공동주택 공시가격 이의신청 기각결정 취소청구 등

1. 사건개요 피청구인이 2014. 4. 30. 국토교통부공고 제2014-489호로 ○○특별시 ○○ 구 ○○ 동 7 ○○ 아파트 ○○동 ○○○호(건평 196.76㎡, 이하 ‘이 사건 공동주택’이라 한다)에 대하여 2014. 1. 1. 기준 공동주택 가격을 10억 5,600만원으로 공시하자, 청구인은 2014. 5. 1. 피청구인에게 공시가격을 3억 3천만원으로 조정해 달라는 취지의 공동주택가격 이의신청을 하였고, 이에 피청구인은 2014. 6. 19. 공동주택공시가격이 적정한 것으로 판단된다는 이유로 청구인의 이의신청을 기각(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)하였다. 2. 청구인 주장 가. 이 사건 공동주택은 2012. 11. 27. 청구인의 부친으로부터 상속받은 부동산으로 상속세 신고를 위한 검토과정에서 대지권이 없는 것이 발견되어 청구인이 당초 분양사인 ○○개발 주식회사(이하 ‘이 사건 회사’라 한다)를 상대로 소송을 제기한 결과 단지의 전체 토지면적 중 공유면적 1.46268㎡(약 0.44평)이 잔류하여 이에 대해 1979. 5. 22.자 매매를 원인으로 소유권을 확보하였다(○○동부지법 2013가단29883). 나. 피청구인의 이 사건 처분은 대지권이 111.6㎡(약 33.82평)인 단지 내 다른 공동주택과 대지권이 0.44평에 불과한 이 사건 공동주택을 동일하게 취급한 결과로, 당초 분양사인 이 사건 회사가 폐업하여 대지권에 대한 손해배상이 불가능하고, 존재하지 않는 대지권에 대한 소송이 불가능하여 대지권을 회복할 가능성이 없으며, 대지권을 제외한 건물부분만의 감정평가액은 3억 3천여만원에 불과한데도, 피청구인은 이 사건 공동주택 가격을 10억 5,600만원으로 공시하였다. 다. 피청구인이 근거로 제시한 집합건물법 및 대법원 판례의 내용은 건물의 전유부분과 대지권의 분리처분을 금지하는 것으로 부동산의 유통 및 관리상의 분리처분을 금지하는 것인 반면 청구인은 당초 대지권 확보를 못하였으므로 동 규정 및 판례는 이 사건에 적용되지 않는 점 등을 고려할 때 이 사건 처분은 위법ㆍ부당하므로, 피청구인은 이 사건 공동주택의 공시가격을 실제 확보된 대지권을 근거로 다시 재조정하여야 한다. 3. 피청구인 주장 가. 전유부분에 대한 소유권이전등기만 경료받고 대지 지분에 대하여는 아직 소유권이전등기를 경료받지 못한 자도 대지사용권을 가진다는 대법원 판례(2000. 11. 16. 선고 98다45652 판결)상 청구인은 이 사건 공동주택 소유자로서 당연히 동 건물에 대한 대지권을 가지고 있다고 볼 수 있다. 나. 이 사건 회사가 청산되었다 하더라도 이를 양수받은 자를 상대로 진정명의회복을 위한 소를 제기하여 대지권을 찾을 수 있으며, 이 사건 공동주택에 대한 감정평가는 의뢰인의 요청에 따라 건물만의 가격을 감정평가한 것인 점 등을 고려할 때 이 사건 처분은 적법ㆍ타당하므로 청구인의 청구는 기각되어야 한다. 4. 관계법령 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제1조, 제2조, 제8조, 제17조, 제18조 5. 인정사실 청구인과 피청구인이 제출한 청구서, 답변서, ○○동부지방법원 판결문, 국토교통부 공동주택공시가격 열람시스템 화면, 아파트 실거래가 조회 화면, 2014년도 공동주택공시가격 이의신청 처리결과 통지 등 각 사본의 기재내용을 종합하면 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다. 가. 이 사건 공동주택의 토지대장의 구 대지권등록부에 따르면, 청구인의 부친인 신○○의 대지권 비율은 111.6/150015로 기재되어 있고, 부동산등기사항전부증명서(집합건물)에 따르면, ‘전유부분의 건물의 표시’는 196.76㎡로 기재되어 있으나, ‘전유부분의 대지권의 표시’는 등재되어 있지 않다. 나. 청구인은 2012. 12. 7. 이 사건 공동주택에 관하여 유증을 원인으로 한 소유권이전등기를 경료하는 과정에서 위 가.항과 같이 대지권이 등기되어 있지 않은 사실을 인지하고, 이 사건 공동주택의 분양사인 이 사건 회사를 상대로 소유권지분이전등기(○○동부지방법원 2013가단29883) 소송을 제기하였는데, 소송결과는 다음과 같고 동 판결은 2013. 11. 21. 선고되어 2013. 12. 10. 확정되었다. - 다 음 - 주 문 1. 피고는 원고에게 가. 별지 목록 제1항 부동산의 150,015분의 28.335지분에 관하여, 나. 별지 목록 제2항 기재 부동산의 150,015분의 175.755지분에 관하여, 다. 별지 목록 제3항 기재 부동산의 150,015분의 28.335지분에 관하여 각 1979. 5. 22.자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라. 2. 소송비용은 피고가 부담한다. 이 유 1. 청구의 표시 별지 청구원인 기재와 같다(다만, 등기원인은 진정명의회복을 원인으로 하는 것에서 1979. 5. 22.자 매매를 원인으로 하는 것으로 변경되었다). 2. 적용법조 민사소송법 제208조 제3항 제2호(의제자백에 의한 판결) (별지) 목 록 1. ○○특별시 ○○ 구 ○○ 동 ○○. 종교용지 793.5㎡ 2. ○○특별시 ○○ 구 ○○ 동 ○○. 대 313.8㎡ 3. ○○특별시 ○○ 구 ○○ 동 ○○. 공원 5007㎡ 다. 청구인은 위 나.항의 소송 결과 이 사건 회사로부터 1.46268㎡(약 0.44평)의 소유권을 확보하였는바, 그 내역은 아래와 같다. 라. 청구인이 제출한 이 사건 공동주택의 2건의 감정평가서에 따르면 다음과 같다. - 다 음 - □ (주)○○감정평가법인(심사자 : 감정평가사 노○○감정평가서 ○ 감정평가액 : 3억 3천만원 ○ 의뢰인 : 청구인 ○ 기준가치 : 시장가치 ○ 감정평가조건 : 건물부분만의 감정평가임 - 본건은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제20조의 규정 및 거래관행에 따라 구분소유권의 대상이 되는 건물부분과 그 대지사용권이 일괄로 거래되는 물건(아파트)이나, 본건 일련번호(가)는 소유권대지권은 미등기 상태로서 귀 요청에 의해 대지사용권을 포함하지 않은 건물부분만을 감정평가하였음 ○ 기준시점 : 2013. 4. 22. ○ 목록표시근거 : 등기사항전부증명서 □ (주)○○감정평가법인(심사자 : 감정평가사 김○○)의 감정평가서 ○ 감정평가액 : 3억 3천 5백만원 ○ 감정평가조건 : 건물부분만의 감정평가임 - 본건은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제20조의 규정 및 거래관행에 따라 구분소유권의 대상이 되는 건물부분과 그 대지사용권을 일괄로 거래되는 물건(아파트)이나, 본건 기호(가)는 소유권대지권이 미등기 상태로서 의뢰인의 요청에 의하여 대지사용권을 포함하지 않은 건물부분만을 감정평가하였음 ○ 기준시점 : 2013. 4. 22. 마. 피청구인은 2014. 4. 30. 국토교통부공고 제2014-489호로 이 사건 공동주택에 대하여 2014. 1. 1. 기준 공동주택 가격을 10억 5,600만원으로 공시하였다. 바. 청구인은 2014. 5. 1. 이에 대하여 이의신청하였으나, 피청구인은 2014. 6. 19. 청구인에게 이의신청을 받아들이지 않는다는 취지로 이 사건 처분을 하였다. 사. 국토교통부 실거래가 조회화면(http://rt.molit.go.kr)에 따르면, 이 사건 공동주택과 같은 단지 내 유사한 면적의 실거래 신고내역은 다음과 같다. 6. 이 사건 처분의 위법ㆍ부당 여부 등 가. 관계법령의 내용 1) 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제20조에 따르면, 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르고, 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없으며, 분리처분금지는 그 취지를 등기하지 아니하면 선의(善意)로 물권을 취득한 제3자에게 대항하지 못한다고 되어 있다. 2) 한편,「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」제1조에 따르면, 이 법은 토지, 주택 등 부동산의 적정가격을 공시하여 부동산 가격을 평가하고 산정하는데 기준이 되게 하여 국토의 효율적 이용을 도모함을 목적으로 한다고 되어 있고, 제2조제3호에 따르면, 공동주택이라 함은 「주택법」 제2조제2호의 규정에 의한 공동주택을 말하며, 아파트는 주택으로 쓰이는 층수가 5개층 이상인 주택이라고 되어 있고, 같은 조항 제6호에 따르면, ‘적정가격’이라 함은 당해 토지 및 주택에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격을 말한다고 되어 있으며, 같은 법 제8조에 따르면, 공동주택가격에 대하여 이의가 있는 자는 공동주택가격의 공시일부터 30일 이내에 서면으로 국토교통부장관에게 이의를 신청할 수 있고, 국토교통부장관은 이의신청기간이 만료된 날부터 30일 이내에 이의신청을 심사하여 그 결과를 신청인에게 서면으로 통지하여야 하며, 이의신청의 내용이 타당하다고 인정될 때에는 당해 공동주택가격을 조정하여 다시 공시하여야 한다고 되어 있다. 또한 같은 법 제17조에 따르면, 국토교통부장관은 공동주택에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격(이하 “공동주택가격”이라 한다)을 조사ㆍ산정하여 중앙부동산평가위원회의 심의를 거쳐 공시하고 이를 관계행정기관 등에 제공하여야 하며, 국토교통부장관이 공동주택가격을 공시하기 위하여 공동주택의 가격을 산정한 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 공동주택소유자 그 밖의 이해관계인의 의견을 들어야 하고, 국토교통부장관이 공동주택의 적정가격을 조사ㆍ산정하는 경우에는 인근유사공동주택의 거래가격ㆍ임대료 및 당해 공동주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 공동주택의 건설에 필요한 비용추정액 등을 종합적으로 참작하여야 하며, 공시한 가격에 위산, 오기 그 밖에 대통령령이 정하는 명백한 오류가 있음을 발견한 때에는 지체없이 이를 정정하여야 한다고 되어 있다. 한편 같은 법 제18조에 따르면 공동주택의 가격은 주택시장의 가격정보를 제공하고, 국가ㆍ지방자치단체 등의 기관이 과세 등의 업무와 관련하여 주택의 가격을 산정하는 경우에 그 기준으로 활용될 수 있다고 되어 있다. 나. 판단 피청구인은 대법원 판례(2000. 11. 16. 선고 98다45652 판결)상 청구인은 이 사건 공동주택 소유자로서 당연히 동 건물에 대한 대지권을 가지고 있으며, 청구인은 이 사건 회사가 청산되었다 하더라도 이를 양수받은 자를 상대로 진정명의회복을 위한 소를 제기하여 대지권을 찾을 수 있으므로 이 사건 처분은 적법ㆍ타당하다고 주장한다. 살피건대, 위 인정사실에 따르면 이미 청구인은 이 사건 회사를 상대로 소유권지분이전등기 소송을 제기하여 이 사건 회사가 보유하고 있는 잔여 대지에 대해 대지지분을 이전받았으나 이는 1.46268㎡(0.44평)에 불과하여 본래 대지권인 111.6㎡(약 33.82평)에 크게 미치지 못하는 점, 현재 이 사건 공동주택에는 등기가 이전되지 않은 채 남아 있는 대지가 더 이상 존재하지 아니하여 청구인이 추가적인 대지지분을 확보하는 것이 사실상 불가능해 보이는 점, 원래 확보되어야 할 대지지분 111.6㎡ 중 불과 1.46268㎡만이 확보된 이 사건 공동주택이 시장에서 10억 5,600만원으로 거래되리라 보기 어렵고, 인근 유사 공동주택 거래가격(11억원) 역시 대지권이 정상적으로 확보된 물건임을 전제로 하고 있는 점 등을 종합적으로 고려할 때, 피청구인의 주장대로 청구인이 추후 소를 제기하는 방법 등을 통해 대지지분 111.6㎡를 회복할 수 있다면 실제 회복된 대지지분을 근거로 이 사건 공동주택의 가격을 현재 방식대로 재공시할 수 있음은 별론으로 하고, 현 상태에서 이 사건 처분은 실제로 확보되지 아니한 대지지분 111.6㎡를 전제한 것으로서, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제2조제6호에 따른 ‘적정가격’에 따른 것으로 보기 어려워 위법ㆍ부당하다고 할 것이고, 피청구인은 실제 확보된 대지지분을 근거로 이 사건 공동주택의 가격을 재조정할 의무가 있다고 할 것이다. 7. 결 론 그렇다면 청구인의 주장을 인정할 수 있으므로 청구인의 청구를 받아들이기로 하여 주문과 같이 재결한다.