공동주택관리법 위반 과징금부과처분 취소청구

1. 사건개요 및 인정사실 가. 청구인은 공동주택 관리업 등을 영위하는 회사로 대전 ○구 ○○로 00에 있는 ○○○○아파트(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)의 입주자대표회의와 공동주택 위탁관리계약을 체결한 후 2018. 8. 1.부터 이 사건 아파트를 위탁관리하였다. 나. 이 사건 아파트의 장기수선계획은 2011. 12. 1. 최초로 수립되었고, 2014. 10. 15. 1차로 조정되었다가 2017. 11. 15. 2차로 조정되었는데, 2차로 조정된 장기수선계획서에 의하면, 이 사건 아파트의 보안ㆍ방범시설 중 감시반, 녹화장치, CCTV카메라 및 침입탐지시설(이하 ‘CCTV 등’이라 한다)의 전면교체시기(수선주기)는 10년으로 되어 있다. 다. 청구인의 직원으로 이 사건 아파트의 관리소장직을 맡고 있었던 ○○○은 위와 같이 이 사건 아파트의 장기수선계획서상 CCTV 등의 수선주기가 10년으로 되어 있음에도 불구하고, CCTV 등의 수선주기가 5년으로 2019년도에 전면교체공사가 계획되어 있다는 내용으로 장기수선계획서를 허위로 작성하여 이 사건 아파트의 입주자대표회의에 제출하였다. 입주자대표회의는 이를 근거로 2019. 1. 15. 이 사건 아파트의 CCTV 전면교체공사를 의결하였다. 라. 이 사건 아파트의 입주자대표회의는 입찰절차를 거친 후 2019. 2. 7. ○○정보○○공사 주식회사와 계약금액을 2억 5,190만 원으로 한 CCTV시스템 교체공사 계약을 체결하였고, 2019. 4. 5. 위 계약액이 256,762,000원으로 증액되었다. 마. 피청구인은 2020. 6. 26. 청구인이 이 사건 아파트를 위탁관리하면서 “CCTV 교체공사와 관련, 당초 장기수선계획서상 수선시기가 도래하지 않은 CCTV 교체공사를 추진함으로써 당초 장기수선계획서상 CCTV 사용연한을 10년에서 8년으로 단축, 결과적으로 2년 사용연한 단축으로 인한 입주자등에게 재산상의 손해를 끼친 사실이 있다”는 이유로 「공동주택관리법」 제53조 제3항 및 같은 법 시행령 제68조 제1항에 따라 청구인에 대하여 영업정지 6개월을 갈음하여 과징금 540만 원을 부과하는 처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다. 2. 관계법령 ○ 공동주택관리법 제29조(장기수선계획) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 공동주택을 건설ㆍ공급하는 사업주체(「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 건축주를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) 또는 「주택법」 제66조제1항 및 제2항에 따라 리모델링을 하는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 공동주택의 공용부분에 대한 장기수선계획을 수립하여 「주택법」 제49조에 따른 사용검사(제4호의 경우에는 「건축법」 제22조에 따른 사용승인을 말한다. 이하 이 조에서 같다)를 신청할 때에 사용검사권자에게 제출하고, 사용검사권자는 이를 그 공동주택의 관리주체에게 인계하여야 한다. 이 경우 사용검사권자는 사업주체 또는 리모델링을 하는 자에게 장기수선계획의 보완을 요구할 수 있다. 1. 300세대 이상의 공동주택 2. 승강기가 설치된 공동주택 3. 중앙집중식 난방방식 또는 지역난방방식의 공동주택 4. 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 건축물 ② 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 검토하고, 필요한 경우 이를 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 조정하여야 하며, 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하여야 한다. 이 경우 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획에 대한 검토사항을 기록하고 보관하여야 한다. ③ 입주자대표회의와 관리주체는 주요시설을 신설하는 등 관리여건상 필요하여 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받은 경우에는 3년이 지나기 전에 장기수선계획을 조정할 수 있다. 제30조(장기수선충당금의 적립) ④ 장기수선충당금의 요율ㆍ산정방법ㆍ적립방법 및 사용절차와 사후관리 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제53조(주택관리업의 등록말소 등) ① 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 주택관리업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 그 등록을 말소하거나 1년 이내의 기간을 정하여 영업의 전부 또는 일부의 정지를 명할 수 있다. 다만, 제1호, 제2호 또는 제9호에 해당하는 경우에는 그 등록을 말소하여야 하고, 제7호 또는 제8호에 해당하는 경우에는 1년 이내의 기간을 정하여 영업의 전부 또는 일부의 정지를 명하여야 한다. 3. 고의 또는 과실로 공동주택을 잘못 관리하여 소유자 및 사용자에게 재산상의 손해를 입힌 경우 ② 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 주택관리업자가 제1항 제3호부터 제6호까지, 제10호 및 제11호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 영업정지를 갈음하여 1천만원 이하의 과징금을 부과할 수 있다. ④ 제1항에 따른 등록말소 및 영업정지처분에 관한 기준과 제2항에 따른 과징금을 부과하는 위반행위의 종류 및 위반 정도 등에 따른 과징금의 금액 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제63조(관리주체의 업무 등) ① 관리주체는 다음 각 호의 업무를 수행한다. 이 경우 관리주체는 필요한 범위에서 공동주택의 공용부분을 사용할 수 있다. 1. 공동주택의 공용부분의 유지ㆍ보수 및 안전관리 4. 장기수선충당금의 징수ㆍ적립 및 관리 제64조(관리사무소장의 업무 등) ② 관리사무소장은 공동주택을 안전하고 효율적으로 관리하여 공동주택의 입주자등의 권익을 보호하기 위하여 다음 각 호의 업무를 집행한다. 1. 입주자대표회의에서 의결하는 다음 각 목의 업무 가. 공동주택의 운영ㆍ관리ㆍ유지ㆍ보수ㆍ교체ㆍ개량 2. 하자의 발견 및 하자보수의 청구, 장기수선계획의 조정, 시설물 안전관리계획의 수립 및 건축물의 안전점검에 관한 업무. 다만, 비용지출을 수반하는 사항에 대하여는 입주자대표회의의 의결을 거쳐야 한다. ○ 공동주택관리법 시행령 제31조(장기수선충당금의 적립 등) ④ 법 제30조 제4항에 따라 장기수선충당금은 관리주체가 다음 각 호의 사항이 포함된 장기수선충당금 사용계획서를 장기수선계획에 따라 작성하고 입주자대표회의의 의결을 거쳐 사용한다. 제67조(주택관리업자에 대한 등록말소 또는 영업정지 처분의 기준) ③ 법 제53조 제1항에 따른 등록말소 및 영업정지 처분의 기준은 별표 6과 같다. 제68조(주택관리업자에 대한 과징금의 부과 및 납부) ① 법 제53조 제2항에 따른 과징금은 영업정지기간 1일당 3만원을 부과하되, 영업정지 1개월은 30일을 기준으로 한다. 이 경우 과징금은 1천만원을 초과할 수 없다. ② 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 법 제53조 제2항에 따라 과징금을 부과하려는 때에는 그 위반행위의 종류와 과징금의 금액을 명시하여 이를 납부할 것을 서면으로 통지하여야 한다. ■ 공동주택관리법 시행령 [별표 6] 주택관리업자에 대한 행정처분기준(제67조제3항 관련) 2. 개별기준 <table class="tbl3"><thead><tr><th>위반행위</th><th>근거 법조문</th><th colspan="3">행정처분기준</th></tr><tr><th></th><th></th><th>1차 위반</th><th>2차 위반</th><th>3차 이상 위반</th></tr></thead><tbody><tr><td>다. 고의 또는 과실로 공동주택을 잘못 관리하여 소유자 및 사용자에게 재산상의 손해를 입힌 경우<br>1) 고의로 공동주택을 잘못 관리하여 소유자 및 사용자에게 재산상의 손해를 입힌 경우<br>2) 중대한 과실로 공동주택을 잘못 관리하여 소유자 및 사용자에게 재산상의 손해를 입힌 경우<br>3) 경미한 과실로 공동주택을 잘못 관리하여 소유자 및 사용자에게 재산상의 손해를 입힌 경우</td><td>법 제53조 제1항제3호</td><td>영업정지 6개월<br>영업정지 2개월<br>경고</td><td>영업정지 1년<br>영업정지 3개월<br>영업정지 1개월</td><td>영업정지 3개월<br>영업정지 3개월<br>영업정지 1개월</td></tr></tbody></table> 3. 청구인의 주장 이 사건 처분은 아래와 같은 이유로 처분사유가 인정되지 않는다. ① 피청구인은 CCTV 사용연한보다 2년 빨리 교체를 하였음을 들어 이 사건 처분을 하였으나, 청구인에게는 CCTV 교체 결정 권한이 없고, 이를 결정한 것은 이 사건 아파트의 입주자대표회의이다. ② 이 사건 아파트의 CCTV는 자주 고장이 나는 상태였고, 그에 따른 수리비도 상당히 많이 소요되는 상황이었는바, 이 사건 아파트의 장기수선계획에 따른 수선주기보다 2년 빨리 CCTV 등을 전면교체하였다고 하더라도 이를 재산상의 손해로 볼 수는 없다. 4. 이 사건 처분의 위법ㆍ부당 여부 가. 앞서 본 관계법령에 의하면, 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 검토ㆍ조정하여야 하고, 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하여야 하며, 3년이 지나기 전에 관리여건상 필요하여 장기수선계획을 조정할 때에는 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받아야 한다. 또한 관리주체는 장기수선충당금 사용계획서를 장기수선계획에 따라 작성하고 입주자대표회의의 의결을 거쳐 이를 사용하여야 한다. 청구인은, 청구인에게 CCTV 등 교체 권한이 없고 이를 결정한 것도 아니라는 취지로 주장하나, 앞서 본 사건개요 및 이 사건 처분의 원인사실 등에 의하면, 청구인이 당초 장기수선계획서상 수선시기가 도래하지 않은 CCTV 교체공사를 추진하였고, 그 과정에서 정식으로 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받아 장기수선계획을 조정하지 않은 채 장기수선계획서를 허위로 작성하여 이 사건 아파트의 입주자대표회의에 제시한 사실이 인정되고, 이에 따라 입주자대표회의에서 CCTV 등 전면교체에 대한 의결에 이르게 된 것으로 보이므로, 청구인은 ‘고의로 공동주택을 잘못 관리’한 경우에 해당하고, 피청구인은 청구인에게 CCTV 교체 권한이 있다거나,청구인이 이를 결정하였음을 들어 이 사건 처분을 한 것이 아니므로, 청구인의 위 ① 주장은 이유 없다. 나. 청구인이 장기수선계획을 허위로 작성하여 입주자대표회의에서 결의가 이루어짐에 따라 이 사건 아파트에서는 그 수선주기보다 2년 빨리 CCTV 등을 교체하게 되었고, 그 과정에서 장기수선충당금 256,762,000원을 소모하게 되었다. 게다가 이 사건 아파트에서는 2015. 6.경 3,800여 만 원을 들여 카메라, 모니터 등을 교체한 사실이 있었음에도 CCTV 등의 전면 교체가 이루어졌음을 감안하면 이 사건 아파트 입주민들에게 재산상의 손해가 발생하였음은 명백하다. 청구인은 CCTV의 고장으로 인한 보수비, 전면 교체로 인한 성능 개선 등을 감안하면 전면 교체로 인하여 유리한 점이 있으므로, 단순히 경제성을 평가하여 손해 여부를 결정하여서는 안 된다고 주장하나, 이 사건 처분의 근거규정인 「공동주택관리법」 제53조 제1항 제3호는 ‘재산상의 손해’를 요건으로 하고 있으므로, 그 손해를 평가할 때 경제성을 기준으로 하여야 할 것으로 보이는데다가, 위와 같은 청구인의 주장만으로 CCTV 등을 부분교체나 수리ㆍ보수하여 사용하는 것보다 전면교체하는 것이 더 유리하다고 볼 만한 근거도 없다. 청구인의 위 ② 주장 또한 이유 없다. 5. 결 론 따라서 이상으로 본 바와 같이 청구인의 청구는 모두 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 재결한다.