공동주택관리법위반 시정명령 취소청구

1. 사건개요 청구인들은 OO시 OO구 OO로00번길 00, 00동 00호의 소유자들로(이하 위 00동 건물을 ‘이 사건 공동주택’, 위 00호를 ‘이 사건 아파트’라 한다), 2021. 1. 13. 이 사건 아파트를 매입하여 문틀 교체, 테라스 바닥타일 시공, 벽체 도장 등의 시공을 하였다. 피청구인은 위 시공부분이 공용부분에 해당하고 청구인들이 공용부분을 훼손하였다는 이유로 2022. 8. 4. 청구인들에게 공용부분 원상복구 시정명령(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다. 2. 당사자 주장 가. 청구인 주장 1) 피청구인은 청구인들이 이 사건 아파트에서 행위허가를 받지 않고 내력벽 철거, 공용부 도장 변경, 공용부 옥상 바닥타일 시공을 하였다며 이 사건 처분을 하였다. 2) 이 사건 아파트는 최고층에 위치하여 세대만 전용할 수 있는 테라스가 있는데, 2017년 완공 이후 시간이 경과하여 보수가 필요한 부분이 있었다. 어울리지 않는 인조잔디를 걷어내니 바닥시공이 불량하여 누수 우려가 있었고, 내부 벽체 도장도 많이 벗겨졌다. 아이 보기에 민망하였고 노후된 데크의 소음으로 아래 세대의 민원이 있었다. 3) 이 사건 아파트 분양사업자는 00㎡형 아파트에 침실 1개를 추가하고 테라스 공간을 단독으로 사용할 수 있게 분양하였다. 그래서 이 사건 아파트 테라스 부분은 아래 세대의 천정에 해당하여 층간소음 문제가 발생한 것이다. 나무 데크로 만들다 보니 고정이 불완전하여 소음이 생긴 것으로 생각된다. 위 테라스가 있는 0층 외부는 승강기 기계실이 있는 옥탑만 있고, 옥탑과 사이에 울타리가 설치되어 있다. 외부인이 들어올 수 없으며 분양시부터 이 사건 아파트의 안전과 방범을 위해 높은 울타리로 경계를 삼은 것으로 생각된다. 또한 이 사건 아파트 도면을 볼 때도 위 테라스는 청구인들 세대만 단독으로 사용하도록 분양한 것이 명확하다. 그래서 청구인들은 소음 및 인조잔디의 불편함 해결을 위하여, 또한 누수발생 시 손해배상에 대한 강박관념으로 테라스 공사를 하였다. 테라스에 접해 있는 침실 문이 불편하여 다시 설치하였고 테라스 바닥은 데크와 인조잔디를 철거하고 방수공사를 한 다음 타일을 시공하였고, 낡고 지저분한 화단을 정리하고 벗겨진 테라스 내부 벽체를 도장하였다. 4) 시정명령 중 내력벽 훼손에 대한 의견 청구인들은 이 사건 처분에 응하여 내력벽 훼손 부분은 원상복구할 예정이다. 청구인들은 내력벽을 전부 철거한 것이 아니라 테라스로 나가는 문이 작동하지 않아 접이식 문으로 교체하는 과정에서 문틀 좌우 내력벽을 경미하게 확장한 것이다. 청구인들은 내력벽의 중요성을 인식하게 되어 원상복구를 할 것이나 폭우·휴가철 관계로 공사예정일을 피청구인에게 통보하고 이후 원상복구할 예정이다. 5) 시정명령 중 공용부 도장과 옥상 바닥타일 시공에 대한 의견 가) 이 사건 처분 중 공용부 도장과 옥상 바닥타일에 대한 부분은 부당하다. 청구인들이 단독으로 사용하는 테라스라는 점을 고려하지 않고 일반적인 법리로 이 사건 처분을 하였기 때문이다. 나) 이 사건 공동주택 분양사업자는 위 테라스 부분을 이 사건 아파트 세대가 단독으로 사용하도록 설계, 시공 및 분양하였으므로 이 사건 아파트 세대의 전유분이다. 이 사건 아파트 분양 팸플릿에는 테라스 단독사용에 대한 내용이 있고, 이는 이 사건 공동주택 00세대 중 0세대에만 해당되며, 전용면적 기준 분양가도 그러한 이유로 다른 세대에 비하여 높았다. 또한 이 사건 아파트 테라스 부분은 공용시설이 없고 울타리로 보호되어 오직 이 사건 아파트 소유자들만 단독으로 사용하고 있다. 그리고 테라스로 나가는 창호의 재질도 전유부분 바깥과 구분하기 위하여 사용되는 철재가 아니라, 전유부분 내부에 사용되는 플라스틱 재질이다. 이상과 같이 이 사건 아파트 테라스 부분은 전유부분으로 설계·시공되었다. 다) 2017. 8. 11.자 국토교통부 질의회신에 따르면, 최상층 세대가 단독으로 사용하는 테라스가 공용부분인지 전유부분인지 여부는 공동주택 관리규약에 따라야 한다. 이 사건 공동주택 관리규약에는 이에 관한 규정이 없는데, 경기도 공동주택관리규약 준칙을 그대로 사용하다 보니 다른 아파트와 차별화된 테라스 전유부분 해당여부를 포함하지 못한 것으로 보인다. 이 사건 공동주택 관리규약 제5조제1항 ‘전유부분은 입주자등이 세대에서 단독으로 사용하는 공간으로서 별표2와 같다.’는 규정에 따르더라도 최상층 세대가 단독으로 사용하는 테라스는 전유부분이다. 관리사무소에서도 위 테라스 부분은 청구인들 세대를 통하지 않고는 출입이 불가능하므로 관리사무소에서는 관리할 수 없고 세대에서 관리해야 한다. 라) 이와 관련하여 대법원은 ‘집합건물의 어느 부분이 전유부분인지 공용부분인지 여부는 구분소유가 성립한 시점, 즉 원칙적으로 건물 전체가 완성되어 당해 건물에 관한 건축물대장에 집합건물로 등록된 시점을 기준으로 판단하여야 하고, 그 후의 건물 개조나 이용상황의 변화 등은 전유부분인지 공용부분인지 여부에 영향을 미칠 수 없으며, 집합건물의 어느 부분이 구분소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는지의 여부는 소유자들 간에 특단의 합의가 없는 한 그 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 의하여 결정되어야 한다.’고 보았고(대법원 2007. 7. 12. 선고 2006다56565 판결 참조), 수원지방법원은 테라스를 전유부분으로 보아 누수 시 아래층 소유자에게 손해배상을 인정하기도 하였다. 이 사건 아파트 테라스는 위 대법원 및 수원지방법원 판결내용과 같이, 분양 당시 테라스를 최상층 세대가 사용하도록 분양 관련 팸플릿에 내용이 들어 있었고, 구조적으로 세대 내부를 통하지 않고서는 들어갈 수 없다. 또한 청구인들 세대만 단독사용할 수 있어 구조에 따른 객관적인 용도로 볼 때에도 전유부분에 해당한다. 마) 청구인들의 매입 당시 테라스 상태가 좋지 않아 소음·누수 및 그에 따른 책임이 우려되었다. 따라서 방수시공과 함께 타일시공을 한 것이다. 이는 세대 내부 화장실 바닥을 전유부분 소유자가 책임을 지고 시공하는 것과 비슷한 것이므로 정상적인 관리이다. 바) 이 사건 공동주택 관리규약 별표2 1항은 세대 내부의 마감부분과 전용으로 사용하는 벽체를 전유부분으로 보고 있는데, 이 사건 아파트 테라스는 청구인들의 전유부분이므로 청구인들이 도장한 벽체는 전유부분 내에 있는 것으로 이는 전유부분의 관리에 해당한다. 도장한 벽체는 테라스 공간으로 이 사건 공동주택 외벽과 거리가 떨어져 있고, 0층 고층에 위치하여 경계 밖에 돌출된 승강기 기계실 옥탑으로 인해 보이지 않는다. 청구인들이 테라스 내부 벽체를 흰색으로 한 것은 분양 당시 이 사건 공동주택 조감도에 테라스 세대가 흰색으로 되어 있으며 00동 같은 평형 테라스 세대도 흰색이기 때문이다. 6) 청구인들은 이 사건 아파트 테라스를 단독으로 사용하여 세대 내 시설물로 알고 보수공사를 하였다. 관련 판례도 테라스에 대한 명시적 규정이 없으면 구조와 객관적 이용상황이 단독사용으로 보이는 경우에는 전유부분으로 보았으며 테라스 누수에 대하여는 소유자가 책임을 진다고 하였다. 이상의 사정을 살펴보면 청구인들의 도장과 바닥 방수·타일 시공은 전유부분에서 이루어진 것으로 이 사건 처분은 부당하여 취소되어야 한다. 7) 설령 이 사건 처분이 타당하더라도, 다음의 사정을 고려하여 취소되어야 한다. 내력벽에 대한 공사가 예정되어 원상복구 예정이고, 테라스 내 벽체 도장은 외부에서 눈에 띄지 않고 내부에 있으므로 전체 외벽색상에 영향을 주지 않으며, 테라스 바닥은 많은 비용을 들여 시공한 것으로 원상복구 시 누수 위험이 크다. 청구인들이 세대 시설물의 유지관리·보존행위로 보수공사를 한 점을 고려하여 이 사건 처분을 취소하여 주기 바란다. 8) 청구인들은 관리사무소 및 피청구인의 통지로 스트레스에 시달리고 있다. 청구인들은 훼손된 목재데크와 외관이 좋지 않은 인조잔디를 철거하고 보수 시공 중에 아파트관리사무소로부터 문서를 받았으나 끝나는 단계라서 공사를 마무리할 수밖에 없었다. 청구인들은 내력벽 훼손이 「공동주택관리법」 위반이라는 사실을 인지하고 복구공사를 준비하고 있다. 그러나 바닥시공과 일부 도장에 대하여는 테라스가 구조적·실질적으로 전유부분에 해당된다는 점을 다시 말하고자 한다. 가) 아파트 관리규약의 공용부분과 전유부분에 관하여 피청구인은 청구인들이 이 사건 공동주택 관리규약을 위반하였다고 하나 그렇지 않다. 아파트 관리규약은 ‘경기도 공동주택 관리규약 준칙’을 차용하여 해당 아파트의 사정에 맞춰 일부만 개정하고 있는 것이 현실이다. 이 사건 공동주택 관리규약 제5조는 ‘입주자등이 세대에서 단독으로 사용하는 공간’이라고 규정하고 별표 2에 상세한 내용을 규정하도록 하고 있다. 청구인들은 구조적·기능적 관계와 실제 단독 사용 사실로 청구인들의 전유부분으로 보고 보수공사를 한 것이다. 아울러 위 준칙은 옥상의 테라스 등 개별 아파트의 특수한 상황은 반영하지 못하고 있다. 다른 아파트 단지에 없는 테라스 세대가 있는 경우 그 테라스의 전유부분의 범위와 관리는 어디까지인가를 명백하게 규정하고 구체적으로 아파트의 관리규약에 상세하게 담아내야 한다. 그러나 이 사건 공동주택 관리규약에는 테라스의 전용부분의 범위나 관리에 대해서는 아무런 내용이 없다. 이는 오히려 아파트 관리사무소와 감독관청인 피청구인 간에 입주 초기에 정리되어 아파트 관리규약에 상세히 규정되었어야 할 사안이라고 생각한다. 나) 외부도장에 관하여 피청구인은 답변서에서 바닥타일 보수공사는 큰 문제를 제기하지 않으면서 도장에 대해서는 청구가 인용되면 사회적으로 문제가 발생된다고 주장한다. 그러나 이는 침소봉대이며 기우이다. 청구인들의 청구내용은 「공동주택관리법」의 체계를 흔드는 것이 아니고 피청구인이 거론하는 「경관법」의 내용은 더욱 아니다. 청구인들은 아파트 생활을 하는 일반시민으로서 또한 테라스 세대라는 특수한 세대에서 거주하고 있는 소유자로서 테라스 내의 하자를 보수하고 관리하는 것이 적정한지 여부에 대한 판단을 구하는 것이다. 2022. 2. 18. 시행 ‘경기도 공동주택 관리규약 준칙’ 별표2에 따르면 천장, 바닥 및 벽과 관련하여 전용으로 사용하는 벽체는 전유부분이고, 단서로 벽체 외부 도장부분은 공용부분으로 한다고 되어 있다. 이 단서는 세대를 이루는 벽체 중 세대 내부가 아닌, 바깥에 노출된 외벽에 관한 것으로 미관상 통일을 이루기 위한 내용이며, 이 사건의 외부 벽체는 이와 다르다. 위 단서는 아파트의 동을 이루는 외부 벽체에 대한 일반적인 내용으로 이 사안과 같은 테라스의 특수한 사정을 고려하지 않은 것이다. 테라스의 전유부분에 관하여는 입주자대표회의에서 관리규약으로 명확히 규정해야 할 것으로 피청구인의 주장은 타당하지 않다. ‘경기도 공동주택 관리규약 준칙’별표2에 따르면 현관문 및 창과 관련하여 세대가 전용으로 사용하는 문틀·문짝, 창틀·창, 외부에 노출된 난간 등은 전유부분으로 본다고 규정한다. 청구인들은 테라스로 통하는 침실 새시문, 거실 출입문 등이 모두 테라스 세대가 단독으로 사용하고 관리까지 해야 하므로 바닥타일을 보수하고 벽체도장을 하였다. 위 준칙 별표 2 제2항 단서는 ‘현관문(사업주체가 설치한 현관문에 한한다)의 외부 도장은 공용부분으로 한다.’고 규정하고 있다. 이 사건 아파트는 승강기에서 내려 청구인 세대로 출입하는 문이 현관문으로 1개의 현관문이 존재한다. 이 현관문도 전유부분이나 위 단서로 외부 도장은 공용부분이라 그 도장은 관리사무소에서 관리하고 현관문의 내부는 세대가 색상을 정해 도장할 수 있다. 그러나 피청구인의 논리대로라면 거실에서 테라스로 나가는 문의 외부 도장은 누가 해야 하는지 의문이다. 위 테라스 문은 방범·방재를 위한 철재방화문인 현관문과 달리 합성수지 일반문으로 세대 내의 출입문이다. 거실에서 테라스로 통하는 문의 외부 도장을 테라스가 공용부분이라며 관리사무소에서 관리하지는 않을 것이다. ‘경기도 공동주택 관리규약 준칙’이나 이 사건 공동주택 관리규약에는 세대가 전용하는 문 외부를 도장할 규정이 없기 때문이다. 거실 출입문을 공용부분으로 보아 도장을 아파트 관리사무소에서 관리한다는 것은 상식에 반하는 것이다. ‘경기도 공동주택 관리규약 준칙’이나 아파트 관리규약의 외부도장은 세대를 출입하지 않고 외부에서 작업을 할 수 있으나 이 사건 아파트 테라스는 아파트 관리사무소에 서 마음대로 출입할 수 있는 공간이 아니다. 피청구인은 공동주택 외부 도장을 전유부분이라 하여 변경하게 해주면 도시미관을 흐리고 「경관법」을 무력화시킨다고 하는데, 이는 과대해석이다. 이 사건 아파트 테라스는 옥상 안쪽에 있어 평지에서는 거의 노출이 되지 않는다. 높은 건물에 올라가서야 보이는 정도이다. 또한 승강기 구조물, 난간 구조물로 테라스 부분이 보이지 않는다. 여러 방향에서 바라보더라도 이 사건 공동주택의 외관은 아무런 이상이 없고 미관을 해치지 않는다. 테라스 세대가 아닌 일반세대는 외벽을 공유하고 있어 도장할 수도 없으며 필요하지도 않아 피청구인의 주장은 지나친 주장이다. 청구인들은 난간이 설치된 테라스 벽체 내부를 도장한 것이지 테라스 벽체 외부를 도장한 것이 아니다. 테라스 내 세대의 전용으로 사용하는 벽체이기 때문에 도장한 것이다. 도장 색상은 다른 동 테라스 세대의 입주 당시 도장 색상인 흰 색상으로 도장하여 공중에서 바라본다고 하더라도 조화를 이루도록 하였다. 9) 청구인들은 이 사건 아파트 시공을 매끄럽게 진행하지 못하였음을 후회하고 있다. 앞으로는 관련 법령을 세심히 살펴 협의 및 질의 등으로 법령과 제도에 충실하고자 한다. 바닥시공은 세대 단독 사용하는 부분에 해당하므로 이에 대한 시정명령은 취소되어야 하고 설령 전유부분에 대한 것으로 볼 수 없더라도 하자를 보수한 것이므로 다시 원래의 하자있는 상태로 복구하는 것은 타당하지 않고 상식에도 어긋난다. 벽체도장은 테라스를 이루는 벽체의 외벽이 아닌 내부를 도장한 것으로, 세대가 단독으로 사용하는 벽체에 해당되어 「공동주택관리법」, ‘경기도 공동주택 관리규약 준칙’을 위반하지 아니하였으므로 시정명령은 취소되어야 한다. 아파트 외부에서 볼 때 테라스 공간은 구조물들 사이에 있어 눈에 띄지 않는다. 설령 일부 위반하였더라도 훼손된 벽체도장을 보수한 것이며 다른 테라스 세대의 색상과 동일하게 도장하여 외관상으로 차이가 없음을 고려하여 주기 바란다. 나. 피청구인 주장 1) 「공동주택관리법 시행령」 제19조제19호에 따르면 공동주택의 관리책임을 관리규약으로 정하도록 규정하고 있다. 이 사건 공동주택 관리규약은 이를 반영하여 ‘전유부분은 입주자등이 세대에서 단독으로 사용하는 공간으로서 별표2와 같다.’라고 명시하고 있으며, ‘공용부분은 전유부분을 제외한 다음 각 호의 주택부분·부대시설 및 복리시설과 그 대지로 하되, 그 범위는 별표3과 같다.’라고 명시하였다(이 사건 공동주택 관리규약 제5조). 또한 「공동주택관리법」 제18조제1항은 ‘특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사 또는 특별자치도지사는 공동주택의 입주자등을 보호하고 주거생활의 질서를 유지하기 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 공동주택의 관리 또는 사용에 관하여 준거가 되는 관리규약의 준칙을 정하여야 한다.’고 규정하고 있으며, 같은 법 제2항은 ‘입주자등은 제1항에 따른 관리규약의 준칙을 참조하여 관리규약을 정한다.’라고 규정하고 있다. 2) 이 사건 공동주택은 ‘경기도 관리규약 준칙’을 참고하여 2017. 10. 19. 이 사건 공동주택 관리규약을 제정하였고, 2021. 5. 24. 개정하였다. 그리고 이 사건 공동주택 관리규약 제7항은 ‘입주자 등은 원활한 공동생활을 유지하기 위하여 법·영·규칙, 공동주택관리에 관계되는 법령, 이 규약을 준수하여야 한다.’고 규정하고 있으므로, 청구인들 또한 공동주택관리법령 및 이 사건 공동주택 관리규약을 준수하여 공동주택을 관리하여야 한다. 3) 청구인들은 이 사건 처분에 대하여 옥상부 테라스의 외벽도장 및 바닥타일은 공용부가 아닌 전유부임을 주장하며, 시정명령에 대한 취소 요청을 주장하고 있으나 이는 부당하다. 이 사건 공동주택 관리규약 별표 2는 ‘벽체 외부 도장부분은 공용부분으로 한다.’라고 명백하게 공용부분으로 규정하고 있다. 관리규약에서 벽체외부 도장부분에 대하여 공용부분으로 규정한 이유는 외부 도장은 사용주체와 상관없이 외부로 드러나고, 또한 공동주택은 다수인이 공동으로 이용하는 건축물이므로 만약 벽체 외부 도장을 특정 세대 소유인이 전유로 사용하는 부분이라 하여 마음대로 변경할 수 있다면 아파트 외부 도장은 각 세대마다 다르게 도색이 가능하게 되어 결국 도시미관을 흐리게 될 것이기 때문이다. 4) 아파트를 신축하고자 할 때에는 「주택법」 제15조 규정에 따라 주택건설사업계획을 받도록 규정하고 있는데, 이때 「경관법」 제27조에 의한 경관위원회 심의를 거치도록 규정하고 있다. 위 심의 시 신축건물이 도시미관과 얼마나 잘 어우러지는지 등의 다각적이고 세부적인 논의가 이루어지는데 만약 청구인들의 청구가 인용된다면 이러한 절차를 모두 무색하게 만드는 것이다. 청구인들의 논리는 옥상 테라스 외에도 아파트 건물의 정면, 측면, 배면부에도 적용이 가능하므로, 공동주택 미관이 흉물스럽게 변할 수 있는 근거가 된다. 5) 따라서 이 사건의 결과에 따른 사회적 파장과 혼란을 방지하기 위하여서라도 청구인들은 「공동주택관리법」 및 이 사건 공동주택 관리규약에 따라 공용부분의 훼손에 대한 원상복구를 해야 하므로 이 사건 처분은 적법하다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당 여부 가. 관계법령 【공동주택관리법】 제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.<개정 2015. 8. 28., 2015. 12. 29., 2016. 1. 19., 2017. 4. 18., 2019. 4. 23.> 5. “입주자”란 공동주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속(直系尊卑屬)을 말한다. 9. “관리규약”이란 공동주택의 입주자등을 보호하고 주거생활의 질서를 유지하기 위하여 제18조제2항에 따라 입주자등이 정하는 자치규약을 말한다. 제18조(관리규약) ① 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사 또는 특별자치도지사(이하 “시ㆍ도지사”라 한다)는 공동주택의 입주자등을 보호하고 주거생활의 질서를 유지하기 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 공동주택의 관리 또는 사용에 관하여 준거가 되는 관리규약의 준칙을 정하여야 한다. ② 입주자등은 제1항에 따른 관리규약의 준칙을 참조하여 관리규약을 정한다. 이 경우 「주택법」 제35조에 따라 공동주택에 설치하는 어린이집의 임대료 등에 관한 사항은 제1항에 따른 관리규약의 준칙, 어린이집의 안정적 운영, 보육서비스 수준의 향상 등을 고려하여 결정하여야 한다. <개정 2016. 1. 19., 2021. 8. 10.> 제35조(행위허가 기준 등) ① 공동주택(일반인에게 분양되는 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)의 입주자등 또는 관리주체가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하려는 경우에는 허가 또는 신고와 관련된 면적, 세대수 또는 입주자나 입주자등의 동의 비율에 관하여 대통령령으로 정하는 기준 및 절차 등에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받거나 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고를 하여야 한다. <개정 2019. 4. 23., 2021. 8. 10.> 1. 공동주택을 사업계획에 따른 용도 외의 용도에 사용하는 행위 2. 공동주택을 증축ㆍ개축ㆍ대수선하는 행위(「주택법」에 따른 리모델링은 제외한다) 3. 공동주택을 파손하거나 해당 시설의 전부 또는 일부를 철거하는 행위(국토교통부령으로 정하는 경미한 행위는 제외한다) 4. 그 밖에 공동주택의 효율적 관리에 지장을 주는 행위로서 대통령령으로 정하는 행위 제63조(관리주체의 업무 등) ① 관리주체는 다음 각 호의 업무를 수행한다. 이 경우 관리주체는 필요한 범위에서 공동주택의 공용부분을 사용할 수 있다. 5. 관리규약으로 정한 사항의 집행 7. 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 사항 ② 관리주체는 공동주택을 이 법 또는 이 법에 따른 명령에 따라 관리하여야 한다. 제93조(공동주택관리에 관한 감독) ① 지방자치단체의 장은 공동주택관리의 효율화와 입주자등의 보호를 위하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 입주자등, 입주자대표회의나 그 구성원, 관리주체(의무관리대상 공동주택이 아닌 경우에는 관리인을 말한다. 이하 이 조에서 같다), 관리사무소장 또는 선거관리위원회나 그 위원 등에게 관리비등의 사용내역 등 대통령령으로 정하는 업무에 관한 사항을 보고하게 하거나 자료의 제출이나 그 밖에 필요한 명령을 할 수 있으며, 소속 공무원으로 하여금 영업소ㆍ관리사무소 등에 출입하여 공동주택의 시설ㆍ장부ㆍ서류 등을 조사 또는 검사하게 할 수 있다. 이 경우 출입ㆍ검사 등을 하는 공무원은 그 권한을 나타내는 증표를 지니고 이를 관계인에게 내보여야 한다. <개정 2016. 1. 19., 2017. 3. 21., 2019. 4. 23.> 2. 이 법 또는 이 법에 따른 명령이나 처분을 위반하여 조치가 필요한 경우 3. 공동주택단지 내 분쟁의 조정이 필요한 경우 4. 공동주택 시설물의 안전관리를 위하여 필요한 경우 5. 입주자대표회의 등이 공동주택 관리규약을 위반한 경우 6. 그 밖에 공동주택관리에 관한 감독을 위하여 필요한 경우 제94조(공사의 중지 등) ① 국토교통부장관 또는 지방자치단체의 장은 사업주체등 및 공동주택의 입주자등, 관리주체, 입주자대표회의나 그 구성원이 이 법 또는 이 법에 따른 명령이나 처분을 위반한 경우에는 공사의 중지, 원상복구, 하자보수 이행 또는 그 밖에 필요한 조치를 명할 수 있다. <개정 2017. 4. 18., 2019. 4. 23.> 【공동주택관리법 시행령】 제35조(행위허가 등의 기준 등) ① 법 제35조제1항 각 호의 행위에 대한 허가 또는 신고의 기준은 별표 3과 같다. ② 법 제35조제1항제4호에서 “대통령령으로 정하는 행위”란 다음 각 호의 행위를 말한다. <개정 2018. 11. 20.> 1. 공동주택의 용도폐지 2. 공동주택의 재축ㆍ증설 및 비내력벽의 철거(입주자 공유가 아닌 복리시설의 비내력벽 철거는 제외한다) ③ 법 제35조제1항에 따라 허가를 받거나 신고를 하려는 자는 허가신청서 또는 신고서에 국토교통부령으로 정하는 서류를 첨부하여 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하여야 한다. 제96조(공동주택관리에 관한 감독) ① 법 제93조제1항에서 “대통령령으로 정하는 업무”란 다음 각 호의 업무를 말한다. <개정 2019. 10. 22.> 1. 입주자대표회의의 구성 및 의결 2. 관리주체 및 관리사무소장의 업무 3. 자치관리기구의 구성 및 운영 4. 관리규약의 제정ㆍ개정 5. 시설물의 안전관리 6. 공동주택의 안전점검 7. 장기수선계획 및 장기수선충당금 관련업무 8. 법 제35조제1항에 따른 행위허가 또는 신고 9. 그 밖에 공동주택의 관리에 관한 업무 【공동주택관리법 시행규칙】 제15조(행위허가 신청 등) ① 법 제35조제1항제3호에서 “국토교통부령으로 정하는 경미한 행위”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 말한다. <개정 2019. 1. 16.> 1. 창틀ㆍ문틀의 교체 2. 세대내 천장ㆍ벽ㆍ바닥의 마감재 교체 3. 급ㆍ배수관 등 배관설비의 교체 4. 난방방식의 변경(시설물의 파손ㆍ철거는 제외한다) 5. 구내통신선로설비, 경비실과 통화가 가능한 구내전화, 지능형 홈네트워크 설비, 방송수신을 위한 공동수신설비 또는 영상정보처리기기의 교체(폐쇄회로 텔레비전과 네트워크 카메라 간의 교체를 포함한다) 6. 보안등, 자전거보관소, 안내표지판, 담장(축대는 제외한다) 또는 보도블록의 교체 7. 폐기물보관시설(재활용품 분류보관시설을 포함한다), 택배보관함 또는 우편함의 교체 8. 조경시설 중 수목(樹木)의 일부 제거 및 교체 9. 주민운동시설의 교체(다른 운동종목을 위한 시설로 변경하는 것을 말하며, 면적이 변경되는 경우는 제외한다) 10. 부대시설 중 각종 설비나 장비의 수선ㆍ유지ㆍ보수를 위한 부품의 일부 교체 11. 그 밖에 제1호부터 제10호까지의 규정에서 정한 사항과 유사한 행위로서 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 인정하는 행위 ② 영 별표 3 제3호나목의 신고기준란 3) 및 같은 표 제6호나목의 신고기준란 1)에서 “국토교통부령으로 정하는 경미한 사항”이란 각각 「주택건설기준 등에 관한 규정」에 적합한 범위에서 다음 각 호의 시설을 사용검사를 받은 면적 또는 규모의 10퍼센트 범위에서 파손ㆍ철거 또는 증축ㆍ증설하는 경우를 말한다. <개정 2018. 12. 28., 2019. 1. 16., 2020. 11. 12., 2021. 8. 27., 2021. 10. 22.> 1. 주차장, 조경시설, 어린이놀이터, 관리사무소, 경비실, 경로당 또는 입주자집회소 2. 대문, 담장 또는 공중화장실 3. 경비실과 통화가 가능한 구내전화 또는 영상정보처리기기 4. 보안등, 자전거보관소 또는 안내표지판 5. 옹벽, 축대[문주(문기둥)를 포함한다] 또는 주택단지 안의 도로 6. 폐기물보관시설(재활용품 분류보관시설을 포함한다), 택배보관함 또는 우편함 7. 주민운동시설(실외에 설치된 시설로 한정한다) 제29조(관리주체의 업무) 법 제63조제1항제7호에서 “국토교통부령으로 정하는 사항”이란 다음 각 호의 사항을 말한다. 1. 공동주택관리업무의 공개ㆍ홍보 및 공동시설물의 사용방법에 관한 지도ㆍ계몽 2. 입주자등의 공동사용에 제공되고 있는 공동주택단지 안의 토지, 부대시설 및 복리시설에 대한 무단 점유행위의 방지 및 위반행위시의 조치 3. 공동주택단지 안에서 발생한 안전사고 및 도난사고 등에 대한 대응조치 4. 법 제37조제1항제3호에 따른 하자보수청구 등의 대행 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서, 답변서, 이 사건 아파트 현장사진, 이 사건 공동주택 입주자대표회의·관리사무소 공문, 이 사건 공동주택 관리규약 및 이 사건 처분서 등에 의하면 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다. 가) 청구인들은 이 사건 아파트의 소유자들로, 이 사건 아파트의 내력벽 부분 문틀 교체, 외부 바닥타일 교체 및 외부 벽체 도장공사를 시공하였다. 나) 청구외 OO아파트 관리사무소는 2022. 3. 4. 청구외 주식회사 OO디자인에게 이 사건 아파트의 인테리어 공사를 중지하고 원상복구할 것을 통지하고, 피청구인에게 관련 문의를 한 후 아래와 같은 피청구인의 답변을 받았다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=158830705"></img> <2022. 3. 23. 질의민원 회신 부분발췌> 다) 청구외 OO아파트 입주자대표회의는 2022. 3. 23. 청구인에게 이 사건 공동주택 관리규약 제13조, 제15조에 따라 옥상 공용부를 원상복구할 것을 요청하고, 2022. 4. 5. 청구인에게 외벽 도장의 원상복구를 요청하는 한편 같은 날 피청구인에게 원상복구에 대한 관리감독을 요청하였다. 라) 피청구인은 2022. 5. 11. 청구인들에게 청구인들이 「공동주택관리법」 제35조제1항을 위반하여 같은 법 제94조에 따른 원상복구 시정명령을 하겠다는 취지로 처분 사전통지를 하고 2022. 8. 4. 청구인들에게 청구인들이‘행위허가를 받지 않고 내력벽 철거, 공용부 도장 변경, 공용부 옥상 바닥 타일 시공’을 하였다는 이유로 이 사건 처분인 원상회복 시정명령을 하였다. 마) 이 사건 아파트에 게시된 구조변경 금지 표지판에는 위 라)항‘내력벽 철거’부분이 내력벽으로 표시되어 있고, 청구인들의 문틀 교체 시공으로 문틀의 좌우 폭이 늘어 내력벽 부분이 축소되었다. 바) 이 사건 아파트 테라스 바닥부분은 시공 전 인조잔디로 마감되어 있고 목재 데크와 식재된 관목이 있던 상태에서, 시공 후 백색 타일로 마감되어 있고 데크 및 관목이 없는 상태로 변경되었고, 외벽 부분은 도장 시공 전과 시공 후의 색상이 변경되었다. 사) 이 사건 아파트 등기사항전부증명서상 전유부분인 건물의 표시에 따르면 이 사건 아파트의 건물내역은 철근콘크리트구조의 00㎡이다. 아) 이 사건 공동주택 관리규약 중 전유부분 및 공용부분 관련 내용은 다음과 같다. <생략> 2) 처분의 적정 여부 가) 이 사건 처분의 근거인 「공동주택관리법」 제35조 위반의 구체적인 사유는 내력벽 철거, 공용부 도장 변경 및 공용부 바닥시공이다. 청구인들은 내력벽 철거에 대하여는 인정하나 도장변경과 바닥시공에 대하여서는 청구인들의 전유부분에 대하여 한 것이라고 주장한다. 나) 먼저 도장변경과 관련한 부분은 아파트 외부벽체에 대한 것으로, 이 사건 건물 관리규약에 의할 때 외벽은 공용부분임이 명백하다 할 것이므로 청구인들이 이러한 외벽 도장을 임의로 변경한 것은 위법하다. 다) 바닥시공도 청구인들은 개인 테라스인 전유부분에서 한 것이라고 주장하나, 해당 부분은 이 사건 건물 옥상부분으로 이 사건 공동주택 관리규약, 부동산 등기사항전부증명서 등을 고려할 때 청구인들의 전유부분이라고 볼 수 없다. 그리고 이 사건 관리규약에서는 전유부분 이외의 공간을 공용부분으로 규정하고 있으므로 위 옥상부분은 이 사건 공동주택의 공용부분에 해당한다고 할 것이다. 따라서 이 사건 공동주택의 공용부분에 해당하는 옥상부분의 마감을 청구인들이 임의로 변경한 것은 「공동주택관리법」을 위반한 것으로 위법하다. 4. 결 론 그렇다면, 청구인의 주장을 인정할 수 없으므로 청구인의 청구를 받아들이지 않기로 하여 주문과 같이 재결한다.