공동주택관리법위반 시정명령 취소청구

1. 사건개요 청구인은 OO시 OO구 OO로0번길 00 OO아파트(이하 ‘이 사건 공동주택’이라 한다)의 입주자대표회의로, 피청구인은 청구인이 계약기간이 만료된 주택관리업자를 수의계약의 방법으로 다시 관리주체로 선정할 때 「공동주택관리법」 제7조제1항 및 같은 법 시행령 제5조제2항제2호에 따라야 함에도 이를 위반하여 기존 주택관리업체와 수의계약을 하였다는 이유로 2023. 1. 16. 청구인에게 이를 시정할 것을 명령(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)하였다. 2. 당사자 주장 가. 청구인 주장 1) 청구인은 2022. 8. 29. 회의에서 과반수의 찬성으로 주택관리업자를 제한경쟁입찰하기로 의결하였다. 청구인은 기존 주택관리업자와 재계약에 관한 입주자 등의 의견청취에 대하여 입주자대표회의 구성원 과반수의 찬성을 얻지 못하여 주택관리업자 선정을 위해 제한경쟁입찰을 하게 되었다. 입찰공고 시 2개 업체가 참여하여 유찰되었고, 재공고시에는 기존 주택관리업자만 참여하여 다시 유찰되었다. 이에 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」 별표2 제7호에 따라 수의계약을 할 수 있는 요건이 충족되어 2022. 9. 27. 기존 주택관리업자인 OO산업 주식회사(이하 ‘OO산업’이라 한다)와 위수탁계약을 체결하였다. 그런데 이 사건 공동주택 입주민이 「공동주택관리법 시행령」 제5조제2항제2호에 따른 의견청취를 하지 않았다는 이유로 피청구인에게 민원을 제기하였다. 2) 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」에 따라 입찰에 참여한 기존 주택관리업체와 수의계약한 것은 적법하고, 경쟁입찰이 2회 이상 유찰된 경우 수의계약의 대상에서 ‘입찰에 참여한 기존 주택관리업자’에 관한 명문규정이 없으므로 이 사건 처분은 위법하다. 중앙공동관리센터 및 기타 지방자치단체에서도 수의계약이 가능하다고 하는 점 및 의정부지방법원 2012가합6186 판결이 ‘수의계약에 의한 재계약 체결을 위한 절차적 요건 중 어느 하나의 요건이라도 결여되는 경우에는 원칙으로 돌아가 경쟁입찰의 방법에 의하여 주택관리업자를 선정하여야 할 것(이 경우 경쟁입찰을 통해서 기존의 주택관리업자가 다시 선정될 수도 있음은 물론이다)’이라고 판시한 점을 고려하면 이 사건 처분은 위법하다. 3) 2회 이상 경쟁입찰 유찰 시에 입찰에 참여한 기존 주택관리업체를 수의계약의 대상에서 제외하여야 한다는 명문 규정이 없으므로, 위 판시내용에 따라 경쟁입찰을 하고 다시 기존의 주택관리업자만 응찰하는 경우가 반복되면 주택관리업자를 선정할 방법이 없다. 또한 이 사건 처분으로 인하여 청구인이 OO산업과 체결한 위수탁계약을 해지하는 경우 손해배상 등이 발생한다. 따라서 이 사건 처분은 부당하다. 4) 이 사건 처분은 기존주택관리업자를 수의계약 대상에서 배제하는 명문규정없이 한 것이어서 위법하고, 주택관리업자를 선정할 방법이 없게 하는 것이므로 부당하다. 따라서 이 사건 처분은 취소되어야 한다. 【보충서면】 5) 입주자대표회의의 의사절차는 법률을 위반하지 않는 범위에서 자율권을 가지므로, 이 사건 공동주택 관리규약 제48조제1항에 따라 계약기간이 만료되는 주택관리업자를 다시 선정하고자 하는 경우에는 입주자 등의 의견청취의 가부에 대하여 자율적으로 의결할 수 있고, 「공동주택관리법 시행령」 제5조제2항제2호에 따라 입주자대표회의는 입주자 등의 의사를 수용하지 않고 부결할 수 있으므로 입주자대표회의 자율적인 의사결정권이 있다. 법령에서 명시적으로 입주자 등의 의사를 수용하여야 한다고 규정하고 있지 않으므로 입주자 등의 의사를 수용하지 않고 그에 반하는 의결을 하였다고 위법이라고 할 수 없다. 6) 청구인이 제출한 이 사건 공동주택 입주자의 내용증명 및 첨부 관리업체 선정시 교체요청 서명부, 기존 관리업체의 입찰참여에 대한 주민반대 서명부는 증거로 인정할 수 없다. 이는 법적 권한이 없는 개인인 입주민 및 소속이 불분명한 입주민 일동이 징구한 동의서로, 관리규약에서 정한 양식을 사용하지 않았고 입주자대표회의가 관리규약 제48조제2항에 따라 입주자 등의 의견청취를 선거관리위원회에 요청하여 선거관리위원회가 의견을 청취하거나 청취한 의견을 입주자대표회의에 통보한 사실이 없다. 따라서 관리규약상 절차를 준수하지 않은 위 서명부들은 이 사건 판단시 증거로 삼을 수 없다. 7) 청구인은 수의계약의 절차적 요건 중 하나인 입주자 등의 의견청취 가부에 대하여 의결하지 않았고 공개경쟁입찰의 방법으로 주택관리업자를 선정하기로 의결하여 경쟁입찰을 하였다. 그 후 2회 유찰이 됨에 따라 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」 별표 2 제7호에 따른 수의계약의 절차적 요건이 충족되었다. 8) 공개경쟁입찰이 2회 이상 유찰되고 기존 주택관리업자와 수의계약할 경우 입주자 등의 의견을 청취하여야 한다거나, 같은 경우 기존 주택관리업자를 배제하여야 한다는 명문규정이 없으므로 기존 주택관리업자와 수의계약은 위법하지 않다. 청구인의 의사결정에 관한 자율권, 계약자유의 원칙 및 평등의 원칙 등에 비추어보면 청구인이 기존 주택관리업자와 체결한 위수탁계약은 적법하므로 이 사건 처분은 취소되어야 한다. 나. 피청구인 주장 1) 이 사건 공동주택은 의무관리대상 공동주택으로 주택관리업자에게 위탁관리하고 있다. 피청구인은 주택관리업자 선정 시 「공동주택관리법」을 위반한 것을 적발하여 처분사전통지를 하고 2023. 1. 16. 이 사건 처분을 하였다. 2) 이 사건 공동주택 입주자 등은 청구인이 주택관리업자 선정방법을 결정하기 전 OO산업과의 재계약에 반대하는 의견을 청구인에게 제출한 사실이 있고, 입찰공고 중에도 「공동주택관리법」 제7조제2항 및 같은 법 시행령 제5조제3항에 따라 OO사업의 입찰참가를 제한하기 위한 서면동의를 받고 있었으며, 전체 입주자 등의 과반수 서면동의서를 청구인에게 제출하였다. 또한 청구인의 2022. 12. 1. 의견서에 따르면 2022. 8. 29. 입주자대표회의 개최 전 다수의 동별 대표자가 OO산업과 재계약에 동의할 수 없다는 의견을 제시하여 경쟁입찰을 결정하였다. 따라서 청구인은 이 사건 공동주택 입주자 등이 OO산업과 재계약에 반대하는 것을 알고 있으면서도 2회 유찰되었다는 이유만으로 다른 주택관리업자와 수의계약이 가능한 점을 배제하고 OO산업과 수의계약을 하였다. 3) 「공동주택관리법 시행령」 제5조제2항제2호 및 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」 별표2 제8호에 따르면 계약기간이 끝난 주택관리업자를 수의계약의 방법으로 다시 관리주체로 선정하려는 경우에는 관리규약으로 정하는 절차에 따라 입주자 등의 의견을 청취한 결과 전체 입주자 등의 10분의 1 이상이 서면으로 이의를 제기하지 아니하는 요건이 충족된 이후 입주자대표회의 구성원 3분의 2 이상이 찬성하여야 한다. 그러나 청구인은 입주자 등의 의사를 인지하였음에도 위 절차 없이 OO사업과 수의계약하였기에 위법하다. 4) 청구인은 주택관리업자 경쟁입찰이 지속적으로 유찰되고 기존 주택관리업자와 수의계약 방법으로 선정하는 사항을 입주자 등이 반대하는 경우 의무관리대상 공동주택이 주택관리업자를 선정할 방법이 없다고 주장하나, 청구인의 주장은 다른 주택관리업자를 고려하지 않아 부당하다. 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」 별표2 제7호에 따라 경쟁입찰이 2회 이상 유찰된 경우에 다른 주택관리업자와는 「공동주택관리법 시행령」 제5조제2항제2호의 요건 충족없이 수의계약을 할 수 있다. 또한 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」 별표2 제7호는 2회 이상 유찰을 수의계약 성립 요건으로 규정하고 있으나 그러한 경우라도 반드시 수의계약을 하여야 하는 것은 아니다. 청구인은 신규 공고 또는 다른 주택관리업자와의 수의계약 고려하는 등의 다른 방식을 진행하지 아니하고 입주자 등의 의견수렴도 없이 수의계약 성립 요건만 충족시켜 입주자 등의 의사에 반하는 의결을 하였다. 5) 청구인이 제출한 중앙공동주택관리지원센터의 유권해석은 이 사건 공동주택의 주택관리업자 선정과정에 대한 배경에 근거하지 않은 단순한 유권해석이며, 반대로 국토교통부는 「공동주택관리법 시행령」 제5조제2항제2호 요건을 모두 충족한 경우 재계약할 수 있는 것으로 판단하면서 입주자의 의견을 감안하는 것이 바람직하다고 유권해석하였다. 또한 청구인이 제출한 판결은 법적 요건이 결여되어 경쟁입찰로 주택관리업자를 선정할 때 기존 주택관리업자도 선정될 수 있음을 명시한 것으로 청구인이 수의계약을 한 이 사건과 다르고, 청구인이 제출한 나머지 유권해석 등은 이 사건 처분에 관한 피청구인의 주장과 무관하다. 【보충서면】 6) 청구인은 입주자대표회의는 법령의 범위 내에서 자율적으로 의사결정을 할 수 있으므로 입주자 등 의사에 반하는 의결이 위법하다고는 할 수 없다고 주장한다. 그러나 「공동주택관리법」 제5조제1항은 입주자대표회의가 아닌 입주자 등이 공동주택을 관리하도록 규정하고, 같은 법 제2조제1항제14호 및 제15호는 주택관리업자를 입주자 등으로부터 공동주택의 관리를 위탁받아 관리하는 자로 규정한다. 따라서 주택관리업자는 입주자대표회의가 아닌 입주자 등으로부터 관리를 위탁받은 자이다. 그리고 「공동주택관리법」제7조제1항 및 같은 법 시행령 제5조제2항 규정은 입주자대표회의로 하여금 주택관리업자를 선정하도록 하면서도 입주자 등의 의견이 충분히 반영되도록 규정하고 있고, 입주자대표회의가 체결하는 위·수탁관리 계약은 입주자 등에 법적인 효력이 미친다. 따라서 입주자대표회의가 입주자 등의 법적 위험과 불안을 제거할 수 있음에도 불구하고 입주자 등의 의견을 충분히 반영하지 아니하고 한 결정은 법령에서 정하는 공동주택 관리에 관한 권리·의무를 넘어선 결정이다. 7) 청구인은 입주민이 징구한 주택관리업자 교체요청서명부와 기존업체 입찰참여 주민반대 서명부가 관리규약에서 규정되어 있지 않고 관리규약상 의견청취 등 절차에 따른 것이 아니어서 증거로 인정할 수 없다고 주장한다. 위 주민반대 서명부는 입주자 등이 주택관리업자 경쟁입찰 중 서명을 받고 있던 것으로 청구인이 주장하는 의견청취를 위한 것이 아니다. 「공동주택관리법」 제7조제2항에 따르면 입주자 등은 새로운 주택관리업자 선정을 위한 입찰에서 기존 주택관리업자의 참가를 제한하도록 입주자대표회의에 요구할 수 있고 이 경우 입주자대표회의는 그 요구에 따라야 한다. 이에 같은 법 시행령 제5조제3항에 의거 입주자 등이 새로운 주택관리업자 선정을 위한 입찰에서 기존 주택관리업자의 참가를 제한하도록 입주자대표회의에 요구하기 위하여 전체 입주자 등 과반수의 서면동의를 받은 것이다. 또한 의견청취를 위한 것이 아니므로 서명부 양식은 관리규약상 의견청취 양식을 따를 필요가 없고, ‘입주자대표회의가 공고하는 형식 및 방법대로 작성·제출되지 아니한 이의서를 모두 무효라고 한다면, 입주자대표회의가 공고 당시 이의서의 형식 및 제출방법에 대한 여러가지 제한을 두는 방법으로 실질적으로 입주자 등의 의사표현의 기회를 사실상 박탈할 수 있으며, 교체요구동의서가 입주자 등에 의하여 작성되지 않은 것이라거나 각 입주자 등의 의사를 반영하지 않은 것임을 소명하기에는 부족하고 달리 이를 소명할 자료가 없으므로 교체요구 동의서는 법에서 정한 이의서에 해당한다.’고 보아야 하므로 청구인의 주장은 이유 없다(인천지방법원부천지원 2014카합512결정 참조). 8) 청구인은 2회 유찰로 기존 주택관리업자와 수의계약한 것이므로 적법하다고 주장하나, 입주자 등이 OO산업과의 재계약을 반대하는 의사를 청구인에게 제시하였음에도 위와 같은 이유만으로 OO사업과 수의계약으로 재계약한 것은 위법하다. 기존 주택관리업자와의 수의계약에 관하여 ‘입주자대표회의는 입주자 등을 위하여 주택관리업자를 선정할 권한만을 가지는 점, 공동주택에 있어서 주택관리업자의 공정한 선정은 공동주택의 관리에 관한 권리와 의무를 가진 입주자 등의 이익 보호 및 분쟁 방지를 위하여 중요한 사항인 점, 관리주체와의 재계약을 위하여 사전 의견청취 절차 등을 마련한 취지는 최소한 위와 같은 기간 동안 재계약에 관한 내용이 입주자 등에게 공개되도록 함으로써 입주자 등이 관리주체와의 재계약 내용에 대하여 충분히 인지한 상태에서 그 재계약에 대한 동의 여부를 결정할 수 있도록 하기 위함인 점 등에 비추어 공동주택 위탁관리에 관한 규정인 법 제7조 및 법 시행령 제5조는 강행규정으로 보아야 한다.’는 수원고등법원 2021. 4. 23. 선고 2020나21905 판결 내용에 따르면 기존 주택관리업자와의 수의계약을 규정하는 「공동주택관리법」 제7조 및 같은 법 시행령 제5조는 강행규정으로 단지 2회 유찰을 사유로 해당 절차 없이 수의계약한 것은 위법하다. 9) 이상과 같이 청구인의 주장은 이유 없으므로, 이 사건 처분은 적법하다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당 여부 가. 관계법령 【공동주택관리법】 제7조(위탁관리) ① 의무관리대상 공동주택의 입주자등이 공동주택을 위탁관리할 것을 정한 경우에는 입주자대표회의는 다음 각 호의 기준에 따라 주택관리업자를 선정하여야 한다. <개정 2022. 6. 10.> 1. 「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조제2호에 따른 정보처리시스템을 통하여 선정(이하 “전자입찰방식”이라 한다)할 것. 다만, 선정방법 등이 전자입찰방식을 적용하기 곤란한 경우로서 국토교통부장관이 정하여 고시하는 경우에는 전자입찰방식으로 선정하지 아니할 수 있다. 1의2. 다음 각 목의 구분에 따른 사항에 대하여 전체 입주자등의 과반수의 동의를 얻을 것 가. 경쟁입찰: 입찰의 종류 및 방법, 낙찰방법, 참가자격 제한 등 입찰과 관련한 중요사항 나. 수의계약: 계약상대자 선정, 계약 조건 등 계약과 관련한 중요사항 2. 그 밖에 입찰의 방법 등 대통령령으로 정하는 방식을 따를 것 ② 입주자등은 기존 주택관리업자의 관리 서비스가 만족스럽지 못한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 새로운 주택관리업자 선정을 위한 입찰에서 기존 주택관리업자의 참가를 제한하도록 입주자대표회의에 요구할 수 있다. 이 경우 입주자대표회의는 그 요구에 따라야 한다. 부칙 <법률 제18937호 2022. 6. 10.> 제1조(시행일) 이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다. 다만, 제26조 및 제99조제1호의 개정규정은 2024년 1월 1일부터 시행한다. 제2조(입주자등의 동의에 관한 적용례) 제7조제1항제1호의2의 개정규정은 이 법 시행 이후 주택관리업자를 선정하는 경우부터 적용한다. 구【공동주택관리법】(시행 2022. 2. 11. 법률 제18385호) 제7조(위탁관리) ① 의무관리대상 공동주택의 입주자등이 공동주택을 위탁관리할 것을 정한 경우에는 입주자대표회의는 다음 각 호의 기준에 따라 주택관리업자를 선정하여야 한다. 1. 「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조제2호에 따른 정보처리시스템을 통하여 선정(이하 “전자입찰방식”이라 한다)할 것. 다만, 선정방법 등이 전자입찰방식을 적용하기 곤란한 경우로서 국토교통부장관이 정하여 고시하는 경우에는 전자입찰방식으로 선정하지 아니할 수 있다. 2. 그 밖에 입찰의 방법 등 대통령령으로 정하는 방식을 따를 것 ② 입주자등은 기존 주택관리업자의 관리 서비스가 만족스럽지 못한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 새로운 주택관리업자 선정을 위한 입찰에서 기존 주택관리업자의 참가를 제한하도록 입주자대표회의에 요구할 수 있다. 이 경우 입주자대표회의는 그 요구에 따라야 한다. 【공동주택관리법 시행령】 제5조(주택관리업자의 선정 등) ② 법 제7조제1항제2호에서 “입찰의 방법 등 대통령령으로 정하는 방식”이란 다음 각 호에 따른 방식을 말한다. 1. 국토교통부장관이 정하여 고시하는 경우 외에는 경쟁입찰로 할 것. 이 경우 다음 각 목의 사항은 국토교통부장관이 정하여 고시한다. 가. 입찰의 절차 나. 입찰 참가자격 다. 입찰의 효력 라. 그 밖에 주택관리업자의 적정한 선정을 위하여 필요한 사항 2. 제1호에도 불구하고 계약기간이 끝난 주택관리업자를 수의계약의 방법으로 다시 관리주체로 선정하려는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 갖출 것 가. 관리규약으로 정하는 절차에 따라 입주자등의 의견을 청취한 결과 전체 입주자등의 10분의 1 이상이 서면으로 이의를 제기하지 아니할 것 나. 가목의 요건이 충족된 이후 입주자대표회의 구성원 3분의 2 이상이 찬성할 것 3. 입주자대표회의의 감사가 입찰과정 참관을 원하는 경우에는 참관할 수 있도록 할 것 4. 계약기간은 장기수선계획의 조정 주기를 고려하여 정할 것 ③ 법 제7조제2항 전단에 따라 입주자등이 새로운 주택관리업자 선정을 위한 입찰에서 기존 주택관리업자의 참가를 제한하도록 입주자대표회의에 요구하려면 전체 입주자등 과반수의 서면동의가 있어야 한다. 【주택관리업자 및 사업자 선정지침】(국토교통부고시 제2021-1505호) 제1조(목적) 이 지침은「공동주택관리법 시행령」제5조제2항제1호에 따른 주택관리업자 선정과 제25조에 따른 사업자 선정 및 제5조제1항에 따른 전자입찰 방식에 관하여 위임된 사항과 그 시행에 필요한 사항을 규정하는 것을 목적으로 한다. 제2조(적용대상) ① 이 지침은 「공동주택관리법 시행령」(이하 "영"이라 한다) 제2조에 따른 의무관리대상 공동주택에서 다음 각 호에 해당하는 경우에 적용한다. 1. 영 제5조제2항제1호에 따라 입주자대표회의가 주택관리업자를 선정하는 경우 제4조(입찰의 방법) ① 제2조에 따라 주택관리업자 및 사업자를 선정할 때에는 경쟁입찰을 하여야 한다. ② 제1항에 따른 경쟁입찰의 종류 및 방법은 [별표 1]과 같다. ③ 제1항에도 불구하고 [별표 2]에 해당하는 경우에는 수의계약을 할 수 있다. ④ 제2항에 따른 입찰의 경우 입찰공고 전에 입찰의 종류 및 방법, 참가자격 제한 등 입찰과 관련한 중요 사항에 대하여 영 제14조제1항에 따른 방법으로 입주자대표회의의 의결을 거쳐야 한다. ⑤ 제3항에 따른 수의계약의 경우 수의계약 전에 계약상대자 선정, 계약 조건 등 계약과 관련한 중요 사항에 대하여 영 제14조제1항에 따른 방법으로 입주자대표회의의 의결을 거쳐야 한다. 별표 2 (제4조제3항 관련) 수의계약의 대상 다음의 어느 하나에 해당하는 경우 수의계약을 할 수 있다. 7. 일반경쟁입찰 또는 제한경쟁입찰이 2회 이상 유찰된 경우. 다만, 이 경우에는 최초로 입찰에 부친 내용을 변경할 수 없다. 8. 영 제5조제2항제2호 단서에 따라 계약기간이 만료되는 기존 주택관리업자의 주택관리 만족도를 관리규약에서 정하는 절차에 따라 입주자등으로부터 사전에 의견을 청취한 결과 입주자등의 10분의 1 이상이 서면으로 관리방법의 변경 또는 주택관리업자의 교체를 요구하지 아니한 경우로서 입주자대표회의의 구성원 3분의 2 이상이 찬성한 경우 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서, 답변서, 입찰결과조회서, 입주자대표회의 회의록, 위수탁관리 계약서 및 이 사건 처분서 등에 의하면 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다. 가) 청구인은 2022. 9. 2회에 걸쳐 관리업체 선정을 위한 입찰공고를 하였으나 각 2개 업체, 1개 업체만 입찰에 참여하여 2회 모두 유찰되었다. 나) 청구인은 2022. 9. 27. 정원 7명 중 5명이 참석한 입주자대표회의에서 기존 주택관리업체인 OO산업과 수의계약의 방식으로 주택관리업체를 선정하기로 하는 안건을 5명의 찬성으로 가결하고 2022. 9. 28. OO산업과 이 사건 공동주택 관리에 관한 위수탁계약을 체결하였다. 다) 피청구인은 2023. 1. 16. 청구인이 「공동주택관리법」 제7조제1항 및 같은 법 시행령 제5조제1항제2호를 위반하여 기존 주택관리업자와 수의계약을 하였다는 이유로 이를 시정할 것을 명하는 이 사건 처분을 하였다. 2) 청구인은 계약기간이 끝난 주택관리업자와 수의계약 방식으로 재계약을 할 수 있는 요건에 해당하므로 이 사건 처분이 위법하다고 주장하므로 이에 관하여 살펴본다. 가) 「공동주택관리법」 제7조제1항 및 같은 법 시행령 제5조제2항제1호에 따르면 공동주택 관리업자 선정 시 국토교통부장관이 경쟁입찰을 하지 않아도 되는 경우로 고시한 경우가 아닌 이상 국토교통부고시 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」(국토교통부고시 제2021-1505호)에서 정한 방법에 따라 경쟁입찰을 하여야 하고, 같은 법 시행령 제5조제2항제2호에 따르면 주택관리업자 선정에 관한 위 시행령 같은 항 제1호 규정에도 불구하고 계약기간이 끝난 주택관리업자를 수의계약의 방법으로 다시 관리주체로 선정하려는 경우에는 ① 관리규약으로 정하는 절차에 따라 입주자 등의 의견을 청취한 결과 전체 입주자 등의 10분의 1 이상이 서면으로 이의를 제기하지 아니할 것과 ② 위 요건이 충족된 이후 입주자대표회의 구성원 3분의 2 이상이 찬성할 것의 요건을 갖추어야 한다. 한편 ‘공동주택의 관리에 관한 권리·의무는 입주자대표회의가 아닌 입주자 등에게 있고, 입주자대표회의는 입주자 등을 위하여 주택관리업자를 선정할 권한만을 가지는 점, 공동주택에 있어서 주택관리업자의 공정한 선정은 공동주택의 관리에 관한 권리와 의무를 가진 입주자 등의 이익 보호 및 분쟁 방지를 위하여 중요한 사항인 점, 관리주체와의 재계약을 위하여 사전 의견청취 절차 등을 마련한 취지는 최소한 위와 같은 기간 동안 재계약에 관한 내용이 입주자 등에게 공개되도록 함으로써 입주자 등이 관리주체와의 재계약 내용에 대하여 충분히 인지한 상태에서 그 재계약에 대한 동의 여부를 결정할 수 있도록 하기 위함인 점 등에 비추어 공동주택 위탁관리에 관한 규정인 법 제7조 및 법 시행령 제5조는 강행규정으로 보아야 한다(수원고등법원 2021. 4. 23. 선고 2020나21905판결 참조).’ 나) 청구인은 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」 별표 2 제7호를 근거로 기존 주택관리업자와 수의계약한 것이 적법하다고 주장하나, 이는 결국 「주택주택관리법 시행령」 제5조제2항제1호의 위임을 받은 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」상의 요건을 갖추었다는 것으로서, 같은 항 제2호에 따르면 계약기간이 끝난 기존 주택관리업자를 수의계약의 방법으로 다시 관리주체로 선정하려는 경우에는 위 제1호 규정에도 불구하고 제2호각목에서 규정한 요건을 모두 갖추어야 하는 것이 명백하므로 위와 같은 청구인의 주장은 이유가 없다. 다) 한편 청구인이 인용하는 중앙공동관리센터 질의회신은 2022. 6. 10. 개정하고 2022. 12. 11. 시행한 「공동주택관리법」(법률 제18937호, 현행) 제7조1항제1호의2 규정이 적용될 수 없다는 취지의 회신으로, 그 내용만으로 기존 주택관리업자와 수의계약에 관하여 같은 항 제2호 및 같은 법 시행령 제5조제2항제2호가 적용되지 않는다고 볼 근거라고 보기 어렵고, 청구인이 인용하는 의정부지방법원 2012가합6186 판결 또한 경쟁입찰의 방식으로 기존 주택관리업자를 다시 선정할 수 있다는 취지이므로, 수의계약의 방식으로 기존 주택관리업자와 계약한 것에 대한 이 사건 처분과는 무관하다. 3) 청구인은 기존 주택관리업자를 수의계약 대상에서 제외하여야 한다는 명문규정이 없고, 이 사건 처분으로 OO산업과의 계약을 해지하면 손해배상이 발생하므로 이 사건 처분이 부당하다고 주장하므로 이에 관하여 살펴본다. 가) 계약기간이 끝난 주택관리업자를 수의계약의 방법으로 다시 관리주체로 선정하려는 경우에는 ① 입주자 등의 의견을 청취하여 전체입주자 등의 10분의 1이상의 서면이의가 없을 것 및 ② 위 요건이 충족된 이후 입주자대표회의의 구성원 3분의 2이상의 찬성이 있을 것의 요건들을 모두 충족하여야 함은 위에서 본 것과 같다. 이 사건 처분은 위와 같은 내용의 「공동주택관리법 시행령」 제5조제2항제2호를 위반하였음을 이유로 하는 것이므로, 「공동주택관리법」이 기존 주택관리업자를 수의계약 대상에서 배제하지 않는다는 청구인의 주장은 이 사건 처분의 위법·부당여부와 무관하다. 나) 또한 위에서 살펴본 것과 같이 공동주택의 관리주체 선정에 관한 「공동주택관리법」 제7조 및 같은 법 시행령 제5조는 강행규정으로서 이에 반하는 사인간의 계약 등은 무효라고 보아야 하는 점 및 청구인이 입주자 등의 반대의사를 사전에 인지하고 있었음에도 「공동주택관리법」이 정한 절차의 이행없이 위수탁계약을 체결한 점 등을 고려하면 청구인이 이 사건 처분 전인 2022. 9. 28. 기존 주택관리업자인 OO산업과 이미 위수탁계약을 체결하였다는 사정만으로 이 사건 처분이 부당하다고도 볼 수 없다. 4. 결 론 그렇다면, 청구인의 주장을 인정할 수 없으므로 청구인의 청구를 받아들이지 않기로 하여 주문과 같이 재결한다.