공동주택관리법위반 시정명령 취소청구

1. 사건개요 청구인은 경기도 ○○시 ○구 ○○로 ○○ 일원에 소재한 공동주택(○○○○ 아파트, 이하 ‘이 사건 공동주택’라 한다)의 입주자대표회의와 위수탁관리계약을 체결하고 이 사건 공동주택과 그 부대시설 및 복리시설을 관리한 법인이다. 이 사건 공동주택 입주자대표회의에서는 2023. 6. 20. 장기수선계획 총론을 근거로 옥상의 철골구조물 누수 부위 실리콘공사(이하 ‘이 사건 공사’라 한다)에 대해 장기수선충당금 사용 승인을 의결하였다. 피청구인은 이 사건 공동주택 입주민으로부터 ‘장기수선계획서에도 없는 공사를 하면서 장기수선충당금을 사용하였으니 이에 대한 조치를 요청’하는 민원을 접수하고, 2024. 1. 3. 청구인에게 민원 관련 장기수선계획서 서류 일체를 제출토록 하였고, 이를 검토한 결과 이 사건 공사는 장기수선계획서에 포함되지 않았음에도 불구하고 장기수선충담금을 사용하였다고 판단하여 2024. 2. 26. 청구인에게 「공동주택관리법」제90조 제3항 위반을 이유로 시정명령을 하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다). 2. 이 사건 처분의 위법·부당 여부 가. 관계법령 【공동주택관리법】 제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 1. “공동주택”이란 다음 각 목의 주택 및 시설을 말한다. 이 경우 일반인에게 분양되는 복리시설은 제외한다. 가. 「주택법」 제2조제3호에 따른 공동주택 나. 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 건축물 다. 「주택법」 제2조제13호에 따른 부대시설 및 같은 조 제14호에 따른 복리시설 2. “의무관리대상 공동주택”이란 해당 공동주택을 전문적으로 관리하는 자를 두고 자치 의결기구를 의무적으로 구성하여야 하는 등 일정한 의무가 부과되는 공동주택으로서, 다음 각 목 중 어느 하나에 해당하는 공동주택을 말한다. 가. 300세대 이상의 공동주택 나. 150세대 이상으로서 승강기가 설치된 공동주택 다. 150세대 이상으로서 중앙집중식 난방방식(지역난방방식을 포함한다)의 공동주택 라. 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 건축물로서 주택이 150세대 이상인 건축물 마. 가목부터 라목까지에 해당하지 아니하는 공동주택 중 입주자등이 대통령령으로 정하는 기준에 따라 동의하여 정하는 공동주택 8. “입주자대표회의”란 공동주택의 입주자등을 대표하여 관리에 관한 주요사항을 결정하기 위하여 제14조에 따라 구성하는 자치 의결기구를 말한다. 10. “관리주체”란 공동주택을 관리하는 다음 각 목의 자를 말한다. 가. 제6조제1항에 따른 자치관리기구의 대표자인 공동주택의 관리사무소장 나. 제13조제1항에 따라 관리업무를 인계하기 전의 사업주체 다. 주택관리업자 라. 임대사업자 18. “장기수선계획”이란 공동주택을 오랫동안 안전하고 효율적으로 사용하기 위하여 필요한 주요 시설의 교체 및 보수 등에 관하여 제29조제1항에 따라 수립하는 장기계획을 말한다. 제14조(입주자대표회의의 구성 등) ⑧ 입주자대표회의는 그 회의를 개최한 때에는 회의록을 작성하여 관리주체에게 보관하게 하여야 한다. 이 경우 입주자대표회의는 관리규약으로 정하는 바에 따라 입주자등에게 회의를 실시간 또는 녹화ㆍ녹음 등의 방식으로 중계하거나 방청하게 할 수 있다. 제29조(장기수선계획) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 공동주택을 건설ㆍ공급하는 사업주체(「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 건축주를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) 또는 「주택법」 제66조제1항 및 제2항에 따라 리모델링을 하는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 공동주택의 공용부분에 대한 장기수선계획을 수립하여 「주택법」 제49조에 따른 사용검사(제4호의 경우에는 「건축법」 제22조에 따른 사용승인을 말한다. 이하 이 조에서 같다)를 신청할 때에 사용검사권자에게 제출하고, 사용검사권자는 이를 그 공동주택의 관리주체에게 인계하여야 한다. 이 경우 사용검사권자는 사업주체 또는 리모델링을 하는 자에게 장기수선계획의 보완을 요구할 수 있다. 1. 300세대 이상의 공동주택 2. 승강기가 설치된 공동주택 3. 중앙집중식 난방방식 또는 지역난방방식의 공동주택 4. 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 건축물 ② 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 검토하고, 필요한 경우 이를 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 조정하여야 하며, 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하여야 한다. 이 경우 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획에 대한 검토사항을 기록하고 보관하여야 한다. ③ 입주자대표회의와 관리주체는 주요시설을 신설하는 등 관리여건상 필요하여 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받은 경우에는 3년이 지나기 전에 장기수선계획을 조정할 수 있다. ④ 관리주체는 장기수선계획을 검토하기 전에 해당 공동주택의 관리사무소장으로 하여금 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시ㆍ도지사가 실시하는 장기수선계획의 비용산출 및 공사방법 등에 관한 교육을 받게 할 수 있다. 제30조(장기수선충당금의 적립) ① 관리주체는 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 한다. ② 장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따른다. 다만, 해당 공동주택의 입주자 과반수의 서면동의가 있는 경우에는 다음 각 호의 용도로 사용할 수 있다. 1. 제45조에 따른 조정등의 비용 2. 제48조에 따른 하자진단 및 감정에 드는 비용 3. 제1호 또는 제2호의 비용을 청구하는 데 드는 비용 ③ 제1항에 따른 주요 시설의 범위, 교체ㆍ보수의 시기 및 방법 등에 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다. ④ 장기수선충당금의 요율ㆍ산정방법ㆍ적립방법 및 사용절차와 사후관리 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제53조(주택관리업의 등록말소 등) ① 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 주택관리업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 그 등록을 말소하거나 1년 이내의 기간을 정하여 영업의 전부 또는 일부의 정지를 명할 수 있다. 다만, 제1호, 제2호 또는 제9호에 해당하는 경우에는 그 등록을 말소하여야 하고, 제7호 또는 제8호에 해당하는 경우에는 1년 이내의 기간을 정하여 영업의 전부 또는 일부의 정지를 명하여야 한다. 3. 고의 또는 과실로 공동주택을 잘못 관리하여 소유자 및 사용자에게 재산상의 손해를 입힌 경우 8. 제90조제3항을 위반하여 관리비ㆍ사용료와 장기수선충당금을 이 법에 따른 용도 외의 목적으로 사용한 경우 제63조(관리주체의 업무 등) ① 관리주체는 다음 각 호의 업무를 수행한다. 이 경우 관리주체는 필요한 범위에서 공동주택의 공용부분을 사용할 수 있다. 1. 공동주택의 공용부분의 유지ㆍ보수 및 안전관리 2. 공동주택단지 안의 경비ㆍ청소ㆍ소독 및 쓰레기 수거 3. 관리비 및 사용료의 징수와 공과금 등의 납부대행 4. 장기수선충당금의 징수ㆍ적립 및 관리 5. 관리규약으로 정한 사항의 집행 6. 입주자대표회의에서 의결한 사항의 집행 7. 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 사항 ② 관리주체는 공동주택을 이 법 또는 이 법에 따른 명령에 따라 관리하여야 한다. 제90조(부정행위 금지 등) ① 공동주택의 관리와 관련하여 입주자대표회의(구성원을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)와 관리사무소장은 공모(共謀)하여 부정하게 재물 또는 재산상의 이익을 취득하거나 제공하여서는 아니 된다. ② 공동주택의 관리(관리사무소장 등 근로자의 채용을 포함한다)와 관련하여 입주자등ㆍ관리주체ㆍ입주자대표회의ㆍ선거관리위원회(위원을 포함한다)는 부정하게 재물 또는 재산상의 이익을 취득하거나 제공하여서는 아니 된다. ③ 입주자대표회의 및 관리주체는 관리비ㆍ사용료와 장기수선충당금을 이 법에 따른 용도 외의 목적으로 사용하여서는 아니 된다. ④ 주택관리업자 및 주택관리사등은 다른 자에게 자기의 성명 또는 상호를 사용하여 이 법에서 정한 사업이나 업무를 수행하게 하거나 그 등록증 또는 자격증을 빌려 주어서는 아니 된다. ⑤ 누구든지 다른 자의 성명 또는 상호를 사용하여 주택관리업 또는 주택관리사등의 업무를 수행하거나 그 등록증 또는 자격증을 빌려서는 아니 된다. ⑥ 누구든지 제4항이나 제5항에서 금지된 행위를 알선하여서는 아니 된다. 제93조(공동주택관리에 관한 감독) ① 지방자치단체의 장은 공동주택관리의 효율화와 입주자등의 보호를 위하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 입주자등, 입주자대표회의나 그 구성원, 관리주체(의무관리대상 공동주택이 아닌 경우에는 관리인을 말한다. 이하 이 조에서 같다), 관리사무소장 또는 선거관리위원회나 그 위원 등에게 관리비등의 사용내역 등 대통령령으로 정하는 업무에 관한 사항을 보고하게 하거나 자료의 제출이나 그 밖에 필요한 명령을 할 수 있으며, 소속 공무원으로 하여금 영업소ㆍ관리사무소 등에 출입하여 공동주택의 시설ㆍ장부ㆍ서류 등을 조사 또는 검사하게 할 수 있다. 이 경우 출입ㆍ검사 등을 하는 공무원은 그 권한을 나타내는 증표를 지니고 이를 관계인에게 내보여야 한다. 1. 제3항 또는 제4항에 따른 감사에 필요한 경우 2. 이 법 또는 이 법에 따른 명령이나 처분을 위반하여 조치가 필요한 경우 3. 공동주택단지 내 분쟁의 조정이 필요한 경우 4. 공동주택 시설물의 안전관리를 위하여 필요한 경우 5. 입주자대표회의 등이 공동주택 관리규약을 위반한 경우 6. 그 밖에 공동주택관리에 관한 감독을 위하여 필요한 경우 제94조(공사의 중지 등) ① 국토교통부장관 또는 지방자치단체의 장은 사업주체등 및 공동주택의 입주자등, 관리주체, 입주자대표회의나 그 구성원이 이 법 또는 이 법에 따른 명령이나 처분을 위반한 경우에는 공사의 중지, 원상복구, 하자보수 이행 또는 그 밖에 필요한 조치를 명할 수 있다. ② 국토교통부장관 또는 지방자치단체의 장은 제1항에 따라 공사의 중지 등 필요한 조치를 명하는 경우 그 내용을 해당 공동주택의 입주자대표회의 및 관리주체에게도 통보하여야 한다. ③ 관리주체는 제2항에 따라 통보받은 내용을 대통령령으로 정하는 바에 따라 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지 및 동별 게시판에 공개하고 입주자등의 열람, 복사 요구에 따라야 한다. 제102조(과태료) ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 1천만원 이하의 과태료를 부과한다. 4. 제29조제2항을 위반하여 수립되거나 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하지 아니한 자 7. 제93조제1항에 따른 보고 또는 자료 제출 등의 명령을 위반한 자 ④ 제1항부터 제3항까지의 규정에 따른 과태료는 대통령령으로 정하는 바에 따라 국토교통부장관 또는 지방자치단체의 장이 부과한다. 【공동주택관리법 시행령】 제30조(장기수선계획의 수립) 법 제29조제1항에 따라 장기수선계획을 수립하는 자는 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 장기수선계획을 수립하여야 한다. 이 경우 해당 공동주택의 건설비용을 고려하여야 한다. 제67조(주택관리업자에 대한 등록말소 또는 영업정지 처분의 기준) ① 법 제53조제1항제4호에서 “공동주택 관리 실적이 대통령령으로 정하는 기준에 미달한 경우”란 매년 12월 31일을 기준으로 최근 3년간 공동주택의 관리 실적이 없는 경우를 말한다. ② 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 법 제53조제1항에 따라 주택관리업자에 대하여 등록말소 또는 영업정지 처분을 하려는 때에는 처분일 1개월 전까지 해당 주택관리업자가 관리하는 공동주택의 입주자대표회의에 그 사실을 통보하여야 한다. ③ 법 제53조제1항에 따른 등록말소 및 영업정지 처분의 기준은 별표 6과 같다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=158830011"></img> 제96조(공동주택관리에 관한 감독) ① 법 제93조제1항에서 “대통령령으로 정하는 업무”란 다음 각 호의 업무를 말한다. 1. 입주자대표회의의 구성 및 의결 2. 관리주체 및 관리사무소장의 업무 3. 자치관리기구의 구성 및 운영 4. 관리규약의 제정ㆍ개정 5. 시설물의 안전관리 6. 공동주택의 안전점검 7. 장기수선계획 및 장기수선충당금 관련업무 8. 법 제35조제1항에 따른 행위허가 또는 신고 9. 그 밖에 공동주택의 관리에 관한 업무 ② 법 제93조제7항에 따른 통보를 받은 관리주체는 같은 조 제8항에 따라 통보를 받은 날부터 10일 이내에 그 내용을 공동주택단지의 인터넷 홈페이지 및 동별 게시판에 7일 이상 공개해야 한다. 이 경우 동별 게시판에는 통보받은 일자, 통보한 기관 및 관계 부서, 주요 내용 및 조치사항 등을 요약하여 공개할 수 있다. ③ 관리주체는 제2항에 따라 공개하는 내용에서 「개인정보 보호법 시행령」 제19조 각 호에 따른 고유식별정보 등 개인의 사생활의 비밀 또는 자유를 침해할 우려가 있는 정보는 제외해야 한다. 제100조(과태료의 부과) ① 법 제102조제4항에 따른 과태료의 부과기준은 별표 9와 같다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=158830009"></img> 【공동주택관리법 시행규칙】 제7조(장기수선계획의 수립기준 등) ① 영 제30조 전단에서 “국토교통부령으로 정하는 기준”이란 별표 1에 따른 기준을 말한다. ② 법 제29조제2항에 따른 장기수선계획 조정은 관리주체가 조정안을 작성하고, 입주자대표회의가 의결하는 방법으로 한다. ③ 입주자대표회의와 관리주체는 법 제29조제2항 및 제3항에 따라 장기수선계획을 조정하려는 경우에는 「에너지이용 합리화법」 제25조에 따라 산업통상자원부장관에게 등록한 에너지절약전문기업이 제시하는 에너지절약을 통한 주택의 온실가스 감소를 위한 시설 개선 방법을 반영할 수 있다. 제9조(장기수선충당금의 적립) 법 제30조제3항에 따른 공동주택 주요 시설의 범위, 교체ㆍ보수의 시기 및 방법 등은 별표 1에 따른다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=158830007"></img> ■ 공동주택관리법 시행규칙 [별표 1] 【장기수선계획실무가이드라인】 2. 장기수선계획 총론(19쪽) 국토교통부 유권해석으로 전기, 승강기, 급수시설 등 중요시설에 대하여 예측이 불가한 사고 등에 의해 불가피한 공사가 필요한 경우에 한해 법령에서 정한 장기수선계획의 조정 및 장기수선충당금의 사용에 예외적 집행을 인정 하고 있다. 가. 긴급공사 1) 내용 공용부위 주요시설이나 설비가 갑작스런 사고 등 예기치 못한 사정에 따라 수선주기가 도래하지 않았음에도 장기수선충당금을 사용해야 할 경우 총론에 마련한 장기수선충당금 사용근거에 따라 입주자대표회의 의결 후 장기수선충당금을 사용하고 추후 장기수선계획을 변경 2) 수선대상 장기수선계획에 반영되어 있는 항목 또는 공동주택관리법 시행규칙 별표1의 항목 3) 근거 마련 장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따른다.<공동주택관리법 제30조제2항> 4) 장기수선계획 조정시기 교체나 보수를 먼저 실시하고 최초 도래하는 정기·수시 조정시 장기수선계획에 반영한다. 5) 사용절차 장기수선계획서 총론에 긴급공사로 집행이 가능한 시설(급수·전기·승강기 등), 처리 방법 및 절차를 명시하여 입주자대표회의 의결 후 사용 ※ 긴급공사 대상(예시) A. 건물외부의 지붕이나 외부 등의 문제로 누수가 발생한 경우 B. 변전설비의 고장으로 수전할 수 없거나 전원 공급이 어려운 경우 C. 승강기 고장으로 안전에 위험이 있거나 사용이 불가능하여 긴급히 보수해야 하는 경우 D. 급수설비 고장으로 급수공급이 불가능한 경우 E. 난방·급탕 설비 고장으로 공급이 불가능하거나 배관 및 밸브류 고장으로 누수가 발생하는 경우 F. 옥외 부대시설·복리시설에 문제가 발생하여 안전에 위험이 발생한 경우 ※ 장기수선계획에 포함되어 있어야 하고 입주자대표회의 의결을 통하여 승인을 받을 것 1. 질의회신 사례(77쪽) ▣ 장기수선계획 수립 및 조정 ⑮ 수선항목의 추가와 삭제는? ○ 「공동주택관리법 시행규칙」 별표 1의 장기수선계획의 수립기준에 해당하는 시설이 당해 공동주택에 있는 경우에는 모두 장기수선계획에 반영하여야 함 ○ [별표 1]에 명시되어 있지 않은 사항 중 단순 소모성 부품 등의 경우에는 장기수선계획에 반영치 않고 관리비 중「공동주택관리법 시행령」 별표 2 ‘수선유지비’로 부과하는 것은 가능할 것으로 판단됨 ○ 다만, 많은 비용이 소모되고 공동주택의 가치를 증진하는 내용의 공사라면 장기수선계획에 반영하여, 입주자(소유자)가 부담하는 장기수선충당금을 사용하여 시행하는 것이 합리적인 것임 ○ 따라서, 「공동주택관리법 시행규칙」 별표 1에 포함된 공종의 경우 장기수선계획에 포함하여 장기수선 충당금으로 집행하여야 하는 것이며, 그 외의 별표 1에 명시되어 있지 않은 항목의 집행 금원에 관한 사항은 해당 공동주택에서 해당 공사의 성격, 소요비용, 관리규약, 관리비 부담주체의 의사 등 제반 사정을 고려하여 자율적으로 결정할 사항임 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서 및 답변서, 이 사건 공사 입주자대표회의 의결 회의록, 2023년 장기수선계획서, 옥상 철구조물 사진 및 설계도면, 이 사건 처분서 등에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 청구인은 이 사건 공동주택의 입주자대표회의와 위수탁관리계약을 체결하고 이 사건 공동주택과 그 부대시설 및 복리시설을 관리한 법인이다. 나) 이 사건 공동주택 입주자대표회의에서는 2023. 6. 20. 장기수선계획 총론을 근거로 이 사건 공사에 대해 장기수선충당금 사용 승인을 의결하였다. 다) 피청구인은 이 사건 공동주택 입주민으로부터 ‘장기수선계획서에도 없는 공사를 하면서 장기수선충당금을 사용하였으니 이에 대한 조치를 요청’하는 민원을 접수하고, 2024. 1. 3. 청구인에게 민원 관련 장기수선계획서 서류 일체를 제출토록 하였고, 이를 검토한 결과 이 사건 공사는 장기수선계획서에 포함되지 않았음에도 불구하고 장기수선충담금을 사용하였다고 판단하여 2024. 2. 26. 청구인에게 「공동주택관리법」제90조 제3항 위반을 이유로 시정명령을 하였다. 2) 판단 가) 「공동주택관리법」 제93조 제1항에 의하여 시정명령을 할 수 있는지 여부 「공동주택관리법」 제93조는 ‘공동주택관리에 관한 감독’이라는 제목으로 제1항에서 ‘지방자치단체의 장은 공동주택관리의 효율화와 입주자와 사용자(이하 ‘입주자 등’이라 한다)의 보호를 위하여 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우, 입주자 등, 입주자대표회의나 그 구성원, 관리주체, 관리사무소장 또는 선거관리위원회나 그 위원 등에게 관리비 등의 사용내역 등 대통령령으로 정하는 업무에 관한 사항을 보고하게 하거나 자료의 제출이나 그 밖에 필요한 명령을 할 수 있으며, 소속 공무원으로 하여금 영업소 등에 출입하여 공동주택의 시설·장부·서류 등을 조사 또는 검사하게 할 수 있다.’고 정하고 있고, 각 호에서 보고나 자료 제출 그 밖에 필요한 명령을 할 수 있는 요건으로 감사에 필요한 경우(제1호), 이 법 또는 이 법에 따른 명령이나 처분을 위반하여 조치가 필요한 경우(제2호), 공동주택단지 내 분쟁의 조정이 필요한 경우(제3호), 공동주택 시설물의 안전관리를 위하여 필요한 경우(제4호), 입주자대표회의 등이 공동주택 관리규약을 위반한 경우(제5호), 그 밖에 공동주택관리에 관한 감독을 위하여 필요한 경우(제6호)를 들고 있다. 한편, 「공동주택관리법」 제102조 제2항 제7호에 의하면, 같은 법 제93조 제1항에 따른 보고 또는 자료 제출 등의 명령을 위반한 자에게는 1천만 원 이하의 과태료를 부과하도록 규정하고 있다. 또한, 「공동주택관리법」 제93조 제1항의 위임에 따른 같은 법 시행령 제96조 제1항은 지방자치단체의 장이 이 사건 조항에 따라 그 밖에 필요한 명령을 할 수 있는 업무로 입주자대표회의의 구성과 의결, 관리주체와 관리사무소장의 업무, 그 밖에 공동주택의 관리에 관한 업무 등 폭넓게 정하고 있다(제1호부터 제9호까지). 「공동주택관리법」 제93조 제1항은 지방자치단체의 장이 입주자대표회의 등에 보고나 자료 제출 그 밖에 필요한 명령이나 조사·검사를 함으로써 입주자대표회의 등을 감독하여 공동주택을 효율적으로 관리하고 공동주택의 입주자 등을 보호하려는 데에 그 취지가 있다. 위 조항은 입주자대표회의 등이 「공동주택관리법」 또는 그에 따른 명령이나 처분을 위반하여 조치가 필요하거나 공동주택 관리규약을 위반한 경우(제2호, 제5호), 공동주택관리를 감독하기 위하여 필요한 경우(제6호) 등 위반 행위를 시정하거나 감독할 필요가 있는 때에도 지방자치단체의 장이 그 밖에 필요한 명령을 할 수 있다고 정하면서 명령의 내용을 제한하고 있지 않다. 이러한 규정의 문언과 체계, 공동주택관리의 취지 등을 종합하면, 지방자치단체의 장은 이 사건 조항에 근거하여 보고나 자료 제출 외에 위반 행위의 시정이나 감독을 위해 필요한 명령을 할 수 있다고 봄이 타당하다(대법원 2022. 2. 10.자 2021마6763 결정 참조). 나) 이 사건 처분의 위법 여부 「공동주택관리법」 제90조 제3항은 “입주자대표회의 및 관리주체는 관리비ㆍ사용료와 장기수선충당금을 이 법에 따른 용도 외의 목적으로 사용하여서는 아니 된다”고 규정하고 있고, 피청구인은 “위반행위 시정명령”이라는 제목으로 이 사건 처분을 하면서 ‘시정명령의 내용’에 관하여 ‘위반내용’으로 ‘장기수선계획서상 포함되지 않은 항목에 대하여 장기수선충당금을 사용함’, ‘위반법규’로 ‘공동주택관리법 제90조(부정행위 금지 등) 제3항’을 적시하고 있는바, 피청구인은 청구인이 같은 법 제90조 제3항을 위반한 것을 전제로 이 사건 처분을 하였고 청구인은 이를 다투고 있으므로, 청구인이 이 사건 아파트의 관리주체로서 2023. 6. 경 장기수선충당금을 사용하여 이 사건 아파트의 옥상구조물 누수 보수 작업을 진행한 것이 장기수선충당금의 용도 외 사용에 해당하여 같은 법 제90조 제3항을 위반하였는지 여부에 관하여 본다. 「공동주택관리법」 제30조 제2항은 “장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따른다”고 규정하고 있는바, 이 사건 아파트의 장기수선계획서 총론에 의하면 Ⅱ. 장기수선충당금의 사용에 관하여, “1. 장기수선충당금의 사용은 같은 법 시행령 제31조 제5항(법 제30조 제4항에 따라 장기수선충당금은 관리주체가 장기수선충당금 사용계획서를 장기수선계획에 따라 작성하고 입주자대표회의의 의결을 거쳐 사용한다」을 따른다”고 규정하고, “2. 위 조항에도 불구하고 장기수선충당금을 사용해야 하는 예외적인 경우(사고 등 예기치 못한 사정에 의해 긴급히 지출이 필요한 경우, 얼마 이내 소액 범위 내에서 계획 변경에 따른 비용지출 등) 발생 시, 국토교통부 유권해석에 따라 장기수선충당금 사용에 대한 근거를 해당 총론에 마련하여 우선 집행하고 추후 장기수선계획을 변경할 수 있다”고 규정하고 있다. 한편, 위 총론은 예외적으로 장기수선충당금을 사용할 수 있는 “긴급공사”에 관하여, “공용부분의 주요시설이나 설비가 갑작스런 사고 등 예기치 못한 사정에 따라 수선주기가 도래하지 않았음에도 장기수선충당금을 사용해야 할 경우 장기수선계획서의 총론에 마련한 장기수선충당금 긴급수선 사용근거에 따라 입주자대표회의 의결을 통해 선 집행하고 차기 장기수선계획서 검토 및 조정 시 장기수선계획에 반영한다. 다만, 입주자대표회의 의결을 기다릴 수 없는 긴박성이 있는 경우 선 조치 후 사후 승인을 받을 수 있다”고 함으로써 사용근거를 마련하고, 사용대상 중 하나로 “1)건물 외부의 지붕이나 건물외부/건물내부 등의 문제로 누수 또는 균열이 발생한 경우”를 규정하고 있고 있으며, 사용요건으로 “1) 장기수선계획에 반영되어 있는 항목 또는 「공동주택관리법 시행규칙」 [별표 1]의 항목에 예기치 못한 고장이나 문제가 발생하여 수선주기가 도래하지 않았으나 해당 항목에 대한 보수의 긴급성이 장기수선계획의 조정을 기다릴 수 없는 경우”, “2) 신변 안전에 위협이 되거나 그로 인한 시설물 또는 입주민의 2차 피해가 우려될 경우”, “3) 입주자대표회의 의결을 통하여 승인을 받은 경우”를 규정하고 있다. 그렇다면, 위 총론에서 예외적으로 장기수선충당금을 사용할 수 있도록 규정한 긴급공사의 요건에 해당하기 위하여는, 해당 공사가 장기수선계획에 반영되어 있는 항목 또는 「공동주택관리법 시행규칙」 [별표 1]의 항목에 해당하여야 하고, 해당 항목에 대한 보수의 긴급성이 장기수선계획의 조정을 기다릴 수 없는 경우여야 한다. 살피건대, 이 사건 아파트의 입주자대표회의 회의록, 공사견적서, 장기수선충당금 사용계획서, 이 사건 아파트의 2023년 장기수선계획서, 「주택관리법 시행규칙」 [별표 1] 등에 의하면, 청구인은 이 사건 아파트의 옥상 구조물 누수 긴급보수작업으로 옥상 철 구조물 상단에 실리콘 방수작업을 하였다는 것이고, 이는 이 사건 아파트의 장기수선계획 및 「공동주택관리법 시행규칙」 [별표 1]의 공사항목에 반영되어 있지 아니한 항목으로 보인다(청구인은 이 사건 옥상 구조물이 이 사건 아파트 장기수선계획과 같은 법 시행규칙 [별표 1] 중 ‘지붕’에 해당한다는 취지로 주장하나, 같은 법 시행규칙 [별표 1]에 의하면 장기수선계획의 수립기준에 관하여 ‘건물 외부’ 중 ‘지붕’에 관하여 ‘1) 모르타르 마감, 2) 고분자도막방수, 3) 고분자시트방수, 4) 금속기와 잇기, 5) 아스팔트 슁글 잇기’의 5개 공사항목을, 이 사건 아파트의 장기수선계획에는 ‘건물 외부’ 중 ‘지붕’에 관하여 ‘모르타르 마감’, ‘고분자시트방수’, ‘아스팔트싱글 잇기’의 3개 항목만을 규정하고 있으므로, 청구인이 시행한 이 사건 옥상 구조물 방수공사는 이 중 어느 항목에도 포함되지 아니하는 것으로 보인다). 이뿐만 아니라, 공사의 사유 또한 ‘옥상 지붕 구조물의 여름철 장마 폭우로 인한 최상층 세대로 누수 피해가 우려’된다는 것으로서 2022년도 여름 폭우로 인한 최상층 세대 누수 피해가 발생한 이후 이 사건 공사를 시행한 2023. 6.경까지 장기수선계획의 조정 절차를 거칠 수 있는 충분한 시간이 있었다는 점에서 해당 항목에 대한 보수의 긴급성이 장기수선계획의 조정을 기다릴 수 없는 경우에 해당한다고 보기도 어렵다. 따라서, 청구인이 이 사건 공사에 장기수선충당금을 사용한 것은 장기수선충당금을 용도 외의 목적으로 사용한 것으로써 「공동주택관리법」 제90조 제3항을 위반한 경우라고 할 것이므로, 이를 이유로 한 이 사건 처분은 적법하다. 3. 결 론 그렇다면 청구인의 주장을 인정할 수 없으므로 청구인의 청구를 받아들이지 않기로하여 주문과 같이 재결한다.