공동주택관리법위반 이행강제금부과처분 취소청구

1. 사건개요 청구인은 ○○시 ○○동 ○○○○-○○ 제○층 제○○○호(집합건물, 이하 ‘이 사건 건축물’이라 한다.) 34.96㎡ 중 10.58㎡의 지분을 소유한 자로, 피청구인은 2010. 7.경 이 사건 건축물이 불법증축된 사실을 확인하여 2010, 2012, 2013, 2015년도 이행강제금을 청구인에게 부과하였고, 청구인은 당해년도 이행강제금을 각 납부하였다. 피청구인은 이 사건 위반행위가 시정되지 않아 2016. 9. 12. 시정명령, 같은 해 12. 23. 시정촉구, 2017. 2. 8. 처분사전통지, 2017. 3. 24. 이행강제금 부과통지를 하였으나, 폐문부재 등으로 송달이 되지 않아 2017. 5. 12. 「공동주택관리법」제35조, 「건축법」제79조, 제80조에 의거 청구인에게 이행강제금 2,925,600을 부과하는 내용으로 공시송달 공고(공고기간 2017. 5. 15. ~ 5. 29, 이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)하였다. 2. 당사자 주장 가. 청구인 주장 1) 청구인은 1992년경(추정) 최초 건축주가 임의 증축 사용하던 이 사건 건축물에 대한 소유권의 일부 지분을 매수하여 인화 문구를 운영하였으므로, 매수인인 청구인에 대한 이행강제금 부과처분은 부당하다. 2) 또한 2017. 3. 14. 위 문구점을 이전하여 현재 운영하고 있지 않으므로 사용하지 않고 있는 위반건축물에 대한 이행강제금 부과처분은 부당하다. 3) 청구인 소유 ○○○호는 공동소유 집합건축물로서 원상 복구 시 2차 피해 및 안전사고 발생 우려 등에 따라 건물 입주자등의 위반건축물 철거 반대로 원상 복구할 수 없던 사항인바, 이 사건 이행강제금 부과처분은 취소되어야 한다. 나. 피청구인 주장 1) 청구인은 최초 건축주 등에 의한 위반 사항에 대하여 매수한 청구인에게 이행강제금을 부과한 것은 부당하다고 주장하고 있으나, 위반건축물의 소유권 이전에 따라 소유자가 변경된 경우 새로운 소유자에게 시정명령을 하고 시정명령 이행여부에 따라 이행강제금 부과여부를 결정하여야 하는 국토교통부 유권해석이 있다. 2) 청구인은 또한 2017. 3. 14. 문구점을 이전하여 현재 운영하고 있지 않으므로 사용하지 않고 있는 위반건축물에 대한 이행강제금 부과처분은 부당하다는 취지의 주장을 하고 있으나, 위반건축물 관련 기 재시정 통보, 재 시정촉구, 이행강제금 재 부과 처분 사전통지 시 청구인은 문구점을 운영 중이였으며, 이행강제금은 위반건축물의 사용 유·무에 관계없이 위반건축물에 대한 시정을 목적으로 위반건축물의 소유자 등에게 부과하는 것으로 건축물을 사용하고 있지 않더라도 위반사항이 시정되지 않은 경우 이행강제금을 부과하여야 한다. 3) 공동소유의 건축물임에도 청구인에게 부과한 이행강제금은 부당하다는 청구인 주장에 대하여 살피건대, 이 사건 상의 건축물 101호는 철근콘크리트조, 면적 34.96㎡(4.6m x 7.6m)로, 전체 면적 34.96㎡ 중 24.38㎡(5.3m x 4.6m)은 공유자 배○○의 지분, 10.58㎡(2.3m x 4.6m)은 청구인의 지분으로, 도면 및 현장 확인 등에 따라 공유자 배○○의 지분은 태권도장으로, 청구인은 지분 10.58㎡과 위반 면적 13.8㎡를 포함하여 인화 문구로 사용하고 있으므로, 이 사건 이행강제금 부과는 적법한 처분이다. 4) 또한 이 사건 상의 건축물은 2010. 7.경 민원 제기 등에 따라 부설주차장 일부를 불법증축(근린생활시설, 13.80㎡) 사용하고 있음이 확인되어 이행강제금 부과하였으며, 청구인은 2010년, 2012년, 2013년, 2015년 부과된 이행강제금 납부한 후 사용하고 있다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당여부 가. 관계법령 【공동주택관리법】 제35조(행위허가 기준 등) ① 공동주택(일반인에게 분양되는 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)의 입주자등 또는 관리주체가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하려는 경우에는 허가 또는 신고와 관련된 면적, 세대수 또는 입주자나 입주자등의 동의 비율에 관하여 대통령령으로 정하는 기준 및 절차 등에 따라 시장·군수·구청장의 허가를 받거나 시장·군수·구청장에게 신고를 하여야 한다. 1. 공동주택을 사업계획에 따른 용도 외의 용도에 사용하는 행위 2. 공동주택을 증축·개축·대수선하는 행위(「주택법」에 따른 리모델링은 제외한다) 3. 공동주택을 파손 또는 훼손하거나 해당 시설의 전부 또는 일부를 철거하는 행위(국토교통부령으로 정하는 경미한 행위는 제외한다) 4. 그 밖에 공동주택의 효율적 관리에 지장을 주는 행위로서 대통령령으로 정하는 행위 ② 제1항에 따른 행위에 관하여 시장·군수·구청장이 관계 행정기관의 장과 협의하여 허가하거나 신고받은 사항에 관하여는 「주택법」 제19조를 준용하며, 「건축법」 제19조에 따른 신고를 받은 것으로 본다. <개정 2016.1.19.> ③ 공동주택의 시공 또는 감리 업무를 수행하는 자는 공동주택의 입주자등 또는 관리주체가 허가를 받거나 신고를 하지 아니하고 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하는 경우 그 행위에 협조하여 공동주택의 시공 또는 감리 업무를 수행하여서는 아니 된다. 이 경우 공동주택의 시공 또는 감리 업무를 수행하는 자는 입주자등 또는 관리주체가 허가를 받거나 신고를 하였는지를 사전에 확인하여야 한다. ④ 공동주택의 입주자등 또는 관리주체가 제1항에 따른 행위에 관하여 시장·군수·구청장의 허가를 받거나 신고를 한 후 그 공사를 완료하였을 때에는 시장·군수·구청장의 사용검사를 받아야 하며, 사용검사에 관하여는 「주택법」 제49조를 준용한다. <개정 2016.1.19.> ⑤ 시장·군수·구청장은 제1항에 해당하는 자가 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 제1항 및 제2항에 따른 허가를 받거나 신고를 한 경우에는 그 허가나 신고의 수리를 취소할 수 있다. 【건축법】 제11조(건축허가) ① 건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 한다. 다만, 21층 이상의 건축물 등 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물을 특별시나 광역시에 건축하려면 특별시장이나 광역시장의 허가를 받아야 한다. <개정 2014.1.14.> 제14조(건축신고) ① 제11조에 해당하는 허가 대상 건축물이라 하더라도 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 미리 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 신고를 하면 건축허가를 받은 것으로 본다. <개정 2009.2.6., 2011.4.14., 2013.3.23., 2014.1.14., 2014.5.28.> 1. 바닥면적의 합계가 85제곱미터 이내의 증축·개축 또는 재축. 다만, 3층 이상 건축물인 경우에는 증축·개축 또는 재축하려는 부분의 바닥면적의 합계가 건축물 연면적의 10분의 1 이내인 경우로 한정한다. 2. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 관리지역, 농림지역 또는 자연환경보전지역에서 연면적이 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물의 건축. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 구역에서의 건축은 제외한다. 가. 지구단위계획구역 나. 방재지구 등 재해취약지역으로서 대통령령으로 정하는 구역 3. 연면적이 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물의 대수선 4. 주요구조부의 해체가 없는 등 대통령령으로 정하는 대수선 5. 그 밖에 소규모 건축물로서 대통령령으로 정하는 건축물의 건축 제79조(위반 건축물 등에 대한 조치 등) ① 허가권자는 대지나 건축물이 이 법 또는 이 법에 따른 명령이나 처분에 위반되면 이 법에 따른 허가 또는 승인을 취소하거나 그 건축물의 건축주·공사시공자·현장관리인·소유자·관리자 또는 점유자(이하 "건축주등"이라 한다)에게 공사의 중지를 명하거나 상당한 기간을 정하여 그 건축물의 철거·개축·증축·수선·용도변경·사용금지·사용제한, 그 밖에 필요한 조치를 명할 수 있다. 제80조(이행강제금) ① 허가권자는 제79조제1항에 따라 시정명령을 받은 후 시정기간 내에 시정명령을 이행하지 아니한 건축주등에 대하여는 그 시정명령의 이행에 필요한 상당한 이행기한을 정하여 그 기한까지 시정명령을 이행하지 아니하면 다음 각 호의 이행강제금을 부과한다. 다만, 연면적(공동주택의 경우에는 세대 면적을 기준으로 한다)이 85제곱미터 이하인 주거용 건축물과 제2호 중 주거용 건축물로서 대통령령으로 정하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 금액의 2분의 1의 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 금액을 부과한다. <개정 2011.5.30., 2015.8.11.> 1. 건축물이 제55조와 제56조에 따른 건폐율이나 용적률을 초과하여 건축된 경우 또는 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축된 경우에는 「지방세법」에 따라 해당 건축물에 적용되는 1제곱미터의 시가표준액의 100분의 50에 해당하는 금액에 위반면적을 곱한 금액 이하의 범위에서 위반 내용에 따라 대통령령으로 정하는 비율을 곱한 금액 2. 건축물이 제1호 외의 위반 건축물에 해당하는 경우에는 「지방세법」에 따라 그 건축물에 적용되는 시가표준액에 해당하는 금액의 100분의 10의 범위에서 위반내용에 따라 대통령령으로 정하는 금액 ② 허가권자는 영리목적을 위한 위반이나 상습적 위반 등 대통령령으로 정하는 경우에 제1항에 따른 금액을 100분의 50의 범위에서 가중할 수 있다. <신설 2015.8.11.> ③ 허가권자는 제1항 및 제2항에 따른 이행강제금을 부과하기 전에 제1항 및 제2항에 따른 이행강제금을 부과·징수한다는 뜻을 미리 문서로써 계고(戒告)하여야 한다. <개정 2015.8.11.> ④ 허가권자는 제1항 및 제2항에 따른 이행강제금을 부과하는 경우 금액, 부과 사유, 납부기한, 수납기관, 이의제기 방법 및 이의제기 기관 등을 구체적으로 밝힌 문서로 하여야 한다. <개정 2015.8.11.> ⑤ 허가권자는 최초의 시정명령이 있었던 날을 기준으로 하여 1년에 2회 이내의 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 횟수만큼 그 시정명령이 이행될 때까지 반복하여 제1항 및 제2항에 따른 이행강제금을 부과·징수할 수 있다. 다만, 제1항 각 호 외의 부분 단서에 해당하면 총 부과 횟수가 5회를 넘지 아니하는 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 부과 횟수를 따로 정할 수 있다. <개정 2014.5.28., 2015.8.11.> 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서 및 답변서, 등기사항전부증명서(집합건물), 과년도 이행강제금 부과·납부 내역, 시정명령·시정촉구·처분사전통지·이행강제금부과 등 이 사건 관련 공문서 등에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 청구인은 ○○시 ○○동 ○○○○-○○ 제0층 제000호 34.96㎡ 중 10.58㎡의 지분을 소유한 자로, 피청구인은 2010. 7.경 이 사건 건축물이 불법증축된 사실을 확인하여 2010, 2012, 2013, 2015년도 이행강제금을 청구인에게 부과하였고, 청구인은 당해년도 이행강제금을 각 납부하였다. 나) 피청구인은 이 사건 위반행위가 시정되지 않아 2016. 9. 12. 시정명령, 같은 해 12. 23. 시정촉구, 2017. 3. 24. 처분사전통지 하였으나, 폐문부재로 통지서가 반송되어 2017. 5. 12. 「공동주택관리법」제35조, 「건축법」제79조, 제80조에 의거 이행강제금 2,925,600을 부과하는 내용으로 공시송달 공고(공고기간 2017. 5. 15. ~ 5. 29.)하였다. 다) 청구인은 피청구인에게 “건물 매입 당시 모든 입주자들이 관리비 10만원씩만 더 내기만 하면 아무 문제가 없다는 말을 들었으며, 어려운 경제상황에 증축된 지 20년이 더 지난 건물에 대해 매년 300만원이 넘는 이행강제금을 내야 하는 부담이 과도하며, 현실적으로는 건물 안전문제로 원상복구가 사실상 불가하다.”는 취지의 의견을 제출하였다. 2) 「공동주택관리법」제35조 공동주택(일반인에게 분양되는 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)의 입주자등 또는 관리주체가 공동주택을 사업계획에 따른 용도 외의 용도에 사용하는 행위, 공동주택을 증축·개축·대수선하는 행위(「주택법」에 따른 리모델링은 제외한다)를 하려는 경우에는 허가 또는 신고와 관련된 면적, 세대수 또는 입주자나 입주자등의 동의 비율에 관하여 대통령령으로 정하는 기준 및 절차 등에 따라 시장·군수·구청장의 허가를 받거나 시장·군수·구청장에게 신고를 하여야 한다. 「건축법」제11조제1항 및 같은 법 제14조제1항에 따르면, 건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 하며, 허가 대상 건축물이라 하더라도 바닥면적의 합계가 85제곱미터 이내의 증축·개축 또는 재축, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 관리지역, 농림지역 또는 자연환경보전지역에서 연면적이 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물의 건축, 연면적이 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물의 대수선, 주요구조부의 해체가 없는 등 대통령령으로 정하는 대수선, 그 밖에 소규모 건축물로서 대통령령으로 정하는 건축물의 건축의 경우에는 미리 시장·군수·구청장에게 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 신고를 하면 건축허가를 받은 것으로 본다. 「건축법」제79조제1항에서는 허가권자는 대지나 건축물이 이 법 또는 이 법에 따른 명령이나 처분에 위반되면 이 법에 따른 허가 또는 승인을 취소하거나 그 건축물의 건축주·공사시공자·현장관리인·소유자·관리자 또는 점유자(이하 "건축주등"이라 한다)에게 공사의 중지를 명하거나 상당한 기간을 정하여 그 건축물의 철거·개축·증축·수선·용도변경·사용금지·사용제한, 그 밖에 필요한 조치를 명할 수 있으며, 같은 법 제80조제1항에서는 허가권자는 시정명령을 받은 후 시정기간 내에 시정명령을 이행하지 아니한 건축주등에 대하여는 그 시정명령의 이행에 필요한 상당한 이행기한을 정하여 그 기한까지 시정명령을 이행하지 아니하면 지방세법, 대통령령 및 조례로 정하는 바에 따라 이행강제금을 부과하도록 규정하고 있다. 3) 직권으로 이 사건 청구가 적법한지 여부를 살펴본다. 피청구인은 2016. 9. 12.자 시정명령, 2016. 12. 23.자 시정촉구, 2017. 2. 8.자 처분사전통지, 2017. 3. 24.자 이행강제금부과통지를 청구인의 주소지로 송달하였으나, 청구인이 폐문부재 등의 사유로 인하여 위 문서들을 송달받지 못하여 공시송달 공고 절차를 통하여 청구인에게 이 사건 처분서를 송달하였다. 그러나 피청구인으로서는 청구인의 주소가 불명한 경우 주민등록표 등에 대한 확인절차를 거친 연후에야 비로소 공시송달을 통한 송달절차를 하였어야 함에도 이 사건 기록에 의하면 위와 같은 절차를 거친 사정이 엿보이지 아니하므로 위 공시송달 절차는 효력을 발할 수 없다 할 것이고, 그렇다면 청구인이 이 사건 처분서를 송달받은 것으로 간주된 2017. 5. 30.로부터 90일을 도과하여 이 사건 청구를 하였더라도 이 사건 청구가 행정심판청구 기간을 도과하여 제기된 부적법한 청구라 볼 수 없다. 4) 청구인은 이 사건 건물을 매수할 당시부터 위반건축물이 축조된 상태이고, 이 사건 건물의 지분권자에 불과하며, 이 사건 건물에서 문구점을 운영하다가 현재 이를 사용하지 아니하고, 위반건축물을 철거할 경우 안전사고 등이 발행할 우려가 있으므로 이 사건 처분이 위법 내지 부당하다고 주장한다. 살피건대 ①건축법 제79조 제1항은 건축물의 안전과 기능, 미관을 향상시켜 공공복리의 증진을 도모하기 위한 입법목적에 따라 건축물의 소유자를 시정명령의 대상자로 삼고 있으므로 이 사건 처분의 상대방을 청구인으로 지정한 것은 타당하고, ②청구인이 이 사건 건물의 지분권자에 해당하더라도 다른 공유자가 자신의 지분에 해당하는 만큼 태권도장 용도로, 청구인이 자신의 지분에 해당하는 만큼 인화 문구점 용도로 각 사용해 온 사실을 인정할 수 있어 위 사정만으로 이 사건 처분이 부당하다 볼 수 없고, ③청구인이 이 사건 건물을 사용하지 아니하거나 또는 위반건축물을 철거하는데 현실적인 어려움이 있다 할지라도 이러한 사정만으로는 위반건축물에 대한 시정을 목적으로 한 이 사건 처분이 부당하다고 볼 수 없다. 4. 결 론 그렇다면, 이 사건 심판청구는 이유 없다고 인정되므로 주문과 같이 재결한다.