공인중개사법 위반 등록취소처분 취소청구

1. 사건개요 청구인은 OO시 OO구 OO로O번길 OO, 1OO호에서 ‘OO공인중개사사무소’(이하 ’이 사건 사무소‘라 한다)를 운영하고 있는 자로, 2017. 7. 8. 이 사건 사무소에서 OO동 7OO-1 OOOOO 1OO호(이하 ’이 사건 부동산‘이라 한다)에 관한 매도인 허OO과 매수인 석OO 사이의 매매계약 중개를 하였다. 이후 매도인 허OO이 2017. 8. 28. 피청구인에게 위 중개 행위에 대하여 민원을 제기하였으며, 이에 피청구인이 청구인에게 관련 서류와 의견서를 제출받아「공인중개사법」위반사항을 검토한 결과 이 사건 사무소의 중개보조원이 위 매매계약서에 대리 서명을 한 사실을 적발하였다. 피청구인은 2017. 11. 2. 청구인에게 「공인중개사법」제19조제1항 위반을 이유로, 같은 법 제38조제1항제6호에 의한 등록취소 처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다. 2. 당사자 주장 가. 청구인 주장 1) 청구인은 이 사건 사무소에서 임의 또는 고의로 타인에게 중개업무를 대여하는 일을 한 적이 없다. 단지 청구인의 병중(골절상)이었던 데다가 청구인의 손자(6세)가 청구인의 전화기를 분실하여 연락이 두절된 상태에서 같은 사무실에 있는 등록된 중개보조원이 어쩔 수 없는 상황에서 이 사건이 일어난 것으로 이는 실장의 과실이고, 실장의 과실은 곧 청구인의 과실로 귀착된다. 이유야 어떠하든 청구인의 책임이므로 합당한 처벌이 필요하나, 피청구인은 처음부터 위와 같은 사실을 대여라고 확대 해석하고 임의로 판단하는 오류를 범하였고 지나친 실적주의에 치우친 나머지 청구인과 직원의 생계를 위태롭게 하고 있다. 중개 시 대여금지의 의미는 질서 문란 또는 투기 조장의 차원에서 고의로 대여하였을 때를 의미하는바, 이 사건 사무소에서 벌어진 일은 고의·자의·투기와는 관계가 없고 처절한 삶의 투쟁에서 힘겨워 발생한 것이다. 사무소 관리비 7~8만원 정도가 1년 이상 체납된 것이 그 증거이다. 2) 피청구인은 이번 중개보조원의 위법사항을 중개사의 위임사항으로 판단하여 ‘대여’라 지칭한다. 그러나 이는 아무리 의심이 가고 정황상 그러하더라도 자신의 판단 및 확신 하에 중용의 자세를 취하여야 하는 공무원의 자세가 아니라고 할 것이며 법원과 같이 정확한 증거에 의하여 판단하여야 함에도 불구하고 피청구인이 자의적인 해석으로 처분한 것은 민폐라고 할 것이다. 나. 피청구인 주장 1) 「공인중개사법」 제19조제1항에 개업공인중개사는 다른 사람에게 자기의 성명 또는 상호를 사용하여 중개 업무를 하게 하거나 자기의 중개사무소등록증을 양도 또는 대여하는 행위를 하여서는 아니 된다는 규정하고 있으며, 같은 법 제19조제2항에 누구든지 다른 사람의 성명 또는 상호를 사용하여 중개 업무를 하거나 다른 사람의 중개사무소등록증을 양수 또는 대여 받아 이를 사용하는 행위를 하여서는 아니 된다고 규정되어 있다. 그러나 위 규정에도 불구하고 이 사건 매매계약서의 중개인 필체가 청구인과 다르다는 점, 청구인 본인이 중개보조원에게 중개를 하도록 시켰음을 자인한 점 등을 보아 이 사건 중개보조원이 중개업자인 청구인을 대신해 직접 거래계약서 및 중개대상물 확인·설명서를 작성 및 서명·날인을 하는 등 중개행위를 하여 중개업자 이외에는 중개행위를 할 수 없다는 법규를 위반하였으며, 중개업자 청구인은 다른 사람에게 자기의 성명을 사용하여 중개업무를 하게 할 수 없음에도 이를 위반하였다. 따라서, 청구인이 위 법 제19조제1항 및 제2항 규정을 위반한 사실에 대하여 우리 구에서는 같은 법 제38조제1항제6호에 따라 등록 취소함과 동시에 같은 법 제49조제1항제7호에 따라 중개보조원을 수사기관에 고발조치 한 것은 적법·타당하다고 할 것이다. 2) 청구인은 이 사건 매매계약 당시 휴대폰 분실과 통원치료 등 불가피한 사항으로 중개업무를 중개보조원에게 위임한 것인데, 피청구인이 단지 위임한 사실을 중개사자격증 대여로 확대해석하고 고령과 지병으로 생계가 힘든 상황에서 등록 취소한 것은 과한 행정처분이라고 주장하고 있다. 그러나 중개보조원의 업무는 「공인중개사법」 제2조제6호에 규정된 바와 같이 ‘중개대상물에 대한 현장 안내 및 일반 서무 등 개업공인중개사의 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조’하는 것으로 규정되어 있으며. 중개보조원은 어떠한 경우에도 개업공인중개사를 대행하는 업무를 할 수 없다. 또한, 개업공인중개사는「공인중개사법」제19조제1항에 의해 다른 사람에게 자기의 성명 또는 상호를 사용하여 중개 업무를 하게 하거나 자기의 중개사무소등록증을 양도 또는 대여하는 행위를 하여서는 아니 되고, 제2항에서 누구든지 다른 사람의 성명 또는 상호를 사용하여 중개 업무를 하거나 다른 사람의 중개사무소등록증을 양수 또는 대여 받아 이를 사용하는 행위를 하여서는 아니 된다고 규정하고 있다. 따라서 청구인의 주장대로 휴대폰 분실과 건강상의 이유 등 어떠한 이유로도 중개보조원에게 중개행위를 위임할 수 없으며 중개업자인 청구인 이외에는 중개행위를 할 수 없으므로 이 사건 처분이 취소되어야 한다는 청구인의 주장은 이유 없다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당 여부 가. 관계법령 【공인중개사법】 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. <개정 2014.1.28.> 1. "중개"라 함은 제3조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다. 6. "중개보조원"이라 함은 공인중개사가 아닌 자로서 개업공인중개사에 소속되어 중개대상물에 대한 현장안내 및 일반서무 등 개업공인중개사의 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 자를 말한다. 제19조(중개사무소등록증 대여 등의 금지) ① 개업공인중개사는 다른 사람에게 자기의 성명 또는 상호를 사용하여 중개업무를 하게 하거나 자기의 중개사무소등록증을 양도 또는 대여하는 행위를 하여서는 아니된다. <개정 2014.1.28.> ② 누구든지 다른 사람의 성명 또는 상호를 사용하여 중개업무를 하거나 다른 사람의 중개사무소등록증을 양수 또는 대여받아 이를 사용하는 행위를 하여서는 아니된다. 제38조(등록의 취소) ①등록관청은 개업공인중개사가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 중개사무소의 개설등록을 취소하여야 한다. <개정 2014.1.28.> 6. 제19조제1항의 규정을 위반하여 다른 사람에게 자기의 성명 또는 상호를 사용하여 중개업무를 하게 하거나 중개사무소등록증을 양도 또는 대여한 경우 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서 및 답변서, 처분사전통지서, 이 사건 처분서 등에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 청구인은 OO시 OO구 OO로O번길 OO, 1OO호에서 ‘OO공인중개사사무소’를 운영하고 있는 자로, 2017. 7. 8. 이 사건 사무소에서 OO동 7OO-1 OOOOO 1OO호에 관한 매도인 허OO과 매수인 석OO 사이의 매매계약 중개를 하였다. 나) 매도인 허OO이 2017. 8. 28. 피청구인에게 위 중개 행위에 대하여 민원을 제기하였으며, 피청구인이 청구인에게 관련 서류와 의견서를 제출받아「공인중개사법」위반사항을 검토한 결과 이 사건 사무소의 중개보조원이 위 매매계약서에 대리 서명을 한 사실이 적발하였다. 다) 피청구인은 2017. 11. 2. 청구인에게「공인중개사법」제19조제1항 위반을 이유로 같은 법 제38조제1항제6호에 의한 등록취소 처분을 하였다. 라) 경기OO경찰서는 청구인 및 청구인의 중개보조원인 노OO에 대하여「공인중개사법」위반 혐의를 인정하여 기소의견으로 송치하였다. 마) 청구인은 피청구인에게 제출한 의견서에서, 청구인이 이 사건 부동산의 계약일인 2017. 7. 8. 허리통증이 너무 심하여 병원에서 치료를 받느라 사무실에 나갈 수가 없어 불가피하게 자신의 직원에게 중개행위를 하게 할 수밖에 없었다고 주장하고 있다. 2) 「공인중개사법」제19조제1항에 의하면 개업공인중개사는 다른 사람에게 자기의 성명 또는 상호를 사용하여 중개 업무를 하게 하거나 자기의 중개사무소등록증을 양도 또는 대여하는 행위를 하여서는 아니 되며, 같은 법 제38조제1항에 의하면 등록관청은 개업공인중개사가 제19조제1항의 규정을 위반하여 다른 사람에게 자기의 성명 또는 상호를 사용하여 중개 업무를 하게 하거나 중개사무소등록증을 양도 또는 대여한 경우에는 중개사무소의 개설등록을 취소하여야 한다고 규정하고 있다. 3) 청구인은 이 사건 부동산 계약일인 2017. 7. 8. 허리통증으로 병원에서 치료를 받느라 사무실에 나갈 수 없어서 불가피하게 자신의 직원인 중계보조원 노OO로 하여금 중개행위를 하게 할 수밖에 없었다고 자신의 법규 위반사실을 인정하면서도 이는 부득이한 사정으로 중개보조원에게 계약서를 대신 작성하도록 한 것일 뿐 자격증 대여행위가 아님에도 등록을 취소한 것은 억울하므로 이 사건 처분을 취소해 줄 것을 주장한다. 살피건대, 「공인중개사법」 제19조제1항에 따르면 개업공인중개사는 다른 사람에게 자기의 성명 또는 상호를 사용하여 중개 업무를 하게 하거나 자기의 중개사무소등록증을 양도 또는 대여하는 행위를 하여서는 아니 되며, 같은 법 제38조제1항에 따르면 등록관청은 제19조제1항의 규정을 위반하여 다른 사람에게 자기의 성명 또는 상호를 사용하여 중개 업무를 하게 하거나 중개사무소등록증을 양도 또는 대여한 경우에는 중개사무소의 개설등록을 취소하여야 한다고 규정하고 있다. 따라서 이 사건 부동산의 매매계약을 청구인이 아닌 이 사건 사무소 소속 중개보조원인 노경화가 체결한 사실이 명백하고, 청구인이 주장하는 바와 같이 자격증 대여행위가 아니라는 점을 인정하더라도 다른 사람에게 자기의 성명 또는 상호를 사용하여 중개 업무를 하게 한 행위도 중개사무소의 개설등록 취소사유에 해당하므로 피청구인의 이 사건 처분은 적법하다. 4. 결 론 그렇다면, 이 사건 심판청구는 이유 없다고 인정되므로 주문과 같이 재결한다.