공인중개사법위반 업무정지처분 등 취소청구

1. 사건개요 청구인은 ○○시 ○○구 ○○○로○○○번길 ○○, ○○○호(○○동)에서‘△△공인중개사사무소’(이하‘이 사건 사무소’라 한다)를 운영하는 개업공인중개사인데, 피청구인은 2020. 6. 3. 신탁등기가 되어있는 ○○시 ○○구 ○○동 ○○○-○번지 ○○ 아파트 ○○○호(이하‘이 사건 부동산’이라 한다)에 대하여 청구인이 소유자의 동의 없이 임대차계약을 중개하였다는 내용의 재조사 요청 민원을 접수하였다. 피청구인은 사실 확인을 위하여 청구인에게 해당 임대차계약 관련 자료의 제출을 요청하였으나 청구인이 고의로 자료제출을 기피하자, 2020. 8. 14. 「공인중개사법」 제37조 제1항 위반을 이유로 업무정지 3월(2020. 8. 21. ~ 2020. 11. 20.), 이어 같은 해 8. 19. 같은 법 제25조 위반을 이유로 과태료 250만 부과처분(이하 ‘이 사건 각 처분’이라 한다)을 하였다. 2. 당사자 주장 요지 가. 청구인 주장 1) 사건의 경위 이 사건은 이 사건 부동산과 관련하여 청구인에게 중개를 의뢰하였던 임대인과 이해관계에 있는 신탁부동산 소유자 □□□이 2020. 4.경 피청구인에게 민원을 제기하면서 발단이 되었다. 청구인은 피청구인으로부터‘공인중개사법 위반관련 사실조사에 따른 자료 제출 요청’공문을 2020. 5. 11. 수령하고, 같은 해 5. 18. 피청구인에게 의견제출서를 제출하였다. 이후 피청구인은 같은 해 6. 9. 다시 ‘공인중개사법 위반관련 사실조사에 따른 자료 제출 요청’공문을 발송하였다. 청구인은 위 공문을 같은 해 6. 12. 수령하고, 같은 해 6. 25. 피청구인에게 의견제출서를 제출하였다. 그러자 피청구인은 2020. 6. 30.‘공인중개사법 위반에 따른 행정처분 사전 통지’와‘처분사전통지서(의견제출 통지-업무정지 6월)’공문을 발송하였다. 청구인은 위 공문을 같은 해 7. 3. 수령하고, 같은 해 7. 21. 피청구인에게 의견제출서를 제출하면서 누락되었던 모든 자료를 제출하였다. 그러자 피청구인은 같은 해 7. 28. ‘공인중개사법 위반에 따른 행정처분 및 과태료 처분 재사전예고’와‘처분사전통지서(의견 제출통지-업무정지3월, 과태료 250만원)’공문을 발송하였다. 청구인은 위 공문을 같은 해 7. 30. 수령하고, 같은 해 8. 6. 피청구인에게 의견제출서를 제출하면서 구체적으로 해명하였다. 이후 피청구인은 2020. 8. 11. ‘공인중개사법 위반 행정처분 알림’과‘행정처분통지서(업무정지 3월 2020. 8. 17.∼2020. 11. 17.)’공문을 발송하였다. 청구인은 위 공문을 같은 해 8. 13. 팩스 수령하고, 시간이 너무 촉박하여(왜냐하면 8. 15.부터 8. 17.까지 연휴인 관계로) 피청구인에게‘업무정지 시작일 변경요청’을 하였다. 그러자 피청구인은 2020. 8. 14. ‘공인중개사법 위반 행정처분 재알림’공문을 팩스로 청구인에게 보냈다. 이에 청구인은 2020. 8. 19. 등록증을 반납하려고 피청구인(토지관리팀장)에게 문의했더니, 갑자기 업무정지와 별도로 과태료 250만원도 납부해야 된다고 했다. 청구인은 피청구인의 이 사건 처분에 대해 납득이 가지 않고, 부당하다고 생각되어 2020. 8. 19. ‘업무정지행정처분 및 과태료부과 행정처분을 취소 또는 연기’해 달라는 취지의 진정서를 작성하여 피청구인을 찾아갔다. 2020. 8. 19. 피청구인(민원팀장과 토지관리팀장)을 만나 상담하고, 피청구인 ○○구청장 면담을 요청하였으나, 피청구인 ○○구청장은 만나지 못하였다. 원만히 해결할 수 있도록 노력하겠다는 답변을 듣고, 진정서를 접수한 후 피청구인으로부터‘공인중개사법 위반에 따른 과태료 부과통지’공문을 수령하였다. 이후 청구인은 2020. 8. 24. 피청구인으로부터‘진정민원(행정처분취소 및 유보요청) 답변’을 팩스로 받았다. 2) 이 사건 처분의 위법·부당성에 대하여 가) 이 사건 처분은 행정절차법을 위반한 부당한 처분이므로 취소, 철회 또는 변경되어야 한다. 나) 구체적 내용 피청구인이 청구인에게 의무를 부과하거나 권익을 제한하는 처분을 하려면 위 행정절차법에 따라 처분의 제목, 당사자의 성명 또는 명칭과 주소, 처분하려는 원인이 되는 사실과 처분의 내용 및 법적근거, 의견제출 기한(10일 이상)을 명시하여 미리 청구인에게 문서로써 통보하여야 함에도 불구하고, 막연히 행정청의 관행에 따라 위와 같이 처분을 하여 이로 인해 청구인은 방어권행사도 하지 못하고 업무정지를 당하였다. 피청구인이 2020. 7. 28. ‘공인중개사법 위반에 따른 행정처분 및 과태료 처분 재사전예고’와‘처분사전통지서(의견제출통지-업무정지3월, 과태료 250만원)’ 공문을 발송하여, 청구인이 같은 해 8. 6. 피청구인에게 의견제출서를 제출하면서 구체적으로 해명하였고, 이에 피청구인이 같은 해 8. 11. ‘공인중개사법 위반 행정처분 알림’과‘행정처분통지서(업무정지 3월 2020. 8. 17.∼2020. 11. 17.)’공문을 발송하여, 청구인은 당연히 과태료 부과처분은 없어진 것으로 생각하였다. 이는 상식적으로 누가 보더라도, 당연히 과태료 부과처분이 없어진 것으로 신뢰할 수밖에 없는 상황이다. 그럼에도 불구하고, 피청구인은 청구인의 신뢰를 무시하고, 행정청의 관행에 따라 업무정지를 한 이후에 또 다시 과태료 부과처분을 하였다. 위와 같은 행정처분은 신의성실 및 신뢰보호 의무를 벗어난 위법 부당한 행정처분이라고 생각된다. 또한 청구인에게 방어권(의견제출, 행정심판청구 및 집행정지신청 등)을 행사할 기회를 박탈한 부당한 행정저분이라고 생각된다. 3) 이 사건 처분에서 고려되지 아니한 청구인의 사정 가) 이 사건 사무소의 규모 및 위 중개사사무소를 운영하게 된 경위 등에 대하여 청구인은 1999년도에 공인중개사자격을 취득하고, 2001. 12. 12. 중개사무소를 등록하였다. 청구인은 2001. 12. 12. 중개사무소 등록을 한 이후 현재까지 중개사업무를 하고 있다. 청구인이 이 사건 사무소를 하게 된 것은 2018. 11. 26. ☆☆시 ☆☆구에서 현재 이 사건 사무소가 있는 ○○시 ○○구 ○○○로 ○○○번길 ○○, ○○○호(○○동)으로 이전등록을 하면서부터이다. 나) 청구인의 개인사정 등에 대하여 청구인은 1998. 3.경 우체국을 명예퇴직하고, 공인중개사시험공부를 하여 1999년 공인중개사자격을 취득하였다. 청구인은 2001. 12. 12. 중개사무소 등록을 한 이후 지금까지 공인중개사 업무를 성실히 해 오면서 20여년이 넘는 기간 동안 단 한 차례도 관련법규를 위반한 사실 없이 신의성실로 공인중개사 업무를 수행해왔다. 다) 선처문 청구인은 지금까지 살아오면서 어떤 범법행위를 한 사실이 없고, 다른 사람에게 피해준 사실 없이 나름 성실하고 열심히 살았다. 체신직공무원으로 우체국에 근무하다가 1998. 3.경 명예퇴직한 후, 어렵게 공부하여 1999년 공인중개사자격을 취득하였다. 이후 2001. 12. 12. 중개사무소 등록하고 현재까지 약 20여 년 간 공인중개사 업무를 해 오면서 단 한 차례도 관련법규를 위반하지 않았고, 불미스러운 일 없이 신의성실로 성심성의껏 공인중개사업무를 수행하여 왔다. 청구인은 피청구인에게 최대한 협조한다고 하였으나, 소속 공인중개사들이 피청 구인의 요구에 충분히 응하지 못한 점에 대해서는 진심으로 사과하며 깊이 반성한다. 청구인이 피청구인의 요구에 충분하게 자료제출을 하지 못한 것은 잘못이지만, 피청구인의 요청에 따라 매번 의견제출서를 제출하여 해명한 점, 행정처분이 있기 전에 모든 자료를 제출한 점, 고의나 의도적으로 자료제출하지 않는 것이 아닌 점, 20여 년 동안 공인중개사업무를 해 오면서 단 한 번도 관련법규를 위반함 없이 성실하고 모범적으로 공인중개사사무소를 운영한 점, 이 사건 행정처분과 관련하여 청구인 및 청구인의 사무소에 근무하는 중개보조원들의 생계가 달려있는 점 등을 참작하여 최대한 선처를 바란다. 4) 이 사건 취소처분에 있어서 공익과 사익의 비교형량 청구인이 고의로 중개대상물의 확인 설명을 하지 않은 것도 아니고, 피청구인의 자료제출 요구에 고의로 응하지 않은 것도 아님에도 사실상의 폐업처분인 3개월간의 업무정지 처분과 과태료 250만원 부과처분을 한 것은 재량권의 한계를 일탈한 위법한 처분이거나 관련된 공익과 사익을 적절히 비교형량하지 아니한 부당한 처분이라고 보지 않을 수 없다고 사료된다. 5) 결론 청구인의 위와 같은 제반사정을 감안하여 청구인의 청구를 인용해준다면, 청구인은 두 번 다시 같은 일이 발생하지 않도록 최선의 노력을 하겠으며, 관련법규를 잘 지킴은 물론이고 몇 배 열심히 일하여 국가와 사회, 가족, 직장에 보답할 것을 맹세한다. 나. 피청구인 주장 1) 처분의 경위 가) 피청구인은 2020. 4. 29. ○○○(상기 부동산의 위탁자)으로부터 2019. 11. 26. 체결된‘경기도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○○-○번지 ○○아파트 ○○○호’부동산 임대차계약과 관련하여, 신탁등기가 되어있는 상기부동산에 대하여 소유자 동의 없이 이루어진 임대차 계약이 △△공인중개사에서 중개계약 되었다는 사실이 있는바 관계법령 위반여부의 조사를 요청하는 의뢰서(진정서)룰 접수하였다. 나) 피청구인은 공인중개사법 위반 관련한 사실조사를 위해 2020. 5. 1. 청구인에게 2019~2020. 5월까지 상기부동산 임대차 관련한 자료제출을 요청하였으나, (1) 청구인은 2020. 5. 18. 이 사건 사무소는 2019. 11월말 경 가계약금만 주고받고 계약서는 작성하지 않았고, 소유권이전 후 전세계약(2020. 4. 9.)을 체결하였다고 의견진술서 및 관련 자료를 제출하여, 피청구인은 2020. 6. 19. 해당 민원에 대한 공인중개사법 위반 사항이 없음을 확인하고, 진정민원을 종결처리 하였다. (2) 이후 2020. 6. 3. ○○○(상기부동산의 위탁자)으로부터 확정일자 행정업무를 담당하는 ○○시 ○○구 ○○동행정복지센터 확인결과(계약일: 2019. 11. 26. 보증금 : 2억) 임대차계약을 체결한 내용과, 이 사건 사무소가 제출한 계약서(2020. 4. 9.)가 상이하니 재조사를 요청한다는 진정서가 접수되었다. 다) 피청구인은 2020. 6. 4. ○○동행정복지센터 확인결과 확정일자 당시 임대차 계약서(2019. 11. 26. 계약체결) 사본을 확인하고, 2020. 6. 9. 청구인에게 공인중개사법 위반 관련 사실조사를 위하여 2019~2020. 5월까지 상기부동산 임대차 관련 한 자료제출을 재요청하였으나, (1) 2020. 6. 25. 청구인은 2019. 11월말 경 가계약금만 주고받고 임대차계약서를 작성하지 않고 선입주 및 전입신고를 하였고, 소유권이전 후에 전세계약(2020. 4. 9.)을 체결 하였다고 주장하며, 1차 제출한 서류와 동일하며 더 이상의 서류나 의견이 없음을 진술하였다. (2) 피청구인은 ○○동행정복지센터 확정일자 당시의 임대차계약서 및 청구인의 2020. 6. 25. 의견제출 자료를 검토한바, 조사를 기피하려는 목적으로 거짓으로 자료를 제출하였음을 확인할 수 있었다. 라) 이에 피청구인은 2020. 6. 30. 청구인에게 공인중개사법 제25조(중개대상물의 확인·설명) 제3항, 제26조(거래계약서의 작성) 제1항 및 제37조(감독상의 명령 등) 제1항을 위반에 따른 행정처분 사전통지를 하였다. (1) 청구인은 2020. 7. 21. 피청구인에게 2019. 11. 26. 임대차계약 체결 자료 및 의견을 제대로 제출하지 못한 점을 사과하고, 선의로 임대차계약을 행하였다며 선처를 요청하고 관련자료 일체를 제출하였다. (2) 검토결과, 공인중개사법 제25조(중개대상물의 확인·설명) 제3항, 제26조(거래계약서의 작성) 제1항 규정에 적법함을 확인하였으나, 같은 법 제37조(감독상의 명령 등) 제1항 및 제25조(중개대상물의 확인·설명) 제1항을 위반하였다고 판단하였다. 마) 피청구인은 2020. 7. 28. 공인중개사법 제37조(감독상의 명령 등) 제1항을 위반한 사실에 업무정지 3월, 같은 법 제25조(중개대상물의 확인·설명)를 위반한 사실에 과태료 250만원 부과처분 대상임을 재 사전예고 하였다. (1) 2020. 8. 6. 청구인은 감독상의 명령에 따라 자료제출을 사실대로 못한 점을 사과하고, 임대인과 임차인 쌍방이 서로의 편의를 위하여 계약서 작성을 요구하였고, 장래 이행될 조건부임을 믿고 계약을 체결한 것이며, 추후 임대인 명의로 소유권이 정상적으로 되어 현재는 유효한 계약으로, 중개업을 하면서 한건의 불미스러운 일도 발생시키지 않은 점 등을 들어 선처를 요청하였다. (2) 검토결과, 청구인에게 2회(2020. 5. 1, 6. 9.)에 걸쳐서 자료를 제출하지 아니하여 공인중개사법 제37조(감독상의 명령 등) 제1항을 위반한 사실에 업무정지 3월(2020. 8. 11.)을, 신탁 등기된 부동산에 대하여 소유권 등 중개대상물의 권리관계에 대하여 성실ㆍ정확하게 확인ㆍ설명하였다고 볼 수 없어 같은 법 제25조(중개대상물의 확인·설명)위반으로 과태료 250만(2020. 8. 19.) 부과처분을 하게 되었다. 2) 이 사건 처분의 적법성 가) 감독상의 명령 등 이행여부 공인중개사법 제37조 따른 보고, 자료의 제출, 조사 또는 검사를 거부ㆍ방해 또는 기피하거나 그 밖의 명령을 이행하지 아니하거나 거짓으로 보고 또는 자료제출을 한 경우 업무정지 3월에 해당하는 처분을 할 수 있는데, 피청구인의 공인중개사법 위반관련 사실조사에 따른 자료제출요구(1차 : 2020. 5. 1.)에 대하여 청구인은 2020. 5. 18. 2019. 11월 말경 가계약금만 주고받고 계약서는 작성하지 않았고, 소유권이전 후에 전세계약(2020. 4. 9.)을 체결 하였다고 거짓으로 의견진술서 및 관련 자료를 제출하여 피청구인이 진정민원을 제기한 ○○○(신탁부동산의 위탁자)에게 중개업법 위반사실이 없음을 통지하게 하였다. 또한, 2차로 제기한 진정민원에 따라 피청구인이 공인중개사법 위반관련 사실조사에 따른 자료제출요구(2차 : 2020. 6. 9.)에 대하여 청구인은 1차 제출한 서류와 동일하며, 더 이상의 서류나 의견이 없다고 거짓으로 의견진술서 및 관련 자료를 제출하였다. 이에 따라 공인중개사법 제37조 제1항의 규정에 따른 보고, 자료의 제출, 조사 또는 검사를 거부ㆍ방해 또는 기피하거나 그 밖의 명령을 이행하지 아니하거나 거짓으로 보고 또는 자료제출을 한 경우에 해당하여 업무정지 3월 처분을 한 것이고, 고의적으로 거짓으로 의견진술서 및 관련 자료를 제출한 사실이 명백하여 피청구인은 위반행위의 동기ㆍ결과 및 횟수 등을 참작 감경하지 않았다. 나) 중개대상물 확인ㆍ설명 위반여부 공인중개사법 제25조 제1항 제1호는 중개업자는 중개를 의뢰받은 경우 중개가 완성되기 전에 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자하는 중개의뢰인에게 당해 중개대상물의 상태ㆍ입지 및 권리관계를 성실ㆍ정확하게 설명하고, 토지대장ㆍ등기부등본 등 설명의 근거 자료를 제시하여야 한다고 규정하고 있고, 부동산등기법 제81조 제3항은 신탁원부는 등기부의 일부로 보고, 그 기재는 등기로 본다고 규정하고 있다. 따라서 해당 부동산의 임대차계약을 중개함에 있어 신탁원부를 제시하면서 이 오피스텔에 관한 신탁관계 설정사실 및 그 법적인 의미와 효과, 즉, 신탁회사가 이 오피스텔의 소유자이므로, 임대차계약은 임대인 소유가 아닌 부동산에 관한 것이고, 임대차계약에 대하여 신탁회사의 사전승낙이나 사후승인이 없다면 임대차계약으로 신탁회사에게 대항할 수 없다는 점을 성실ㆍ정확하게 설명했어야 할 의무가 있다. 하지만, 청구인은 임대차 계약 시 수탁자(신탁회사)의 동의서를 받아야 하나 그런 사실이 없는 상태에서 추후 권리관계가 임대인에게 이전이 될 것으로 예상하고, 약정서 등 관련 자료를 제시 설명하고 임대차 계약을 체결한 사실이 있어, 공인중개사법 제51조 제2항 규정에 따라 과태료 처분을 하였다. 3) 청구인의 방어권행사를 할 수 없었다는 주장에 대하여 피청구인은 2020. 4. 29. 진정민원이 접수된 이후 청구인을 대상으로 공인중개사법 위반관련 사실조사에 따른 2020. 5. 1. 1차 자료 제출요구(기한 : 2020. 5. 18.), 2020. 6. 9. 2차 자료 제출요구(기한 : 2020. 6. 26.), 2020. 6. 30. 1차 사전예고(기한 : 2020. 7. 22.), 2020. 7. 28. 2차 사전예고(기한 : 2020. 8. 7.)까지 청구인에게 방어권 행사를 할 수 있도록 10일 이상 기간을 정하여 서면으로 통지하였으며, 혹 우편수령 등에 문제가 있을 수 있어, 공문결재 완료 즉시 우선통화를 통해 안내하고 팩스로 공문을 송부하였으며, 다음날 바로 등기 우편으로도 발송하여 청구인에게 예측가능성과 청구인의 의견개진 기회를 충분히 부여하였고, 불복방법의 안내 등을 통해 청구인의 권리를 보장하였다. 또한, 2020. 7. 28. 행정처분 사전예고 시 처분하고자하는 내용에 업무정지 3월, 과태료 250만원으로 표기하고, 2020. 8. 7.까지 통지된 내용에 대해 의견제출 토록 안내하고, 붙임 자료에 과태료 처분사전 통지서 및 고지서(기한에는 2020.8. 12.까지로 표기)를 일괄 통지하고 행정처분대상자의 의견제출서를 검토 후, 두개의 법 위반행위 공인중개사법 제25조(중개대상물의 확인ㆍ설명 등), 제37조(감독상의 명령 등)에 대하여 내려진 병과 처분으로 각각의 처분 결과일자를 다르게(업무정지 2020. 8. 12. 과태료 2020. 8. 19.)한 사항은 행정절차법에서 정한 규정에 따른 내용을 처분서에 모두 기재되어 있고, 그러한 절차에 따라 각 처분이 이루어진 사항으로, 하나의 처분은 하나의 처분서에 담겨야 한다는 취지의 규정이 없는 점 등을 고려할 때 단지 두 개의 처분이 하나의 처분서에 병기되어 있다거나, 이 사건 각 처분이 그 시기를 달리하였다고 위법하다고 할 수 없다. 4) 이 사건 처분에서 고려되지 아니한 청구인의 사정 피청구인이 청구인에게 한 이 사건 처분에 대하여는 안타깝게 생각하나, 청구인이 고의적으로 자료를 제출하지 않은 점, 진정인과도 원만한 합의가 없었던 점 등을 고려했을 때 이 사건 처분은 적법한 처분이다. 5) 결론 이상에서 살펴본 바와 같이, 피청구인이 청구인에게 부과한 이 사건 처분은 타당하다. 아울러, 질서위반행위규제법 제20조, 제21조, 제28조 규정에 의하면 행정청의 과태료 부과에 불복하는 당사자는 행정청에 서면으로 이의제기를 할 수 있고, 이의제기를 받은 행정청은 관할 법원에 통보하여야 하며, 그 통보를 받은 법원은 비송사건절차법에 의한 과태료의 재판을 한다고 되어 있는바, 이 사건 과태료 부과처분에 대한 불복은 행정심판법 제3조 제1항에서 말하는 “다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우”에 해당하여 과태료 처분에 대하여 불복이 있더라도 다툴 수는 없다 할 것이기에 청구인의 이 사건 청구는 행정심판 대상이 아닌 처분에 대한 부적법한 청구라 할 것이다. 따라서 “청구인의 업무정지 3월 처분 취소 청구를 기각하고, 과태료 250만원 부과처분 취소 청구를 각하한다.”라는 재결을 구한다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당 여부 가. 관계법령 【공인중개사법】 제25조(중개대상물의 확인ㆍ설명) ①개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 다음 각 호의 사항을 확인하여 이를 해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실ㆍ정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다. 1. 해당 중개대상물의 상태ㆍ입지 및 권리관계 2. 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 3. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항 ③개업공인중개사는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 제1항에 따른 확인ㆍ설명사항을 대통령령으로 정하는 바에 따라 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령으로 정하는 기간 동안 그 원본, 사본 또는 전자문서를 보존하여야 한다. 다만, 확인ㆍ설명사항이 「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조제9호에 따른 공인전자문서센터(이하 "공인전자문서센터"라 한다)에 보관된 경우에는 그러하지 아니하다. 제26조(거래계약서의 작성 등) ①개업공인중개사는 중개대상물에 관하여 중개가 완성된 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 거래계약서를 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령으로 정하는 기간 동안 그 원본, 사본 또는 전자문서를 보존하여야 한다. 다만, 거래계약서가 공인전자문서센터에 보관된 경우에는 그러하지 아니하다. 제37조(감독상의 명령 등) ①국토교통부장관, 시ㆍ도지사 및 등록관청(법인인 개업공인중개사의 분사무소 소재지의 시장ㆍ군수 또는 구청장을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)은 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 개업공인중개사 또는 거래정보사업자에 대하여 그 업무에 관한 사항을 보고하게 하거나 자료의 제출 그 밖에 필요한 명령을 할 수 있으며, 소속 공무원으로 하여금 중개사무소(제9조에 따른 중개사무소의 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 하는 자의 사무소를 포함한다)에 출입하여 장부ㆍ서류 등을 조사 또는 검사하게 할 수 있다. 4. 이 법 위반행위의 확인, 공인중개사의 자격취소ㆍ정지 및 개업공인중개사에 대한 등록취소ㆍ업무정지 등 행정처분을 위하여 필요한 경우 제39조(업무의 정지) ①등록관청은 개업공인중개사가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 6개월의 범위 안에서 기간을 정하여 업무의 정지를 명할 수 있다. 이 경우 법인인 개업공인중개사에 대하여는 법인 또는 분사무소별로 업무의 정지를 명할 수 있다. 6. 제25조제3항의 규정을 위반하여 중개대상물확인ㆍ설명서를 교부하지 아니하거나 보존하지 아니한 경우 8. 제26조제1항의 규정을 위반하여 적정하게 거래계약서를 작성ㆍ교부하지 아니하거나 보존하지 아니한 경우 10. 제37조 제1항에 따른 보고, 자료의 제출, 조사 또는 검사를 거부ㆍ방해 또는 기피하거나 그 밖의 명령을 이행하지 아니하거나 거짓으로 보고 또는 자료제출을 한 경우 ②제1항에 따른 업무의 정지에 관한 기준은 국토교통부령으로 정한다. 【공인중개사법 시행규칙】 제25조(업무정지의 기준) ①법 제39조 제2항 및 법 제7638호 부칙 제6조제7항의 규정에 따른 업무정지의 기준은 별표 2와 같다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159024259"></img> ②등록관청은 위반행위의 동기ㆍ결과 및 횟수 등을 참작하여 제1항의 규정에 따른 업무정지기간의 2분의 1의 범위 안에서 가중 또는 감경할 수 있다. 이 경우 가중하여 처분하는 경우에도 업무정지기간은 6월을 초과할 수 없다. 제51조(과태료) ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 500만원 이하의 과태료를 부과한다. 1의2. 제25조제1항을 위반하여 성실ㆍ정확하게 중개대상물의 확인ㆍ설명을 하지 아니하거나 설명의 근거자료를 제시하지 아니한 자 【공인중개사법 시행령】 제21조(중개대상물의 확인ㆍ설명) ①법 제25조제1항의 규정에 따라 개업공인중개사가 확인ㆍ설명하여야 하는 사항은 다음 각 호와 같다. 1. 중개대상물의 종류ㆍ소재지ㆍ지번ㆍ지목ㆍ면적ㆍ용도ㆍ구조 및 건축연도 등 중개대상물에 관한 기본적인 사항 2. 소유권ㆍ전세권ㆍ저당권ㆍ지상권 및 임차권 등 중개대상물의 권리관계에 관한 사항 ②개업공인중개사는 매도의뢰인ㆍ임대의뢰인 등이 법 제25조제2항의 규정에 따른 중개대상물의 상태에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 사실을 매수의뢰인ㆍ임차의뢰인 등에게 설명하고, 제3항의 규정에 따른 중개대상물확인ㆍ설명서에 기재하여야 한다. ③ 개업공인중개사는 법 제25조제3항 본문에 따라 국토교통부령으로 정하는 중개대상물 확인ㆍ설명서에 제1항 각 호의 사항을 적어 거래당사자에게 발급해야 한다. ④ 법 제25조제3항 본문에서 "대통령령이 정하는 기간"이란 3년을 말한다. 제38조(과태료의 부과ㆍ징수) ① 법 제51조제2항ㆍ제3항 및 법 제7638호 부칙 제6조제5항에 따른 과태료의 부과기준은 별표 2와 같다. ■ 공인중개사법 시행령 [별표 2] <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159024261"></img> 【질서위반행위규제법】 제20조(이의제기) ① 행정청의 과태료 부과에 불복하는 당사자는 제17조제1항에 따른 과태료 부과 통지를 받은 날부터 60일 이내에 해당 행정청에 서면으로 이의제기를 할 수 있다. ② 제1항에 따른 이의제기가 있는 경우에는 행정청의 과태료 부과처분은 그 효력을 상실한다. ③ 당사자는 행정청으로부터 제21조제3항에 따른 통지를 받기 전까지는 행정청에 대하여 서면으로 이의제기를 철회할 수 있다. 제21조(법원에의 통보) ① 제20조제1항에 따른 이의제기를 받은 행정청은 이의제기를 받은 날부터 14일 이내에 이에 대한 의견 및 증빙서류를 첨부하여 관할 법원에 통보하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 당사자가 이의제기를 철회한 경우 2. 당사자의 이의제기에 이유가 있어 과태료를 부과할 필요가 없는 것으로 인정되는 경우 【행정심판법】 제3조(행정심판의 대상) ① 행정청의 처분 또는 부작위에 대하여는 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우 외에는 이 법에 따라 행정심판을 청구할 수 있다. ② 대통령의 처분 또는 부작위에 대하여는 다른 법률에서 행정심판을 청구할 수 있도록 정한 경우 외에는 행정심판을 청구할 수 없다. 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서 및 답변서, 진정서, 부동산중개사무소등록대장, 이 사건 부동산 임대차계약서 사본, 의견제출서, 이 사건 처분서 등에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 청구인은 이 사건 사무소를 운영하던 개업공인중개사이다. 나) 피청구인은 2020. 4. 29. 청구인이 신탁등기가 되어있는 이 사건 부동산에 대하여 소유자의 동의 없이 임대차 계약을 중개하였다는 내용의 민원을 접수하여 청구인에게 자료제출을 요청하였고, 청구인은 아래와 같이 의견을 제출하였다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159024263"></img> 다) 피청구인은 조사 후 나)항의 민원에 대해 2020. 5. 21. 종결처리 하였으나, 같은 해 6. 3. 아래와 같은 내용의 진정서가 재접수 되었다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159024265"></img> 라) 피청구인은 ○○동행정복지센터로부터 확정일자를 받은 이 사건 부동산 임대차계약서(계약일: 2019. 11. 26. 보증금: 2억)를 확인한 후, 청구인에게 자료제출을 추가로 요구하였지만, 청구인은 더 이상의 서류나 의견이 없다고 회신하였다. 마) 피청구인은 청구인이 고의로 자료제출을 기피한 것으로 판단하고, 2020. 8. 14. 「공인중개사법」제37조 제1항 위반을 이유로 업무정지 3월(2020. 8. 21. ~ 2020. 11. 20.), 이어 같은 해 8. 19. 같은 법 제25조 위반을 이유로 과태료 250만 부과처분을 하였다. 바) 청구인은 2001. 12. 12. 이 사건 사무소 개설등록 이후 「공인중개사법」 위반으로 인한 행정처분을 받은 사실이 없다. 2) 공인중개사법 제37조에 따르면 시장ㆍ군수 또는 구청장 등은 개업공인중개사에 대하여 그 업무에 관한 사항을 보고하게 하거나 자료의 제출 그 밖에 필요한 명령을 할 수 있으며, 같은 법 제39조에 따르면 이에 따른 보고, 자료의 제출, 조사 또는 검사를 거부ㆍ방해 또는 기피하거나 그 밖의 명령을 이행하지 아니하거나 거짓으로 보고 또는 자료제출을 한 경우 6개월의 범위 안에서 기간을 정하여 업무의 정지를 명할 수 있고, 같은 법 시행규칙 제25조 [별표 2]에 따른 기준은 업무정지 3월이다. 공인중개사법 제25조 제1항 및 같은 법 시행령 제21조에 의하면 개업공인중개사는 중개가 완성되기 전에 당해 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계 등 법에서 정한 사항을 확인하여 이를 당해 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고 토지대장 등 설명의 근거자료를 제시하여야 하며, 같은 법 제51조 및 같은 법 시행령 제38조 [별표 2]에 의하면 등록관청은 법 제25조 제1항의 규정을 위반하여 중개대상물 설명의 근거자료는 제시하였으나, 성실·정확하게 확인·설명하지 않은 경우 250만원의 과태료를 부과한다. 3) 가) 먼저 과태료 부과처분 취소청구 부분에 대하여 살펴본다. 청구인은 이 사건 업무정지 처분과 과태료 부과처분의 절차적 위반이 있고, 이로 인해 청구인이 방어권을 행사할 기회를 박탈당하였으므로 부당하다고 주장한다. 제출된 자료에 의하면 피청구인은 처분 사전통지, 의견제출, 우편송달 등 법령이 정하는 바에 따라 적법하게 이 사건 처분을 한 것으로 보이고, 달리 이 사건 처분에서 피청구인의 위법한 점은 보이지 않는다. 다만, 「행정심판법」 제3조 제1항은 행정청의 처분 또는 부작위에 대하여 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우에는 그 절차에 따르도록 규정하고 있고, 과태료 처분에 대해서는 「질서위반행위규제법」 제20조 제1항 등에서 해당 행정청에 이의제기를 하고, 이의제기를 받은 행정청이 이를 법원에 통보하여 법원에서 그 과태료 처분의 적법여부를 판단하도록 규정하고 있는바, 이는 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우에 해당한다고 할 것이므로 결국 과태료 부과처분의 취소를 구하는 부분은 행정심판의 대상이 아닌 사항을 대상으로 제기한 것으로서 부적법하다. 나) 다음으로 업무정지 취소청구 부분에 대하여 살펴본다. 청구인은 행정처분이 있기 전 모든 자료를 제출한 점, 청구인이 고의나 의도적으로 자료제출을 하지 않은 것이 아닌 점, 20여 년 동안 모범적으로 공인중개사사무소를 운영한 점 등의 사정을 참작하여 선처해 줄 것을 요청한다. 살피건대, 청구인은 위반의 고의가 없다고 주장하나 제출된 자료에 의하면 피청구인이 민원 재조사 요청 접수에 따른 사실관계 확인 후 청구인에게 이 사건 부동산 관련한 자료제출을 요구하였으나 청구인은 더 이상의 서류나 의견이 없다고 거짓 진술을 한바 조사를 기피하려는 목적이 명백히 인정되며, 이 사건 관련규정은 부동산거래질서를 보호하는 데 목적이 있는 것으로 위반의 고의 여부를 묻지 않는 것이어서 청구인이 고의가 아니었다거나 단순 착오였다는 이유로 이 사건 처분이 위법하다거나 달리 부당하다고 할 수는 없다할 것이다. 다만, 공인중개사법 시행규칙 제25조 [별표 2]에서는 위반행위의 동기, 결과 및 횟수 등을 참작하여 감경규정을 마련해 놓고 있는바, 청구인이 2001. 12. 12. 이 사건 사무소를 개설 등록한 이후 약 20여 년 간 공인중개사법 위반행위로 인한 행정처분을 받은 전력이 없는 점, 법 위반 사실을 모두 인정하고 반성하는 점 등을 고려하면 이 사건 처분은 다소 과다하다고 보여지므로 이 사건 처분을 2분의 1 감경하여 업무정지 1.5월로 변경함이 타당하다고 판단된다. 4. 결 론 그렇다면, 이 사건 심판청구 중 과태료 부과처분 취소청구 부분은 심판청구요건을 갖추지 못한 부적법한 심판청구이므로 각하하기로 하고, 청구인의 나머지 청구는 청구인의 주장을 일부 인정할 수 있으므로 이 사건 처분을 감경하기로 하여 주문과 같이 재결한다.