공인중개사법위반 업무정지처분 취소청구

1. 사건개요 청구인은 경기도 ○○시 ○○구 ○○대로 ○○○번길 ○○-○○, ○○○호 소재 ‘○○ 공인중개사사무소’를 운영하는 개업공인중개사이다. 피청구인은 대규모 전세피해 발생에 따른 개업공인중개사 특별점검 추진계획에 따라 청구인의 공인중개사사무소를 점검한 결과, 청구인이 ‘경기도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○○-○, ○○○호’(이하 ‘이 사건 중개대상물’이라 한다)에 대하여 임대차계약을 중개하면서 임대인에게 법정 중개보수를 초과하여 받은 사실을 확인하고, 2024. 1. 5. 청구인에게 「공인중개사법」 제33조제1항제3호를 위반을 이유로 업무정지 6개월 처분 사전통지 및 의견제출 절차를 거쳐, 같은 해 2. 27. 청구인에게 같은 법 제39조제1항제11호에 따라 업무정지 6개월(2024. 3. 22. ~ 2024. 9. 21.)처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다. 2. 이 사건 처분의 위법·부당 여부 가. 관계법령 【공인중개사법】 제1조(목적) 이 법은 공인중개사의 업무 등에 관한 사항을 정하여 그 전문성을 제고하고 부동산중개업을 건전하게 육성하여 국민경제에 이바지함을 목적으로 한다. 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. 1. “중개”라 함은 제3조에 따른 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매ㆍ교환ㆍ임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다. 2. “공인중개사”라 함은 이 법에 의한 공인중개사자격을 취득한 자를 말한다. 3. “중개업”이라 함은 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것을 말한다. 4. “개업공인중개사”라 함은 이 법에 의하여 중개사무소의 개설등록을 한 자를 말한다. 제9조(중개사무소의 개설등록) ①중개업을 영위하려는 자는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 중개사무소(법인의 경우에는 주된 중개사무소를 말한다)를 두려는 지역을 관할하는 시장(구가 설치되지 아니한 시의 시장과 특별자치도 행정시의 시장을 말한다. 이하 같다)ㆍ군수 또는 구청장(이하 “등록관청”이라 한다)에게 중개사무소의 개설등록을 하여야 한다. 제32조(중개보수 등) ①개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다. 다만, 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효ㆍ취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하다. ②개업공인중개사는 중개의뢰인으로부터 제25조제1항에 따른 중개대상물의 권리관계 등의 확인 또는 제31조에 따른 계약금등의 반환채무이행 보장에 소요되는 실비를 받을 수 있다. ③제1항에 따른 보수의 지급시기는 대통령령으로 정한다. ④주택(부속토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)의 중개에 대한 보수와 제2항에 따른 실비의 한도 등에 관하여 필요한 사항은 국토교통부령으로 정하는 범위 안에서 특별시ㆍ광역시ㆍ도 또는 특별자치도(이하 “시ㆍ도”라 한다)의 조례로 정하고, 주택 외의 중개대상물의 중개에 대한 보수는 국토교통부령으로 정한다. 제33조(금지행위) ① 개업공인중개사등은 다음 각 호의 행위를 하여서는 아니된다. 1. 제3조에 따른 중개대상물의 매매를 업으로 하는 행위 2. 제9조에 따른 중개사무소의 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 영위하는 자인 사실을 알면서 그를 통하여 중개를 의뢰받거나 그에게 자기의 명의를 이용하게 하는 행위 3. 사례ㆍ증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 제32조에 따른 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위 제38조(등록의 취소) ②등록관청은 개업공인중개사가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 중개사무소의 개설등록을 취소할 수 있다. 1. 제9조제3항에 따른 등록기준에 미달하게 된 경우 2. 제13조제1항의 규정을 위반하여 둘 이상의 중개사무소를 둔 경우 3. 제13조제2항의 규정을 위반하여 임시 중개시설물을 설치한 경우 4. 제14조제1항의 규정을 위반하여 겸업을 한 경우 5. 제21조제2항의 규정을 위반하여 계속하여 6개월을 초과하여 휴업한 경우 6. 제23조제3항의 규정을 위반하여 중개대상물에 관한 정보를 공개하지 아니하거나 중개의뢰인의 비공개요청에도 불구하고 정보를 공개한 경우 7. 제26조제3항의 규정을 위반하여 거래계약서에 거래금액 등 거래내용을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 둘 이상의 거래계약서를 작성한 경우 8. 제30조제3항에 따른 손해배상책임을 보장하기 위한 조치를 이행하지 아니하고 업무를 개시한 경우 9. 제33조제1항 각 호에 규정된 금지행위를 한 경우 10. 최근 1년 이내에 이 법에 의하여 3회 이상 업무정지 또는 과태료의 처분을 받고 다시 업무정지 또는 과태료의 처분에 해당하는 행위를 한 경우(제1항제8호에 해당하는 경우는 제외한다) 11. 개업공인중개사가 조직한 사업자단체(「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」 제2조제2호의 사업자단체를 말한다. 이하 같다) 또는 그 구성원인 개업공인중개사가 「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」 제51조를 위반하여 같은 법 제52조 또는 제53조에 따른 처분을 최근 2년 이내에 2회 이상 받은 경우 제39조(업무의 정지) ①등록관청은 개업공인중개사가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 6개월의 범위 안에서 기간을 정하여 업무의 정지를 명할 수 있다. 이 경우 법인인 개업공인중개사에 대하여는 법인 또는 분사무소별로 업무의 정지를 명할 수 있다. 1. ~ 10. (생략) 11. 제38조제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 ②제1항에 따른 업무의 정지에 관한 기준은 국토교통부령으로 정한다. ③제1항의 규정에 따른 업무정지처분은 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생한 날부터 3년이 지난 때에는 이를 할 수 없다. 【공인중개사법 시행규칙】 제20조(중개보수 및 실비의 한도 등) ①법 제32조제4항에 따른 주택의 중개에 대한 보수는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 그 일방으로부터 받을 수 있는 한도는 별표 1과 같으며, 그 금액은 법 제32조제4항에 따라 시ㆍ도의 조례로 정하는 요율한도 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정한다. 제25조(업무정지의 기준) 법 제39조제2항 및 법률 제7638호 부동산중개업법 전부개정법률 부칙 제6조제7항에 따른 업무정지의 기준은 별표 4와 같다. [별표 4] <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=158830005"></img> 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서 및 답변서, 처분 사전통지서, 의견제출서, 이 사건 처분서 등에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 청구인은 경기도 ○○시 ○○구 ○○대로 ○○○번길 ○○-○○, ○○○호 소재 ‘○○ 공인중개사사무소’라는 명칭으로 부동산중개사무소를 운영하는 개업공인중개사이다. 나) 피청구인은 대규모 전세피해 발생에 따른 개업공인중개사 특별점검 추진계획에 따라 2023. 10. 10. ~ 2023. 11. 30. 청구인의 공인중개사사무소를 점검한 결과, 청구인이 2021. 12. 24. 이 사건 중개대상물에 대하여 임대차계약을 중개하면서 임대인에게 중개수수료 592,000원을 초과 수수한 사실을 확인하고, 2024. 1. 5. 청구인에게 「공인중개사법」 제33조제1항제3호를 위반하였다는 이유로 업무정지 6개월 처분 사전통지를 하였다. 다) 청구인은 2024. 1. 29. 피청구인에게 초과 수령한 중개보수를 모두 반환하였고, 행정처분과 동시에 형사처분이 진행되고 있으므로 형사처분 종료시까지 행정처분을 보류하여 달라는 취지의 의견을 제출하였다. 라) 피청구인은 2024. 2. 27. 청구인에게 중개보수 초과 수수를 사유로 「공인중개사법」 제33조제1항제3호 및 같은 법 제39조제1항제11호에 따라 이 사건 처분을 하였다. 2) 처분의 적정 여부 청구인은 중개보수 초과수수는 단순 실수로 초과 중개보수를 임대인에게 모두 반환하고 전세피해자에게도 사과한 점, 중개업이 청구인의 유일한 생계수단인 점, 청구인이 진심으로 반성하고 있는 점, 지역사회 공헌과 봉사를 적극 실천하고 있는 점, 이 사건 처분으로 달성하려는 공익에 비해 청구인이 감당해야 할 손익이 매우 큰 점 등을 들어 이 사건 처분의 취소를 주장한다. 「공인중개사법」 제33조제1항제3호에 의하면 개업공인중개사등은 사례ㆍ증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 제32조에 따른 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위를 하여서는 아니되고, 위와 같은 금지행위를 한 경우 같은 법 제39조제1항에서는 업무의 정지를 명할 수 있고, 같은 법 시행규칙 제25조 [별표 4]에 따르면 법 제38조제2항 각 호의 어느 하나를 최근 1년 이내에 1회 위반한 경우의 개업공인중개사 업무정지의 기준은 업무정지 6개월을 개별기준으로 정하고 있으며, 등록관청은 위반행위가 사소한 부주의나 오류 등 과실로 인한 것으로 인정되는 경우, 위반행위자가 법 위반행위를 시정하거나 해소하기 위하여 노력한 사실이 인정되는 경우, 그 밖에 위반행위의 동기와 결과, 위반정도 등을 고려하여 업무정지기간을 줄일 필요가 있다고 인정되는 경우 등 어느 하나에 해당하는 경우 개별기준에서 정하는 업무정지 기간의 2분의 1 범위에서 기간을 줄일 수 있다고 규정하고 있다. 제출된 자료에 의하면 청구인은 2021. 10. 25.과 같은 해 12. 24. 이 사건 중개대상물의 전세계약서를 체결하면서 거래당사자, 보증금, 임대기간 등이 동일하고, 다만 보증금 지급 방법 및 일자만 변경되었음에도 불구하고 별건의 계약으로 처리하여 임대인에게 법정 중개보수를 초과하여 받은 사실이 인정되므로, 피청구인이 「공인중개사법」 제33조제1항제3호 위반을 사유로 같은 법 제39조제1항제11호 및 같은 법 시행규칙 제25조 [별표 4]에 따라 한 이 사건 처분은 적법하고, 또한, 부동산중개업을 건전하게 육성하고자 하는 「공인중개사법」의 입법취지에 비추어 볼 때 이 사건 처분으로 달성하고자 하는 공익이 이 사건 처분으로 인한 청구인의 불이익보다 작다고 볼 수 없는 점, 행정처분은 법규위반사실에 과해지는 것이므로 모든 법규위반자에게 동등하게 이루어져야 하는 것이 원칙인 점 등을 종합하여 보면, 피청구인이 이 사건 처분을 함에 있어 재량권의 범위를 일탈·남용하였다고 보기 어렵다. 다만, 청구인이 초과수수한 중개수수료를 임대인에게 반환하여 법 위반행위를 시정하기 위하여 노력한 사실이 있고 청구인이 반성하고 있는 점 등을 감안하여 볼 때, 이 사건 처분으로 인해 청구인이 받을 불이익이 다소 과하다고 판단되는바, 업무정지 6개월의 처분을 3분의 1 감경하여 처분함이 타당하다 할 것이다. 3. 결 론 그렇다면 청구인의 주장을 일부 인정할 수 있으므로 이 사건 처분을 감경하기로 하여 주문과 같이 재결한다.