공인중개사법위반 업무정지처분 취소청구

1. 사건개요 청구인은 ○○시 ○○구 ○○로○○번길 ○○, ○층(○○동)에서 ‘○○○○지구 ◎◎ 공인중개사사무소’(이하 ‘이 사건 사무소’라 한다)라는 상호로 공인중개사무소를 운영하는 자이다. 피청구인은 「공인중개사법」 제33조(금지행위)제3호 중개보수초과 위반을 이유로 2019. 6. 1. 청구인에게 업무정지 6개월 처분(2019. 6. 15.~ 12. 14.)을 하였다. 2. 당사자 주장 가. 청구인 주장 1) 처분 경위 청구인은 ○○시 ○○구 소재 ‘○○○○지구 주거환경개선사업지구 내 ○○역◈◈◈◈◈◈ 분양아파트’(이하 ‘이 사건 분양아파트’라 한다) 공사가 진행 중인 인근에 ‘부동산 컨설팅 업무’를 특화하기 위하여 ‘○○○○지구 ◎◎ 공인중개사사무소’ 라는 상호로 2017. 12. 1.부터 이 사건 사무소를 개설하여 운영하여 왔다. 그런데 청구인이 업무정지 사전처분에 대하여 합당한 이의신청을 하였음에도 피청구인은 다른 위반자들과 함께 일률적으로 청구인에 대하여도 「공인중개사법」 제33조제3호에 따른 중개보수초과위반(각 3건에 대하여 각 52만원에서 59만원 범위 내에서 초과 수령 하였다고 함)을 이유로 같은 법 제39조 및 같은 법 시행규칙 제25조제2항에 따라 업무정지 6개월의 처분을 한 사실이 있다. 2) 이 사건 처분에 대한 불복 취지 가) 청구인의 ‘특수한 업무진행’ 정황 관련 (1) 분양공고 1년 전 사무실을 개설한 이유 청구인은 ○○○○지구 주거환경개선 사업지구 내 ‘이 사건 분양아파트’의 부동산컨설팅 업무를 특화하기 위하여 2017. 9. 16. 사무실 임차를 위한 임대차계약서를 작성 후, 2017. 10. 11. 사무실을 인도 받아 사무실운영에 필요한 인테리어를 진행 후 2017. 12. 1. ○○세무서에 사업목적을 “부동산 중개 및 컨설팅, 자산관리”를 기재하여 사업자등록을 마치게 되었다. 청구인이 분양공고일 1년 전부터 사무실을 준비한 이유는 ‘이 사건 분양아파트’가 주거환경개선사업에 따라 진행되는 아파트의 경우, 기존 ‘동 사업지구 내’에 거주하였던 원주민을 포함한 외부에서 유입되는 예비 수분양자들에게도 분양이 동시에 진행되는 복잡한 방식이기 때문에 미리 분양관련 컨설팅을 전문적으로 제공하기 위한 기초자료 준비 및 이 사건 분양아파트에 대한 전문적인 지식을 축적하기 위함이었다. (2) 청구인의 분양공고 전 전문적인 지식 축적 관련 이에 따라 청구인은 2019. 1. 9.자 분양공고일보다 1년 빠른 2018. 12.경부터 분양관련 기초자료 및 일반인들에게 한정적인 범위에서 공개할 수 있는 일부 지식들을 청구인이 운영하고 있는 “네이버 블로그 (https://blog.naver.com/□□□-□□□-□□)를 개설하여 이 사건 분양아파트의 정보를 갈망하고 있었던 원주민 및 예비 수분양자들에게 정보를 제공하게 되었으며, 보다 전문적인 지식은 청구인과 분양컨설팅계약서를 체결한 의뢰인에게만 제공할 업무전략을 가지게 되었다. 일례로, 블로그 대문사진을 유심히 보면, 청구인이 그동안 113개의 포스팅을 통하여 원주민 및 예비수분양자들에게 많은 정보를 제공하여 왔음을 알 수 있다. 특히 블로그의 포스팅을 보면, 2019. 1. 8. 분양공고가 있었음을 소개하면서, 청구인은 분양 관련 특징들을 지역 원주민들에게 개괄적으로 공지하면서, 공지 내용들 중 원주민들에게 유리한 1회에 한하여 전매가 허용되는 점과 달리 원주민이 잘못 선택 시 불리할 수 있는 ‘타입별 최저분양가와 최고 분양가가 각각 다르다는 점, 원주민의 경우 정부정책의 변동에 따라 대출규제가 발생할 수 있다는 점 등’을 주지시키면서, 원주민들에게 청구인의 블로그를 통하여 분양 신청 시 신중한 선택과 집중이 필요로 함을 알 수 있도록 하였다. 나) 컨설팅계약서 작성일과 분양권 매매계약서 작성일의 상관관계 (1) 컨설팅계약서의 작성일 관련 부동산 컨설팅계약서를 작성한 아래 당사자들은 동 주거환경개선 사업지 구내의 원주민으로서 [아래 1] 컨설팅계약서일은 실제로 2019. 1. 8.자 분양공고 한 달 전인 2018. 12. 11.경에 작성된 것으로서, 컨설팅의 제공범위는 [아래 2]와 같이 각 의뢰인들이 청구인에게 제시하는 궁금한 정보들을 청구인이 제공하는 내용인바 동 계약서를 작성 할 당시에는 부동산 중개와 전혀 관련이 없던 시기였다 원주민들이 수분양자가 되기 위해서는 분양 신청 후 당첨자가 발표되는 2019. 1. 24.이 되서야 수분양자의 자격이 주어지게 되는 것이며, 2019. 1. 24. 이후에야 청구인이 컨설턴트가 아닌 공인중개사의 지위에서 각 의뢰인들의 물건을 중개를 할 수 있는 기회가 주어지게 되는 것이다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159028077"></img> <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159028075"></img> (2) 분양권 매매계약서 작성일 관련 따라서 위 의뢰인들과의 부동산 정보 컨설팅계약서 제2조의 업무수행 범위 내에서 각 의뢰인들이 제시하는 궁금한 전문정보들을 청구인이 2018. 12. 5.부터 제공하였고, 분양안내 팸플릿에 기재된 바와 같이 각 의뢰인들은 청구인이 제공한 컨설팅정보를 바탕으로 [아래 3]과 같이 2019. 1. 14.~1. 16. 동·호수를 신청하여 추첨결과가 2019. 1. 24.자로 발표되었던 것이다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159028061"></img> 위에서 보듯, 각 의뢰인들이 [아래 4]와 같이 비로소 동·호수가 확정되어 수분양권의 지위가 된 것은 2019. 1. 24. 이후였으며, 비로소 공인중개사법에서 규정하는 중개행위로 포섭되는 ‘분양권 거래’의 출발점이 되었던 것이다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159028059"></img> 또한 청구인으로부터 컨설팅 제공을 받은 각 의뢰인들의 판단에 따라 위 분양권을 보유하지 않고 전매하기로 결정한 것은 수분양권의 지위를 취득한 2∼3일 후였으며 이때 비로소 청구인은 각 의뢰인들로부터 중개의뢰를 받게 되었던 것이다. 이에 따라 각 의뢰인 들의 분양권 중개요청을 받아 매매계약서를 작성한 날짜는 [아래 5]와 같다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159028067"></img> 다) 피청구인의 청구인에 대한 행정처분의 부당성 관련 (1) 객관적 사실판단에 따른 처분의 부당성 어떠한 행위가 중개행위에 해당하는지는 행위자의 주관적 의사에 의하여 좌우되는 것이 아니라 그 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위라고 인정되는지 여부에 따라 결정되어야 하며, 행정법규 위반이라는 객관적 사실에 착안하여 가하는 제재이므로 정당한 사유가 있는 경우 다른 위반행위자와 똑같이 일률적으로 제재를 하는 것은 부당하며 객관적 사실판단결과 중개행위를 넘는 다른 용역제공이 있을 경우 이는 중개행위가 아닌 컨설팅 계약으로 포섭되어야 할 것이다. 또한 컨설팅의 사전적 의미는 어떤 분야에 전문적인 지식을 가진 사람이 고객을 상대로 상세하게 상담하고 도와주는 것으로서, 부동산중개행위와 구별되는 부동산 컨설팅은 고객이 제시하는 부동산의 시세, 거래전망, 개발가능성 등에 대해 상담하고, 조언하는 행위를 의미 하므로 청구인으로부터 부동산정보 컨설팅을 제공받은 각 의뢰인의 입장도 충분히 고려해야 할 것이다. 따라서 청구인이 이 사건 분양아파트가 분양되기 1년 전부터 임차료 등 고정비용을 부담하며, 전문적인 자료를 수집하고 연구하여 온 점, 이러한 지식들 중 공개할 수 있는 일부 지식들을 청구인의 블로그에 꾸준히 포스팅하며, 전문성을 발휘하여 온 점, 실제 각 의뢰인들과의 부동산 정보컨설팅계약일(2018. 12. 5., 2018. 12. 11., 2018. 12. 14.) 이후, 각 의뢰인들이 2019. 1. 24. 수분양권의 지위를 취득한 후 분양권 중개를 비로소 의뢰하여, 2019. 1. 31. 이후 중개계약서를 작성한 점(각 의뢰인들이 수분양자의 지위를 취득한 2019. 1. 24. 이후에야 비로소 청구인이 중개를 할 수 있는 시점이 성립되며, 그 이후에도 실제로 각 의뢰인들의 판단에 따라 그동안 부동산 정보컨설팅을 성실히 제공한 청구인을 신뢰하여 분양권 중개를 의뢰하였는데, 이는 컨설팅 계약과 동시에 이루어진 것이 아니라 오히려 중개영역에 포함되는 분양권이라는 개념자체가 성립되기 훨씬 이전부터 부동산 정보 컨설팅을 제공함), 부동산 정보컨설팅 계약 후 청구인의 많은 노력과 전문지식을 동원하여 각 의뢰인들을 만족시켰다는 점(이는 청구인으로부터 컨설팅 제공을 받은 이후 각 의뢰인들이 청구인에게 분양권 중개를 의뢰한 것으로 충분히 판단됨) 및 청구인의 경우 피청구인의 잘못된 판단으로 여기까지 온 것이지, 각 의뢰인들이 청구인의 컨설팅 자체를 문제 삼아 민원이 제기되어 여기까지 온 것이 결코 아니라는 청구인 특유의 상황 등을 종합하여 보건대, 청구인에게 명백히 정당한 사유가 존재한다 할 것이어서 피청구인의 행정처분은 부당하지 않을 수 없다 할 것이어서 피청구인의 청구인에 대한 행정처분은 마땅히 취소되어져야 할 것이다. (2) 헌법상 보장된 직업선택의 자유 침해에 따른 위헌성 만일, 피청구인의 행정처분이 취소되지 않을 경우에는, 대한민국 내에서 정당한 사엽자등록을 개설하고 공인중개사업 외에 중개행위를 벗어난 부동산 컨설팅업을 성실히 수행하고자 하는 청구인의 헌법상 보장된 직업선택의 자유를 지극히 침해한 행위라 할 것이다. 부동산컨설팅업은 공인중개업을 하지 않은 일반인도 부동산에 대한 전문적인 지식이 있다면 부동산컨설팅업을 운영하고 있는 현실을 감안할 때, 오히려 전문 자격사인 공인중개사라는 이유만으로, 공인중개업법을 적용하여 불리한 제재를 가하는 것은 합리적 이유 없이 역차별하는 것과 다름없다 할 것이다. 이 사건의 경우, 청구인은 각 의뢰인들에게 시간적으로 앞선 컨설팅을 진행하면서, 청구인으로부터 컨설팅을 제공받은 각 의뢰인들이 2019. 1. 24. 수분양자의 지위를 비로소 취득하게 되고. 각 의뢰인들의 판단에 따라 중개 의뢰를 컨설팅 제공 이후 받은 것이라 할 것이어서, 컨설팅과 중개업이 명백히 분리된 업무행위라는 것에 초점이 맞추어져야 할 것이다. 피청구인의 청구인에 대한 처분행위는 ‘같은 것은 같게, 다른 것은 다르게 취급한다’라는 법원칙의 형평성에도 반하는 부당한 행위인 것이다. (3) 업무정지 기간 관련 처분의 부당성(최소 침해원칙의 위헌성) 이미 청구인은 피청구인의 업무정지처분 사전통지 절차 당시 이의신청서를 제출한 사실이 있다. 그러나 피청구인은 청구인의 이의신청서에 대한 아무런 답변이나 추가적언 조사 없이 같은 지역 중개수수료를 위반한 타 부동산과 함께 일률적으로 업무정지처분을 한 사실이 있다. 이 과정에서, 피청구인은 청구인에 대하여 업무정지 기간 6개월을 부과함으로써 6개월의 업무정지 처분이 그대로 진행될 경우, 청구인이 파산할 정도에 이르게 함으로써 청구인을 고통에 빠트리고 있다. 이는 청구인의 정당한 사유가 있음에도 이를 감안한 감경조치를 취하지 않는 상황에서 부과한 부당하고 위헌적인 처분행위라 할 것이다. 「공인중개사법 시행규칙」 제25조는 아래와 같다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159028069"></img> 따라서 위 법조항에 따라 피청구인은 청구인에 대하여 청구인의 정당한 상황을 감안한 감경조치를 통하여 6개월이 아닌 3개월의 업무정지 기간을 부과할 수 있음에도 이를 간과한 부당성이 존재한다고 할 것이어서, 피청구인은 청구인에 대한 업무정지 사전통지절차를, 단지 청구인의 추후 절차위배의 항변을 회피하고자 형식적으로 이용한 것에 불과한 것임을 명확히 드러내는 것이라 할 것이다. 【보충서면】 3) 피청구인 주장에 대한 답변 가) 피청구인의 부동산컨설팅에 대한 자의적 판단 내지 컨설팅 개념의 오해 피청구인의 주장을 검토하여 보건대, 피청구인의 청구인에 대한 행정처분은 청구인이 각 의뢰인들에게 제공한 부동산 컨설팅에 대한 보편·타당한 이해 없이 오로지 자의적이고 주관적으로 판단한 것이거나 부동산 컨설팅 개념에 대한 오해로 비롯된 것으로 보이며 이러한 부분에 대해 청구인은 구체적으로 항변하는 바이다. 나) 청구인 블로그에 대한 피청구인 오해 청구인이 제작한 블로그의 내용은, 청구인이 꾸준히 연구하여 왔던 이 사건 분양아파트의 여러 가지 정보 중 일반적으로 공개될 수 있는 사안만 게시한 것이 맞다. 그러한 이유는, 청구인이 가지고 있는 중요정보까지 공개가 된다면 당연히 공개한 정보는 중요정보가 아닌 일반정보가 될 것이고, 그러하다면 청구인이 그동안 연구하여왔던 노력들이 물거품이 되는 것과 다름이 없을 것이기 때문이다. 청구인이 게시한 블로그는 잠재적 컨설팅의뢰인들에게 청구인의 전문성 중 일부를 광고하는 수단으로서, 또한 잠재적 컨설팅의뢰인들을 실수요로 전환하기 위한 마케팅의 일부로 활용되었을 뿐, 이 사건 분양아파트에 대한 중요하고 전문적인 정보는 당연히 청구인과 별도의 컨설팅계약을 맺은 의뢰인들에게만 제공하는 것이 상식에도 맞다고 할 것이다. 따라서 피청구인이 “블로그가 청구인과 컨설팅계약을 체결한 의뢰인뿐만 아니라 불특정 다수인에게도 확인할 수 있는 정보를 제공하였다”라는 논거로서 청구인의 컨설팅행위가 중개행위를 벗어나지 않았다고 판단한 것은 컨설팅을 자의적으로 판단하거나, 컨설팅의 개념을 오해한 것에서 비롯된 것에 불과하므로, 피청구인의 이러한 논거로서의 업무정지처분행위는 명백히 부당하다고 할 수밖에 없을 것이다. 다) 컨설팅 계약서 제2조 업무범위에 대한 오해 부동산컨설팅계약서 제2조 컨설팅의 업무범위는 아래와 같다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159028055"></img> 위 업무수행범위를 통하여 청구인이 각 의뢰인에게 제공한 컨설팅의 주요목적은 의뢰인들의 재산에 대한 가치를 증가시키기 위함이었고, 그 내용들은 현 부동산 정책 및 경제상황의 세밀한 분석을 기반으로, 차후 ○○ 역세권뿐 아니라 ○○역 역세권 등 분양권시장에 대한 예상 프리미엄 가격 분석, 분양권 매도 여부 및 매도 시점 판단 향후 시행될 강력한 부동산 정책에 대한 대비책 등을 통한 각 의뢰인들의 재산 보존방법 등을 컨설팅한 것이다. 다시 말하면, 중개목적물에 한하지 않고 보다 포괄적인 의뢰인들의 재산형성에 대한 컨설팅을 제공한 것이다. 또한 각 의뢰인들에 대한 컨설팅이 제공된 후, 비로소 중개의뢰를 받은 것이다. 따라서 피청구인이 주장하듯, 청구인의 컨설팅은 부동산의 일반적 현황이나 간단한 세무 상식에 불과한 것이 아닌, 보다 전문적인 시각에서 접근한 것이다. 그러함에도, 제공된 컨설팅 등이 ‘단지 공인중개사의 자격증을 가진 자가 제공하였다.’라는 피청구인의 좁은 관점 그 하나만으로, 청구인의 모든 노력 등이 무시된 채 부동산 중개의 범위를 벗어나지 않았음을 이유로 한, 피청구인의 처분이 위법하고 부당한 처분이 아니라고 할 수는 없을 것이다. 라) 피청구인이 언급한 판례적용의 부당성 피청구인이 언급한 2016다206505 대법원 판례의 사실관계는 ◇◇고등법원 2014나2026406 판결문을 통하여 알 수 있는데 그 사실관계는 아래와 같다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159028053"></img> <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159028065"></img> <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159028071"></img> 청구인에게 위와 같은 판례를 적용하는 것을 부당하다 할 것이다. 이유로서, 첫째, 청구인은 의뢰인들에게 중개 의뢰 대상 물건에 한하여 컨설팅을 한 것이 아니라, 중개행위 의뢰에 앞서 부동산 정책 및 경제상황을 바탕으로 한 전체물건에 대한 컨설팅을 제공한 점, 둘째, 청구인이 제공한 컨설팅이 피청구인이 주장하듯, 부동산의 일반적인 현황이나 간단한 세무 상식에 불과하다고 판단한 것은, 위 판례에 비추어 피고 C가 주장한 ‘대전부동산에 대한 임대수익 분석 및 이 사건 교환계약과 관련된 세무 상담’이라는 항변을 재판부에서 받아주지 않아 비롯된 것인데, 청구인의 각 의뢰인들에게 제공한 컨설팅과는 본질적인 차이가 많다는 점, 셋째, 위 판례의 사례는 원고 A와 C가 컨설팅계약 이후, 원고 A의 불만으로 컨설팅에 따른 용역대금을 소송으로 반환 청구함으로서 발생한 것으로서, 청구인의 각 의뢰인들이 컨설팅결과에 만족하여 청구인에 대한 아무런 불만 내지 이의가 없다는 점 등에 비추어, 위 판례를 청구인에게 그대로 적용하는 것은 위법하고 부당하다 할 것이다. 마) 감경 사유가 없다는 피청구인의 주장 관련 청구인의 경우, 컨설팅에 따른 사업자등록과 의뢰인과의 컨설팅계약서의 작성 등 정상적인 사업을 영위한다고 생각하여 왔다. 이러한 이유로 청구인은 당당히 피청구인에게 부동산 계약서, 영수증 등 적극적인 소명을 하였고, 그 결과 청구인이 위반된 건수가 3건이라고 피청구인이 판단한바, ‘동기, 결과, 횟수 등을 고려하여 감경사유가 없다’라고 주장하고 있다. 그러나 청구인은 피청구인의 부당한 처분이 있기 전까지 사업자 등록 등 정상적인 사업을 영위하여 왔다고 생각하여 왔으며 컨설팅을 각 의뢰인들에게 제공하면서 불법을 하고 있다고 전혀 생각을 하지 않았다. 청구인이 각 의뢰인들에게 전문적인 컨설팅을 제공한 이유는 가치 있는 재산의 발견, 유지, 가치 증가였으며, 어떠한 불순한 동기가 있지도 않았다. 또한 청구인이 위반하였다는 횟수인 3건의 경우도 이번에 처음으로 연속적으로 발생한 것에 불과할 뿐, 동일한 사유로 과거에 처벌된 전력이 있는데 이번에 또 다시 적발된 것이 아니라 할 것이므로, 적발횟수는 처음인 것이다. 이러한 정황을 감안한다면 아무런 감경사유 없는 일률적인 처분은 개별적이고 구체적인 고찰 없이 행정 편의적 발상으로 비롯된 잘못된 처분으로서 국민의 구성원으로서 엄청난 손해를 홀로 감수해야하는 것임을 피청구인도 엄연히 자각하여야 할 것이다. 4) 결어 부동산 관련 관리감독기구인 피청구인이 청구인에게 과도한 행정처분을 하는 것보다는 공인중개사법 위반이라는 오해를 받지 않도록 청구인의 적법한 컨설팅 행위에 대한 적절한 지도 감독이 있었다면 얼마나 좋았을까?라는 아쉬움이 남아 있다. 청구인은 살아오는 동안 한 번도 나쁜 마음을 먹지 않고 성실히 노력하며 살아왔다. 이번 일로 마음의 상처는 물론 막대한 재산적 손실의 발생으로 그 상처는 깊으나, 청구인은 우리사회가 바라는 공정사회의 튼튼한 반석과 파수꾼이 되기 위하여 노력할 것임을 거짓 없이 진술하니 올바른 심판이 내려지기를 요청하는 바이다. 나. 피청구인 주장 1) 처분의 경위 ○○시 ○○구 △△동 BL A-1 ○○역◈◈◈◈◈◈ 분양권의 부동산 거래신고와 관련하여 중개행위를 한 개업공인중개사(청구인) 및 매도인, 매수인에게 정밀조사 통보(2019. 3. 4.)하여 2019. 4. 12.까지 소명자료(거래계약서 사본, 중개대상물 확인·설명서, 중개수수료 내역을 확인할 수 있는 임금표 또는 통장사본 둥)을 제출 요청하였다. 「공인중개사법」 제32조(중개보수 등)제4항 규정에 의하면 주택의 중개에 대한 보수 등에 대하여 국토교통부령이 정하는 범위 안에서 특별시·광역시·도 또는 특별자치도의 조례로 정하고 있으며, 제33조(금지행위)에 의하여 개업공인중개사 등은 사례·증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 제32조에 따른 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위를 금지하고 있으나, 부동산 거래신고와 관련 소명자료를 토대로 정밀조사에 의한 매도인·매수인·개업공인중개사의 통장내역을 확인한 결과 물건지(아래 내역 참조, 이하 ‘이 사건 분양아파트’라 한다)에 대한 중개행위한 청구인이 상기 물건의 매도인에게 각 1,000,000원의 중개수수료를 받아 초과 수수한 사실이 확인되어 「공인중개사법」 제33조(금지행위)제3호 위반에 따른 행정처분을 사전 통지하였다(2019. 5. 7.). <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159028063"></img> 청구인이 2019. 5. 16. 의견제출서를 제출하였으나, 위 3건의 물건지 부동산에 대한 중개보수초과에 대하여 혐의를 인정하지 않으며, 중개보수초과분에 대하여 컨설팅 수수료임을 주장하나, 별도로 매도인과 컨설팅 계약을 했더라도 실제 한 업무가 부동산 중개의 범위에 벗어나지 않아 행정처분[2019. 5. 23., 업무정지 6월(2019. 6. 15.~12. 14.)]을 통지하였다. 2) 이 사건 처분의 적법성 청구인은 2017. 11. 20.자로 부동산중개업 개설등록을 피청구인에게 신청하였으며 피청구인은 2017. 11. 21.자로 부동산개설등록(상호: ○○○○지구◎◎공인중개사사무소)처리를 하였다. 청구인이 주장하는 ○○○○지구 주거환경개선사업지구 내 이 사건 분양아파트 분양공고 전 블로그에 각종 분양 관련한 자료를 포스팅하고 정보를 제공한 사항은 어느 특정인을 위한 즉, 컨설팅 계약을 한 사람만을 위한 것이 아닌 불특정 다수인을 확인할 수 있는 정보를 공개하고 제공한 것으로 컨설팅 계약을 체결한 의뢰인에게만 제공했다고 할 수 없다. 부동산정보컨설팅 계약서 제2조(업무수행범위)를 볼 때 이는 부동산의 일반적인 현황이나 간단한 세무 상식에 불과하여 위 사실만으로 중개행위와 별개인 컨설팅을 했다고 볼 수 없으며, 또한, ‘부동산 중개와 별도로 컨설팅 계약을 했더라도 실제 업무가 부동산 중개의 범위를 벗어나지 않는다면 부동산 중개행위로 봐야 하므로 만약 컨설팅 명목으로 부동산 중개 수수료의 상한선을 넘는 돈을 받았다면 부당이득을 반환해야 한다(대법원 2016. 6. 23. 선고 2016다206505판결 참고)’라고 볼 때 청구인은 「공인중개사법」 제33조(금지행위)제3호에 위반되는 행위 중개수수료를 초과 수수한 것으로 피청구인의 행정처분(업무정지 6월)은 타당하다. 「공인중개사법 시행규칙」 제25조(업무정지의 기준)제2항에 따라 위반행위의 동기·결과 및 횟수 등을 참작하여 업무정지기간의 2분의 l범위 안에서 감경 또는 가중할 수 있으나, 청구인에게 행정처분에 따른 사전통지 후 청구인이 제출한 의견제출서를 검토한바, 청구인은 부동산중개수수료 초과 수수한 것에 대해 반성하지 않으며, 부동산중개수수료를 초과 수수한 물건지도 3건이나 되어 동기·결과 및 횟수 등을 고려하여 업무정지 기간을 감경할 사유가 없다. 또한, 「공인중개사법」 제33조(금지행위)제3호 사례·증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 같은 법 제32조(중개보수 등)에 따른 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위를 할 수 없음에도 불구하고 청구인은 이를 위반하였으므로, 같은 법 제38조(등록의취소)제2항제9호에 따라 중개사무소를 개설등록 취소할 수도 있으나, 부동산 경기침체 등을 고려하여 피청구인이 업무정지 6월에 처분한 것은 오히려 청구인의 제반사정을 고려한 것으로 볼 수 있다. 【보충서면】 3) 보충서면에 대한 답변 가) 청구인의 컨설팅 주장에 대한 답변 청구인이 의뢰인과 작성한 컨설팅 계약서이 있는 내용(업무수행의 범위)은 일반적인 개인블로그를 하는 다른 부동산에서도 이 사건 분양아파트의 예상 프리미엄 분위기, 청약일정 및 전략, 분양권·입주권 전매제한, ○○구가 조정대상지역으로 인한 대출 승계 및 중도금 재출 관련 내용, 분양권·입주권 취득세 등 전문지식인인 공인중개사가 상담할 수 있는 내용이 있어 일반인 누구나 볼 수 있게 오픈하고 있으므로, 청구인이 의뢰인에게 제공한 컨설팅은 중개행위의 일부분이라고 볼 수밖에 없다. 또한, 한국직업사전에 등재된 부동산컨설턴트의 수행직무는 토지나 건물의 최적의 활용방안을 분석하기 위하여 각종 자료를 수집·분석하고 부동산의 보유·매매·개발의 타당성을 검토하는 것, 개발 시 최적시설·최적규모를 판정하여 투자수익성을 분석하는 것으로 당연히 분양권이 있는 조합원(청구인과 컨설팅 계약을 맺은 의뢰인)을 상대로 한 컨설팅 계약은 일반적인 중개행위에 포함된다고 볼 수 있다. 결국 청구인이 수행한 업무는 부동산 거래 당사자를 연결하고 거래 조건 등을 절충하는 활동에 가깝고 그에 일부 자문활동이 수반된 것으로 보일 뿐이다. 이처럼 부동산 거래 관련 자문활동 부동산 거래 중개를 위해 부수적으로 수반된 것에 불과한 경우 이를 공인중개사법의 규율대상이 되는 중개행위에서 제외한다고 보면 부동산 컨설팅 업자가 공인중개사 자격 없이 부동산 거래에 관한 자문활동을 한다는 명분 아래 사실상 부동산 거래의 중개를 하는 것을 허용하는 결과를 초래하게 되므로, 이는 공인중개사 아닌 자에 의한 부동산중개업을 엄격히 금지하고 있는 공인중개사법의 취지에 반하는 것으로 볼 수 있다. 나) 미감경 사유에 대한 답변 청구인의 동기, 결과, 횟수 등을 고려하여 업무정지 6월의 행정처분은 적정하다. 현재까지도 청구인은 컨설팅의 명목으로 받은 수수료가 중개보수 초과 수수료가 아닌 적정한 실비를 받았다고 주장하는 것은 같은 유형의 부동산 거래(조합원의 분양권 매매)를 한 다른 공인중개사들이 한 중개행위와 다를 바 없음에도 불구하고 컨설팅이라 주장하여 초과 수수를 한 것에 대해 인정하지 않았으며, 결과적으로 타인에게 금전적 손해를 입히는 등 부동산 거래시장의 불법거래 조장 및 건전한 중개문화에 반하는 행위이므로 「공인중개사법 시행규칙」 제25조(업무정지의 기준)제2항에 따라 1/2 감경에 해당하지 않는다. 4) 결론 이상에서 살펴본 바와 같이, 청구인이 컨설팅 계약자와 별도로 컨설팅 계약을 했다 하더라도, 이는 부동산 중개의 범위를 벗어나지 않아, 컨설팅 명목으로 부동산중개수수료의 상한선을 넘어 부동산중개수수료를 초과 수수한 것은 「공인중개사법」 제33조(금지행위)제3호를 위반하여 같은 법 제39조(업무정지)제1항제11호에 따라 업무정지 6월 행정처분은 타당하다. 따라서 이 사건 심판 청구를 기각하는 재결을 구한다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당 여부 가. 관계법령 【공인중개사법】 제32조(중개보수 등) ①개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다. 다만, 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효ㆍ취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2014. 1. 28.> ②개업공인중개사는 중개의뢰인으로부터 제25조제1항의 규정에 의한 중개대상물의 권리관계 등의 확인 또는 제31조의 규정에 의한 계약금등의 반환채무이행 보장에 소요되는 실비를 받을 수 있다. <개정 2014. 1. 28.> ③ 제1항에 따른 보수의 지급시기는 대통령령으로 정한다. <신설 2014. 1. 28.> ④주택(부속토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)의 중개에 대한 보수와 제2항에 따른 실비의 한도 등에 관하여 필요한 사항은 국토교통부령이 정하는 범위 안에서 특별시ㆍ광역시ㆍ도 또는 특별자치도(이하 “시ㆍ도”라 한다)의 조례로 정하고, 주택 외의 중개대상물의 중개에 대한 보수는 국토교통부령으로 정한다. <개정 2008. 2. 29., 2008. 6. 13., 2013. 3. 23., 2014. 1. 28.>[제목개정 2014. 1. 28.] 제33조(금지행위) 개업공인중개사등은 다음 각 호의 행위를 하여서는 아니된다. <개정 2014. 1. 28.> 3. 사례ㆍ증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 제32조에 따른 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위 제38조(등록의 취소) ②등록관청은 개업공인중개사가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 중개사무소의 개설등록을 취소할 수 있다. <개정 2011. 5. 19., 2014. 1. 28.> 9. 제33조 각 호에 규정된 금지행위를 한 경우 제39조(업무의 정지) ①등록관청은 개업공인중개사가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 6월의 범위 안에서 기간을 정하여 업무의 정지를 명할 수 있다. 이 경우 법인인 개업공인중개사에 대하여는 법인 또는 분사무소별로 업무의 정지를 명할 수 있다. <개정 2008. 2. 29., 2009. 4. 1., 2011. 5. 19., 2013. 3. 23., 2014. 1. 28.> 11. 제38조제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 【공인중개사법 시행령】 제27조의2(중개보수의 지급시기) 법 제32조제3항에 따른 중개보수의 지급시기는 개업공인중개사와 중개의뢰인간의 약정에 따르되, 약정이 없을 때에는 중개대상물의 거래대금 지급이 완료된 날로 한다. 【공인중개사법 시행규칙】 제20조(중개보수 및 실비의 한도 등) ①법 제32조제4항에 따른 주택의 중개에 대한 보수는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 그 일방으로부터 받을 수 있는 한도는 매매ㆍ교환의 경우에는 거래금액의 1천분의 9이내로 하고, 임대차 등의 경우에는 거래금액의 1천분의 8이내로 한다. <개정 2014. 7. 29.> ②법 제32조제4항에 따른 실비의 한도는 중개대상물의 권리관계 등의 확인 또는 계약금 등의 반환채무이행 보장에 드는 비용으로 하되, 개업공인중개사가 영수증 등을 첨부하여 매도ㆍ임대 그 밖의 권리를 이전하고자 하는 중개의뢰인(계약금 등의 반환채무이행 보장에 소요되는 실비의 경우에는 매수ㆍ임차 그 밖의 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인을 말한다)에게 청구할 수 있다. <개정 2014. 7. 29.> 제25조(업무정지의 기준) ①법 제39조제2항 및 법 제7638호 부칙 제6조제7항의 규정에 따른 업무정지의 기준은 별표 2와 같다. ②등록관청은 위반행위의 동기ㆍ결과 및 횟수 등을 참작하여 제1항의 규정에 따른 업무정지기간의 2분의 1의 범위 안에서 가중 또는 감경할 수 있다. 이 경우 가중하여 처분하는 경우에도 업무정지기간은 6월을 초과할 수 없다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159028057"></img> 【경기도 부동산 중개보수 등에 관한 조례】 제2조(중개보수) 「공인중개사법」제32조제1항에 따른 주택의 중개에 대한 보수는 별표 1에 따라 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받는다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159028079"></img> 제3조(실비) ① 「공인중개사법」제32조제2항에 따라 개업공인중개사는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비용을 중개의뢰인에게 청구할 수 있다 1. 중개물건의 권리관계 등의 확인에 소요되는 실비 2. 계약금 등의 반환채무이행 보장에 소요되는 실비 ② 제1항에 따른 실비의 청구범위와 기준은 별표 2에 따른다. 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서 및 답변서, 사업자등록증, 부동산 정보컨설팅 계약서, 의견제출서, 부동산거래신고 소명서, 분양권(아파트) 매매계약서, 중개수수료 영수증, 사전 통지서, 이 사건 처분서 등에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 청구인은 2017. 12. 1.부터 ○○시 ○○구 ○○로○○번길 ○○, ○층(○○동)에서 ‘○○○○지구 ◎◎ 공인중개사사무소’라는 상호로 공인중개사무소를 운영하는 자이다. 나) 청구인은 다음과 같이 청구 외 3인과 부동산 정보컨설팅 계약을 체결하였다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159028073"></img> <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159028081"></img> 다) 청구인이 중개한 3건의 거래 내역은 다음과 같다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159028083"></img> 라) 피청구인은 2019. 5. 7. 청구인에게 사전 통지하였고, 청구인은 2019. 5. 14. 심판 청구서와 같은 취지로 의견을 제출하였다. 마) 피청구인은 「공인중개사법」 제33조(금지행위)제3호 중개보수초과 위반을 이유로 2019. 6. 1. 청구인에게 업무정지 6개월 처분(2019. 6. 15.~ 12. 14.)을 하였다. 2) 「공인중개사법」 제33조제3호에 따르면 개업공인중개사등은 사례ㆍ증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 제32조에 따른 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위를 하여서는 아니된다. 이러한 금지행위를 한 경우 같은 법 제38조제2항에 따라 등록관청은 중개사무소의 개설등록을 취소하거나, 제39조제1항제11호 및 같은 법 시행규칙 제25조제2항 [별표 2]에 따라 6월의 업무정지를 명할 수 있다. 또한 같은 법 제32조제1항에 따르면 개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받고, 같은법 제32조제1항 및 경기도 부동산 중개보수 등에 관한 조례에 따르면 매매·교환의 경우 거래금액이 5천만원 이상 2억원 미만일 경우 중개 보수에 대한 상한요율은 1천분의 5이며, 한도액은 800,000원이다. 3) 청구인은 청구외인과 중개계약 외에 별도로 컨설팅 계약을 체결하였고, 그에 따라 컨설팅 행위를 수행하였으므로, 컨설팅 수수료가 중개보수와 별도로 인정되어야 하며, 동일한 사유로 과거에 처벌된 전력이 없으므로 감경함이 타당하다는 취지로 주장한다. 살피건대, 「공인중개사법」 제25조 및 같은 법 시행령 제21조에 따르면, 개업공인중개사는 중개의뢰자에게 중개대상물의 소재지·면적·용도 등 중개대상물에 관한 기본적인 사항뿐만 아니라, 중개대상물의 입지 및 권리관계, 거래예정금액, 토지이용계획, 공법상의 거래규제 및 이용제한에 관한 사항, 부담하여야 할 조세의 종류 및 세율 등을 확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있고, 판례에 의하면 부동산 중개행위가 부동산 컨설팅 행위에 부수하여 이루어졌다고 하여 이를 중개업에 해당하지 않는다고 볼 것이 아니며(대법원 2007. 1. 11. 선고 2006도7594 판결 참조), 또한 대법원은 공인중개사 자격이 없는 자가 중개사무소 개설등록을 하지 아니한 채 부동산 중개업을 하면서 체결한 중개수수료 지급약정은 무효라고 하면서, 원고와 매도컨설팅 용역계약을 체결한 부동산 분석, 관리대행 등 용역수행업체의 용역 내용이 부동산 중개행위의 범위를 벗어나지 않으므로 위 용역계약은 공인중개사법에 따라 무효라고 본 원심의 판단이 정당하다고 판시한 바 있다(대법원 2016. 6. 23. 선고 2016다206505 판결 참조). 청구인이 컨설팅 행위라고 주장하는 것은 부동산 상담, 분양 진행 정보, 입지분석, 세무 관련 정보제공 등인바, 위 법령과 판례를 종합하여 보면, 청구인은 부동산 중개 및 법령에 따른 중개대상물의 확인·설명의무 이행, 기타 이에 부수되는 행위를 한 것일 뿐, 부동산 중개행위를 넘어 컨설팅이라고 볼 수 있는 다른 용역을 제공했다고 보기 어렵다. 따라서 청구인이 컨설팅 명목으로 법정 중개보수를 초과하여 금품을 받은 것은 「공인중개사법」 제33조 위반이라고 봄이 상당하다. 또한, 청구인은 이 사건 처분이 감경되어야 한다고 주장하나, 공인중개사법 및 같은 법 시행규칙 관계 규정에 따르면, 개업공인중개사 등이 중개보수 초과수수 등 금지 행위를 한 경우 등록의 취소를 할 수 있고, 최근 1년 이내 1회 위반의 경우 처분의 기준은 업무정지 6월인바, 이를 감경하지 않았다고 하여 위법하거나 부당하다고 볼 수 없다고 판단된다. 4. 결 론 그렇다면 청구인의 주장을 인정할 수 없으므로 청구인의 청구를 받아들이지 않기로 하여 주문과 같이 재결한다.