공인중개사법위반 업무정지처분 취소청구

1. 사건개요 청구인은 ○○시 ○○○구 ○○동에서 ○○공인중개사사무소를 운영하는 대표자이다. 피청구인은 청구인이 ○○동 ○○○-○○○번지 상가의 임대차계약(이하‘이 사건 계약’이라 한다)을 중개하면서 계약서 서명·날인 누락 및 중개대상물 확인·설명서 미교부 하였다는 사유로 공인중개사법 제26조 제2항, 같은 법 제25조 제3항, 같은 법 제39조 제1항 제6호 및 제9호, 같은 법 시행규칙 제25조에 따라 업무정지 3월 처분(이하‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다. 2. 당사자 주장 가. 청구인 주장 이 사건 계약서는 청구인이 공인중개사로서 임대인의 대리인으로서 임대인과 임차인 사이에 합의된 기본적인 사항을 기재한 서류에 불과하고 정식 상가월세계약서가 아니다. 본 건은 기존 상가시설을 인수하는 것이 아니고 신규로 업종변경을 위하여 시설을 할 필요가 있었다. 임차인이 사업을 하기 위해서는 특약사항 - 공사기간 동안의 월세부담 면제, 건축물 용도변경, 마당사용에 관한 2층 거주자와의 협의, 당시 식재중인 농작물의 처리 등 - 에 관하여 임대인과 협의 후 일정한 동의와 승낙이 필요하였다. 따라서 이 사건 계약서는 공인중개사법 제25조 제3항의 ‘중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때’에 해당하는 서류가 아니다. 나. 피청구인 주장 청구인은 이 사건 임대차계약서를 작성하면서 중개대상물 확인·설명서를 미교부하고 임대차계약서상 개업공인중개사의 서명·날인을 누락하여 공인중개사법 제25조 제3항 및 제26조 제2항 규정을 위반하였다. 따라서 피청구인이 같은 법 제39조 제1항 제6호 및 제9호 같은 법 시행규칙 제25조제2항에 의거하여 청구인에게 부과한 이 사건 처분은 적법·타당하다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당여부 가. 관계법령 【공인중개사법】 제26조(거래계약서의 작성 등) ① 개업공인중개사는 중개대상물에 관하여 중개가 완성된 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 거래계약서를 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령이 정하는 기간 동안 그 사본을 보존하여야 한다. <개정 2014.1.28.> ② 제25조제4항의 규정은 제1항의 규정에 의한 거래계약서의 작성에 관하여 이를 준용한다. 제25조(중개대상물의 확인·설명) ① 개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 다음 각 호의 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다. <개정 2011.4.12., 2013.7.17., 2014.1.28.> 1. 당해 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계 2. 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 3. 그 밖에 대통령령이 정하는 사항 ③ 개업공인중개사는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 제1항의 규정에 의한 확인·설명사항을 대통령령이 정하는 바에 따라 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령이 정하는 기간 동안 그 사본을 보존하여야 한다. <개정 2014.1.28.> ④ 제3항의 규정에 의한 확인·설명서에는 개업공인중개사(법인인 경우에는 대표자를 말하며, 법인에 분사무소가 설치되어 있는 경우에는 분사무소의 책임자를 말한다)가 서명 및 날인하되, 당해 중개행위를 한 소속공인중개사가 있는 경우에는 소속공인중개사가 함께 서명 및 날인하여야 한다. <개정 2009.4.1., 2014.1.28.> 제39조(업무의 정지) ① 등록관청은 개업공인중개사가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 6월의 범위 안에서 기간을 정하여 업무의 정지를 명할 수 있다. 이 경우 법인인 개업공인중개사에 대하여는 법인 또는 분사무소별로 업무의 정지를 명할 수 있다. <개정 2008.2.29., 2009.4.1., 2011.5.19., 2013.3.23., 2014.1.28.> 6. 제25조제3항의 규정을 위반하여 중개대상물확인·설명서를 교부하지 아니하거나 보존하지 아니한 경우 9. 제26조제2항의 규정을 위반하여 거래계약서에 서명 및 날인을 하지 아니한 경우 【공인중개사법 시행규칙】 제25조(업무정지의 기준) ① 법 제39조제2항 및 법 제7638호 부칙 제6조제7항의 규정에 따른 업무정지의 기준은 별표 2와 같다. ② 등록관청은 위반행위의 동기·결과 및 횟수 등을 참작하여 제1항의 규정에 따른 업무정지기간의 2분의 1의 범위 안에서 가중 또는 감경할 수 있다. 이 경우 가중하여 처분하는 경우에도 업무정지기간은 6월을 초과할 수 없다. [별표 2] <개정 2015.1.6.> 개업공인중개사 업무정지의 기준(제25조 관련) <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159273369"></img> 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서 및 답변서, 처분서 등의 기재에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 청구인은 ○○시 ○○○구 ○○동에서 ○○공인중개사사무소를 운영하는 대표자이다. 나) 이 사건 계약서에는 ‘임대인 ○○○, 임차인 ○○○, 보증금 일천만 원, 계약금 일백만 원, 잔금 구백만 원, 차임 육십만 원, 인도일 2017. 6. 25., 임대차기간 2018. 6. 24.까지’등의 내용이 기재되어 있고 임대인란에는 임대인 ○○○의 대리인으로서 청구인의 서명이 표시되어 있고, 임차인란에는 임차인 ○○○의 서명이 표시되어 있다. 다) 임차인 ○○○은 2017. 5. 31. 피청구인에게 이 사건 계약서의 위법사실을 신고하였는데, 신고서에는 ① 계약서에 건물주 서명·날인이 없음, ② 중개대상물 확인·설명서 및 공제증서 없음 등의 내용이 기재되어 있다. 라) 피청구인은 청구인이 이 사건 계약을 중개하면서 계약서 서명·날인 누락 및 중개대상물 확인·설명서 미교부 하였다는 사유로 공인중개사법 제26조 제2항, 같은 법 제25조 제3항, 같은 법 제39조 제1항 제6호 및 제9호, 같은 법 시행규칙 제25조에 따라 이 사건 처분을 하였다. 2) 공인중개사법 제26조 제2항, 같은 법 제25조 제3항, 같은 법 제39조 제1항 제6호 및 제9호, 같은 법 시행규칙 제25조 별표2에 따르면, 등록관청은 개업공인중개사가 중개대상물확인·설명서를 교부하지 아니하거나 보존하지 아니한 경우 업무정지 3월, 거래계약서에 서명·날인을 하지 아니한 경우 업무정지 3월을 명할 수 있다. 3) 청구인은 이 사건 계약서는 청구인이 공인중개사로서 임대인의 대리인으로서 임대인과 임차인 사이에 합의된 기본적인 사항을 기재한 서류에 불과하고 정식 상가월세계약서가 아니므로 공인중개사법 제25조 제3항의 ‘중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때’에 해당하는 서류가 아니어서 이를 전제로 한 이 사건 처분은 위법하다고 주장한다. 살피건대, 계약이 성립하기 위해서는 당사자 사이에 계약의 내용에 관한 의사의 합치가 있어야 하며, 이러한 의사의 합치는 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니고, 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여 구체적으로 의사가 합치되거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의가 있으면 충분하다. 이 사건 계약서를 보건대, ① 계약당사자인 임대인과 임차인이 명시되어 있으며 청구인은 임대인의 대리인으로서 임대인란에 서명을 하고 임차인은 본인이 서명한 점, ② 계약의 대상물, 보증금, 계약금, 잔금, 차임, 인도일, 임대차기간 등 계약의 중요사항이 정해져 있는 점, ③ 이 사건 계약시 임차인 ○○○이 임대인에게 계약금으로 일백만 원을 송금하였고 임대인으로서도 이를 수령하여 임차인이 계약해제를 요구하며 이의 반환을 요구하고 있지만 이에 응하고 있지 않은 점 등을 종합하여 보면, 이 사건 계약이 성립하였음을 인정할 수 있다. 그렇다면, 이 사건 계약서는 공인중개사법 제25조 제3항의 ‘중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때’에 해당하는 서류임이 명백하며, 그 밖에 청구인이 이 사건 계약서를 작성하면서 중개대상물 확인·설명서를 미교부하고 임대차계약서상 개업공인중개사의 서명·날인을 누락하였음을 이유로 위반행위의 동기·결과·횟수 등을 고려하여 1/2 감경하여 이루어진 이 사건 처분에 위법·부당한 점이 발견되지 아니한다. 4. 결 론 그렇다면, 청구인의 이 사건 심판청구는 이유 없다고 인정되므로 주문과 같이 재결한다.