공인중개사법 위반 업무정지처분 취소청구

1. 사건개요 청구인은 ○○시 □□□□로 65-1 상가동 △△△호에서 ‘△△△ 공인중개사사무소’라는 상호로 공인중개사무소(이하 ‘이 사건 사무소’라 한다)를 운영하던 개업공인중개사이다. 피청구인은 2019. 10. 4. 청구인이 같은 해 5. 25. ◇◇◇◇◇ ○○○동 □□□□호 분양권 매매계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다)을 중개하면서 거래계약서에 거래금액을 거짓으로 기재한 것을 사유로 「공인중개사법」 제39조제1항제11호에 따라 업무정지 6개월의 행정처분 대상이 되었으나, 같은 날 이 사건 사무소 폐업신고를 수리하여 같은 법 제40조에 따라 행정처분 지위가 승계됨을 통지하였다. 피청구인은 2019. 12. 30. 청구인이 같은 해 12. 27. 공인중개사무소 개설을 등록하자 이를 근거로 업무정지 6개월(2019. 12. 31. ~ 2020. 6. 29.) 처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다. 2. 당사자 주장 가. 청구인 주장 1) 청구인은 이 사건 매매계약을 의뢰받아 □□시 *동 ◇◇◇◇◇단지내 상가에 위치한 ◇◇부동산에서 매수 손님을 맞추어 공동으로 중개하게 되었다. 청구인은 공인중개사무소를 운영하던 중 매출도 부진하고 국가의 지속적인 부동산정책으로 거래가 끊기고 생계에 위협을 느껴 다운거래신고(거짓계약서)를 하게 되었고, 공동 중개한 ◇◇부동산에서 과태료 22,264,800원을 면하기 위해 자진신고하였으며, 공동 중개한 청구인이 이 사건 처분을 받게 된 것이다. 2) 청구인은 계속되는 경제적 어려움으로 중개업 운영을 하면서도 생활자금으로 카드론과 차용을 해서 살아가고 있는 상황이며 청구인이 경제활동을 해야만 하는 처지인바, 이 사건 처분을 감경하여 주기 바란다. 나. 피청구인 주장 1) 처분의 경위 피청구인은 2019. 7. 31. 청구외 □□시 △△구청장으로부터 청구인이 「공인중개사법」 제26조를 위반 사실을 통보받았고, 같은 해 9. 18. 청구인에게 같은 법 제39조제1항제11호에 따라 업무정지 6개월의 행정처분 대상임을 사전통지하였다. 피청구인은 2019. 10. 4. 청구인의 이 사건 사무소 폐업신고를 수리하고, 같은 날 청구인에게 같은 법 제40조에 따라 행정처분 지위가 승계됨을 통지하였다. 이후 청구인이 2019. 12. 19. 피청구인에게 공인중개사무소 개설등록신청을 하여 피청구인은 같은 해 12. 27. 개설등록신청을 수리하고, 같은 해 12. 30. 「공인중개사법」 제40조제1항 및 제3항에 따라 폐업신고 전의 같은 법 제26조제3항 위반행위를 사유로 이 사건 처분을 하였다. 2) 청구인 주장의 부당성 청구인은 경제적 어려움을 사유로 이 사건 처분의 감경을 요구하고 있다. 「공인중개사법」 제26조제3항에 ‘개업공인중개사는 거래계약서를 작성하는 때에는 거래금액 등 거래내용을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 2 이상의 거래계약서를 작성하여서는 아니 된다고 규정하고 있고, 이를 위반한 개업공인중개사에 대하여는 같은 법 제38조제2항제7호에 따라 중개사무소의 개설등록을 취소하거나 같은 법 제39조제1항제11호 및 제2항, 같은 법 시행규칙 제25조제1항 별표 2 및 제2항에 따라 업무정지를 명할 수 있도록 규정하고 있다. 청구외 □□시 △△구청장은 2019. 7. 18. 민원이 접수되어 개업공인중개사를 조사하던 중 분양권 매매계약서 및 차용증을 통해 다운 계약서를 적발하였고, 같은 해 7. 31. 피청구인에게 청구인을 행정처분 대상자로 통보하였다. 청구외 □□시 △△구청장이 통보한 자료에 의하면 청구인은 □□시 △△구 *동 570번지 ☆☆☆☆☆☆ ☆☆☆☆☆ ○○○동 □□□□호 부동산에 대해 2019. 5. 25. 분양권 매매(양도) 계약서를 청구외 개업공인중개사 김○○와 공동중개하면서 총 매매금액이 563,620천원(프리미엄 162,000천원 포함)을 82,000천원 다운하여 481,620천원으로 계약서를 작성하고 같은 해 6. 18. 매매금액 481,620천원으로 부동산거래계약신고필증을 발급받은 사실이 발견되었다. 피청구인이 2019. 7. 31. 청구인에게 전화로 질의한 결과 청구인이 다운계약서를 작성한 사실을 인정하였고, 피청구인의 사전통지에 대한 의견제출서에도 ‘의견없음’으로 통지하여 「공인중개사법」 위반사실을 인정하였다. 3) 피청구인은 2018년 경기도 종합감사 시에 개업공인중개사 등이 「공인중개사법」 제33조의 금지행위를 위반한 경우 같은 법 제38조제2항을 적용하여 등록취소 또는 같은 법 제39조제1항제11호를 적용하여 업무정지 6개월의 행정처분을 하는 경우 업무정지 6개월을 명하지 않고 같은 법 시행규칙 제25조제2항 감경규정을 적용하여 업무정지 3개월을 처분한 것은 부당하게 이중 감경을 하였다는 지적사항이 있었던바, 청구인의 행정처분을 결정함에 있어 청구인이 그동안 「공인중개사법」 위반 사실이 없어 같은 법 제39조제1항제11호(법 제38조제2항 각 호의 어느 하나를 최근 1년 이내에 1회 위반한 경우)를 적용하여 업무정지 6개월을 결정하였다. 4) 앞서 살펴본 바와 같이 이 사건 처분은 적법한 행정처분이므로 청구인의 청구는 마땅히 기각되어야 할 것이다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당 여부 가. 관계법령 【공인중개사법】 제26조(거래계약서의 작성 등) ①개업공인중개사는 중개대상물에 관하여 중개가 완성된 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 거래계약서를 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령이 정하는 기간 동안 그 원본, 사본 또는 전자문서를 보존하여야 한다. 다만, 거래계약서가 공인전자문서센터에 보관된 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2014. 1. 28., 2018. 8. 14.> ②제25조제4항의 규정은 제1항의 규정에 의한 거래계약서의 작성에 관하여 이를 준용한다. ③개업공인중개사는 제1항의 규정에 의하여 거래계약서를 작성하는 때에는 거래금액 등 거래내용을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 2 이상의 거래계약서를 작성하여서는 아니된다. <개정 2014. 1. 28.> 제38조(등록의 취소) ②등록관청은 개업공인중개사가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 중개사무소의 개설등록을 취소할 수 있다. <개정 2011. 5. 19., 2014. 1. 28.> 1. 제9조제3항의 규정에 의한 등록기준에 미달하게 된 경우 2. 제13조제1항의 규정을 위반하여 2 이상의 중개사무소를 둔 경우 3. 제13조제2항의 규정을 위반하여 임시 중개시설물을 설치한 경우 4. 제14조제1항의 규정을 위반하여 겸업을 한 경우 5. 제21조제2항의 규정을 위반하여 계속하여 6월을 초과하여 휴업한 경우 6. 제23조제3항의 규정을 위반하여 중개대상물에 관한 정보를 공개하지 아니하거나 중개의뢰인의 비공개요청에도 불구하고 정보를 공개한 경우 7. 제26조제3항의 규정을 위반하여 거래계약서에 거래금액 등 거래내용을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 2 이상의 거래계약서를 작성한 경우 8. 제30조제3항의 규정에 의한 손해배상책임을 보장하기 위한 조치를 이행하지 아니하고 업무를 개시한 경우 9. 제33조 각 호에 규정된 금지행위를 한 경우 10. 최근 1년 이내에 이 법에 의하여 3회 이상 업무정지 또는 과태료의 처분을 받고 다시 업무정지 또는 과태료의 처분에 해당하는 행위를 한 경우(제1항제8호에 해당하는 경우를 제외한다) 11. 개업공인중개사가 조직한 사업자단체(「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」 제2조제4호의 사업자단체를 말한다. 이하 같다) 또는 그 구성원인 개업공인중개사가 「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」 제26조를 위반하여 같은 법 제27조 또는 제28조에 따른 처분을 최근 2년 이내에 2회 이상 받은 경우 제39조(업무의 정지) ①등록관청은 개업공인중개사가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 6월의 범위 안에서 기간을 정하여 업무의 정지를 명할 수 있다. 이 경우 법인인 개업공인중개사에 대하여는 법인 또는 분사무소별로 업무의 정지를 명할 수 있다. <개정 2008. 2. 29., 2009. 4. 1., 2011. 5. 19., 2013. 3. 23., 2014. 1. 28.> 1. 제10조제2항의 규정을 위반하여 동조제1항제1호 내지 제11호의 어느 하나에 해당하는 자를 소속공인중개사 또는 중개보조원으로 둔 경우. 다만, 그 사유가 발생한 날부터 2월 이내에 그 사유를 해소한 경우에는 그러하지 아니하다. 2. 제16조의 규정을 위반하여 인장등록을 하지 아니하거나 등록하지 아니한 인장을 사용한 경우 3. 제23조제2항의 규정을 위반하여 국토교통부령이 정하는 전속중개계약서에 의하지 아니하고 전속중개계약을 체결하거나 계약서를 보존하지 아니한 경우 4. 제24조제7항의 규정을 위반하여 중개대상물에 관한 정보를 거짓으로 공개하거나 거래정보사업자에게 공개를 의뢰한 중개대상물의 거래가 완성된 사실을 당해 거래정보사업자에게 통보하지 아니한 경우 5. 삭제 <2014. 1. 28.> 6. 제25조제3항의 규정을 위반하여 중개대상물확인ㆍ설명서를 교부하지 아니하거나 보존하지 아니한 경우 7. 제25조제4항의 규정을 위반하여 중개대상물확인ㆍ설명서에 서명 및 날인을 하지 아니한 경우 8. 제26조제1항의 규정을 위반하여 적정하게 거래계약서를 작성ㆍ교부하지 아니하거나 보존하지 아니한 경우 9. 제26조제2항의 규정을 위반하여 거래계약서에 서명 및 날인을 하지 아니한 경우 10. 제37조제1항의 규정에 의한 보고, 자료의 제출, 조사 또는 검사를 거부ㆍ방해 또는 기피하거나 그 밖의 명령을 이행하지 아니하거나 거짓으로 보고 또는 자료제출을 한 경우 11. 제38조제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 12. 최근 1년 이내에 이 법에 의하여 2회 이상 업무정지 또는 과태료의 처분을 받고 다시 과태료의 처분에 해당하는 행위를 한 경우 13. 개업공인중개사가 조직한 사업자단체 또는 그 구성원인 개업공인중개사가 「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」 제26조를 위반하여 같은 법 제27조 또는 제28조에 따른 처분을 받은 경우 14. 그 밖에 이 법 또는 이 법에 의한 명령이나 처분을 위반한 경우 ②제1항의 규정에 의한 업무의 정지에 관한 기준은 국토교통부령으로 정한다. <개정 2008. 2. 29., 2013. 3. 23.> ③제1항의 규정에 따른 업무정지처분은 동항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생한 날부터 3년이 경과한 때에는 이를 할 수 없다. <신설 2005. 12. 7.> 제40조(행정제재처분효과의 승계 등) ①개업공인중개사가 제21조의 규정에 의한 폐업신고후 제9조의 규정에 의하여 다시 중개사무소의 개설등록을 한 때에는 폐업신고 전의 개업공인중개사의 지위를 승계한다. <개정 2014. 1. 28.> ②제1항의 경우 폐업신고 전의 개업공인중개사에 대하여 제39조제1항 각 호, 제51조제1항 각 호, 동조제2항 각 호 및 동조제3항 각 호의 위반행위를 사유로 행한 행정처분의 효과는 그 처분일부터 1년간 다시 중개사무소의 개설등록을 한 자(이하 이 조에서 "재등록 개업공인중개사"라 한다)에게 승계된다. <개정 2014. 1. 28.> ③제1항의 경우 재등록 개업공인중개사에 대하여 폐업신고 전의 제38조제1항 각 호, 동조제2항 각 호 및 제39조제1항 각 호의 위반행위에 대한 행정처분을 할 수 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외한다. <개정 2014. 1. 28.> 1. 폐업신고를 한 날부터 다시 중개사무소의 개설등록을 한 날까지의 기간(이하 제2호에서 "폐업기간"이라 한다)이 3년을 초과한 경우 2. 폐업신고 전의 위반행위에 대한 행정처분이 업무정지에 해당하는 경우로서 폐업기간이 1년을 초과한 경우 ④제3항의 규정에 의하여 행정처분을 함에 있어서는 폐업기간과 폐업의 사유 등을 고려하여야 한다. ⑤ 개업공인중개사인 법인의 대표자에 관하여는 제1항부터 제4항까지를 준용한다. 이 경우 "개업공인중개사"는 "법인의 대표자"로 본다. <신설 2014. 5. 21.> 【공인중개사법 시행규칙】 제25조(업무정지의 기준) ①법 제39조제2항 및 법 제7638호 부칙 제6조제7항의 규정에 따른 업무정지의 기준은 별표 2와 같다. ②등록관청은 위반행위의 동기ㆍ결과 및 횟수 등을 참작하여 제1항의 규정에 따른 업무정지기간의 2분의 1의 범위 안에서 가중 또는 감경할 수 있다. 이 경우 가중하여 처분하는 경우에도 업무정지기간은 6월을 초과할 수 없다. [별표 2] <개정 2015.1.6.> 개업공인중개사 업무정지의 기준(제25조 관련) <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159024159"></img> 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서 및 답변서, 새올전자민원창구 민원상담 신청서, 분양권 매매 계약서(2019. 5. 25.), 차용증(2019. 6. 18.), 「공인중개사법」 위반에 대한 행정처분 대상자 통보서, 경위서, 「공인중개사법」 위반 행정처분 사전통지 및 의견제출 통지서, 의견제출서, 부동산중개업 폐업신고 수리 통지서, 공인중개사법 위반 행정처분(업무정지) 지위승계 통지서, 부동산중개사무소 개설등록증 교부서, 이 사건 처분서 등에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 청구인은 ○○시 □□□□□ 65-1 상가동 △△△호에서 ‘△△△ 공인중개사사무소’라는 상호로 공인중개사무소를 운영하던 개업공인중개사이다. 나) 신원미상의 청구외인은 2019. 7. 18. 청구외 □□시 △△구청장에게 같은 해 5. 25. 청구외인이 ◇◇◇◇◇ ○○○동 □□□□호 분양권 매매계약을 중개하면서 분양권 프리미엄을 실제로는 162,000천원에 거래하면서 계약서에는 80,000천원으로 거래가격을 거짓으로 기재하고, 차액은 차용증을 작성하는 방식으로 다운거래 계약서를 작성하였다는 내용으로 「공인중개사법」 위반사실을 자진신고하였다. 다) 청구외 □□시 △△구청장은 2019. 7. 31. 피청구인에게 청구인이 「공인중개사법」 제23조를 위반하여 같은 법 제39조제1항제11호, 같은 법 시행규칙 제25조제1항 별표2 제12호에 따라 업무정지 6개월의 처분대상임을 통지하였다. 라) 청구인은 2019. 8. 20. 피청구인에게 이 사건 매매계약을 중개하면서 프리미엄 실거래가격이 162,000천원이나, 거래신고서에는 80,000천원으로 기재한 후 차액 30,000천원은 매도인에게 현금으로 지급하고, 나머지 차액 52,000천원은 매수인이 같은 해 7. 19.까지 매도인에게 지급하겠다는 현금 차용증을 작성하는 방법으로 거래신고서에 거래가격을 거짓으로 기재한 사실을 인정하는 경위서를 제출하였다. 마) 피청구인은 2019. 9. 18. 청구인에게 업무정지 6개월의 행정처분 대상임을 사전통지하였고, 청구인은 같은 해 10. 1. 피청구인에게 ‘의견없음’으로 기재하여 의견서를 제출하였다. 바) 피청구인은 2019. 10. 4. 청구인이 제출한 이 사건 사무소 폐업신고를 수리하고, 같은 날 청구인에게 청구인이 「공인중개사법」 제26조제3항를 위반하여 같은 법 제39조제1항제11호, 같은 법 시행규칙 제25조제1항 별표2 제12호에 따라 업무정지 6개월의 처분대상이 되었으나 이 사건 사무소가 폐업신고가 수리된바, 같은 법 제40조에 따라 행정처분 지위승계 예정임을 통지하였다. 사) 피청구인은 2019. 12. 27. 청구인이 같은 해 12. 19. ‘☆ 공인중개사사무소’라는 상호로 부동산중개사무소 개설등록을 신청하자 이를 수리하고, 같은 해 12. 30. 청구인에게 업무정지 6개월에 해당하는 이 사건 처분을 하였다. 아) 한편, 2019. 5. 25. 작성된 이 사건 매매계약서에는 프리미엄 80,000천원을 포함하여 총 매매금액은 481,620천원이고, 매도인은 강○○, 매수인은 박○○, 개업공인중개사란에는 ‘*동◇◇공인중개사무소’라는 상호와 청구외 김○○ 공인중개사, 이 사건 사무소 상호와 청구인 성명이 기재되어 있으며 위 4명이 각각 서명·날인하였다. 자) 매도인 강○○과 매수인 박○○은 2019. 6. 18. 매수인 박○○이 매도인 강○○에게 원금 변제기한을 2019. 7. 19.까지로 하여 현금 52,000천원을 차용하였다는 내용으로 차용증을 작성하였다. 2)「공인중개사법」 제26조제1항 및 제3항에 따르면 개업공인중개사는 중개대상물에 관하여 중개가 완성된 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 거래계약서를 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령이 정하는 기간 동안 그 원본, 사본 또는 전자문서를 보존하여야 하며, 거래계약서를 작성하는 때에는 거래금액 등 거래내용을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 2 이상의 거래계약서를 작성하여서는 아니 된다. 같은 법 제38조제2항제7호 및 제39조제1항제11호, 같은 법 시행규칙 제25조제1항 별표2의 12 및 제2항에 따르면 등록관청은 개업공인중개사가 제26조제3항의 규정을 위반하여 거래계약서에 거래금액 등 거래내용을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 2 이상의 거래계약서를 작성한 경우 중개사무소의 개설등록을 취소 또는 업무정지 6월을 명할 수 있고, 등록관청은 위반행위의 동기ㆍ결과 및 횟수 등을 참작하여 업무정지기간의 2분의 1의 범위 안에서 가중 또는 감경할 수 있다. 이 경우 가중하여 처분하는 경우에도 업무정지기간은 6월을 초과할 수 없다. 같은 법 제21조제1항, 제40조제1항 및 제3항에 따르면 개업공인중개사는 3월을 초과하는 휴업, 폐업 또는 휴업한 중개업을 재개하고자 하는 때에는 등록관청에 그 사실을 신고하여야 하고, 개업공인중개사가 등록관청에 폐업신고 후 다시 중개사무소의 개설등록을 한 때에는 폐업신고 전의 개업공인중개사의 지위를 승계하며, 재등록 개업공인중개사에 대하여 폐업신고 전의 제38조제1항 각 호, 동조 제2항 각 호 및 제39조제1항 각 호의 위반행위에 대한 행정처분을 할 수 있다고 규정하고 있다. 3) 청구인은 위법사실을 모두 인정하면서 생계의 어려움 등을 이유로 이 사건 처분을 감경해달라고 주장한다. 살피건대, 청구인이 「공인중개사법」 제26조제3항을 위반하여 거래계약서에 거래금액을 거짓으로 기재한 위법행위가 명백하고, 행정법규 위반에 대하여 가하는 제재조치는 행정법규 위반이라는 객관적 사실에 착안하여 가하는 제재이므로, 위반자에게 그 의무 해태를 탓할 수 없는 정당한 사유가 있는 경우 등의 특별한 사정이 없는 한 위반자에게 고의나 과실이 없다고 하더라도 부과된다고 할 것(대법원 2012. 6. 28. 선고 2010두24371 판결 등 참조)이고, 청구인의 이 사건 처분의 위반동기, 경위, 결과 등을 살펴볼 때 청구인에게 이 사건 처분을 감경할 만한 특별한 사정도 인정되지 않는다. 4. 결 론 그렇다면 청구인의 주장을 인정할 수 없으므로 청구인의 청구를 받아들이지 않기로 하여 주문과 같이 재결한다.