공인중개사법위반 업무정지처분 취소청구

1. 사건개요 청구인은 경기도 ○○시 ○○구 ○○○번길 ○○○, ○호(○○동)에 소재한 ‘○○○부동산 공인중개사사무소’를 운영하는 개업공인중개사이다. 피청구인은 2023. 10. 25. 경기도 토지정보과 및 공정특별사법경찰단과 합동조사를 통해서 청구인의 공인중개사사무소를 점검한 결과, 청구인이 보관하고 있던 2019년부터 2023년까지 5년 동안의 전세피해가 발생한 임대차계약서 312건을 확보하고, 이 중‘○○시 ○○구 ○○동 ○○○외 2필지 ○호’외 107건의 임대차계약을 중개하면서 법정중개수수 금액을 초과하여 임대인에게 수수한 사실(이하 ‘이 사건 위반행위’라 한다)을 적발하여 같은 해 12. 18. 청구인에게 처분 사전통지를 하였다. 피청구인은 2024. 1. 29. 「공인중개사법」 제33조 제1항 제3호 위반을 이유로 같은 법 제39조 제1항 제11호 및 같은 법 시행규칙 제25조에 따라 업무정지 6개월(2024. 2. 16.~2024. 8. 15.) 처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다. 2. 이 사건 처분의 위법·부당 여부 가. 관계법령 【공인중개사법】 제1조(목적) 이 법은 공인중개사의 업무 등에 관한 사항을 정하여 그 전문성을 제고하고 부동산중개업을 건전하게 육성하여 국민경제에 이바지함을 목적으로 한다. 제25조(중개대상물의 확인ㆍ설명) ①개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 다음 각 호의 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실ㆍ정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다. 1. 당해 중개대상물의 상태ㆍ입지 및 권리관계 2. 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 3. 그 밖에 대통령령이 정하는 사항 ②개업공인중개사는 제1항의 규정에 의한 확인ㆍ설명을 위하여 필요한 경우에는 중개대상물의 매도의뢰인ㆍ임대의뢰인 등에게 당해 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수 있다. ③개업공인중개사는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 제1항의 규정에 의한 확인ㆍ설명사항을 대통령령이 정하는 바에 따라 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령이 정하는 기간 동안 그 원본, 사본 또는 전자문서를 보존하여야 한다. 다만, 확인ㆍ설명사항이 「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조제9호에 따른 공인전자문서센터(이하 “공인전자문서센터”라 한다)에 보관된 경우에는 그러하지 아니하다. 제32조(중개보수 등) ①개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다. 다만, 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효ㆍ취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하다. ②개업공인중개사는 중개의뢰인으로부터 제25조제1항에 따른 중개대상물의 권리관계 등의 확인 또는 제31조에 따른 계약금등의 반환채무이행 보장에 소요되는 실비를 받을 수 있다. ③ 제1항에 따른 보수의 지급시기는 대통령령으로 정한다. ④주택(부속토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)의 중개에 대한 보수와 제2항에 따른 실비의 한도 등에 관하여 필요한 사항은 국토교통부령으로 정하는 범위 안에서 특별시ㆍ광역시ㆍ도 또는 특별자치도(이하 “시ㆍ도”라 한다)의 조례로 정하고, 주택 외의 중개대상물의 중개에 대한 보수는 국토교통부령으로 정한다. 제33조(금지행위) ① 개업공인중개사등은 다음 각 호의 행위를 하여서는 아니된다. 3. 사례ㆍ증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 제32조에 따른 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위 제38조(등록의 취소) ②등록관청은 개업공인중개사가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 중개사무소의 개설등록을 취소할 수 있다. 9. 제33조제1항 각 호에 규정된 금지행위를 한 경우 제39조(업무의 정지) ①등록관청은 개업공인중개사가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 6개월의 범위 안에서 기간을 정하여 업무의 정지를 명할 수 있다. 이 경우 법인인 개업공인중개사에 대하여는 법인 또는 분사무소별로 업무의 정지를 명할 수 있다. 11. 제38조제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 ②제1항에 따른 업무의 정지에 관한 기준은 국토교통부령으로 정한다. 【공인중개사법 시행규칙】 제25조(업무정지의 기준) 법 제39조제2항 및 법률 제7638호 부동산중개업법 전부개정법률 부칙 제6조제7항에 따른 업무정지의 기준은 별표 4와 같다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=158829665"></img> 【행정절차법】 제23조(처분의 이유 제시) ① 행정청은 처분을 할 때에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당사자에게 그 근거와 이유를 제시하여야 한다. 1. 신청 내용을 모두 그대로 인정하는 처분인 경우 2. 단순ㆍ반복적인 처분 또는 경미한 처분으로서 당사자가 그 이유를 명백히 알 수 있는 경우 3. 긴급히 처분을 할 필요가 있는 경우 ② 행정청은 제1항제2호 및 제3호의 경우에 처분 후 당사자가 요청하는 경우에는 그 근거와 이유를 제시하여야 한다. 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서 및 답변서, 이 사건 처분서, 임대차계약서, 중개보수 초과수수 내역 등에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 청구인은 경기도 ○○시 ○○구 ○○○○길 ○○○, ○호(인계동)에 소재한 ‘○○○부동산 공인중개사사무소’를 운영하는 개업공인중개사이다. 나) 피청구인은 2023. 10. 25. 경기도 토지정보과 및 공정특별사법경찰단과 합동조사를 통해서 청구인의 공인중개사사무소를 점검한 결과, 청구인이 보관하고 있던 019년부터 2023년까지 5년 동안의 전세피해가 발생한 임대차계약서 312건을 확보하고, 이 중‘○○시 ○○구 ○○동 ○○○외 2필지 ○호’외 107건의 임대차계약을 중개하면서 법정중개수수 금액을 초과하여 임대인에게 수수한 사실을 적발하여 같은 해 12. 18. 청구인에게 처분 사전통지를 하였다. 다) 피청구인은 2024. 1. 29. 「공인중개사법」 제33조 제1항 제3호 위반을 이유로 같은 법 제39조 제1항 제11호 및 같은 법 시행규칙 제25조에 따라 이 사건 처분을 하였다. 2) 이 사건 처분의 적정 여부 가) 청구인은 이 사건 처분은 세부적인 위반 내용을 통지하지 아니하여 절차상 하자가 있다고 주장한다. 행정청이 처분을 할 때에는 원칙적으로 당사자에게 그 근거와 이유를 제시하여야 한다. 이 경우 행정청은 처분의 원인이 되는 사실과 근거가 되는 법령 또는 자치법규의 내용을 구체적으로 명시하여야 한다. 다만 행정청의 자의적 결정을 배제하고 당사자로 하여금 행정구제절차에서 적절히 대처할 수 있도록 하는 처분의 근거 및 이유제시 제도의 취지에 비추어, 처분을 하면서 당사자가 그 근거를 알 수 있을 정도로 이유를 제시한 경우에는 처분의 근거와 이유를 구체적으로 명시하지 않았더라도 그로 말미암아 그 처분이 위법하다고 볼 수는 없다. 이때 ‘이유를 제시한 경우’는 처분서에 기재된 내용과 관계 법령 및 당해 처분에 이르기까지의 전체적인 과정 등을 종합적으로 고려하여, 처분 당시 당사자가 어떠한 근거와 이유로 처분이 이루어진 것인지를 충분히 알 수 있어서 그에 불복하여 행정구제절차로 나아가는 데 별다른 지장이 없었다고 인정되는 경우를 뜻한다(대법원 2019. 1. 31. 선고 2016두64975 판결 참조). 청구인은 2023. 10. 25. 경기도 토지정보과 및 공정특별사법경찰단 합동조사 당시 총 312건의 임대차계약서 및 각 거래 건에 대한 계약일, 물건 주소, 임대인, 임차인, 보증금, 월세, 법정중개수수료, 실제 수수한 중개수수료, 중개수수료 받은 날짜, 법정중개수수료 초과 여부 등을 기재한 자료를 제출하였다. 청구인이 제출한 자료에 의하면 언제, 어느 주소지 물건에 대한 중개수수료를 초과하여 수수하였는지 확인이 가능하고, 피청구인은 청구인이 제출한 자료에 따라 이 사건 처분일을 기준으로 3년 내에 초과 수수료를 받은 108건에 대한 위반행위를 이유로 이 사건 처분을 한 것으로 보인다. 피청구인이 처분서에 처분 근거 법령을 명시한 점, 청구인도 합동조사 당시부터 세부적인 계약 건에 대한 중개수수료 초과 수수에 대한 위법사항을 인지하고 있었다고 보이는 점 등을 종합하면 이 사건 처분이 절차상 하자가 있다고 보기 어렵다. 나) 청구인은 법위반 고의가 없었으며, 청구인이 중개한 물건에 대하여 임대인이 임차인에게 보증금을 반환하지 못한 부분(전세 사기)에 대해서 청구인과 무관함에도 이 사건 처분은 「공인중개사법」시행규칙 [별표 4]에서 정한 감경기준을 적용하지 아니하여 위법하고 비례의 원칙, 평등의 원칙에 위배된다고 주장한다. 「공인중개사법」제33조 제1항 제3호는 개업공인중개사가 사례·증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 같은 법 제32조에 따른 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위를 할 수 없도록 금지하고, 위와 같은 금지행위를 한 경우 같은 법 제38조 제2항에서는 등록관청이 중개사무소 개설등록을 취소할 수 있도록 규정하고, 같은 법 제39조 제1항에서는 업무의 정지를 명할 수 있다고 규정하고 있다. 한편 같은 법 제49조 제1항 제10호는 위와 같은 금지규정을 위반한 자를 1년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금에 처하도록 규정하고 있다. 또한 「공인중개사법」시행규칙 [별표 4]에 의하면 법 제38조 제2항 각 호의 어느 하나를 최근 1년 이내에 1회 위반한 경우 업무정지 6개월을 개별기준으로 정하고 있으며, 등록관청은 위반행위가 사소한 부주의나 오류 등 과실로 인한 것으로 인정되는 경우, 위반행위자가 법 위반행위를 시정하거나 해소하기 위하여 노력한 사실이 인정되는 경우, 그 밖에 위반행위의 동기와 결과, 위반 정도 등을 고려하여 업무정지기간을 줄일 필요가 있다고 인정되는 경우 등 어느 하나에 해당하는 경우 개별기준에서 정하는 업무정지 기간의 2분의 1 범위에서 기간을 줄일 수 있다. 반면, 위반행위의 내용·정도가 중대하여 소비자 등에게 미치는 피해가 크다고 인정되는 경우, 그 밖에 위반행위의 동기와 결과, 위반정도 등을 고려하여 업무정지기간을 늘릴 필요가 있다고 인정되는 경우 등 어느 하나에 해당하는 경우 개별기준에서 정하는 업무정지 기간의 2분의 1 범위에서 기간을 늘릴 수 있다. 청구인은 초과 보수가 불법행위인 줄은 알았으나 관행처럼 여겼다고 진술하고 있는 점, 이 사건 처분일을 기준으로 3년 내 발생한 위반 행위가 108건인 점을 고려하면 위반행위가 사소한 부주의나 오류 등 과실로 인한 것이라고 보기 어렵고, 청구인이 법 위반행위를 시정하거나 해소하기 위하여 노력한 사실도 보이지 아니하고 오히려 위반의 정도가 중대하여 소비자 등에게 미치는 피해가 크다고 인정되므로 피청구인으로서는 영업정지가 아닌 중개사무소의 개설등록을 취소할 여지도 있었던 것으로 보인다. 따라서 청구인은 ○○ 전세사기 사건에서 피의자들과 모종의 관계가 있어 감경없이 6개월 업무정지 처분을 받았다는 점에 이의를 제기하고 있으나, 전세사기는 별론으로 하더라도 법정중개수수료를 초과한 금액을 수수한 청구인의 위반행위의 정도가 중대하다는 점에서 이 사건 처분의 적정성에 위법함이 없다고 할 것이다. 3. 결 론 그렇다면 청구인의 주장을 인정할 수 없으므로 청구인의 청구를 받아들이지 않기로하여 주문과 같이 재결한다.