공인중개사법위반 업무정지처분 취소청구

1. 사건개요 청구인은 ○○도 ○○시 ○○구 ○○로 000, 0층에서 ‘A공인중개사사무소’(이하 ‘이 사건 업소’라 한다)를 운영하는 개업공인중개사로, 2021. 2. 2. ○○도 ○○시 ○○구 ○○면 ○○리 000-0번지 ○○○○ 0동 000호(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)에 대한 임대차계약(거래금액 145,000,000원)을 중개하고 임대인으로부터 중개수수료 500만 원을 받았다. 이에 피청구인은 2023. 12. 4. 청구인에게 구 「공인중개사법」(2020. 12. 8. 법률 제17608호로 일부개정되어 2021. 3. 9. 시행되기 이전의 것, 이하 ‘구 「공인중개사법」’이라 한다) 제33조제1항제3호를 위반하여 법정 상한요율(거래금액의 0.3%)을 초과하여 중개보수를 수수하였다는 이유로 같은 법 제39조제1항제11호 및 같은 법 시행규칙 제25조제1항 [별표 2]에 따라 업무정지 6개월(2024. 1. 2. ~ 같은 해 7. 1.) 처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다. 2. 이 사건 처분의 위법·부당 여부 가. 관계법령 구 【공인중개사법】(2020. 12. 8. 법률 제17608호로 일부개정되어 2021. 3. 9. 시행되기 이전의 것) 제32조(중개보수 등) ① 개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다. 다만, 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효ㆍ취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2014. 1. 28.> ② 개업공인중개사는 중개의뢰인으로부터 제25조제1항에 따른 중개대상물의 권리관계 등의 확인 또는 제31조에 따른 계약금등의 반환채무이행 보장에 소요되는 실비를 받을 수 있다. <개정 2014. 1. 28., 2020. 6. 9.> ③ 제1항에 따른 보수의 지급시기는 대통령령으로 정한다. <신설 2014. 1. 28.> ④ 주택(부속토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)의 중개에 대한 보수와 제2항에 따른 실비의 한도 등에 관하여 필요한 사항은 국토교통부령으로 정하는 범위 안에서 특별시ㆍ광역시ㆍ도 또는 특별자치도(이하 “시ㆍ도”라 한다)의 조례로 정하고, 주택 외의 중개대상물의 중개에 대한 보수는 국토교통부령으로 정한다. <개정 2008. 2. 29., 2008. 6. 13., 2013. 3. 23., 2014. 1. 28., 2020. 6. 9.> 제33조(금지행위) ① 개업공인중개사등은 다음 각 호의 행위를 하여서는 아니된다. <개정 2014. 1. 28., 2019. 8. 20., 2020. 6. 9.> 3. 사례ㆍ증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 제32조에 따른 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위 제38조(등록의 취소) ② 등록관청은 개업공인중개사가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 중개사무소의 개설등록을 취소할 수 있다. <개정 2011. 5. 19., 2014. 1. 28., 2019. 8. 20., 2020. 6. 9.> 9. 제33조제1항 각 호에 규정된 금지행위를 한 경우 제39조(업무의 정지) ① 등록관청은 개업공인중개사가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 6개월의 범위 안에서 기간을 정하여 업무의 정지를 명할 수 있다. 이 경우 법인인 개업공인중개사에 대하여는 법인 또는 분사무소별로 업무의 정지를 명할 수 있다. <개정 2008. 2. 29., 2009. 4. 1., 2011. 5. 19., 2013. 3. 23., 2014. 1. 28., 2020. 6. 9.> 11. 제38조제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 ② 제1항에 따른 업무의 정지에 관한 기준은 국토교통부령으로 정한다. <개정 2008. 2. 29., 2013. 3. 23., 2020. 6. 9.> 구 【공인중개사법 시행규칙】(2021. 1. 12. 국토교통부령 제805호로 일부개정되어 2021. 2. 13. 시행되기 이전의 것) 제20조(중개보수 및 실비의 한도 등) ① 법 제32조제4항에 따른 주택의 중개에 대한 보수는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 그 일방으로부터 받을 수 있는 한도는 매매ㆍ교환의 경우에는 거래금액의 1천분의 9이내로 하고, 임대차 등의 경우에는 거래금액의 1천분의 8이내로 한다. <개정 2014. 7. 29.> 제25조(업무정지의 기준) ① 법 제39조제2항 및 법 제7638호 부칙 제6조제7항의 규정에 따른 업무정지의 기준은 별표 2와 같다. ② 등록관청은 위반행위의 동기ㆍ결과 및 횟수 등을 참작하여 제1항의 규정에 따른 업무정지기간의 2분의 1의 범위 안에서 가중 또는 감경할 수 있다. 이 경우 가중하여 처분하는 경우에도 업무정지기간은 6월을 초과할 수 없다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=158830229"></img> 구 【○○도 부동산 중개보수 등에 관한 조례】(2022. 3. 4. 조례 제7350호로 개정되어 시행되기 이전의 것) 제2조(중개보수) 「공인중개사법」제32조제1항에 따른 주택의 중개에 대한 보수는 별표 1에 따라 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받는다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=158830227"></img> 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서 및 답변서, 중개사무소 등록증, 건물등기사항전부증명서, 부동산 전세 계약서, 위반사실 자인서, 처분 사전통지서, 이 사건 처분서 등에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 청구인은 이 사건 업소를 운영하는 개업공인중개사이다. 나) 청구인은 2021. 2. 2. 이 사건 부동산에 대한 임대차계약(거래금액 145,000,000원)을 중개하고 임대인으로부터 중개수수료 500만 원을 받았다. 다) 피청구인과 ○○도 특별사법경찰단은 2023. 7. 18. 이 사건 업소에 대한 합동점검을 실시하여, 청구인으로부터 ‘이 사건 부동산의 전세계약 시 임대인으로부터 초과 중개보수 500만 원을 받아 ○○○○경찰청의 수사를 받았다.’라는 내용으로 자필서명한 자인서를 징구하였다. 라) 피청구인은 2023. 9. 22. 처분 사전통지를 거쳐 같은 해 12. 4. 청구인에게 구 「공인중개사법」 제33조제1항제3호를 위반하여 법정 상한요율(거래금액의 0.3%)을 초과하여 중개보수를 수수하였다는 이유로 같은 법 제39조제1항제11호 및 같은 법 시행규칙 제25조제1항 [별표 2]에 따라 업무정지 6개월(2024. 1. 2. ~ 같은 해 7. 1.) 처분을 하였다. 2) 이 사건 처분의 적법 여부 청구인은 계약당사자가 임대수수료 3%를 선제시하여 관행처럼 받은 것이기에 악의적인 위반이 아닌 점, 이 사건 위반행위 이전에 관련 법을 위반한 전력이 없는 점, 이 사건 업소는 유일한 소득원으로서 이 사건 처분으로 인해 생계에 큰 타격을 입게 되는 점 등을 감안하면, 이 사건 처분은 비례의 원칙 및 과잉금지의 원칙을 위반하여 위법·부당하다고 주장한다. 구 「공인중개사법」 제32조제1항 및 제4항에 의하면 개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받으며, 주택의 중개에 대한 보수의 한도 등에 관하여 필요한 사항은 국토교통부령으로 정하는 범위 안에서 시·도의 조례로 정한다. 구 「공인중개사법 시행규칙」(2021. 1. 12. 국토교통부령 제805호로 일부개정되어 2021. 2. 13. 시행되기 이전의 것) 제20조제1항에 의하면 법 제32조제4항에 따른 주택의 중개에 대한 보수는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 그 일방으로부터 받을 수 있는 한도는 임대차 등의 경우에는 거래금액의 1천분의 8이내로 하며, 구 「○○도 부동산 중개보수 등에 관한 조례」(2022. 3. 4. 조례 제7350호로 개정되어 시행되기 이전의 것) 제2조 [별표 1]은 거래금액이 1억 원 이상 3억 원 미만인 주택 임대차의 경우 중개보수의 상한요율을 거래금액의 1천분의 3으로 정하고 있다. 또한, 구 「공인중개사법」 제33조제1항제3호 및 제39조제1항제11호, 같은 법 시행규칙 제25조제1항 [별표 2]에 의하면, 개업공인중개사는 사례·증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 제32조에 따른 보수를 초과하여 금품을 받는 행위를 하면 아니되며, 등록관청은 개업공인중개사가 이를 위반한 경우 업무정지 6개월을 명할 수 있다. 살피건대, 위 인정사실에 의하면 청구인은 2021. 2. 2. 이 사건 부동산의 임대차계약을 중개하고 임대인으로부터 중개보수로 거래금액 145,000,000원의 약 3%에 해당하는 500만 원을 수수하였고, 피청구인은 청구인으로부터 위 사실을 자인하는 내용으로 확인서를 징구한바, 청구인이 구 「공인중개사법」 제32조 및 구 「○○도 부동산 중개보수 등에 관한 조례」에서 정하는 상한요율을 초과한 중개보수를 받아 구 「공인중개사법」 제33조제1항제3호를 위반하였다고 봄이 상당하므로, 이에 따라 피청구인이 같은 법 제39조제1항제11호 및 같은 법 시행규칙 제25조제1항 [별표 2]에 의하여 한 이 사건 처분은 적법하다. 또한, 행정처분은 법규위반사실에 과해지는 것이므로 모든 법규위반자에게 동등하게 이루어져야 하는 것이 원칙이고, 청구인이 수수한 중개보수 500만 원은 법정 상한요율인 0.3%를 크게 초과하는 것으로서 그 위반의 정도가 작다고 할 수 없는 점, 임대인이 해당 중개보수액을 선제시하였다는 등의 사정만으로는 청구인이 개업공인중개사로서의 의무를 해태한 것에 정당한 사유가 있다고 보기는 어려운 점, 부동산중개업의 건전한 육성 등 이 사건 처분으로 달성하고자 하는 공익이 청구인이 이로 인하여 입게 되는 불이익보다 결코 가볍다 볼 수 없는 점 등에 비추어 보면, 이 사건 처분이 위반의 정도에 비해 과도하여 부당하다고도 볼 수 없다. 3. 결 론 그렇다면, 청구인의 주장을 인정할 수 없으므로 청구인의 청구를 받아들이지 않기로 하여 주문과 같이 재결한다.