공인중개사법위반 업무정지처분 취소청구

1. 사건개요 청구인은 경기도 ○○시 ○○구 ○○로○○○번길 ○○, ○○○○ ○○○호(○○동)에 소재한 ‘○○공인중개사사무소’를 운영하는 개업공인중개사로, 2021. 10. 8. 경기도 ○○시 ○○동 ○○○-○번지 ○○○○○ 제○층 제○○○호(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)의 다세대주택 매매계약(이하 ‘이 사건 계약’이라 한다)을 중개하였다. 피청구인은 2021. 12. 1. 청구인이 거래계약서를 보존하지 아니한 사실을 확인하여 2022. 2. 10. 처분 사전통지 절차를 거쳐 2022. 3. 22. 청구인에게 「공인중개사법」 제26조 제1항 위반을 사유로 업무정지 1개월 15일(2022. 3. 31. ~ 2022. 5. 15.) 처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다. 2. 당사자 주장 요지 가. 청구인 주장 1) 사건 개요 청구인은 2021. 10. 8. 이 사건 부동산에 대해서, 매도인 용○○과 매수인 김○○을 당사자로 하는 다세대주택 매매계약을 체결하고, 매수인으로부터 중개보수로 ○원을 받았다. 피청구인은 2022. 3. 22. 청구인이 거래계약서를 보존하지 않았다는 사유로 「공인중개사법」 제26조 제1항, 같은 법 제39조 제1항 제8호 위반으로 같은 법 시행규칙 [별표 4]에 따라 업무정지 1개월 15일의 이 사건 처분을 받았다. 2) 사건 발생 경위 이 사건 거래당사자는 매매계약을 체결한 후 2021. 10. 14. “중개대상 목적물의 대출금액을 제1금융권으로 하여 ○원으로 한정하고 대출금이 발생되지 않을 경우 계약을 무효화하고 계약금을 즉시 반환하기로 한다.”라는 약정을 하였는데, 매수인이 금융권 대출이 되지 않아 계약을 해제하고 매도인이 계약금을 매수인에게 반환하고 청구인은 매수인으로부터 받은 중개보수 ○원을 매수인에게 되돌려 주었다. 이러한 과정에서 청구인은 매수인에게 이미 체결된 거래계약의 성립을 설득하며 중개보수 반환에 대해서 언급하자 여기에 불만을 가진 매수인이 피청구인에게 민원을 제기하면서 이 사건이 발단된 것이다. 며칠이 지나 매수인이 청구인의 중개사무소에 와서 매매계약서를 폐기해 달라고 하자, 청구인은 매수인에게 중개대상물에 관하여 중개가 완성되었기에 그 후 ‘해제를 하더라도 거래계약서를 보존하여야 한다’라고 했는데도, 매수인은 계약서에 개인정보 등이 있으므로 계약서를 폐기해달라고 막무가내로 화를 내며 소란을 피워 청구인은 궁여지책으로 계약서를 휴대폰으로 찍어 놓고서 폐기하였다. 3) 이 사건 처분의 위법·부당성 이 사건의 경우, 청구인이 고의나 중대한 과실로 거래계약서를 보존하지 않는 것이 아니고 매수인이 개인정보 등의 사유로 지나친 강요에 의하여 원본은 폐기하고 차선책으로 사본을 보존하였던 것이다. 피청구인은 이 사건의 사실관계를 객관적으로 명확히 확인하거나 법리를 세밀하게 검토·분석하여 판단하여야 할 것인데도, 민원이 접수되었다는 이유로 사실을 오인하고 법리를 오해하여 행정처분을 한 것은 위법·부당하다 할 것이다. 4) 청구인의 고충 최근 2년여간 신종 코로나 바이러스 감염증 확산과 정부의 거듭된 부동산 규제 강화 조치에 따라 부동산 거래가 극도로 부진한 상황이며, 부동산중개업의 특성상 거래가 거의 발생하지 않아 하루하루 살아가기 어려운 시기로, 이 사건 처분이 내려진다면 청구인의 생계에 큰 타격을 받게 되는 점을 고려하여 주기 바란다. 5) 청구인의 반성 및 재발 방지 노력 청구인은 중개업을 시작한 후 현재까지 14년여 동안 「공인중개사법」 위반으로 행정처분이나 형사처벌을 받은 바가 전혀 없음은 물론이고, 단 한 번도 업무상 지적을 받거나 중개 사고를 일으킨 바 없다. 부동산중개업에 대한 엄정한 법 집행의 취지는 부동산중개업을 건전하게 지도·육성하고 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립함으로써 국민경제에 이바지하기 위한 것이며, 행정법규 위반에 대하여 가하는 제재조치는 행적목적의 달성을 위하여 행정법규 위반이라는 객관적 사실에 착안하여 가하는 제재인 것을 청구인은 알고 있다. 앞으로 이와 유사한 행위가 발생하지 않도록 더욱더 노력하겠다. 나. 피청구인 주장 청구인은 최초 처분청에 거래계약서를 파기하여 보존하지 않았다고 확인서를 제출하고, 추가 확인서 제출 시 임의로 작성된 서명ㆍ날인되지 아니한 거래계약서를 제출하며 서명ㆍ날인된 계약서를 박○○에게 휴대전화를 통해 사진을 받아 휴대전화 상에서 거래계약서 사진을 확인할 수 있다고 하였으나, 처분청의 사전통지 이후 의견제출서와 행정심판청구서에는 본인이 미리 계약서 파기 이전에 사진 찍어두었다며 사진 복사를 통한 거래계약서를 제출해 주장을 번복하는 이중적인 행태를 보이고 있다. 피청구인은 계약이 취소된 점을 고려하고, 청구인이 잘못을 뉘우치고 있고 어려운 형편이라는 주장을 충분히 반영하여 「공인중개사법 시행규칙」 제25조에 따른 감경 규정을 최대한 적용하여 업무정지 3개월을 1개월 15일로 1/2을 감경하였다. 위와 같이 청구인의 사정을 충분히 고려하여 최대한 감경 처분하였음에도 업무정지 처분을 취소해달라는 청구인의 주장이 받아들여진다면 「공인중개사법」에 따른 준수사항을 지키지 않아도 「공인중개사법」 위반행위 적발 이후 이를 개선하면 아무런 제재를 받지 않는다는 의식을 갖게 할 수 있어 위법행위에 대한 경각심 저하 등 법의 존엄성이 무시되는 법 경시 풍토를 불러와 법을 통한 사회질서 확립이 어렵게 되고 개업공인중개사들의 위법행위를 조장하게 됨은 물론 준법정신을 심히 저해할 우려가 있으므로, 청구인이 비록 업무정지 처분으로 불이익을 받는 것은 사실이라도 행정처분의 목적은 위법행위에 대한 질서 확립과 최소한의 공익 유지를 위한 조치이므로 청구인의 주장은 이유 없다 할 것이므로 청구인의 행정심판 청구는 마땅히 기각되어야 할 것이다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당여부 가. 관계법령 【공인중개사법】 제1조(목적) 이 법은 공인중개사의 업무 등에 관한 사항을 정하여 그 전문성을 제고하고 부동산중개업을 건전하게 육성하여 국민경제에 이바지함을 목적으로 한다. 제25조(중개대상물의 확인ㆍ설명) ①개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 다음 각 호의 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실ㆍ정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다. 1. 당해 중개대상물의 상태ㆍ입지 및 권리관계 2. 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 3. 그 밖에 대통령령이 정하는 사항 ②개업공인중개사는 제1항의 규정에 의한 확인ㆍ설명을 위하여 필요한 경우에는 중개대상물의 매도의뢰인ㆍ임대의뢰인 등에게 당해 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수 있다. ③개업공인중개사는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 제1항의 규정에 의한 확인ㆍ설명사항을 대통령령이 정하는 바에 따라 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령이 정하는 기간 동안 그 원본, 사본 또는 전자문서를 보존하여야 한다. 다만, 확인ㆍ설명사항이 「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조제9호에 따른 공인전자문서센터(이하 “공인전자문서센터”라 한다)에 보관된 경우에는 그러하지 아니하다. 제26조(거래계약서의 작성 등) ①개업공인중개사는 중개대상물에 관하여 중개가 완성된 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 거래계약서를 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령으로 정하는 기간 동안 그 원본, 사본 또는 전자문서를 보존하여야 한다. 다만, 거래계약서가 공인전자문서센터에 보관된 경우에는 그러하지 아니하다. 제39조(업무의 정지) ①등록관청은 개업공인중개사가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 6개월의 범위 안에서 기간을 정하여 업무의 정지를 명할 수 있다. 이 경우 법인인 개업공인중개사에 대하여는 법인 또는 분사무소별로 업무의 정지를 명할 수 있다. 8. 제26조제1항의 규정을 위반하여 적정하게 거래계약서를 작성ㆍ교부하지 아니하거나 보존하지 아니한 경우 【공인중개사법 시행규칙】 제25조(업무정지의 기준) 법 제39조제2항 및 법률 제7638호 부동산중개업법 전부개정법률 부칙 제6조제7항에 따른 업무정지의 기준은 별표 4와 같다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=158830349"></img> 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서 및 답변서, 이 사건 처분서, 매매계약서, 확인서 등에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 청구인은 경기도 ○○시 ○○구 ○○로○○○번길 ○○, ○○○○ ○○○호(○○동)에 소재한 ‘○○공인중개사사무소’를 운영하는 개업공인중개사이다. 나) 청구인은 2021. 10. 8. 매도인 용○○, 매수인 김○○을 당사자로 하는 이 사건 부동산의 다세대주택 매매계약을 중개하였다. 다) 이 사건 계약의 매수인인 김○○은 중개보수 반환과 관련된 민원을 제기하였고, 청구인은 2021. 12. 1. ○○시 부동산과에 출석하여 조사를 받았는데, 피청구인은 청구인이 거래계약서를 보존하지 아니한 사실을 인정하는 내용의 확인서를 징구하였다. 라) 피청구인은 2021. 12. 8. 청구인으로부터 거래계약서는 파기하여 보존하지 아니하나 청구외 박○○이 보내 준 계약서 사진을 가지고 있다는 사실을 인정하는 내용의 확인서를 징구하였다. 마) 청구인은 라)항의 확인서를 작성하면서 이 사건 계약서 사본을 제출하였는데, 해당 계약서 사본에는 계약 당사자 및 공인중개사의 서명 및 날인이 누락되어 있다. 바) 피청구인은 2022. 2. 10. 청구인에게 처분 사전통지를 하였으며, 청구인은 2022. 2. 25. 스마트폰으로 촬영한 계약 당사자 및 개업공인중개사인 청구인의 서명ㆍ날인이 된 이 사건 계약서, 매매계약 이행 확약서와 함께 다음과 같은 의견서를 제출하였다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=158830351"></img> 사) 피청구인은 2022. 3. 22. 청구인에게 「공인중개사법」 제26조 제1항 위반을 사유로 이 사건 처분을 하였다. 아) 한편, 매도인 용○○과 매수인 김○○이 2021. 10. 14. 작성한 매매계약 이행 확약서에 따르면, ‘(생략) ○원의 대출금이 발생되지 않을 경우 계약을 무효화하고 계약금을 즉시 반환하기로 한다.’라고 기재되어 있다. 2) 「공인중개사법」 제26조 제1항에서는 ‘개업공인중개사는 중개대상물에 관하여 중개가 완성된 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 거래계약서를 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령으로 정하는 기간 동안 그 원본, 사본 또는 전자문서를 보존하여야 한다. 다만, 거래계약서가 공인전자문서센터에 보관된 경우에는 그러하지 아니하다’라고, 같은 법 시행령 제22조 제2항에서는 ‘법 제26조 제1항에서 “대통령령이 정하는 기간”이라 함은 5년을 말한다’라고 규정하고 있는데, 여기서 ‘중개가 완성된 때’라 함은 거래당사자간 매매 등을 알선하는 행위가 완성되는 것을 말하므로, 계약의 중요한 내용이 확정되어 당사자 사이에 더 이상 계약의 내용이 보충되거나 변경될 필요가 없을 때에는 중개가 완성되었다고 해석하여야 할 것이다(전주지방법원 2018. 5. 2. 선고, 2017구합2049 판결 참조). 매수인 김○○의 민원 신청서, 매매계약 이행 확약서 등 제출된 자료에 따르면, 이 사건 부동산에 대한 중개는 완성되었으나 이 사건 계약은 아)항의 매매계약 이행 조건이 충족되지 아니하여 취소가 된 것으로 보인다. 「공인중개사법」 제25조 및 제26조에서 중개업자에 대하여 중개대상물의 중개대상물 확인ㆍ설명 및 확인ㆍ설명서, 계약서의 작성ㆍ교부 등의 의무를 부여하고 있는 취지는, 부동산의 권리분석 및 시장가격 등에 관한 전문자격자로서 거래에 직접 관여하여 매매를 주도하는 등 실거래 형성에 큰 역할을 담당하는 중개업자에게 중개 완성 전후에 중개대상물 확인ㆍ설명 및 확인ㆍ설명서, 계약서의 작성ㆍ교부 등의 의무를 부여함으로써 건전한 부동산 거래 질서를 확립함과 동시에 국민의 재산권을 보호하기 위한 것이므로, 중개업자의 「공인중개사법」 제25조 제3항ㆍ제4항 및 제26조에 따른 거래계약서 및 중개대상물 확인ㆍ설명서의 작성ㆍ교부 등의 의무는 당사자 간의 거래계약이 「공인중개사법」에 따라 자격을 취득한 중개업자의 중개를 통하여 체결되었다면 발생하는 것이지, 그 거래계약이 법적으로 유효하여야만 발생하는 것으로 볼 근거는 없다고 할 것이다(법제처 법령해석 안건번호 12-0172, 회신일자 2012. 4. 13. 참조). 그러므로 해당 계약이 취소되었을지언정 이 사건 부동산의 중개가 완성된 이상 개업공인중개사로서 청구인은 해당 계약서의 원본, 사본 또는 전자문서를 보존하여야 할 의무가 있다 할 것이다. 청구인은 이 사건 계약서 원본은 폐기하였지만 사본을 보존하고 있음에도 불구하고 피청구인이 사실관계를 오인하여 이 사건 처분을 한 것은 위법ㆍ부당하므로 취소되어야 한다고 주장하므로 살펴본다. 청구인은 2021. 12. 1.자 작성된 확인서에서 이 사건 계약서 2부를 파기하였음을, 같은 해 12. 8.자로 작성된 확인서에서는 계약서는 파기하여 가지고 있지 않으나 청구외 박○○이 보내준 계약서 사진을 보관하고 있다는 취지로 진술하였으며, 청구인은 2022. 2. 25. 피청구인의 처분 사전통지에 대한 의견서를 제출하면서 이 사건 부동산 계약 당사자의 서명·날인이 된 매매계약서 사본을 제출하였다. 위 사항들을 종합하여 판단건대, 청구인은 계약서 원본은 파기하였으나 그 사본은 보관하고 있었다고 주장하고 있으나 적어도 2021. 12. 1. 이전 청구인이 매수인 김○○의 요구에 따라 계약서 원본을 파기한 시점부터 2022. 2. 25. 청구인이 의견서와 함께 계약서 사본을 피청구인에게 제출한 시기까지 청구인이 이 사건 계약서의 사본을 보존하고 있었다고 볼 수 있는 명확한 근거를 찾기 어려운 점, 청구인 또한 이에 대한 입증을 하지 못하고 있는 점, 「공인중개사법」 제26조 제1항 및 같은 법 시행령 제22조 제2항에 따르면 거래계약서의 보존 기간은 중개대상물의 중개가 완성된 시점부터 중단없이 5년간 보존하는 것을 의미하는 것으로 보아야 하는 점, 부동산중개업을 건전하게 육성하여 국민경제에 이바지함을 목적으로 하는 「공인중개사법」의 취지에 비추어보면, 피청구인이 이 사건 계약이 취소된 점, 청구인의 경제적 사정 등을 고려하여 업무정지 3개월에서 2분의 1 감경하여 한 업무정지 1개월 15일의 이 사건 처분은 적법하다고 할 것이다. 4. 결 론 그렇다면, 청구인의 주장을 인정할 수 없으므로 청구인의 청구를 받아들이지 않기로 하여 주문과 같이 재결한다.