공인중개사법위반 업무정지처분 취소청구

1. 사건개요 청구인은 2016. 11. 2. ○○시 ○○구 ○○대로 ○○○○에서 ○○○공인중개사사무소를 개설등록하였으며, 2018. 10. 15. 같은 구 ○○대로△△△△번길 13, 204호로 주소를 변경하고, 2019. 10. 31. 같은 구 ○○대로△△△△번길 2, 107호로 주소를 변경한 바 있다. 피청구인은 2019. 9. 27. 청구인에게 부동산 거래신고 관련자료 제출을 요청하여 청구인이 같은 해 2. 27. ○○시 ○○구 ○○동 □□□, 205동 1401호와 같은 해 3. 6. 같은 주소의 204동 2003호의 아파트 분양권 중개행위 시 중개보수를 초과 수수한 사실을 적발하였다. 피청구인은 2019. 12. 16. 처분사전통지 및 같은 해 12. 29. 의견제출 절차를 거쳐, 2020. 1. 9. 청구인이 부동산 중개보수를 초과 수수하여 「공인중개사법」 제33조제1항제3호를 위반하였다는 사유로 같은 법 시행규칙 제25조제1항 별표2 제12호에 따른 업무정지 6월을 1/2 감경한 업무정지 3월(2020. 2. 8. ∼ 2020. 5. 7.) 처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다. 2. 당사자 주장 가. 청구인 주장 1) 청구인이 2019. 2. 27. 현금영수증 1,900,000원과 같은 해 3. 6. 1,677,445원 현금영수증을 발행한 것에 대하여 중개보수 346,000원과 중개보수 436,000원보다 초과 수수하였다고 하여 피청구인이 행정처분을 한 사건이다. 2건 모두 지역조합입주권으로 중개보수 외 컨설팅비가 포함된 것이다. 중개계약서에 렛츠라는 분양권(입주권) 프로그램 계약서와 카페에 깔려 있지 않아 한방공인중개사 프로그램만을 쓸 수밖에 없었다. 2019. 1. 1. 청구인은 다리를 다쳐 깁스한 상태에서 예전 ○○○부동산(경사가 있음)에 갈 수 없어 카페에서 계약서를 작성하였고, 2019년 10월 말까지 일을 거의 하지 못하고 문을 닫았다. 10월 중순 현재의 ○○○부동산으로 이사할 때 ◇◇◇◇◇◇◇ 조합자료를 가지고 오라고 했을 때, 두 곳(사무실과 카페)을 합쳐 한 곳으로 이사하느라 정신없이 ○○구청에 가서 제출한 서류로 인해 초과수수료를 사유로 행정처분을 받게 된 것이다. 분양권(입주권)은 통상 중개보수료 외 컨설팅비를 받고 있다. 단지 계약서 외 중개확인설명서에 매매계약서와 연동되어 1,900,000원과 1,677,445원이 표시된 것이며, 200만 원 받기로 약정한 것으로 확인설명서에 190만 원이라고 하여 10만원을 돌려주었으며, 1,677,445원도 컨설팅비가 포함된 것이다. 오히려 컨설팅비를 깎아준 것이다. 어떤 중개업소에서 30만 원, 40만 원을 받고 그 힘든 까다로운 조합물건을 중개하는지 살펴봐 달라. 또한, 현재 중도금 담보대출은 6차까지 냈으며, 그 당시는 3차까지 중도금을 낸 것으로 계약서를 디테일하게 작성할 수 없어 포괄적으로 작성된 것으로 한국공인중개사협회의 프로그램상에도 문제가 있다고 보인다. 2) 절차준수 여부 청구인은 다리를 다쳐 깁스를 한동안 하고 있었고 후유증으로 거의 10개월 넘게 일을 하지 않고 쉬었다. 만약, 피청구인이 초과수수료가 보이는데 어떻게 된 것인지 구두로 물었다면 덜 억울할 것 같다. 중개업소를 쉬고 있어 우편물이 계속 반송되어 전혀 알지 못했고 뒤늦게 10월 중순 이사할 때 자료를 제출하라고 하였는데 이유는 듣지 못했다. 고객 중에 한 사람이 분당 쪽 세무서에서 사유서를 쓰라고 하여 거기에 ◇◇◇◇◇◇◇가 끼워져 있다고 뒤늦게 조합직원으로부터 들었지 청구인이 잘못했을 것이라고 전혀 생각 못했다. 피청구인은 이유도 말하지 않고 자료를 제출하라고 하지도 않았으며 청구인은 고객을 통해 알게 되어 피청구인에 전화하고 알게 된 날이 다음 날이라 급하게 계약서와 중개확인설명서와 현금영수증 발행한 영수증을 제출하게 된 것이다. 3) 시행일 2020. 1. 9. 행정처분 통지서에 업소명은 ○○○공인중개사사무소가 맞는데 대표자는 김○○가 아닌 이○○으로 기재 되어있다. 사람이 살다 보면 실수할 수 있기에 피청구인 담당자도 성명을 잘못 기재할 수 있다. 청구인이 중개확인설명서에 적시된 금액을 현금영수증으로 끊어 주었다고 해서 그것이 중개보수라고 볼 수 없다. 4) 청구인은 얼마 전 렛츠라는 입주권계약서 프로그램으로 ◇◇◇◇◇◇◇ 204동 2004호를 계약하고 작성하였으며, 2020. 2. 5. 잔금을 치루면서 계약서에 자세히 적시하고 확인설명서는 프로그램상 중개수수료가 자동 연동되었으며 1,485,524원이다. 청구인이 1,485,524원 이외에 상담료 및 컨설팅비로 더 받을 수도 있고 1,000,000원만 받고 계약서를 작성할 수 도 있다. 청구인의 노력이 한 시간 아니면 이틀에 걸쳐 상담할 수도 있다. 초과수수료로 지적받은 204동 2003호는 계약하기 위해 몇 달을 상담하였고 힘들게 계약한 것이다. 청구인의 노력에 따른 상당 및 컨설팅비를 받을 수도 아닐 수도 있는 것을 단지 컴퓨터의 프로그램에서 연동된 금액으로 영수증을 발급했다는 이유만으로 중개수수료라고 단정 짓는 것은 지나치다고 본다. 단순한 오작동과 실수를 너무 엄격한 잣대로 보는 것이다. 5) 종합적으로 판단할 때 다리를 다쳐 1년 가까이 쉬고 있다가 카페에서 분양권(입주권)을 계약한 것 이외에 업무를 쉬고 있던 청구인은 아이 둘의 엄마로서 큰 아이(대학원 재학중)가 변이형협심증으로 쓰러져 수술을 받고 심폐소생술 이후 불명의 사유로 등근육의 통증으로 인한 2년 가까이 지속된 병원비 부담과 아들이 간신히 살았지만 계속되는 학업과 병원비등 금전적 요구에 청구인은 힘들지만 다시 일을 시작하게 되었다. 작은 아들도 올 3월이면 병장으로 제대를 앞두고 대학교에 복학한다. 청구인 혼자 두 아들을 감당해야 한다. 일을 시작한 청구인이 입게 될 불이익이 너무나 커서 위와 같은 이유로 업무정지 처분을 취소해 주기 바란다. (보충서면) 6) 중개수수료를 190만 원과 1,677,445원을 받았다는 피청구인의 주장은 맞지 않다. 컨설팅비로 받았으며 200만 원을 받았으며, 부동산렛츠프로그램이 아닌 한국공인중개사협회의 프로그램에 따라 확인설명서가 자동 생성되어 정산금액이 아닌 매매금액으로 작성되어 중개수수료가 인쇄된 것이다. 컨설팅비로 받았으나 그 금액만큼만 영수증을 발행한 것이다. 분양권(입주권)은 지역조합이라 계산방식이 달라 여러 번 체크한 것도 있으며 피청구인 부동산팀에 문의하여 작성한 것이기에 만약 이 계약서가 잘못되어 주택거래신고필증이 잘못되었다면 그때 지적했어야 한다. 피청구인의 주장대로라면 계좌이체금액이 동일해야 한다고 생각한다(190만 원과 1,677,455원). 그러나 동일하지 않을 뿐더러 분양권(입주권)을 계약하면서 대한민국 어디에도 346,000원으로 계약하기 힘들 것이다. 기존 아파트보다 상당히 복잡(업무추진비, 추가분담금 등)하고 상당히 오랜 시간(3개월) 소요되는 등 컨설팅비용이 포함되었음을 감안해 주기 바란다. 나. 피청구인 주장 1) 청구인은 2016. 11. 2. ○○시 ○○구 ○○대로 ○○○○에 ○○○공인중개사사무소 개설등록을 하였고, 2018. 10. 15. ○○시 ○○구 ○○대로△△△△번길 13, 204호 (○○동)로 주소 이전하여 중개사무소를 운영하던 중 2019. 2. 27. ○○시 ○○구 ○○동 □□□, 205동 1401호, 같은 해 3. 6. ○○시 ○○구 ○○동 □□□, 204동 2003호(이하 ‘이 사건 부동산들’이라 한다) 아파트 분양권을 중개 후 중개보수를 초과 수수하였으며, 이는 「공인중개사법」 제33조제3호 위반에 해당되어 같은 법 제38조제2항제9호, 제39조제1항제11호 및 같은 법 시행규칙 제25조 규정에 의거 행정처분 업무정지 3월(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)의 처분을 받자 청구인은 이 처분의 부당함을 주장하며 행정심판을 제기하였다. 2) 이 사건 부동산들에 대한 법정수수료는 각각 346,000원과 436,000원이며 컨설팅 비용이 포함되어 있다고 할 수 없다. 「경기도 부동산 중개보수 요율표」를 보면 아파트 분양권(입주권) 매매의 중개수수료 계산의 경우 ｛거래당시까지 불입한 금액(융자포함) + 프리미엄｝×요율을 중개수수료로 정하고 있다. ○○구 ○○동 □□□, 205동 1401호의 경우 거래당시까지 불입한 금액과 프리미엄(권리금)을 합한 금액은 69,200,000원이며 이에 대한 중개보수 요율은 346,000원, ○○구 ○○동 □□□, 204동 2003호의 경우 거래당시까지 불입한 금액과 프리미엄(권리금)을 합한 금액인 87,200,000원이며 이에 대한 중개보수 요율은 436,000원이라 할 것이다. 청구인은 아파트 분양권(입주권) 상태의 매매 중개는 까다로운 관계로 이에 대하여 설명·조언하는 행위를 부동산컨설팅이라 주장하고 있으나 판례에 따르면 부동산 중개와 별도로 ‘컨설팅 계약’을 체결했어도 부동산 중개의 범주를 벗어나지 않는다면 부동산 중개행위로 보아야 하므로 컨설팅료 명목으로 법정 중개 수수료의 상한을 넘는 돈을 지급했다면 부당이득으로 보아 반환해야 한다고 판시하고 있다(대법원 2016. 6. 23. 선고 2016다206505 판결). 따라서 청구인이 중개의뢰인에게 이 사건 부동산들에 대한 아파트 분양권에 매매계약을 체결하기 전까지의 중개 과정과 이에 대한 설명하는 행위가 부동산 중개의 범주를 벗어나 중개의뢰인에게 중개행위를 넘는 용역을 제공하였다고 할 수 없으므로 청구인의 주장은 이유 없다 할 것이다. 3) 이 사건 처분은 적법한 절차를 거친 행정처분이다. 피청구인은 청구인에게 2019. 12. 16.에 의견제출 기한을 같은 해 12. 31.까지로 하는 이 사건 처분에 대한 사전통지를 하였으며 의견제출 검토 후 2020. 1. 9. 이 사건 처분을 하였으므로 적법한 절차를 거쳐 행정처분을 이행하였다. 또한 「공인중개사법」 제39조제3항에 따르면 제1항의 규정에 따른 업무정지처분은 동항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생한 날부터 3년이 경과한 때에는 이를 할 수 없다고 규정하고 있는데, 해당 부동산들에 대한 사유가 발생한 날은 각각 2019. 2. 27.과 같은 해 3. 7.이라 할 것이며 3년 이내에 이 사건 처분을 하였으므로 청구인의 주장은 이유 없다 할 것이다. 4) 위에서 살펴본 바와 같이 청구인에 대한 이 사건 처분은 적법·타당한 행정처분으로 청구인의 주장은 이유 없기에 이 사건 심판청구를 기각하여 주기 바란다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당 여부 가. 관계법령 【공인중개사법】 제33조(금지행위) ① 개업공인중개사등은 다음 각 호의 행위를 하여서는 아니된다. 3. 사례ㆍ증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 제32조에 따른 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위 제38조(등록의 취소) ② 등록관청은 개업공인중개사가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 중개사무소의 개설등록을 취소할 수 있다. 9. 제33조제1항 각 호에 규정된 금지행위를 한 경우 제39조(업무의 정지) ① 등록관청은 개업공인중개사가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 6월의 범위 안에서 기간을 정하여 업무의 정지를 명할 수 있다. 이 경우 법인인 개업공인중개사에 대하여는 법인 또는 분사무소별로 업무의 정지를 명할 수 있다. 11. 제38조제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 ② 제1항의 규정에 의한 업무의 정지에 관한 기준은 국토교통부령으로 정한다. 【공인중개사법 시행규칙】 제25조(업무정지의 기준) ① 법 제39조제2항 및 법 제7638호 부칙 제6조제7항의 규정에 따른 업무정지의 기준은 별표 2와 같다. ② 등록관청은 위반행위의 동기ㆍ결과 및 횟수 등을 참작하여 제1항의 규정에 따른 업무정지기간의 2분의 1의 범위 안에서 가중 또는 감경할 수 있다. 이 경우 가중하여 처분하는 경우에도 업무정지기간은 6월을 초과할 수 없다. [별표 2] 개업공인중개사 업무정지의 기준(제25조 관련) <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159025369"></img> 나. 판단 1) 인정사실 이 사건 청구서 및 답변서, 부동산실거래신고 소명자료, 처분사전통지, 의견제출서, 이 사건 처분서 등에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 청구인은 2016. 11. 2. ○○시 ○○구 ○○대로 ○○○○에서 ○○○공인중개사사무소를 개설등록하였으며, 2018. 10. 15. 같은 구 ○○대로△△△△번길 13, 204호로 주소를 변경하고, 2019. 10. 31. 같은 구 ○○대로△△△△번길 2, 107호로 주소를 변경한 바 있다. 나) 피청구인은 2019. 9. 27. 청구인에게 부동산 거래신고 관련자료 제출을 요청하여 청구인이 같은 해 2. 27. ○○시 ○○구 ○○동 □□□, 205동 1401호와 같은 해 3. 6. 같은 주소의 204동 2003호의 아파트 분양권 중개행위 시 중개보수를 초과 수수한 사실을 적발하였다. ① 경기도 부동산 중개보수 요율표(주택의 중개보수) <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159025367"></img> ② 205동 1401호(84.8682㎡) 부동산거래신고 소명내역 <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159025375"></img> ③ 204동 2003호(84.96㎡) 부동산거래신고 소명내역 <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159025373"></img> 다) 피청구인은 2019. 12. 16. 처분사전통지 및 같은 해 12. 29. 의견제출 절차를 거쳐, 2020. 1. 9. 청구인이 부동산 중개보수를 초과 수수하여 「공인중개사법」 제33조제1항제3호를 위반하였다는 사유로 같은 법 시행규칙 제25조제1항 별표2 제12호에 따른 업무정지 6월을 1/2 감경한 업무정지 3월(2020. 2. 8. ∼ 2020. 5. 7.) 처분을 하였다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159025371"></img> 2) 「공인중개사법」제33조제1항제3호에 의하면, 개업공인중개사 등은 사례ㆍ증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 제32조에 따른 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위를 하여서는 아니되며, 이를 위반할 경우 등록관청은 같은 법 제38조제2항제9호 및 제39조제1항제11호에 따라 중개사무소의 개설등록을 취소할 수 있고, 6월의 범위 안에서 기간을 정하여 업무의 정지를 명할 수 있는데, 같은 법 시행규칙 제25조제1항 별표2 제12호 및 제2항에 따르면 개인공인중개사 업무정지 기준은 최근 1년 이내에 1회 위반한 경우 업무정지 6개월이고, 위반행위의 동기ㆍ결과 및 횟수 등을 참작하여 업무정지기간의 2분의 1의 범위 안에서 가중 또는 감경할 수 있다. 3) 청구인은 중개보수에는 컨설팅 비용이 포함되어 있고, 계약서 프로그램 사용이 미숙하여 중개 수수료가 잘못 기재된 것이라고 주장하며 이 사건 처분에 절차상 하자가 있으므로 위법·부당하다고 주장한다. 살피건대, 청구인은 중개보수에 컨설팅 비용이 포함되어 있다고 주장하나, 제출된 아파트입주권 매매계약서에 205동 1401호의 중개보수 사항은 산출내역 312,469,000원×0.40%, 중개보수 1,249,870원, 실비 0원, 부가세 124,987원 계 1,374,867원으로 기재되어 있고, 204동 2003호의 중개보수 사항은 산출내역 381,238,000원×0.40%, 중개보수 1,524,950원, 실비 0원, 부가세 152,495원, 계 1,677,445원으로 기재된 점, 대법원이 부동산 중개와 별도로 컨설팅 계약을 체결했어도 중개행위에 다를 바 없으면 부동산 중개행위에 해당되고 법정수수료 상한액을 초과해서 받은 금액을 돌려주어야 한다고 판시(대법원 2016. 6. 23. 선고 2016다206505 판결 참조)한 점에 비추어 볼 때 청구인의 주장은 이유 없다. 또한 이 사건 부동산의 매도자들과 청구인이 작성한 부동산거래신고 소명자료를 살펴보면 205동 1401호의 경우 계약금과 잔금으로 기 납부된 금액이 69,200,000원이므로 중개보수 요율은 1천분의 5에 해당되어 중개보수는 346,000원이나 현금영수증은 1,900,000원으로 발행된 점, 204동 2003호의 경우 계약금, 잔금, 권리금으로 기 납부된 금액이 87,200,000원이므로 중개보수 요율은 1천분의 5에 해당되어 중개보수는 436,000원이나 현금영수증은 1,677,445원으로 발행된 점 등을 종합해 볼 때 청구인이 관계법령에서 금지하는 행위를 위반한 것은 분명해 보인다. 따라서 청구인의 위 위반행위에 대하여 피청구인이 관계법령의 업무정지 처분기준을 적용할 때 최근 1년 이내에 1회 위반한 경우 업무정지 6개월이나, 청구인의 업무 미숙으로 인해 발생한 사건이고 청구인이 과실을 인정하고 반성하고 있는 점을 고려하여 1/2 감경 처분한 피청구인의 이 사건 처분에 위법함은 없다 할 것이다. 한편 청구인은 이 사건 처분의 절차상 하자를 주장하나, 피청구인이 「행정절차법」에서 정하는 처분사전통지, 의견제출 절차를 거쳐 이 사건 처분을 한 점이 인정되므로 이에 관한 청구인의 주장은 이유 없다. 4. 결 론 그렇다면, 청구인의 주장을 인정할 수 없으므로 청구인의 청구를 받아들이지 않기로 하여 주문과 같이 재결한다.