공인중개사법위반 업무정지처분 취소청구

1. 사건개요 청구인은 ○○시 △△면 □□□로 34에서‘☆☆☆공인중개사사무소’(이하‘이 사건 사무소’라 한다)라는 상호로 공인중개사무소를 운영하는 자이다. 피청구인은 진정민원이 접수되어 조사한 결과 청구인이 중개보조원을 고용하고 미신고하여 「공인중개사법」 제15조를 위반했다는 사유로 업무정지 15일(이하‘이 사건 처분’이라 한다) 처분을 하였다. 2. 당사자 주장 가. 청구인 주장 1) 사건개요 청구인은 2017. 1. 18.부터 ○○시 △△면 □□□로 34에서 ☆☆☆공인중개사사무소를 운영하는 자로, 중개보조원을 등록관청에 미신고하였다는 사유로 행정처분을 받았다. 2) 사건의 경위 2018. 7. 3. ○○시 △△면 ◇◇리 579 ◈◈◈◈아파트 101동 ♧♧♧호 매매계약 건 관련 매수인의 민원이 제기되었고, 피청구인으로부터 중개보조원 신고를 하지 않아 「공인중개사법」 제15조를 위반했다는 통보를 받았다. 청구인이 중개보조원을 고용한 사실이 없음에도 불구하고 피청구인은 매수인의 고의적 허위신고를 인정하여 처분사전통지 등의 절차를 거쳐 이 사건 위반사실이 인정된다 하면서 업무정지 15일의 처분을 하였다. 3) 이 사건 처분의 위법·부당성 청구인은 어떠한 중개보조원도 고용한 사실이 없으며 공익적 목적보다 청구인이 입게 되는 사익적 침해가 과중함을 감안할 때 피청구인의 이 사건 처분은 위법·부당하다. 또한 이 사건 아파트에 대하여 매도·매수인이 민사소송 중에 있는데, 매수인이 의도적으로 청구인의 이 사건 업소가 행정처분을 받도록 하여 소송 중에 있는 재판을 유리하게 하기 위함이 아닌지 의심된다. 【보충서면】 5) 청구인은 중개보조원을 고용한 사실이 없으며 따라서 중개보조원 신고의무가 없고 이 사건 처분은 부당하다. 6) 이 사건 진정민원의 원인이 된 아파트 계약의 사실관계 가) 청구인은 2018. 7. 3. ○○시 △△면 ◇◇리 ◈◈◈◈아파트 101동 ♧♧♧호 아파트 매매계약서를 작성하기 수일 전에 진정민원인(매수인)과 진정민원인의 남편 등이 이 사건 사무소를 방문하였고, 아이가 호흡기 질환이 있다는 말을 들은 것은 사실이다. 위 아파트는 19년이 된 아파트임을 청구인이 알려주었으며 1층을 원한다고 해서 이유를 물어보니 아이들이 남자들이고 소란 때문에 소음으로 남에게 피해가 염려되어 그렇다고 하였다. 진정민원인은 두 번 정도 아파트를 방문하여 시설 및 집기 등을 확인하였고 이 때 세입자가 살고 있었으며 전기시설에 일부 하자를 발견하였다. 나) 매수의사에 따라 아파트 매매가격을 2억 4천만원이라 알려주니 가격을 내려 달라하여 매도인과 협의하고 사정하기에 2억 3,800만원으로 조정하여 매매가격을 정하고, 2018. 7. 3. 계약서를 작성하였다. 계약서 특약사항으로 (제1항) 현 시설상태에서의 매매계약임을 확인하고, (제7항) 수리기간(2018. 8. 15. ~ 같은 해 8. 19.)을 정하였다. 또한 (제8항) 아파트에 거주하는 세입자는 계약기간 만료 전에 이주하기로 약정하였으며, (제9항) 중도금, 잔금 없이 매수인이 수리하므로 이에 따라 계약금 2천만원은 위약금으로 약정하여 위약금 단서를 붙였다. 다) 2018. 8. 13. 이 사건 아파트 세입자가 이사를 완료하여 매수인에게 알려주었고, 2018. 8. 14. 수리공사를 진행하였다. 수리공사 진행 중에 방바닥 장판을 제거한 후 곰팡이를 발견한 것은 사실이고, 원인은 처음 시공 당시 종이장판으로 시공한 후 수리를 하면서 방바닥에 붙어 있는 종이를 완전히 제거하지 않아 이것이 장판 밑에서 부패하다 보니 일부 방바닥이 검정색으로 변해있었던 것이고, 이는 전문가에 의해 사실로 확인되었다. 라) 청구인은 매수인의 의견을 들어 곰팡이 수리업체를 매수인에게 선정해 달라하여 견적을 의뢰하니 매수인이 의뢰한 ◎◎이라는 업체에서 누수로 인한 곰팡이이며, 시공이 2주일정도 걸리고 처음에는 방 하나 당 5백만원으로 총 2천만원을 제시하였으나, 최종적으로 1,170만원의 견적을 받았다. 며칠 후에 매수인이 의뢰한 ◎◎이라는 업체가 누수로 인한 곰팡이라고 진단한 것 자체가 잘못되었던 것임을 알게 되었다. 마) 2018. 8. 15. ~ 같은 해 8. 16. 청구인과 매도인은 즉시 수리업체를 선정하고 곰팡이 제거 전문업체와 전기안전공사에 공사를 의뢰하여 모두 완료하였다. 이로써 매수인이 요구하는 수리를 매도인의 비용으로 모두 완료하고 수리하는 과정과 수리 내용 등을 사진과 함께 매수인에게 전송하였으나, 매수인은 무응답으로 일관하고 2018. 8. 16. 1차 내용증명서를 청구인과 매도인에게 보내고 계속하여 2, 3차에 걸쳐 내용증명을 보내면서 매매계약서상 위약금을 정산하라고 하였는데 이것이 이 사건의 원인이 된 진정민원인과의 사실관계이다. 7) 이 사건 처분의 부당성 가) 진정민원인은 미등록 중개보조원이 모든 중개업무를 했으며 청구인은 계약서만 쓰고 계약 당일 처음 봤다고 주장하였다. 피청구인의 행정처분에 따른 조사서에 의하면 개업공인중개사인 청구인이 당시 중개대상물에 대한 현장안내 등 중개보조원의 역할을 한 자를 등록관청에 미신고하였기에 이 사건 처분이 타당하다고 하였다. 나) 진정민원인의 신고내용은 길지만 아파트 거래는 중개업무 중 가장 단순하며, 특별한 하자가 없으면 진정민원인의 신고내용은 전 과정 중 2018. 8. 14. 하루 동안에 이루어진 일에 불과하다. 아파트 계약서 특약사항 제7항에 의하면 2018. 8. 15. ~ 같은 해 8. 19.는 아파트 내의 전기 및 기타 시설점검과 수리기간으로 정한다고 하였고, 청구인은 2018. 8. 15.부터 수리를 하는 줄 알고 있었으므로 이를 믿고 2018. 8. 14. ♤♤도에 출장을 갔다. 그러나 진정민원인이 특약사항의 날짜를 위반하여 하루 전인 2018. 8. 14.부터 수리를 하는 과정에서 벽지를 뜯고 장판을 제거하다 보니 검은 곰팡이를 발견하고 원인이 누수로 인한 것이라며 하자를 들먹이고 청구인을 찾고 있었다. 그리하여 마침 이 사건 사무소 앞마당에 석물을 전시하고 판매하고 있던 ○○○(△△△△△ 대표자)에게 무슨 일인지 확인하여 달라고 부탁을 했던 것이다. 청구인의 부탁을 받은 ○○○은 사실을 확인하느라 이 사건 아파트를 진정민원인과 같이 방문하였고 다음날인 2018. 8. 15. 청구인이 현장을 확인하고 매도인에게 조치를 취하였다. 다) 피청구인은 진정민원인의 거짓 신고내용만을 믿고 이를 인용하여 중개보조원 운운하며 처분을 하였고, 이는 부당하다고 생각한다. 라) 진정민원인이 청구인이 모르는 상태에서 녹음한 2018. 8. 15.자 전화통화 속기내용은 청구인이 계약서를 작성하는 날에만 나타났다는 진정민원인의 주장에 대한 반증이며, 위와 같이 청구인은 개업공인중개사로서 계약 과정의 모든 일을 처리했으므로 계약서만을 작성하고 계약 당일에만 나타나서 처음 봤다고 하는 진정민원 신고내용은 모두 거짓 주장이다. 마) 피청구인은 이 사건 처분이 타당하다는 근거로 ○○○이 이 사건 사무소에 방문한 손님을 대상으로 커피 접대, 안내 등 일반적 고객 서비스 응대를 한 적이 있다는 사실을 들고 있으나 ○○○의 행위는 중개업무와는 무관하며, 이 사건 사무소 앞마당에 전시한 석물 두 점(약 10톤) 등과 관련된 자기의 손님 접대 행위였다. 피청구인은 이를 중개보조원의 역할로 인정하고 등록관청에 미신고하였다고 하나, 피청구인의 주장을 뒷받침하기 위해서는 ○○○이 중개업무에 해당하는 행위를 했다는 사실을 육하원칙에 따라 언제, 어떻게, 어떤 일을 하였는지 등 구체적으로 증거와 함께 제시하여야 한다고 생각한다. 바) 진정민원인의 일방적인 신고내용을 믿고 청구인의 소명을 무시하고 이 사건 처분을 하는 것은 부당하다고 생각된다. 그러나 불행하게도 이 사건 아파트의 매도인과 매수인이 특약사항(제9항) 위약금 반환과 관련하여 현재 □□□지방법원에서 소송(2019가단*****) 중이고, 청구인이 관리·감독기관에서 처분을 받도록 하여 위약금 소송관계에 영향을 미치게 하려는 의도가 있는 것이 아닌지 의심하지 않을 수 없다. 여기까지의 내용은 피청구인의 답변서에 있는 내용을 간결하게 정리하여 답변한 것이다. 4) 결론 그러므로 피청구인의 이 사건 처분은 취소되어야 한다. 나. 피청구인 주장 1) 이 사건 처분의 경위 2019. 6. 12. 피청구인에게 진정민원이 접수되었고 소명서와 의견진술서 검토 결과 청구인이 「공인중개사법」 제15조 및 같은 법 시행규칙 제8조를 위반한 것으로 판단하여 같은 법 제39조제1항제14호에 의거 이 사건 처분을 결정하였다. ○ 2019. 6. 12. 「공인중개사법」 위반에 따른 진정민원 접수 ○ 2019. 7. 8. 청구인 소명서 제출 ○ 2019. 7. 17. 행정처분 사전통지 ○ 2019. 7. 30. 행정처분 사전통지에 따른 청구인 의견 제출 ○ 2019. 8. 23. 행정처분 통지(업무정지 기간 미포함) ○ 2019. 9. 17. 행정처분 재통지(업무정지 기간 포함) ○ 2019. 9. 30. 행정처분 통지(업무정지 기간)에 대한 이의신청 ○ 2019. 10. 1. 행정심판청구 및 행정처분 기간 변경 알림 2) 이 사건 처분의 적법성 청구인은 개업공인중개사로서 중개업무를 지시하거나 중개보조원을 고용한 사실이 없다고 주장하나, 피청구인은 개업공인중개사 부재 시 사무실을 봐주는 등 도움을 주거나 현장안내 등 중개업무와 관련된 단순 업무를 한 자도 중개보조원이라고 판단하였다. 따라서 청구인이 위 관계법령에 의해 중개보조원의 역할을 한 자를 등록관청에 미신고하였기에 이 사건 처분은 적법하다. 3) 청구인의 주장 청구인은 중개보조원을 고용한 사실이 없으며, 공익적 목적보다 청구인이 입게 되는 사익적 침해가 과중함을 감안할 때 이 사건 처분이 위법·부당하므로 처분을 취소하여 줄 것을 주장하고 있다. 4) 청구인의 주장에 대한 답변 「공인중개사법」 제2조에 따르면 중개보조원은 공인중개사가 아닌 자로서 개업공인중개사에 소속되어 중개대상물에 대한 현장안내 및 일반서무 등 개업공인중개사의 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 자를 말한다. 청구인은 소속공인중개사 또는 중개보조원을 고용한 사실은 없으며, 당시 겸업이 허용된 부동산중개사무소로 개인 업체가 매장을 방문하여 일반적 손님 응대를 한 적 있다고 진술하였다. 따라서 개업공인중개사가 중개대상물에 대한 현장안내 등 중개보조원의 역할을 한 자를 등록관청에 미신고 한 사항에 대해 피청구인이 처분한 업무정지 행정처분은 적법하다고 할 것이다. 5) 결론 이상에서 살펴본 바와 같이 피청구인의 이 사건 처분은 적법한 것으로 청구인의 청구는 마땅히 기각되어야 한다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당 여부 가. 관계법령 【공인중개사법】 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. <개정 2014. 1. 28.> 6. “중개보조원”이라 함은 공인중개사가 아닌 자로서 개업공인중개사에 소속되어 중개대상물에 대한 현장안내 및 일반서무 등 개업공인중개사의 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 자를 말한다. 제15조(개업공인중개사의 고용인의 신고 등) ① 개업공인중개사는 소속공인중개사 또는 중개보조원을 고용하거나 고용관계가 종료된 때에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 등록관청에 신고하여야 한다. ② 소속공인중개사 또는 중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 본다. 제25조(중개대상물의 확인·설명) ① 개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 다음 각 호의 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다. <개정 2011. 4. 12., 2013. 7. 17., 2014. 1. 28.> 1. 당해 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계 2. 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 3. 그 밖에 대통령령이 정하는 사항 ② 개업공인중개사는 제1항의 규정에 의한 확인·설명을 위하여 필요한 경우에는 중개대상물의 매도의뢰인·임대의뢰인 등에게 당해 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수 있다. <개정 2014. 1. 28.> ③ 개업공인중개사는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 제1항의 규정에 의한 확인ㆍ설명사항을 대통령령이 정하는 바에 따라 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령이 정하는 기간 동안 그 원본, 사본 또는 전자문서를 보존하여야 한다. 다만, 확인·설명사항이 「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조제9호에 따른 공인전자문서센터(이하“공인전자문서센터”라 한다)에 보관된 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2014. 1. 28., 2018. 8. 14.> ④ 제3항의 규정에 의한 확인·설명서에는 개업공인중개사(법인인 경우에는 대표자를 말하며, 법인에 분사무소가 설치되어 있는 경우에는 분사무소의 책임자를 말한다)가 서명 및 날인하되, 당해 중개행위를 한 소속공인중개사가 있는 경우에는 소속공인중개사가 함께 서명 및 날인하여야 한다. <개정 2009. 4. 1., 2014. 1. 28.> 제34조(개업공인중개사등의 교육) ② 소속공인중개사는 제15조제1항에 따른 고용 신고일 전 1년 이내에 시·도지사가 실시하는 실무교육을 받아야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 그러하지 아니하다. <신설 2013. 6. 4., 2014. 5. 21.> 1. 고용관계 종료 신고 후 1년 이내에 고용 신고를 다시 하려는 자 2. 개업공인중개사로서 폐업신고를 한 후 1년 이내에 소속공인중개사로 고용 신고를 하려는 자 ③ 중개보조원은 제15조제1항에 따른 고용 신고일 전 1년 이내에 시·도지사 또는 등록관청이 실시하는 직무교육을 받아야 한다. 다만, 고용관계 종료 신고 후 1년 이내에 고용 신고를 다시 하려는 자는 그러하지 아니하다. <신설 2013. 6. 4., 2014. 5. 21.> 제39조(업무의 정지) ① 등록관청은 개업공인중개사가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 6월의 범위 안에서 기간을 정하여 업무의 정지를 명할 수 있다. 이 경우 법인인 개업공인중개사에 대하여는 법인 또는 분사무소별로 업무의 정지를 명할 수 있다. 1. 제10조제2항의 규정을 위반하여 동조제1항제1호 내지 제11호의 어느 하나에 해당하는 자를 소속공인중개사 또는 중개보조원으로 둔 경우. 다만, 그 사유가 발생한 날부터 2월 이내에 그 사유를 해소한 경우에는 그러하지 아니하다. 2. 제16조의 규정을 위반하여 인장등록을 하지 아니하거나 등록하지 아니한 인장을 사용한 경우 3. 제23조제2항의 규정을 위반하여 국토교통부령이 정하는 전속중개계약서에 의하지 아니하고 전속중개계약을 체결하거나 계약서를 보존하지 아니한 경우 4. 제24조제7항의 규정을 위반하여 중개대상물에 관한 정보를 거짓으로 공개하거나 거래정보사업자에게 공개를 의뢰한 중개대상물의 거래가 완성된 사실을 당해 거래정보사업자에게 통보하지 아니한 경우 5. 삭제 <2014. 1. 28.> 6. 제25조제3항의 규정을 위반하여 중개대상물확인ㆍ설명서를 교부하지 아니하거나 보존하지 아니한 경우 7. 제25조제4항의 규정을 위반하여 중개대상물확인ㆍ설명서에 서명 및 날인을 하지 아니한 경우 8. 제26조제1항의 규정을 위반하여 적정하게 거래계약서를 작성ㆍ교부하지 아니하거나 보존하지 아니한 경우 9. 제26조제2항의 규정을 위반하여 거래계약서에 서명 및 날인을 하지 아니한 경우 10. 제37조제1항의 규정에 의한 보고, 자료의 제출, 조사 또는 검사를 거부ㆍ방해 또는 기피하거나 그 밖의 명령을 이행하지 아니하거나 거짓으로 보고 또는 자료제출을 한 경우 11. 제38조제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 12. 최근 1년 이내에 이 법에 의하여 2회 이상 업무정지 또는 과태료의 처분을 받고 다시 과태료의 처분에 해당하는 행위를 한 경우 13. 개업공인중개사가 조직한 사업자단체 또는 그 구성원인 개업공인중개사가 「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」 제26조를 위반하여 같은 법 제27조 또는 제28조에 따른 처분을 받은 경우 14. 그 밖에 이 법 또는 이 법에 의한 명령이나 처분을 위반한 경우 ② 제1항의 규정에 의한 업무의 정지에 관한 기준은 국토교통부령으로 정한다. <개정 2008. 2. 29., 2013. 3. 23.> 제51조(과태료) ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 500만원 이하의 과태료를 부과한다. <개정 2013. 6. 4., 2014. 5. 21.> 1의2. 제25조제1항을 위반하여 성실ㆍ정확하게 중개대상물의 확인·설명을 하지 아니하거나 설명의 근거자료를 제시하지 아니한 자 5의2. 제34조제4항에 따른 연수교육을 정당한 사유 없이 받지 아니한 자 【공인중개사법 시행령】 제21조(중개대상물의 확인·설명) ① 법 제25조제1항의 규정에 따라 개업공인중개사가 확인·설명하여야 하는 사항은 다음 각 호와 같다. <개정 2014. 7. 28.> 1. 중개대상물의 종류·소재지·지번·지목·면적·용도·구조 및 건축연도 등 중개대상물에 관한 기본적인 사항 2. 소유권·전세권·저당권·지상권 및 임차권 등 중개대상물의 권리관계에 관한 사항 3. 거래예정금액·중개보수 및 실비의 금액과 그 산출내역 4. 토지이용계획, 공법상의 거래규제 및 이용제한에 관한 사항 5. 수도·전기·가스·소방·열공급·승강기 및 배수 등 시설물의 상태 6. 벽면 및 도배의 상태 7. 일조·소음·진동 등 환경조건 8. 도로 및 대중교통수단과의 연계성, 시장·학교와의 근접성 등 입지조건 9. 중개대상물에 대한 권리를 취득함에 따라 부담하여야 할 조세의 종류 및 세율 ② 개업공인중개사는 매도의뢰인·임대의뢰인 등이 법 제25조제2항의 규정에 따른 중개대상물의 상태에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 사실을 매수의뢰인·임차의뢰인 등에게 설명하고, 제3항의 규정에 따른 중개대상물확인·설명서에 기재하여야 한다. <개정 2014. 7. 28.> ③ 개업공인중개사는 국토교통부령이 정하는 중개대상물확인·설명서에 제1항 각 호의 사항을 기재하여 거래당사자에게 교부하고 그 사본을 3년간 보존하여야 한다. <개정 2008. 2. 29., 2013. 3. 23., 2014. 7. 28.> 제38조(과태료의 부과·징수) ① 법 제51조제2항·제3항 및 법 제7638호 부칙 제6조제5항에 따른 과태료의 부과기준은 별표 2와 같다. <개정 2014. 7. 28.> [별표 2] <개정 2014.7.28> 과태료의 부과기준(제38조제1항 관련) 1. 일반기준 국토교통부장관, 시·도지사 또는 등록관청은 위반행위의 동기·결과 및 횟수 등을 고려하여 제2호의 개별기준에 따른 과태료의 2분의 1의 범위에서 그 금액을 늘리거나 줄일 수 있다. 다만, 늘리는 경우에도 과태료의 총액은 법 제51조제2항·제3항 및 법 제7638호 부칙 제6조제5항에서 규정한 과태료 금액의 상한을 초과할 수 없다. 2. 개별기준 가. 법 제51조제2항 관련 <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159027417"></img> 【공인중개사법 시행규칙】 제8조(개업공인중개사의 고용인의 신고) ① 개업공인중개사는 소속공인중개사 또는 중개보조원을 고용한 경우에는 법 제34조제2항 또는 제3항에 따른 교육을 받도록 한 후 법 제15조제1항에 따라 업무개시 전까지 등록관청에 신고(전자문서에 의한 신고를 포함한다)하여야 한다. <개정 2011. 3. 16., 2014. 7. 29., 2016. 12. 30.> ② 제1항에 따른 고용 신고를 받은 등록관청은 법 제5조제2항에 따라 공인중개사 자격증을 발급한 시·도지사에게 그 소속공인중개사의 공인중개사 자격 확인을 요청하여야 한다. <신설 2012. 6. 27.> ③ 제1항에 따른 고용 신고를 받은 등록관청은 법 제10조제2항에 따른 결격사유 해당 여부와 법 제34조제2항 또는 제3항에 따른 교육 수료 여부를 확인하여야 한다. <신설 2016. 12. 30.> ④ 개업공인중개사는 소속공인중개사 또는 중개보조원과의 고용관계가 종료된 때에는 법 제15조제1항에 따라 고용관계가 종료된 날부터 10일 이내에 등록관청에 신고하여야 한다. <신설 2011. 3. 16., 2012. 6. 27., 2013. 12. 5., 2014. 7. 29., 2016. 12. 30.> ⑤ 제1항 및 제4항에 따른 소속공인중개사 또는 중개보조원의 고용·고용관계종료 신고는 별지 제11호서식에 따른다. 이 경우 소속공인중개사 또는 중개보조원으로 외국인을 고용하는 경우에는 제4조제1항제6호가목의 서류를 첨부하여야 한다. <개정 2011. 3. 16., 2012. 6. 27., 2013. 12. 5., 2016. 12. 30.> 제25조(업무정지의 기준) ① 법 제39조제2항 및 법 제7638호 부칙 제6조제7항의 규정에 따른 업무정지의 기준은 별표 2와 같다. ② 등록관청은 위반행위의 동기·결과 및 횟수 등을 참작하여 제1항의 규정에 따른 업무정지기간의 2분의 1의 범위 안에서 가중 또는 감경할 수 있다. 이 경우 가중하여 처분하는 경우에도 업무정지기간은 6월을 초과할 수 없다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159027419"></img> 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서 및 답변서, 진정민원, 소명서, 사전통지, 의견제출서, 이 사건 처분서 등에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 청구인은 ○○시 △△면 □□□로 34(◇◇리 569-4)에서‘☆☆☆공인중개사사무소’라는 상호로 공인중개사무소를 운영하는 자이다. 나) 피청구인은 2019. 6. 12. 「공인중개사법」 위반에 따른 진정민원이 접수되자 2019. 6. 17. 청구인에게 위반이 의심되는 사실에 대하여 조사를 실시함을 통지하였다. 다) 청구인은 2019. 7. 8. 소명서를 제출하였으며 주요 내용은 아래와 같다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159027421"></img> 라) 피청구인은 2019. 7. 17. 청구인에게 중개보조인을 미신고하여 「공인중개사법」 제15조를 위반하였다는 사유로 업무정지 1개월의 행정처분과 중개의뢰인에게 중개대상물에 대하여 성실·정확하게 설명하지 않았다는 사유로 과태료 200만원(1/2 감경) 부과처분 사전통지 하였다. 마) 청구인은 행정처분 사전통지에 대하여 2019. 7. 30. 아래와 같이 의견제출하였다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159027423"></img> 바) 피청구인은 2019. 8. 23. 청구인에게 「공인중개사법」 제15조 위반에 따른 업무정지 15일 과 같은 법 제25조 위반에 따른 과태료 200만원 부과처분을 하였다. 사) 한편, △△△△△(대표자 ○○○)의 2019. 5. 22.자 사업자등록증상 소재지는 ○○시 △△면 울대리 338-1이다. 2) 「공인중개사법」 제15조제1항에 따르면 개업공인중개사가 소속공인중개사 또는 중개보조원을 고용하거나 고용관계가 종료된 때에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 등록관청에 신고하여야 하고, 같은 조 제2항에서 소속공인중개사 또는 중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 본다고 정하고 있는데, 제2조에서 중개보조원이라 함은 공인중개사가 아닌 자로서 개업공인중개사에 소속되어 중개대상물에 대한 현장안내 및 일반서무 등 개업공인중개사의 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 자를 말한다고 정의하고 있다. 같은 법 제34조제2항 및 제3항과 같은 법 시행규칙 제8조제1항을 종합하면 개업공인중개사가 소속공인중개사 또는 중개보조원을 고용한 경우 각각 시·도지사가 실시하는 실무교육과 시·도지사 또는 등록관청이 실시하는 직무교육을 받도록 한 후 업무개시 전까지 등록관청에 신고를 하여야 한다. 한편 「공인중개사법」 제39조제1항제14호에 의하면 개업공인중개사가 이 법 또는 이 법에 의한 명령이나 처분을 위반한 경우 등록관청이 6월의 범위 안에서 기간을 정하여 업무의 정지를 명할 수 있고, 같은 조 제2항에서 제1항의 규정에 의한 업무의 정지에 관한 기준은 국토교통부령으로 정한다고 하고 있으며, 같은 법 시행규칙 제25조제1항에서 법 제39조제2항에 따른 업무정지의 기준은 [별표 2]와 같다고 하면서 [별표 2] 개업공인중개사 업무정지의 기준에서 법 제39조제1항제14호의 경우 업무정지 1월이라고 하고 있다. 같은 법 시행규칙 제25조제2항은 등록관청이 위반행위의 동기·결과 및 횟수 등을 참작하여 제1항의 규정에 따른 업무정지기간의 2분의 1의 범위 안에서 가중 또는 감경할 수 있다고 규정하고 있다. 3) 청구인은 ① 어떠한 중개보조원을 고용한 적이 없음에도 불구하고 ○○○을 청구인의 중개보조인으로 인정한 사실오인이 존재하고, ② 재량권 일탈·남용으로서 비례의 원칙 위반이므로, 이 사건 처분이 위법·부당하여 취소되어야 한다고 주장한다. 가) 중개보조원 고용관계에 대한 사실오인 존재 여부 청구인은 자신이 중개보조원을 고용할 필요도 없고 고용한 적도 없다고 주장하나, 개업공인중개사가 고용관계를 미신고한 사실 자체가 위반행위이므로 공인중개사법상 중개보조원인지 여부는 사실상 고용관계에 있는지 여부를 기준으로 판단하여야 한다. 사안의 경우, ○○○이 이 사건 사무소에서 커피 접대, 안내 등 일반적 고객응대를 사실상 제공하였다는 점, 2019. 6. 12.자 진정민원의 내용과 청구인의 주장에 따르면 ○○○이 이 사건 아파트를 방문하는 등 공인중개사 또는 그 중개보조원이 하여야 하는 사무를 실질적으로 처리한 점 등을 종합적으로 고려할 때, ○○○은 청구인의 중개보조원으로 판단되고, 청구인 주장대로 이 사건 사무소에 대하여 겸업을 허가받았다고 하더라도 이는 달라지지 않는다. 따라서 청구인의 위 주장은 이유 없다. 나) 비례의 원칙 위반 여부 청구인은 피청구인의 이 사건 처분은 중개보조원 신고 의무를 부과한 「공인중개사법」이 보호하고자 하는 공익을 넘어 청구인의 사익을 지나치게 침해하는 처분으로서 취소되어야 한다고 주장한다. 그러나 「공인중개사법」 제15조에서 공인중개사의 중개보조원 신고 의무를 부과한 취지는 신고의무부과 규정이 신설되기 이전까지 중개보조원에 의한 「공인중개사법」 잠탈 사례가 많았으며, 매도인과 매수인이 사실상 중개보조원의 행위로 인해 손해를 입은 경우 이에 대한 책임 소재가 불분명하였던 문제점을 개선하기 위한 것이었다. 이를 고려할 때, 청구인은 사실상 중개보조원인 ○○○을 중개보조원으로 신고할 의무가 있었음에도 이를 해태한 사실이 인정되고, 청구인의 중개보조원 신고 의무의 준수로 인하여 지켜질 매도·매수인들에 대한 손해배상책임의 소재가 명확하게 되는 이점과 중개계약의 투명성을 보장할 수 있는 공익이 청구인이 이 사건 처분으로 영업을 하지 못하여 발생하는 사익과 비교하여 중대하다. 그리고 「공인중개사법」 제39조(업무의 정지), 같은 법 시행규칙 제8조(개업공인중개사의 고용인의 신고), 제25조(업무정지의 기준), 위 시행규칙의 [별표 2] 개업공인중개사 업무정지의 기준(제25조 관련)에 따르면, 피청구인이 청구인에 대하여 한 이 사건 처분은 청구인의 사정 등을 고려하여 부과한 최소한도의 제재처분에 해당함을 고려할 때, 피청구인이 재량권을 일탈하거나 남용한 사실을 발견할 수 없다. 따라서 청구인의 비례원칙 위반 취지의 주장 또는 재량권 일탈·남용 취지의 주장은 이유 없다. 4. 결 론 그렇다면 청구인의 주장을 인정할 수 없으므로 청구인의 청구를 받아들이지 않기로 하여 주문과 같이 재결한다.