공인중개사법위반 업무정지처분 취소청구

1. 사건개요 청구인은 OO시 OO구 소재 OO공인중개사사무소의 개업공인중개사이며, 피청구인이 진정민원을 검토하는 과정에서 2018. 1. 22. 청구인이 중개한 OO시 OO동 1OO-O9번지 OOOOO OO동 3OO호(이하 ‘이 사건 중개물’이라 한다) 전세계약 중개대상물 확인·설명서에 청구인의 서명 및 날인이 누락된 사실이 발견되어, 피청구인은 2018. 3. 20. 청구인에게 「공인중개사법」제25조 제4항 위반을 이유로 업무정지 3개월 처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다. 2. 당사자 주장 가. 청구인 주장 1) 청구인은 2016. 7월경부터 경기도 OO시 OO동 1OO-3, 1OO-O9번지 신축빌라 분양대행용역을 하였고, 2017. 1. 20.경 이 사건 중개물에 대하여 전세임대를 원하는 임차인이 있으니 전세임대 계약을 하겠느냐는 의사를 소유주인 청구외 김태근에게 확인한 후 이 사건 중개물 전세임대차계약서와 중개대상물확인설명서를 작성하여 임대인 및 임차인에게 교부하고 청구인이 보관하였다. 2) 2017. 1. 22. 이후 계약내용 중 잔금일 및 중도금 지급일의 변동도 있었고 임차인이 청구인에게 중개보수를 지급하지 않겠다고 하여 잔금일에 임대인과 임차인이 쌍방계약으로 청구인의 서명과 날인이 없이 2017. 1. 22. 작성했던 계약서와 변동된 내용을 적용하여 다시 작성하였다. 3) 2017. 4월 잔금이후 임대인과 임차인은 쌍방계약의 계약서를 가지고 있으며, 진정인이 피청구인에게 제출한 거래계약서와 중개대상물확인설명서는 청구인과 진정인이 폐기한 서류인데 그 거래계약서에 중개대상물확인설명서를 다시 붙여 제출하여 서명과 날인 누락이라 주장하고 있다. 4) 진정인이 제출한 서류는 청구인과 진정인이 폐기한 것인데 진정인이 제출한 서류만 인정하고 청구인이 보관하고 있는 서류는 인정하니 않으니 부당하다. 나. 피청구인 주장 1) 청구인의 주장 중 “진정인(임대인)에게 확인한 후 2017. 1. 22. 이 사건 중개물의 거래계약서 및 중개대상물확인·설명서를 작성하여 임대인과 임차인에게 교부하고 본인이 보존하였다.”라는 내용은 청구인이 2017. 1. 22. 이 사건 중개물을 대상으로 중개를 완료하였으며, 거래계약서 및 이 사건 확인·설명서를 작성하여 거래당사자들에게 교부를 한 것이라 할 수 있다. 2) 청구인의 주장 중 “그 후 2017. 1. 22. 작성한 계약에 대하여 어떠한 변동 없이 임차인이 청구인에게 중개보수를 지급하지 않겠다고 하여 잔금일(2017. 4.)에 임대인과 임차인의 쌍방계약으로 청구인의 서명, 날인 없이 2017. 1. 22. 작성했던 계약서와 변동된 내용을 적용하여 다시 작성하였다.“ 라는 내용은 즉, 2017. 1. 22. 청구인은 중개를 완료하였기에 전세계약서와 중개대상물확인·설명서를 작성하였고 , 의뢰인들에게 교부를 한 사실이 있으며 청구인도 보존을 하고 있던 것이다. 또한, 청구인의 청구내용에 따라 잔금일(2017. 4월)에 쌍방계약으로 다시 작성했다는 의견에 따르면, 당초 계약일로부터 잔금일까지는 청구인이 중개하였던 사실이 더 유효하다고 볼 수 있다. 3) 최종 쌍방 계약으로 하여 마무리를 지었다는 청구인의 주장에 대하여 진정인은 그 계약서를 작성했을 당시는 쌍방계약을 진행한 사실에 대하여 몰랐으며, 청구인으로부터 교부받은 계약서류는 이 사건 처분의 원인이 되는 이 사건 중개물 확인·설명서라고 사실확인한 바 있으며, 진정인이 이 사건의 서류를 보존하고 있었다는 것은 합의하에 폐기했다고 볼 수 없고, 청구인이 2017. 1. 22. 중개를 완성하고 이 사건 확인·설명서를 작성하여 교부한 사실은 명백하다 할 것이다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당여부 가. 관계법령 【공인중개사법】 제25조(중개대상물의 확인ㆍ설명) ③ 개업공인중개사는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 제1항의 규정에 의한 확인ㆍ설명사항을 대통령령이 정하는 바에 따라 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령이 정하는 기간 동안 그 사본을 보존하여야 한다. ④ 제3항의 규정에 의한 확인ㆍ설명서에는 개업공인중개사(법인인 경우에는 대표자를 말하며, 법인에 분사무소가 설치되어 있는 경우에는 분사무소의 책임자를 말한다)가 서명 및 날인하되, 당해 중개행위를 한 소속공인중개사가 있는 경우에는 소속공인중개사가 함께 서명 및 날인하여야 한다. 제26조(거래계약서의 작성 등) ① 개업공인중개사는 중개대상물에 관하여 중개가 완성된 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 거래계약서를 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령이 정하는 기간 동안 그 사본을 보존하여야 한다. ② 제25조제4항의 규정은 제1항의 규정에 의한 거래계약서의 작성에 관하여 이를 준용한다. ③ 개업공인중개사는 제1항의 규정에 의하여 거래계약서를 작성하는 때에는 거래금액 등 거래내용을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 2이상의 거래계약서를 작성하여서는 아니 된다. 제36조(자격의 정지) ①시ㆍ도지사는 공인중개사가 소속공인중개사로서 업무를 수행하는 기간 중에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 6월의 범위 안에서 기간을 정하여 그 자격을 정지할 수 있다. 4. 제25조제4항의 규정을 위반하여 중개대상물확인ㆍ설명서에 서명 및 날인을 하지 아니한 경우 제39조(업무의 정지) ① 등록관청은 개업공인중개사가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 6월의 범위 안에서 기간을 정하여 업무의 정지를 명할 수 있다. 이 경우 법인인 개업공인중개사에 대하여는 법인 또는 분사무소별로 업무의 정지를 명할 수 있다. 7. 제25조제4항의 규정을 위반하여 중개대상물확인ㆍ설명서에 서명 및 날인을 하지 아니한 경우 ② 제1항의 규정에 의한 업무의 정지에 관한 기준은 국토교통부령으로 정한다. 【공인중개사법 시행규칙】 제25조(업무정지의 기준) ① 법 제39조제2항 및 법 제7638호 부칙 제6조제7항의 규정에 따른 업무정지의 기준은 별표 2와 같다. ② 등록관청은 위반행위의 동기ㆍ결과 및 횟수 등을 참작하여 제1항의 규정에 따른 업무정지기간의 2분의 1의 범위 안에서 가중 또는 감경할 수 있다. 이 경우 가중하여 처분하는 경우에도 업무정지기간은 6월을 초과할 수 없다. [별표 2] <개정 2015.1.6.> 개업공인중개사 업무정지의 기준(제25조 관련) <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159271641"></img> 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서, 답변서, 진정민원, 전세계약서 및 중개대상물확인·설명서, 사전통지서, 의견제출서 및 이 사건 처분서 등의 기재에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 청구인은 OO시 OO구 소재 OO공인중개사사무소의 개업공인중개사이며, 2016. 7월경부터 OO시 OO동 1OO-3번지, 1OO-O9번지 신축빌라 분양대행용역을 하였다. 나) 진정인(청구외 김OO)이 이 사건 중개물 관련 진정민원을 제기함에 따라 피청구인이 진정민원 서류를 검토하는 과정에서 이 사건 중개물 중개대상물확인·설명서 상에 청구인의 서명 및 날인을 누락하여 교부한 사실이 발견되었다. 다) 피청구인이 이 사건 중개물 중개물대상확인·설명서에 청구인의 서명 및 날인을 누락한 사실에 대해 「공인중개사법」제25조 제4항 및 제39조 제1항에 따라 업무정지 3개월 처분을 결정하고 2018. 3. 2. 사전통지하자 2018. 3. 6. 청구인이 방문하여 사실확인 결과 이 사건 중개물에 대해 중개한 적이 있다고 답변하였다가 중개한 적이 없다고 답변을 변경한 사실이 있다. 라) 청구인은 2018. 3. 15. 진정인이 제출한 계약서와 중개대상물확인·설명서는 진정인과 청구인간 합의하에 폐기한 서류이며 중개보수도 받지 않았고, 개업공인중개사의 중개행위가 아닌 임대인의 대리인으로 행해진 계약이므로 업무정지처분은 부당하다는 의견을 제출하였다. 마) 피청구인은 이 사건 중개물에 대하여 중개를 완성하였고 청구인의 서명과 날인이 누락된 중개대상물 확인·설명서를 교부한 것을 사실로 판단하고 2018. 3. 20. 「공인중개사법」 제25조 제4항 및 제39조 제1항 제7호에 따라 업무정지 3개월 처분을 하였다. 2) 「공인중개사법」제25조 제3항 및 제4항에 의하면 개업공인중개사는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 제1항의 규정에 의한 확인ㆍ설명사항을 대통령령이 정하는 바에 따라 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령이 정하는 기간 동안 그 사본을 보존하여야 하고, 확인ㆍ설명서에는 개업공인중개사(법인인 경우에는 대표자를 말하며, 법인에 분사무소가 설치되어 있는 경우에는 분사무소의 책임자를 말한다)가 서명 및 날인하되, 당해 중개행위를 한 소속공인중개사가 있는 경우에는 소속공인중개사가 함께 서명 및 날인하여야 한다고 규정하고 있는 데, 이를 위반하여 중개대상물확인·설명서에 서명 및 날인을 하지 아니한 경우에는 제39조 및 같은 법 시행규칙 제25조에 따라 업무정지 3개월을 명할 수 있고, 위반행위의 동기·결과 및 횟수 등을 참작하여 업무정지기간의 2분의 1의 범위 안에서 가중 또는 감경할 수 있다. 3) 청구인은 이 사건 중개물에 대한 최초 전세계약 체결후 중도금 지급일 등의 변동으로 임대인과 임차인 쌍방 간에 추가 계약한 사항으로 청구인의 중개업무와 무관한 사항으로 서명, 날인의 누락으로 볼 수 없다고 주장한다. 살피건대, 청구인의 주장과 계약사항 등에서 2017. 1.22일자로 청구인과 임대·차 사인간 계약사실이 존재하는 점, 계약사항의 일부 변경으로 잔금일 기준일에 임대·차인 쌍방간 재계약한 사실을 주장하는 점, 이 사건 처분과 관련한 사실확인시 중개사실 여부에 대한 진술을 번복하는 점 등을 종합하면 청구인의 주장을 신뢰하기 어렵다 할 것이다. 따라서 피청구인이 「공인중개사법」제25조 제3항 및 제4항, 제39조 및 같은 법 시행규칙 제25조에 의한 업무정지 처분은 적법, 타당하다 할 것이다. 4. 결 론 그렇다면, 이 사건 심판청구는 이유 없다고 인정되므로 주문과 같이 재결한다.