공인중개사법위반 업무정지처분 취소청구

1. 사건개요 가. 청구인은 서울특별시 ○○구 ○○○○로 ○○○○, ○층 ○○○호 (○○동) 소재 ‘○○부동산중개사무소’(이하 ‘이 사건 중개사무소’라 한다)의 개업공인중개사로, 2024. 1. ○.(1회), 2024. 4. ○○.(2회) 「공인중개사법」 제18조의2 위반으로 각 과태료 처분을 받았다. 나. 피청구인은 2024. 6. ○○. 이 사건 중개사무소에 대한 허위매물 신고 민원을 접수하고, 청구인이 최근 1년 이내에 「공인중개사법」에 따라 2회 이상 과태료의 처분을 받고 다시 「공인중개사법」 제18조의2를 위반하여 과태료의 처분에 해당하는 행위를 하였다는 사유로 2024. 10. ○○. 청구인에게 같은 법 제39조제1항제12호 및 같은 법 시행규칙 제25조제1항 별표 4 제2호타목에 따른 업무정지 ○개월(2024. ○○. ○.~2025. ○. ○.)의 처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다. 2. 청구인 주장 가. 「공인중개사법」 제18조의2(중개대상물의 표시·광고)를 위반한 사항에 대하여, 부동산광고시장감시센터에서 AI로 감시하여 표시·광고가 사실과 다르다고 판단하여 적발된 사항으로 판단되는바, 입주가능일은 중개의뢰인이 결정하는 사항으로 별도의 통보가 없으면 알 수 없고, 다른 매물이나 층수의 사진이 사용되었다 하더라도 고객과 현장을 반드시 답사해야 하므로 실무에서는 별다른 문제가 되지 않으며, 거래가능 매물이 아닌 경우 부동산중개시스템에서 바로잡아 주어야 하는 사항이다. 나. 개정된 ‘부당한 중개대상물 표시·광고행위의 유형 및 기준’(국토교통부 고시 제2023-542호)에 따른 사항은 중앙정부나 지자체에서 교육이 필요한 사항으로 처벌보다는 계도가 요구된다. 3. 피청구인 주장 가. 부동산광고시장감시센터에서는 AI로 중개대상물 표시광고 위반사항을 적발하고 자동추출하는 것이 아니라 인터넷 허위매물 의심광고에 대해 대국민 신고·접수를 받아 신고 시 제출된 자료를 온라인 및 유선 등을 통해 확인·점검하여 위반의심 사항 모니터링 결과를 피청구인에게 통보하고 있으며, 피청구인은 각각의 모니터링 건에 대하여 소명기회 등 위반 사유에 대한 확인을 거쳐 행정처분을 하는 것이다. 나. 청구인은 중개대상물의 소재지 중 층수를 누락하고 용도를 다르게 표시광고하여 2024. 1. ○. 과태료 ○○만원(자진납부 ○○만원) 처분(1차)을 받았으며, 사용승인일 및 용도 오표기로 2024. 4. ○○. 과태료 ○○만원(자진납부 ○○만원) 처분(2차)을 받아 「공인중개사법」 제18조의2 위반으로 두 차례의 행정조치 이력이 있다. 또한, 과태료 처분의 원인이 된 중개대상물 표시·광고의 위반 건수가 1회차 ○건, 2회차 ○건, 3회차 ○건으로 적지 않다. 다. 피청구인은 2023. 11. ○○. “2023년 부동산중개업 종사자 교육”을 실시하여 중개업 종사자를 상대로 「공인중개사법」의 개정내용과 중개대상물 표시광고에 따른 과태료 처분을 줄이기 위하여 국토교통부 고시사항에 대하여 집중교육을 진행한바, 청구인은 공인중개사 자격증 취득 당시의 내용이 아니라고 주장할 것이 아니라 개정된 법과 새로이 고시되는 사항에 대하여 교육 및 학습을 통해 대비하여야 한다. 4. 관계법령 공인중개사법 제1조, 제2조, 제18조의2제4항, 제39조제1항제12호, 제51조 공인중개사법 시행규칙 제25조 5. 인정사실 청구인과 피청구인이 제출한 행정심판 청구서 및 답변서, 제출자료의 각 기재 내용을 종합하여 보면 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다. 가. 청구인은 서울특별시 ○○구 ○○○○로 ○○○○, ○층 ○○○호 (○○동) 소재 ‘○○부동산중개사무소’(이 사건 중개사무소)의 개업공인중개사이다. 나. 피청구인은 청구인이 「공인중개사법」 제18조의2를 위반[○○○부동산(매물번호 ○○○○○○○○○○), ○○(매물번호 ○○○○○○○)]하였다는 사유로 2024. 1. ○. 청구인에 대하여 과태료 처분(1회)을 하였으며, 이후 같은 법을 위반[○○(매물번호 ○○○○○○○○) 외 ○개 광고]하였다는 사유로 2024. 4. ○○. 청구인에 대하여 과태료 처분(2회)을 하였다. 다. 피청구인은 2024. 6. ○○. 이 사건 중개사무소의 허위매물에 대한 신고 민원을 접수하고, 해당 민원에 대한 조사, 처분 사전통지 및 의견제출 절차를 거쳐 2024. 10. ○○. ‘최근 1년 이내에 「공인중개사법」에 따라 2회 이상 과태료의 처분을 받고 다시 「공인중개사법」 제18조의2를 위반하여 과태료의 처분에 해당하는 행위를 함’을 사유로 청구인에 대하여 업무정지 ○개월(2024. ○○. ○.~2025. ○. ○.)의 처분(이 사건 처분)을 하였다. 라. 청구인은 2024. 10. ○○. 이 사건 처분의 취소를 구하는 행정심판을 청구하였다. 6. 이 사건 처분의 위법ㆍ부당 여부 가. 「공인중개사법」 제18조의2제4항제1호, 제2호, 제5항은 개업공인중개사는 중개대상물이 존재하지 않아서 실제로 거래를 할 수 없는 중개대상물에 대한 표시·광고(제1호), 중개대상물의 가격 등 내용을 사실과 다르게 거짓으로 표시·광고하거나 사실을 과장되게 하는 표시·광고(제2호)를 하여서는 아니된다고 하면서, 위 세부적인 유형 및 기준 등에 관한 사항은 국토교통부장관이 정하도록 규정하고 있다. 그 위임에 따라 ‘부당한 중개대상물 표시·광고행위의 유형 및 기준’(국토교통부 고시 제2023-542호) 제5조제1항은 법 제18조의2제4항제1호에 따른 중개대상물이 존재하지 않아서 실제로 거래를 할 수 없는 중개대상물에 관하여 표시·광고한 중개대상물이 표시·광고한 위치에 존재하지 않을 경우[(예시) 중개대상물이 존재하지 않는 위치의 도로명, 지번, 동, 층수를 표기](제1호), 표시·광고한 중개대상물이 그 위치에 존재하는 부동산과 그 내용, 형태, 거래조건 등에 대해 동일성을 인정하기 어려운 경우(제2호)라고 규정하고 있고, 제6조제1항은 위 ‘중개대상물의 가격 등 내용을 사실과 다르게 거짓으로 하는 표시·광고’에 관하여 중개대상물의 가격을 중개의뢰인이 의뢰한 가격과 다르게 표시·광고한 경우(제1호), 중개대상물의 면적을 공부상 면적과 다르게 표시·광고하는 경우(제2호), 해당 중개대상물의 평면도나 사진이 아닌 것을 이용하여 표시·광고하는 경우(제3호), 토지의 용도를 공부상 지목과 다르게 표시·광고하는 경우(제4호)라고 규정하고 있다. 기록에 의하면, 청구인은 ○○○○ ○○ ○ ○○○, ○○○, ○○○부동산에 ① 다른 중개대상물의 사진을 사용하고, ② 중개의뢰인이 의뢰하지 않았음에도 임의로 표시·광고를 하였으며, ③ 이미 계약된 물건임을 알면서도 다시 동일 매물에 대해 표시·광고 등을 한 사실을 인정할 수 있고, 이는 거짓 광고로서 공정한 거래질서를 해할 우려가 있으므로, 이 사건 처분사유는 존재한다. 나. 「공인중개사법」 제39조제1항제12호는 등록관청은 개업공인중개사가 최근 1년 이내에 이 법에 의하여 2회 이상 업무정지 또는 과태료의 처분을 받고 다시 과태료의 처분에 해당하는 행위를 한 경우에 6개월의 범위 안에서 기간을 정하여 업무의 정지를 명할 수 있다고 규정하고 있다. 「공인중개사법」 제39조제2항의 위임을 받은 「공인중개사법 시행규칙」 제25조 별표 4 2. 개별기준 타목은 ‘최근 1년 이내에 이 법에 따라 2회 이상 업무정지 또는 과태료의 처분을 받고 다시 과태료의 처분에 해당하는 행위를 한 경우’ 업무정지 6월의 제재처분을 하도록 기준을 정하고 있으며, 1. 일반기준 다목은 등록관청은 위반행위가 사소한 부주의나 오류 등 과실로 인한 것으로 인정되는 경우, 위반행위자가 법 위반행위를 시정하거나 해소하기 위하여 노력한 사실이 인정되는 경우, 그 밖에 위반행위의 동기와 결과, 위반정도 등을 고려하여 업무정지기간을 줄일 필요가 있다고 인정되는 경우 중 어느 하나에 해당하는 경우에는 제2호의 개별기준에 따른 업무정지기간의 2분의 1 범위 안에서 감경할 수 있다고 정하고 있다. 이 사건 처분은 위 시행규칙 별표 4에서 정한 기준에 따른 것이고, 달리 청구인에게 이를 감경할 만한 다른 사정이 엿보이지 아니한다. 다. 행정법규 위반에 대하여 가하는 제재조치는 행정목적의 달성을 위하여 행정법규 위반이라는 객관적 사실에 착안하여 가하는 제재이므로 위반자의 의무 해태를 탓할 수 없는 정당한 사유가 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 위반자에게 고의나 과실이 없다고 하더라도 부과될 수 있다(대법원 2003. 9. 2. 선고 2002두5177 판결 등 참조). 또한, 제재적 행정처분의 기준이 그 자체로 헌법 또는 법률에 합치되지 아니하거나 위 처분기준에 따른 제재적 행정처분이 그 처분사유가 된 위반행위의 내용 및 관계 법령의 규정 내용과 취지에 비추어 현저히 부당하다고 인정될 만한 합리적인 이유가 없는 한 섣불리 그 처분이 재량권의 범위를 일탈하였거나 재량권을 남용한 것이라고 판단해서는 안 된다(대법원 2007. 9. 20. 선고 2007두6946 판결 등 참조). 위와 같은 법리들을 고려할 때, 청구인이 주장하는 사유들을 감안한다고 하더라도, 이 사건 처분에 재량권을 일탈·남용한 위법이 있다고 보기는 어렵다. 7. 결론 그렇다면, 청구인의 주장을 인정할 수 없으므로 청구인의 청구를 받아들이지 않기로 하여 주문과 같이 재결한다.