공인중개사법위반 업무정지처분 취소청구

1. 사건개요 가. 청구인은 서울특별시 OO구 ★★동0길 00(★★동) 소재 ‘■■공인중개사사무소’(이하 ‘이 사건 중개사무소’라 한다)의 개업공인중개사로, 2021. 8. 00. 서울특별시 OO구 ★★동 0000-000, 000호(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)에 대한 중개를 맡아 임대차계약을 진행하였다. 나. 피청구인은 청구인이 이 사건 부동산 임대차 계약 시 「공인중개사법」 제25조제3항을 위반하여 중개대상물 확인설명서를 미교부하였다는 사유로 2024. 9. 00. 청구인에게 같은 법 제39조제1항제6호 및 같은 법 시행규칙 제25조 별표 4 제2호바목에 따른 업무정지 3개월(2024. 10. 0.~2025. 1. 0.)의 처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다. 2. 청구인 주장 가. 이 사건 부동산에 대하여 ‘중개’라는 행위가 없었으며, 이 사건 부동산 거래 당사자 간 계약 조건을 구체적으로 합의한 상태에서 임대인의 요청에 의해 계약서만 작성한 것이므로 이를 중개대상물 확인설명서 작성·교부라고 볼 수 없어 피청구인의 법률 적용에 오류가 있다. 나. 피청구인의 처분 공문 본문 중 ‘당사자 간의 분쟁사항에 대해 경찰조사에 참석하여 진술하는 등 중개행위가 있었다고 판단’이라는 내용은 사실이 아니며, 청구인은 이 사건 부동산과 관련된 경찰조사에 참석한 사실이 없다. 이 사건 처분은 없는 사실이 근거가 된 것이므로 당연히 위법한 것이 된다. 다. 이 사건 위반일은 2021. 8. 00.이다. 「공인중개사법」 제39조제3항은 제1항의 규정에 따른 업무정지처분은 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생한 날부터 3년이 지난 때에는 이를 할 수 없다고 규정하고 있는데, 이 사건 처분의 근거인 같은 법 제25조제3항의 사유가 발생한 날로부터 3년이 지났기 때문에 업무정지처분을 할 수 없으므로 이 사건 처분은 위법하다. 3. 피청구인 주장 가. 이 사건 거래계약서를 확인하면, 하단 개업공인중개사란에 청구인의 서명 및 날인이 되어 있다. 이에 대하여 대법원 2023. 2. 23. 선고 2022두57381 판결에 따라 청구인이 계약서 개업공인중개사란에 서명 및 날인한 것은 단순히 계약서 작성만을 한 것이라고 볼 수 없다. 임대인은 청구인이 중개업무를 맡아 부동산 및 동산에 관하여 서로 약정하여 계약을 맺었다고 주장하고 있으며, 이는 특약사항란 6번 항목(옵션으로 에어컨, 세탁기, 가스렌지, 냉장고 등 있으며 파손시 원상복구 한다)으로 확인할 수 있다. 이와 관련한 거래당사자의 고발사건 및 2024. 7. 00. 서울OO경찰서의 수사결과 통지서(고소인등·불송치)에 청구인이 참고인으로 참석하여 냉장고 옵션 관련한 사항에 대해 진술한 사실이 확인되는 등 중개행위가 있다고 판단된다. 나. 피청구인은 2024. 8. 00. 청구인에게 이 사건 처분에 대한 사전통지를 하였으며, 청구인 또한 이를 인지·확인하였다. 또한 청구인은 최근 1년 이내의 행정처분(과태료)을 받은 이력이 있어 「공인중개사법」의 감경기준을 적용할 수 없어 이 사건 처분을 한 것이다. 4. 관계법령 공인중개사법 제2조, 제25조제3항, 제26조, 제39조제3항 공인중개사법 시행규칙 제25조 별표 4 5. 인정사실 청구인과 피청구인이 제출한 행정심판 청구서 및 답변서, 제출자료 등의 각 기재 내용을 종합하여 보면 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다. 가. 청구인은 서울특별시 OO구 ★★동0길 00(★★동) 소재 ‘■■공인중개사사무소’(이 사건 중개사무소)의 개업공인중개사이다. 나. 청구인은 2021. 8. 00. 서울특별시 OO구 ★★동 0000-000, 000호(이 사건 부동산)에 대한 중개를 맡아 임대차계약을 진행하였는데, 위 계약의 임대인으로부터 청구인이 임대차 계약 내용 미확인 및 중개대상물 확인설명서를 미첨부하였다는 민원이 2024. 7. 00. 피청구인에게 제기되었다. 다. 피청구인은 위 민원에 대한 조사, 처분 사전통지 및 의견제출 절차를 거쳐, 2024. 9. 00. ‘이 사건 부동산 임대차 계약 시 중개대상물 확인설명서 미교부’를 사유로 청구인에 대하여 업무정지 3개월(2024. 10. 0.~2025. 1. 0.)의 처분(이 사건 처분)을 하였다. 라. 청구인은 2024. 9. 00. 이 사건 처분의 취소를 구하는 행정심판을 청구하였다. 6. 이 사건 처분의 위법 부당 여부 「공인중개사법」 제39조제3항에 의하면 제1항 및 같은 법 제25조제3항에 따른 업무정지처분은 사유가 발생한 날로부터 3년이 지나면 이를 할 수 없다고 규정하고 있다. 살피건대, 피청구인은 청구인이 이 사건 부동산에 대하여 2021. 8. 00. 중개를 맡아 임대차계약을 진행하며 이 사건 부동산 임대차 계약시 중개대상물 확인설명서를 교부하지 아니였음을 이유로 2024. 9. 00. 청구인에 대하여 이 사건 처분을 행하였다. 그러나 이 사건 처분에서 문제가 된 위반행위는 2021. 8. 00.에 발생하였고, 이 사건 처분은 2024. 9. 00.에 행하여졌는바, 이 사건 처분은 위반행위가 발생한 날로부터 3년이 지나 이루어졌음이 기록상 명백하므로 이를 다투는 청구인의 주장은 이유있다. 한편, 피청구인은 2024. 8. 00. 청구인에게 이 사건 처분에 대한 사전통지를 하였으며, 청구인 또한 이를 인지·확인하였다고 주장하나, 사전통지 그 자체로는 처분에 해당하지 아니하므로 이 부분에 관한 피청구인의 주장은 이유없다. 7. 결 론 그렇다면, 청구인의 주장을 인정할 수 있으므로 청구인의 청구를 받아들이기로 하여 주문과 같이 재결한다.