공인중개사법위반 업무정지처분 취소청구

1. 사건개요 청구인은 ○○○○공인중개사사무소를 운영하였던 공인중개사로서, 2020. 4. 14. 「주택법」상 주택의 전매제한 규정의 적용을 받는 경기도 ○○시 ○○○로 0000 소재 ○○○○비스타0차 000동 0000호(집합건물, 전용면적 94.9993㎡, 이하 ‘이 사건 주택’이라 한다)에 대한 분양권 거래계약체결과 관련하여 입주자 윤○주와 매수인 한○식 사이에 부동산거래를 중개하였다. 피청구인은 2020. 8. 12. 분양권 불법전매 중개행위를 원인으로 하는 「공인중개사법」 위반 행정처분 사전통지 및 의견제출 절차를 거쳐, 같은 해 9. 8. 청구인이 같은 법 제33조제1항제5호를 위반하였다는 사유로 같은 법 제39조제1항제11호에 따라 업무정지 6개월 처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다. 청구인이 2020. 9. 23. 피청구인에게 부동산중개사무소 폐업신고를 하자, 피청구인은 같은 날 이를 수리하고 「공인중개사법」 제40조에 따라 행정처분 지위승계 통보를 하였다. 2. 당사자 주장 가. 청구인 주장 1) 처분의 사유 이 사건 피청구인의 처분 이유는, 청구인이 「주택법 시행령」 제73조제1항의 전매행위 제한기간이 도과되지 않은 ○○시 ○○○신도시 ○○○○비스타0차 제000동 제0000호의 분양권(이하 ‘이 사건 분양권’이라 한다)의 불법전매를 중개하여, 「공인중개사법」 제39조제1항제11호에 따라 같은 법 제38조제2항제9호가 적용되어, 같은 법 제33조제1항제5호의 업무정지 6개월 처분에 해당한다는 것이다. 그러나 위 업무정지처분은 아래와 같은 이유로 위법한 처분이므로 취소되어야 한다. 2) 이 사건의 경위 청구인은 ○○○○공인중개사사무소를 운영하는 공인중개사이다. 청구인은 윤○주(매도인)로부터 이 사건 분양권에 대하여 매도해 달라는 중개의뢰를 받고, 2020. 4. 14. 한○식(매수인) 사이에 이 사건 분양권에 관하여 매매를 중개하였다. 이에 따라 같은 날 청구인은 피청구인에게 부동산거래신고를 하였다. 위 매매는 이 사건 분양권이 2020. 2. 28.부터 2020. 4. 27.까지 입주기간 이었고, 이미 수분양자들이 분양계약을 체결하여 3년이 경과하였으며, 다른 수분양자들도 2017. 4. 13.에 분양을 받아 2020. 2. 29. 잔금을 지급함으로써 소유권이전등기를 할 수 있었고, 2020. 4. 18.에도 실제 이 사건 분양권과 같은 단지에 있는 분양권에 대하여 매매계약을 체결한 후 거래신고도 한 것이 있으므로, 이 사건 분양권도 전매를 해도 소유권이전등기가 가능한 시점이었다. 이와 관련하여 시행사 담당인 김○연은 분양권의 상태로 수분양자대장상의 명의변경이 가능하다고 하며 빨리 거래신고를 하라 하였고, 청구인은 2020. 4. 14. 피청구인에게 거래를 중개한 공인중개사로서 부동산거래신고를 하였다. 그러나 2020. 4. 17. 시행사는 명의변경이 곤란하다고 하며, 명의변경도 해주지 않고 소유권이전등기도 해주지 않아, 결국 이 사건 분양권 매매 계약이 해제되었고, 청구인은 2020. 4. 18. 피청구인에게 “건설사명의변경불가 통보를 받음”이라고 해제사유를 밝히며 부동산거래계약 해제 신고를 한 것이다. 그러나 2020. 4. 24. 윤○주와 한○식 사이에서 다시 이 사건 분양권에 대한 매매계약이 체결됨에 따라 청구인은 같은 날 부동산거래신고를 한 것이다. 다만 매매 계약금은 2020. 4. 14.에 지급하였으나, 매수인이 아직 반환받지 않아 그 계약금으로 지급한 것으로 상계하기로 한 것이다. 3) 이 사건 처분의 위법성 가) 이 사건 처분의 구체적인 내용 피청구인은 2020. 9. 8. 이 사건 부동산의 분양권 매매행위와 관련하여, 「주택법 시행령」 제73조(대통령령 제27860호, 2017. 2. 13. 일부개정)에 따르면 전매행위 제한 기간이 소유권이전등기일까지라 하며, 청구인이 「공인중개사법」 제39조제1항제11호에 따라 같은 법 제38조제2항제9호, 같은 법 제33조제1항제5호를 위반하여 분양권 불법전매행위를 중개하였다는 이유로 업무정지 6개월의 처분을 한 것이다. 그러나 행정처분서 어디에도 이 사건 처분의 원인이 되는 분양권 매매행위가 어느 것인지 전혀 특정하지 않아 처분의 구체성이 없다 할 것이다. 이 사건 매매계약은 2019. 4. 14.자, 2019. 4. 24.자 2회에 있었는데, 어떤 것을 원인으로 처분을 하는지 알 수 없다. 또한 위 처분은, 2020. 4. 14.자 매매를 원인으로 하였더라도, 이는 전매행위 제한기간 규정 자체의 위법성 등을 고려하면 전매행위 제한기간을 3년으로 보아야 할 것이고 3년을 초과하여 적법하고, 2020. 4. 24.자 매매를 원인으로 하였더라도, 이는 소유권이전등기 이후에 이루어진 분양권 매매계약으로서 적법한 전매이다. 따라서 이 사건 처분은 적법한 분양권 전매에 대한 제재처분으로, 위법하여 취소되어야 한다. 가사 적법한 처분이라고 하더라도 6월의 업무정지처분은 과도한 것이므로 취소되어야 한다. 나) 전매행위 제한기간 규정 자체의 타당성 「주택법」 제64조제1항 및 같은 법 시행령 제73조제1항에서 [별표 3]으로 정하는 전매행위제한기간과 관련하여, 전매행위 제한기간이 3년 이내인 경우로서 그 기간이 지나기 전에 해당 주택에 대한 소유권이전등기를 완료한 경우에는 소유권이전등기를 완료하였을 때 그 기간에 도달한 것으로 본다고 하였다. 위 법령에서 분양권에 대한 전매제한을 규제하는 이유는 투기과열을 막기 위한 것일 뿐, 분양권에 대한 매매계약 자체를 막기 위함이 아니다. 그리고 분양권 전매행위를 법으로서 제한하기 위해서는, 이 사건과 같이 같은 아파트 단지 내에서 있어 비슷한 전용면적을 가진 부동산의 경우, 분양권 전매 제한을 하는 것에 있어서도 그 기준을 일률적으로 적용할 수 있도록 해야 함이 타당할 것이다. 그러나 이 사건의 경우 「주택법 시행령」 제73조제1항 [별표 3]에 의하여 주거전용면적이 85㎡인 때에는 전매제한기간을 3년으로 하면서, 그와 면적 차이 약 10㎡ 정도밖에 차이 나지 않는 이 사건 부동산에 대하여서는 전매제한기간을 ‘소유권이전등기일’을 기준으로 삼고 있다. 이는 합리적인 이유가 없이 주거전용면적 85㎡를 경미하게 초과하는 자에 대하여 분양권 전매를 일률적으로 막아, 주거전용면적이 85㎡ 미만인 자보다 불리하게 취급하여 헌법상 평등원칙에도 위반한다 할 것이다. 다) 2020. 4. 14.자 분양권 매매계약에 관하여 위 3)나)항과 같이, 이 사건 전매제한기간의 규정 자체가 헌법상 평등원칙에 반하므로, 이 사건 부동산의 분양 전매 제한 기간을 피청구인의 주장과 같이 ‘소유권이전등기일’이 아니라 ‘3년’으로 적용할 수 있고, 이 경우 청구인은 2020. 4. 14. 전매제한기간을 초과하여 거래할 수 있는 분양권 매매를 중개한 것이어서 적법하다. 「주택법」 제64조제1항에 따라 분양 전매가 제한되고, 같은 법 제64조제1항제2호에서는 다음 각 목의 구분에 따른 기간. 다만, 같은 법 시행령 제73조제1항 [별표 3]으로 정하는 전매행위제한기간과 관련하여, 전매행위 제한기간이 3년 이내인 경우로서 그 기간이 지나기 전에 해당 주택에 대한 소유권이전등기를 완료한 경우에는 소유권이전등기를 완료하였을 때 그 기간에 도달한 것으로 본다고 하였다. 따라서 이에 따르면 전매제한기간은 “3년”이라 할 것이고, [별표 3]의 단서 규정을 보더라도, 전매제한기간 이전에 소유권이전등기를 하는 경우 그 전매제한기간에도 불구하고 합법으로 전매를 인정하겠다는 취지인 것이지, 전매제한 기간을 넘어서까지 반드시 소유권이전등기를 해야만 합법이 된다는 취지가 아니다. 따라서 전매행위 제한기간의 초일은 최초로 주택공급계약의 체결이 가능한 날로, 이 경우는 윤○주가 분양계약을 체결한 2017. 4. 11.이다. 그리하여 위 [별표 3]에 따르면 그 전매행위 제한기간은 ‘3년’이라 할 것이므로, 분양권 매매행위가 최초로 있었던 시점인 2020. 4. 14.을 기준으로 하더라도 3년을 초과하여 위 전매행위는 적법하다. 라) 2020. 4. 24.자 분양권 매매계약에 관하여 피청구인은 이 사건 부동산이 「주택법」 제64조제1항에 따라 분양 전매가 제한되며, 이 사건 전매행위 제한기간을 소유권이전등기일이라 하여 이 사건 분양권 매매계약이 위법하다 주장하나, 이는 소유권이전등기일 이후에 체결된 것으로, 전매제한을 위반한 것이 아니다. 매도인 윤○주 및 매수인 한○식은 이 사건 아파트의 다른 분양물건에서도 분양권 전매를 하고 있었기 때문에 2020. 4. 24. 둘 사이에서 재차 이 사건 분양권에 대한 매매계약을 체결하였고, 이에 따라 공인중개사인 청구인이 위 매매를 중개하면서 2020. 4. 24. 다시 부동산거래신고를 한 것이므로, 이 사건에서 전매행위 제한 기간을 도과하였는지 여부를 판단하기 위한 기준은 새로이 분양권 매매계약이 체결된 2020. 4. 24. 이라 할 것이다. 따라서 이 사건 행정처분에 따라 전매행위 제한기간을 소유권이전등기일까지라고 하더라도, 이 사건 부동산에 대하여 전소유주이자 매도인인 윤○주가 이 사건 부동산에 대하여 ○○지방법원 ○○등기소 2020. 4. 23. 접수 제103430호로 소유권이전등기를 경료한 2020. 4. 23 이후인 같은 해 4. 24.에 비로소 윤○주가 한○식에게 이 사건 분양권을 매도하여 분양권전매행위가 이루어진 것이므로, 이 사건 분양권 전매행위는 「주택법」 제64조제1항 및 같은 법 시행령 제73조를 위반하지 않은 것이다. 마) 소 결 따라서 위와 같은 이유로 피청구인은 분양권 전매 제한기간의 도과 여부에 대해 잘못 판단한 것으로 이 사건 업무정지 6개월 처분은 위법한 처분이다. 4) 업무정지 6개월 처분의 부당성- 비례의 원칙 위반 여부 피청구인은 청구인이 금지되는 분양권 전매행위를 중개하였다 하며 「공인중개사법」 제39조제1항제11호에 따라 같은 법 제38조제2항제9호가 적용되어, 같은 법 제33조제1항제5호를 근거로 청구인에게 업무정지 6개월의 처분을 내렸으나, 이는 적법한 분양권 전매행위를 중개한 것이며, 그 처분의 내용 또한 부당히 과도하여 취소되어야 할 것이다. 먼저 「공인중개사법」 제33조제1항제5호는 관계 법령에서 양도·알선 등이 금지된 부동산의 분양·임대 등과 관련 있는 증서 등의 매매·교환 등을 중개하거나 그 매매를 업으로 하는 행위를 금지하고 있다. 이 때, 같은 법 제39조제1항제11호의 ‘제38조제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우’로서 ‘제33조제1항 각호에 규정된 금지행위를 한 경우’에 해당하는 경우 등록관청은 6개월의 범위 안에서 기간을 정하여 업무의 정지를 ‘명할 수 있어’ 제재처분은 재량행위라 할 것이다. 이에 같은 법 제39조제2항에 따라 그 기준은 국토교통부령인 「공인중개사법 시행규칙」 제25조제1항의 [별표 2]에 의하는데, 위 시행규칙 제25조제2항에 의하면 등록관청은 위반행위의 ‘동기·결과·횟수를 참작하여’ 제1항의 규정에 따른 업무정지기간의 1/2범위 안에서 ‘가중 또는 감경할 수 있다.’고 규정하고 있다. 따라서 위 [별표 2]에 업무정지기간이 6개월로 명시되어있더라도, 「공인중개사법」 및 같은 법 시행규칙 등에 따르면 등록관청으로 하여금 동기·결과·횟수를 참작할 수 있도록 하고 있으므로, 제재처분의 정도에 있어서도 재량권이 부여되어 있다고 볼 수 있다. 따라서 위 [별표 2]에 기재된 업무정지 6개월은 확정적인 것이 아니라, 최고한도라 할 것이다. 이와 관련하여 대법원 견해에 의하면, 제재적 행정처분이 사회통념상 재량권의 범위를 일탈하였거나 남용하였는지 여부는 처분사유로 된 위반행위의 내용과 당해 처분행위에 의하여 달성하려는 공익 목적 및 이에 따르는 제반 사정 등을 객관적으로 심리하여 공익 침해의 정도와 그 처분으로 인하여 개인이 입게 될 불이익을 비교·교량하여 판단하여야 한다(대법원 2001. 3. 9. 선고 99두5207 판결 참조). 이 사건에서 청구인은 자신의 중개 행위가 불법임을 알고서 분양권 전매행위를 중개한 것이 아니었고, 피청구인은 결과적으로 이 사건 분양권 전매행위는 전매제한기간을 위반하지 않은 적법한 전매행위였다는 점을 간과하여, 아무런 잘못이 없이 중개행위를 진행한 이 사건 청구인에 대하여 피청구인이 내릴 수 있는 가장 중한 제재처분인 영업정지 6개월 처분을 내린 것으로, 이는 불법 중개행위 규제라는 「공인중개사법」의 입법 목적 달성의 정도는 미미한 반면, 청구인으로서는 6개월 동안 일을 할 수 없게 되어 기존에 확보한 고객을 잃게 될 가능성이 매우 높고, 신규 고객을 유치하는 행위가 불가해져 청구인 자신의 영업권을 과도하게 침해받게 되므로, 이는 지나치게 과도한 처분이라 할 것이다. 또한 이 사건 부동산에 대하여 소유권이전등기가 경료되지 않은 채 분양권에 대한 전매가 이루어진 것 역시 청구인으로서는 위 소유권이전등기의 경료를 요구하였음에도 불구하고, 시행사가 번복하였기 때문이고, 매도인과 매수인 및 위 거래를 중개한 청구인 역시 차후에 소유권이전등기가 되어 계약이 원만히 마무리 될 것을 믿고 거래한 자들에 불과한 것이다. 이와 같은 사정을 볼 때, 청구인은 이 사건 계약의 당사자도 아닌 공인중개사에 불과하고, 소유권이전등기를 경료해줄 것을 믿고 중개한 것에 불과하여 「주택법」 등을 위반하고자 했던 것이 아니므로, 청구인에 대한 업무정지 6개월 처분은 전혀 타당하지 않다 할 것이다. 따라서 업무정지 6개월 처분은 지나치게 과다하여 취소되어야 하며, 가사 청구인에게 제재처분이 가해지더라도 위 사정을 모두 고려하였을 때, 업무정지 45일 처분이 적당하다 할 것이다. 5) 행정심판을 청구할 법률상 이익의 존재 이 사건 청구인은 ○○○○공인중개사사무소를 운영하였으나, 이 사건 처분으로 인하여 폐업하였다. 그러나 청구인은 이 사건 영업정지 처분의 취소를 구할 법률상 이익이 있는 자이다. 「공인중개사법」 제40조(행정제재처분효과의 승계) 제1항, 제2항 및 제3항에 의하면 폐업신고 후 다시 중개사무소 개설등록을 할 경우 폐업신고 전의 개업공인중개사의 지위를 승계하고, 제39조제1항 각호의 위반행위를 사유로 행한 행정처분의 효과는 처분일부터 1년간 다시 중개사무소의 개설등록을 한 자에게 승계되고, 피청구인은 재등록 개업중개사에 대하여 제39조제1항 각호의 위반행위에 대한 행정처분을 할 수 있다. 이와 관련하여, 법원은 원고로서는 이 사건 처분 후에 그로 인하여 정지된 부동산중개업의 영업 자체를 폐업하기는 하였으나 다시 부동산중개업 허가를 받아 영업을 재개하기 위하여 이 사건 처분의 취소를 구할 법률상 이익이 있다 할 것이다(서울행정법원 1999. 11. 11 선고 99구8595 판결 참조)라고 하며, 영업정지 된 이후 폐업 신고한 공인중개사에게 영업정지처분의 취소를 구할 법률상 이익이 있다 판시하였다. 따라서 청구인으로서는 「공인중개사법」 제40조에 따라 폐업신고 이후에 다시 중개사무소의 개설등록을 하는 경우 종전 지위를 승계하기 때문에 그 처분 효과가 승계되어 이 사건 영업정지 6개월의 제재처분을 받게 되는바, 이 사건 처분의 취소를 구할 법률상 이익이 있다. 4) 결어 이 사건에서 피청구인은 분양권 전매 제한기간에 대한 판단을 잘못한 것이며, 피청구인이 청구인에 대하여 업무정지 6개월의 처분을 내린 것은 그 정도가 과다하여 취소되어야 할 위법한 처분이다. 나. 피청구인 주장 1) 처분의 경위 청구인은 이 사건 주택 분양권을 중개한 개업공인중개사로 이 사건 주택에 대하여 2020. 4. 14. 계약체결일로 하여 부동산거래계약신고를 한 후, 같은 해 4. 18. 부동산거래계약해제신고를 하고, 같은 해 4. 24. 동일한 매도인 및 매수인으로 부동산거래계약신고를 하였다. 피청구인은 2020. 5. 6. 이 사건 주택 거래당사자(매도인, 매수인) 및 중개한 공인중개사에게 부동산거래신고 정밀조사 관련자료 제출요청으로 조사한바, 이 사건 주택은 관련규정에 따라 최초 주택공급계약 체결이 가능한 날부터 소유권이전등기 당시까지 전매가 금지되어 있음에도 불구하고 소유권이전등기일인 같은 해 4. 23. 이전인 같은 해 4. 14. 전매를 하여 「공인중개사법」 제33조(금지행위)제1항제5호를 위반하였다고 판단하여 같은 해 8. 12. 청구인에게 「공인중개사법」 위반에 따른 행정처분 사전통지를 하였다. 이에 청구인은 2020. 9. 1. 행정처분 사전통지에 따른 의견을 제출하였고, 피청구인은 청구인의 주장에는 이유가 없다고 판단하여 같은 해 9. 8. 부동산중개사무소 행정처분(업무정지) 통보를 하였다. 이후 업무정지 시작일인 2020. 9. 28. 이전인 같은 해 9. 23. 청구인이 부동산중개사무소 폐업신고를 함에 따라 「공인중개사법」 제40조(행정제재처분효과의 승계 등) 규정에 의거 같은 해 9. 23. 청구인에게 부동산중개사무소 행정처분 지위승계 통보를 하였다. 3) 청구이유에 대한 답변 가) 처분의 적법·타당 「공인중개사법」 제33조제1항제5호에는 “관계 법령에서 양도·알선 등이 금지된 부동산의 분양·임대 등과 관련 있는 증서 등의 매매·교환 등을 중개하거나 그 매매를 업으로 하는 행위를 하여서는 아니 된다”라고 규정하고 있고, 이를 위반한 경우 같은 법 제38조제2항제9호 및 제39조제1항제11호 규정에 의거 6개월의 범위 안에서 기간을 정하여 업무의 정지를 명할 수 있다. 이 사건 주택은 2017. 3. 24. 입주자 모집공고 당시 「주택법」(법률 제14480호, 2016. 12. 27., 타법개정) 제57조제1항 규정에 의한 분양가상한제 적용주택으로 같은 법 제64조(주택의 전매행위 제한 등) 제1항제2호 및 같은 법 시행령 제73조(대통령령 제27860호, 2017. 2. 13., 일부개정) 제1항 및 [별표 3] 규정에 따라 최초 주택공급계약 체결이 가능한 날로부터 소유권 이전등기 시까지 전매(매매·증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외한다)가 금지되어 있다. 그럼에도 불구하고 이 사건 주택 최초 분양자인 매도자 윤○주는 소유권등기이전일 이전인 2020. 4. 14. 3천만 원 및 같은 해 4. 17. 4천만 원을 두 번에 나누어서 매수자 한○식으로부터 계약금을 받았고, 같은 해 4. 23. 6천8백만 원, 같은 해 4. 24. 1억 원, 같은 날 5천7백7십5만 원 등 세 차례에 나누어 잔금을 지급받아 이 사건 주택을 매매하였고, 이 과정에서 청구인은 공인중개사 조○린과 같이 해당주택의 매매계약을 공동중개하였으며 중개보수 3백만2천 원을 지급받았다. 이에 피청구인인 관련규정에 따라 청구인에게 「공인중개사법」 제33조제1항제5호 위반을 이유로 행정처분(영업정지)한 것은 적법·타당하다고 판단된다. 나) 이 사건 처분의 구체성이 없다는 주장에 대하여 청구인은 이 사건 매매계약이 2020. 4. 14. 및 같은 해 4. 24. 2회가 있었고, 어떤 것을 원인으로 처분을 하였는지 알 수 없다고 주장한다. 그러나 이 사건 매매계약일은 실제 계약금이 지급된 2020. 4. 14.로 이를 원인으로 하여 분양권불법전매를 판단하여 이 사건 주택을 중개한 공인중개사에게 행정처분을 하였다. 청구인이 주장하는 2020. 4. 24.은 청구인이 피청구인에게 신고한 부동산거래계약신고에 명시한 계약일로 실제 계약금이 지급된 일자와 다른 허위계약일이다. 이에 피청구인은 「부동산거래신고 등에 관한 법률」 제28조 및 같은 법 시행령 제20조 규정에 의하여 2020. 8. 12. 부동산거래계약거짓신고 과태료 사전통지 후, 같은 해 9. 17. 부동산거래계약거짓신고 과태료를 부과하였다. 이 사건 처분과 관련하여 처분사전통지서 및 행정처분통지서에는 관련규정에 따라 처분의 제목, 당사자의 성명과 주소, 처분하려는 원인이 되는 사실과 처분의 내용 및 법적근거 등이 명시되어 있다. 또한, 2020. 9. 1. 청구인이 피청구인에게 제출한 의견 제출서를 살펴보면 이 사건 주택의 계약일이 2020. 4. 14. 기준으로 행정처분이 이루어졌음을 청구인도 충분히 인지한 것으로 사료된다. 따라서 이 사건 처분의 원인을 알 수 없다는 청구인의 주장에는 이유가 없다. 다) 전매행위 제한기간 규정 자체의 타당성 주장에 대하여 「주택법」(법률 제14480호, 2016. 12. 27., 타법개정) 제57조제1항 규정에 의한 분양가상한제 적용주택으로 같은 법 제64조(주택의 전매행위 제한 등) 제1항제2호 및 같은 법 시행령 제73조(대통령령 제27860호, 2017. 2. 13., 일부개정)] 제1항 및 [별표 3] 규정에 따르면 수도권의 경우 해당 지구면적의 50퍼센트 이상이 개발제한구역을 해제하여 개발된 공공택지의 주거전용면적 85㎡이하인 주택과 이 외의 주택으로 명확히 구분하여 전매행위 제한기간을 명시하고 있다. 이 사건 주택의 전용면적은 94.9993㎡이고, 위 규정에 따라 최초 주택공급계약 체결이 가능한 날로부터 소유권 이전등기 시까지 전매(매매·증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외한다)가 금지된 주택으로 청구인의 주장에는 이유가 없다. 라) 2020. 4. 14. 자 분양권 매매계약 주장에 대하여 청구인은 이 사건 주택의 전매행위 제한기간이 “3년”이 적용할 수 있다는 전제하에 2020. 4. 14. 자 분양계약이 적법하다고 주장하나, 앞서 살펴본 바와 같이 이 사건 주택의 전매행위 제한기간은 “소유권이전등기일”이므로 청구인의 주장에는 이유가 없다. 마) 2020. 4. 24. 자 분양권 매매계약 주장에 대하여 2020. 4. 24. 자 분양권 매매계약일은 허위계약일로 청구인의 주장에는 이유가 없다. 바) 업무정지 6개월 처분의 부당성 주장에 대하여 「공인중개사법 시행규칙」 제25조(업무정지의 기준)제2항 규정에 따르면 등록관청은 위반행위의 동기·결과 및 횟수 등을 참작하여 업무정지기간의 2분의 1의 범위 안에서 가중 또는 감경할 수 있다. 이 사건은 「주택법」에서 엄격히 금지하는 주택의 전매행위 제한을 위반하여 양도·알선 등이 금지된 부동산을 매매 중개한 개업공인중개사에 대하여 행정처분(영업정지)한 사안이다. 최근 정부는 “투기수요 근절, 실수요자 보호”라는 원칙 아래 주택시장 과열요인을 차단하기 위하여 노력하고 있으며, 앞서 「주택법」 제101조(벌칙) 등을 강화 개정하여 불법 전매 거래로 얻은 이익이 1천만 원이 넘는 경우, 해당 금액의 세배에 달하는 벌금에 처하는 등 분양권 불법전매를 엄격히 금지하고 있다. 청구인은 분양권 불법전매 알선 등의 행위를 인정하지 않고 있으며, 영업정지 6개월 처분으로 불법 중개행위 규제라는 「공인중개사법」의 입법 목적 달성의 정도는 미미하다고 주장한다. 그러나 대다수의 공인중개사들은 분양권 불법전매 알선 등을 하지 않고 성실하게 중개업을 영위하고 있다. 부동산중개업을 건전하게 지도, 육성하고 부동산중개 업무를 적절히 규율함으로써 부동산중개업자의 공신력을 높이고 공정한 부동산거래질서를 확립하여 국민경제에 이바지하고자 하는 공공의 이익과 비교하여 볼 때 영업정지 6개월 처분이 부당하다는 청구인의 주장에는 이유가 없다고 사료된다. 【보충서면】 4) 전매행위 제한기간 규정에 대하여 이 사건 주택은 경기도 ○○시 ○○동(구 ○○시 ○○면 ○○리)에 위치한 주택으로 2017. 3. 24. ○○시 건축과에서 입주자모집공고 승인을 받아 같은 날 입주자모집공고를 하였다. 또한, 이 사건 주택은 「주택법」 제57조제1항의 규정에 의한 분양가상한제 적용주택 및 전매행위 제한기간 조정지역에 해당하는 주택[별표 3]<개정 2016. 11. 22.> 전매행위 제한기간 참조]으로 「주택법」 제64조(주택의 전매행위 제한 등)제1항 제2호 및 같은 법 시행령(대통령령 제27860호., 2017. 2. 13. 일부개정) 제73조(전매행위 제한기간 및 전매가 불가피한 경우) [별표 3]<개정 2016. 11. 22.> 규정에 의거 최초 주택공급 계약 체결이 가능한 날로부터 소유권 이전등기 시까지 전매(매매·증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외한다)가 금지되어 있다. 청구인은 행정처분 시점의 「주택법 시행령」(대통령령 제30178호, 2019. 10. 29. 일부개정) [별표 3] 규정에 따라 전매행위 제한기간을 3년으로 보아야 한다고 주장하나, 「주택법」 및 같은 법 시행령의 경우 2017년 3월 24일 해당주택의 입주자모집공고 이후 전매행위 제한기간 관련 규정이 여러 차례 개정되었고, 전매행위 제한기간 관련하여 개정된 법령 부칙을 살펴보면, 아래와 같이 ‘개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.’라고 되어 있다. 따라서 이 사건 주택의 전매행위 제한기간의 규정은 입주자모집공고 당시 규정인 「주택법」[[[FOOTNOTE]]]1[[[FOOTNOTE]]]제64조(주택의 전매행위 제한 등) 제1항 및 같은 법 시행령[[[FOOTNOTE]]]2[[[FOOTNOTE]]]제73조(전매행위 제한기간 및 전매가 불가피한 경우) 제1항 [별표 3]<개정 2016. 11. 22.> 규정을 적용받는 것이 타당하다. 5) 결론 청구인은 관계 법령에서 양도·알선 등이 금지된 이 사건 주택의 분양권 매매를 중개하여 「공인중개사법」 제33조제1항제5호를 위반하였으므로 관련규정에 따라 업무정지 6개월 행정처분은 적법한 처분이며, 공공의 이익과 비교하여 볼 때 과다한 행정처분은 아니라고 판단되므로 이에 위법을 주장하는 청구인의 청구는 이유가 없으므로 기각되어야 한다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당 여부 가. 관계법령 【공인중개사법】 제1조(목적) 이 법은 공인중개사의 업무 등에 관한 사항을 정하여 그 전문성을 제고하고 부동산중개업을 건전하게 육성하여 국민경제에 이바지함을 목적으로 한다. 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. <개정 2014. 1. 28., 2020. 6. 9.> 1. “중개”라 함은 제3조에 따른 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매ㆍ교환ㆍ임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다. 2. “공인중개사”라 함은 이 법에 의한 공인중개사자격을 취득한 자를 말한다. 3. “중개업”이라 함은 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것을 말한다. 4. “개업공인중개사”라 함은 이 법에 의하여 중개사무소의 개설등록을 한 자를 말한다. 제9조(중개사무소의 개설등록) ①중개업을 영위하려는 자는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 중개사무소(법인의 경우에는 주된 중개사무소를 말한다)를 두려는 지역을 관할하는 시장(구가 설치되지 아니한 시의 시장과 특별자치도 행정시의 시장을 말한다. 이하 같다)ㆍ군수 또는 구청장(이하 “등록관청”이라 한다)에게 중개사무소의 개설등록을 하여야 한다. 제33조(금지행위) ① 개업공인중개사등은 다음 각 호의 행위를 하여서는 아니된다. 5. 관계 법령에서 양도ㆍ알선 등이 금지된 부동산의 분양ㆍ임대 등과 관련 있는 증서 등의 매매ㆍ교환 등을 중개하거나 그 매매를 업으로 하는 행위 제38조(등록의 취소) ②등록관청은 개업공인중개사가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 중개사무소의 개설등록을 취소할 수 있다. 9. 제33조제1항 각 호에 규정된 금지행위를 한 경우 제39조(업무의 정지) ①등록관청은 개업공인중개사가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 6개월의 범위 안에서 기간을 정하여 업무의 정지를 명할 수 있다. 이 경우 법인인 개업공인중개사에 대하여는 법인 또는 분사무소별로 업무의 정지를 명할 수 있다. 11. 제38조제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 ②제1항에 따른 업무의 정지에 관한 기준은 국토교통부령으로 정한다. 【공인중개사법 시행규칙】 제25조(업무정지의 기준) 법 제39조제2항 및 법률 제7638호 부동산중개업법 전부개정법률 부칙 제6조제7항에 따른 업무정지의 기준은 별표 2와 같다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159024809"></img> 【구 주택법】(2016. 12. 27. 법률 제14480호로 개정된 것) 제57조(주택의 분양가격 제한 등) ① 사업주체가 제54조에 따라 일반인에게 공급하는 공동주택 중 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역에서 공급하는 주택의 경우에는 이 조에서 정하는 기준에 따라 산정되는 분양가격 이하로 공급(이에 따라 공급되는 주택을 “분양가상한제 적용주택”이라 한다. 이하 같다)하여야 한다. 1. 공공택지 2. 공공택지 외의 택지에서 주택가격 상승 우려가 있어 제58조에 따라 국토교통부장관이 「주거기본법」 제8조에 따른 주거정책심의위원회(이하 “주거정책심의위원회”라 한다) 심의를 거쳐 지정하는 지역 제64조(주택의 전매행위 제한 등) ① 사업주체가 건설ㆍ공급하는 주택 또는 주택의 입주자로 선정된 지위(입주자로 선정되어 그 주택에 입주할 수 있는 권리ㆍ자격ㆍ지위 등을 말한다. 이하 같다)로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 10년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간이 지나기 전에는 그 주택 또는 지위를 전매(매매ㆍ증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외한다. 이하 같다)하거나 이의 전매를 알선할 수 없다. 이 경우 전매제한기간은 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 대통령령으로 지역별로 달리 정할 수 있다. 1. 투기과열지구에서 건설ㆍ공급되는 주택의 입주자로 선정된 지위 2. 분양가상한제 적용주택 및 그 주택의 입주자로 선정된 지위. 다만, 「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권(이하 이 조에서 “수도권”이라 한다) 외의 지역으로서 투기과열지구가 지정되지 아니하거나 제63조에 따라 지정 해제된 지역 중 공공택지 외의 택지에서 건설ㆍ공급되는 분양가상한제 적용주택 및 그 주택의 입주자로 선정된 지위는 제외한다. 3. 수도권의 지역으로서 공공택지 외의 택지에서 건설ㆍ공급되는 주택 또는 그 주택의 입주자로 선정된 지위. 다만, 제57조제2항 각 호의 주택 또는 그 주택의 입주자로 선정된 지위는 제외한다. 【구 주택법 시행령】(2017. 2. 13. 대통령령 제27860호로 개정되기 전의 것) 제73조(전매행위 제한기간 및 전매가 불가피한 경우) ① 법 제64조제1항 각 호 외의 부분 전단에서 “대통령령으로 정하는 기간”이란 별표 3에 따른 기간을 말한다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159024807"></img> 【부동산 거래신고 등에 관한 법률】 제3조(부동산 거래의 신고) ① 거래당사자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 계약을 체결한 경우 그 실제 거래가격 등 대통령령으로 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 30일 이내에 그 권리의 대상인 부동산등(권리에 관한 계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산을 말한다)의 소재지를 관할하는 시장(구가 설치되지 아니한 시의 시장 및 특별자치시장과 특별자치도 행정시의 시장을 말한다)ㆍ군수 또는 구청장(이하 “신고관청”이라 한다)에게 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 거래당사자 중 일방이 국가, 지방자치단체, 대통령령으로 정하는 자의 경우(이하 “국가등”이라 한다)에는 국가등이 신고를 하여야 한다. 1. 부동산의 매매계약 ② 제1항에도 불구하고 거래당사자 중 일방이 신고를 거부하는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 단독으로 신고할 수 있다. ③ 「공인중개사법」 제2조제4호에 따른 개업공인중개사(이하 “개업공인중개사”라 한다)가 같은 법 제26조제1항에 따라 거래계약서를 작성ㆍ교부한 경우에는 제1항에도 불구하고 해당 개업공인중개사가 같은 항에 따른 신고를 하여야 한다. 이 경우 공동으로 중개를 한 경우에는 해당 개업공인중개사가 공동으로 신고하여야 한다. ④ 제3항에도 불구하고 개업공인중개사 중 일방이 신고를 거부한 경우에는 제2항을 준용한다. 제28조(과태료) ③ 제3조제1항부터 제4항까지 또는 제4조제2호를 위반하여 그 신고를 거짓으로 한 자에게는 해당 부동산등의 취득가액의 100분의 5 이하에 상당하는 금액의 과태료를 부과한다. 【행정절차법】 제23조(처분의 이유 제시) ① 행정청은 처분을 할 때에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당사자에게 그 근거와 이유를 제시하여야 한다. 1. 신청 내용을 모두 그대로 인정하는 처분인 경우 2. 단순ㆍ반복적인 처분 또는 경미한 처분으로서 당사자가 그 이유를 명백히 알 수 있는 경우 3. 긴급히 처분을 할 필요가 있는 경우 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서 및 답변서, 중개사무소등록증, 등기사항전부증명서, ○○○○비스타0차 입주자 모집공고, 부동산매매계약서, 부동산거래계약신고필증, 처분사전통지서, 의견제출서, 부동산중개사무소 폐업신고 수리 통보, 부동산중개사무소 행정처분 지위승계 통보, 이 사건 처분서 등에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 청구인은 2015. 10. 13. 경기도 ○○시 ○○대로시범길 20 소재 ○○○○공인중개사사무소를 개설ㆍ등록하여 운영하다가 2020. 9. 23. 폐업한 공인중개사이다. 나) 이 사건 주택이 속한 ○○○○비스타0차 아파트는 「구 주택법」 제57조제1항의 규정에 의한 분양가상한제 적용주택이면서 청약 조정대상지역 중 조정대상지역주택(민영주택)에 해당하고, 같은 법 제64조에 따라 주택의 전매제한 규정의 적용을 받는 주택이며, 아파트 사업주체인 시행사 ㈜월○○은 2017. 3. 24. 입주자모집공고를 실시하였고, 윤○주는 이 사건 주택의 입주자로 선정되어 같은 해 4. 11. ㈜월○○과 이 사건 주택에 대한 분양계약을 체결하였다. 다) 청구인은 2020. 4. 14. 이 사건 주택에 대한 이 사건 분양권 매매계약체결과 관련하여 입주자 윤○주와 매수인 한○식 사이에 아파트분양권매매계약체결을 중개하고, 같은 해 4. 18. 이 사건 분양권매매계약이 건설사의 명의변경 불가통보로 계약해제되었다는 사유로 피청구인에게 부동산거래계약해제신고를 하였다. 라) 윤○주는 2020. 4. 23. 이 사건 주택에 대한 소유권이전등기를 마치고, 같은 해 4. 24. 다시 한○식과 이 사건 주택에 대한 아파트매매계약을 체결하였는데, 청구인은 위 매매계약을 중개하여 같은 날 피청구인으로부터 이 사건 분양권매매계약에 대한 부동산거래계약해제등확인서와 이 사건 아파트매매계약에 대한 부동산거래계약신고필증을 발급받았으며, 한○식은 2020. 5. 6. 이 사건 주택에 대한 소유권이전등기를 마쳤다. 마) 피청구인은 2020. 5. 6. 윤○주, 한○식 및 청구인에게 이 사건 주택과 관련하여 거래가격에 대한 확인이 필요하다는 사유로 부동산 거래신고 정밀조사 관련자료 제출을 요청하였고, 청구인은 2020. 5. 27. 피청구인에게 부동산 거래신고 소명서와 관련 자료를 제출하였다. 바) 피청구인은 2020. 8. 12. 청구인에게 분양권 불법전매 중개행위를 원인으로 하는 「공인중개사법」 위반에 따른 행정처분 사전통지를 하고, 의견제출 절차를 거쳐, 같은 해 9. 8. 청구인이 같은 법 제33조제1항제5호를 위반하였다는 사유로 같은 법 제39조제1항제11호에 따라 이 사건 처분을 하였다. 사) 한편, 피청구인 2020. 8. 12. 부동산거래계약 거짓신고에 따른 행정처분 사전통지 및 의견제출 절차를 거쳐, 같은 해 9. 17. 청구인에 대하여 실제 거래내역(2020. 4. 14. 거래)이 아닌 거래내역(2020. 4. 24. 거래)을 신고하여 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조를 위반하였다는 사유로 같은 법 제28조에 따라 과태료 13,915,000원 부과처분을 하였다. 아) 청구인이 2020. 9. 23. 피청구인에게 부동산중개사무소 폐업신고를 하자, 피청구인은 같은 날 이를 수리하고 「공인중개사법」 제40조에 따라 행정처분 지위승계 통보를 하였다. 2) 「공인중개사법」 제33조제1항제5호, 제38조제2항제9호, 제39조제1항제11호 및 같은 법 시행규칙 제25조 [별표 2]에 의하면 등록관청은 개업공인중개사가 관계 법령에서 양도ㆍ알선 등이 금지된 부동산의 분양ㆍ임대 등과 관련 있는 증서 등의 매매ㆍ교환 등을 중개하거나 그 매매를 업으로 하는 행위를 한 경우로서 최근 1년 이내에 1회 위반한 때에 6개월의 범위 안에서 기간을 정하여 업무의 정지를 명할 수 있는 한편, 위반행위가 사소한 부주의나 오류 등 과실로 인한 것으로 인정되는 경우, 위반행위자가 법 위반행위를 시정하거나 해소하기 위하여 노력한 사실이 인정되는 경우, 그 밖에 위반행위의 동기와 결과, 위반정도 등을 고려하여 업무정지기간을 줄일 필요가 있다고 인정되는 경우에 해당하는 경우에는 제2호의 개별기준에 따른 업무정지기간의 2분의 1 범위에서 감경할 수 있다. 3) 청구인은 이 사건 주택에 관한 계약은 2020. 4. 14. 및 같은 해 4. 24.에 있었는데 이 사건 처분서에 처분의 원인이 되는 분양권 매매행위가 전혀 특정되지 않아서 처분의 구체성이 없으므로 위법하고, 처분의 원인이 되는 계약이 2020. 4. 14. 매매계약이라고 하더라도 이 사건 주택은 「주택법」상 분양가상한제 적용 대상 주택으로서 피청구인이 적용한 이 사건 전매제한기간의 규정은 헌법상 평등원칙에 반한다고 할 것이어서, 이 사건의 경우 전매제한기간이 ‘소유권이전등기일’이 아니라 ‘3년’으로 보아야 할 것이므로, 전매행위 제한기간 경과 후 계약이 체결된 것이므로 적법한 전매로 보아야 할 것이고, 가사 청구인에게 제재처분이 가해지더라도 업무정지 6개월 처분은 지나치게 과도하여 비례원칙에 위배되어 위법하므로 취소되거나 감경되어야 한다고 주장한다. 살피건대, 주택법령에서 정한 주택의 전매행위 제한 규정의 적용을 받는 이 사건 주택과 관련하여 청구인이 공인중개사로서 수분양자인 윤○주의 명의로 소유권이전등기가 경료되기 이전에 윤○주와 한○식 사이의 2020. 4. 14.자 아파트분양권매매계약을 중개하여 「공인중개사법」 제33조제1항제5호를 위반한 사실이 인정된다. 청구인은 이 사건 처분서에 처분의 원인이 되는 이 사건 주택 매매계약이 특정되지 않아서 처분의 구체성이 없어서 위법하다고 주장하는바, 이는 피청구인이 이 사건 처분서에서 「행정절차법」 제23조제1항에서 정한 처분의 근거와 이유를 제시하지 않아서 이 사건 처분이 위법하다는 취지로 선해할 수 있다. 「행정절차법」 제23조제1항은 행정청은 처분을 할 때에는 특별한 사정에 따른 예외 사유에 해당하는 경우를 제외하고는 당사자에게 그 근거와 이유를 제시하도록 정하고 있다. 이는 행정청의 자의적 결정을 배제하고 당사자로 하여금 행정구제절차에서 적절히 대처할 수 있도록 하는 데 그 취지가 있다. 따라서 처분서에 기재된 내용, 관계 법령과 해당 처분에 이르기까지 전체적인 과정 등을 종합적으로 고려하여, 처분 당시 당사자가 어떠한 근거와 이유로 처분이 이루어진 것인지를 충분히 알 수 있어서 그에 불복하여 행정구제절차로 나아가는 데 별다른 지장이 없었던 것으로 인정되는 경우에는 처분서에 처분의 근거와 이유가 구체적으로 명시되어 있지 않았더라도 이를 처분을 취소하여야 할 절차상 하자로 볼 수 없다(대법원 2019. 12. 13. 선고 2018두41907 판결). 인정사실과 제출된 자료에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정 즉, ① 청구인의 중개한 윤○주와 한○식 사이의 2020. 4. 14.자 계약은 수분양자인 윤○주 명의로 소유권이전등기(2020. 4. 23.)가 마쳐지기 전에 체결된 것으로서 분양권매매계약이라고 할 것이고, 반면 같은 해 4. 24.자 계약은 수분양자 명의 소유권이전등기가 마쳐진 후에 체결된 것으로서 통상적인 아파트매매계약서로 보아야 하며, 또 2020. 4. 14.자 매매계약서에는 ‘아파트분양권매매계약’이라고 적시되어 있는 반면, 2020. 4. 24.자 매매계약서에는 ‘아파트매매계약서’라고 적시되어 문서의 형식상으로도 그 구별이 가능하고, 이에 따라 이 사건 처분서에는 처분의 원인이 된 사실로서 ‘분양권 불법전매’라고 기재되어 있는 점, ② 청구인이 피청구인에게 제출한 의견제출서의 결론 부분에서도 “처분당사자들은 그로부터 3년이 지난 2020. 4. 14. 이 사건 분양권 전매를 중개한 것이므로 이는 분양권 전매제한 기간을 경과한 후 전매한 것이어서 적법한 분양권 전매라 할 것입니다.”라고 기재한 점 등에 비추어 볼 때, 청구인으로서는 어떠한 근거와 이유로 이 사건 처분이 이루어진 것인지를 충분히 알 수 있었다고 할 것이므로 이 사건 처분에 하자가 있다고 보기 어렵다. 한편 청구인은 이 사건의 경우 전매제한기간이 ‘소유권이전등기일’이 아니라 ‘3년’으로 보아야 하고, 윤○주와 한○식 사이의 2020. 4. 14.자 아파트분양권매매계약은 전매행위 제한기간 경과 후 계약이 체결된 것이므로 적법한 전매로 보아야 한다고 주장한다. 그러나 제출된 자료에 의하면, ① 이 사건 주택은 2017년 2월에 건축허가를 득한‘○○○신도시 0차 ○○○○비스타’아파트의 분양절차에 따라 윤○주가 분양받은 분양권상한제 적용 대상 주택으로서 청약 조정대상지역 중 조정대상지역주택(민영주택)에 해당하고, ② 이 사건 주택의 분양절차에서 2017. 3. 24.자 ‘입주자 모집공고’의 내용에는 “전매금지 및 재당첨 제한기간”이라는 목차에서 “본 아파트는 「주택법」 제57조제1항의 규정에 의한 분양가상한제 적용 주택으로 「주택법」 제64조제1항 및 「주택법 시행령」 제73조[대통령령 제27602호, 2016. 11. 22., 일부개정]에 의거 최초 주택공급 계약이 체결이 가능한 날로부터 소유권이전등기 시까지 전매가 금지됩니다.”라고 기재되어 있는바, 이 사건 주택의 분양권 전매 또는 주택의 전매행위 제한에 관하여는 「주택법 시행령」 (2017. 2. 13. 대통령령 제27860호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 주택법 시행령’이라 한다) 제73조제1항 [별표 3]이 적용되는 것으로 보아야 할 것이고, 달리 그 후 법령의 개정으로 인하여 전매행위 제한기간이 변경된 사정이 보이지 않는다. 따라서 「구 주택법 시행령」 제73조제1항 [별표 3] 제3호가목1)에 의하면 이 사건 주택은 공공분양주택 외의 주택으로서 전매행위 제한기간 조정지역에서 공급되는 주택에 해당하므로, 피청구인이 이 사건의 경우 전매행위 제한기간을 수분양자 명의의 소유권이전등기일까지로 보고 이 사건 처분을 한 점에 대하여 위법은 없다고 보아야 할 것이다. 또한 청구인은 피청구인이 적용한 이 사건 전매제한기간의 규정은 헌법상 평등원칙에 반한다고 할 것이어서, 이 사건의 경우 전매제한기간이 ‘소유권이전등기일’이 아니라 ‘3년’으로 보아야 한다고 주장하지만, 청구인의 주장만으로는 이 사건 경우 적용된 「구 주택법 시행규칙」이 헌법상 평등의 원칙에 반한다고 보기도 어려운바, 「구 주택법 시행령」 제73조제1항의 헌법 위반를 전제로 한 청구인의 주장은 이유없다. 그리고 이 사건 처분의 비례원칙 위반 여부를 살펴보건대, 「공인중개사법」은 공인중개사의 전문성을 제고하고 부동산중개업을 건전하게 육성하여 국민경제에 이바지함을 목적으로 하고 있고, 각 금지행위의 정도에 따라 공인중개사 자격의 취소, 자격의 정지, 등록의 취소, 업무의 정지 등을 세분하여 규정하고 있고, 주택 전매제한 규정은 투기수요 억제나 주택 공급질서 유지 등의 공익을 보호하기 위한 것으로 볼 수 있는바, 이 사건 처분으로 달성하고자 하는 공익이 청구인이 입게 되는 불이익보다 가볍다고 보기 어려운 반면, 청구인의 주장이나 제출한 자료를 고려하더라도 공인중개사의 전문성 및 이 사건 주택 관련 입주자 모집공고 기재 전매제한에 관한 내용 등에 비추어 이 사건 처분이 과도하다고 인정하기 어렵고, 청구인에게 「공인중개사법 시행규칙」 제25조 [별표 2] 제1호다목에서 정한 감경사유가 존재한다고 볼만한 사정도 인정되지 아니하므로, 이 사건 처분이 비례의 원칙에 위반된다거나, 재량권을 일탈·남용하였다는 청구인의 주장은 이유없다. 4. 결 론 그렇다면, 청구인의 이 사건 심판청구는 이유가 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 재결한다. 【각주】 1) 「주택법」 [법률 제14480호, 시행일 2016. 12. 27.] 2) 「주택법 시행령」[대통령령 제27860호, 시행일 2017. 2. 13.]