공인중개사법위반 업무정지처분 취소청구

1. 사건개요 가. 청구인은 청구외 ○○○이 운영하던 서울시 □□□구 □□로 □□, □층 우측에 소재한 ‘△△△△중개사사무소’를 인수하여 2015. 11. 30. 중개사무소 개설등록을 하였다가, 2016. 10. 5. ▽▽구로 전입하여 서울시 ▽▽구 ▽▽로 ▽▽▽ 소재의 ‘◇◇◇◇◇◇◇중개사사무소’로 명칭변경하여 운영하고 있는 자이다. 나. △△△△중개사사무소의 전 운영자인 청구외 ○○○과 청구외 ◎◎◎는 공동중개로 서울시 ●●●구 ●●●●가 ●●●-● 주택(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)에 대해 2015. 11. 2. 매매계약을 체결하였다. 그 후 청구인과 청구외 ◎◎◎는 매매계약일을 2015. 11. 2.로 하여 2016. 1. 4. 거래신고하였으나, 2016. 1. 6. 기존 거래신고를 취소하고 2015. 12. 16.을 매매계약일로 하여 다시 거래신고를 하였다. 다. 청구외 □□□구청장은 이 사건 부동산 매매계약일이 2015. 11. 2.임에도 불구하고 2015. 12. 16.으로 부동산거래신고를 한 청구인과 ◎◎◎를「공인중개사법」제26조 제3항 위반으로 적발하고, 2016. 3. 17. 과태료 36,000,000원을 각각 부과하였으나, 관할법원은 이들의 이의신청을 반영하여 과태료를 각각 1,000,000원으로 감액하였다. ※ 청구인 : 서울동부지방법원 2017. 2. 13. 결정 2016과***** 청구외 ◎◎◎ : 서울남부지방법원 2016. 11. 7. 결정 2016과****** 라. 청구외 □□□구청장은 2017. 1. 3. 이 사건 위반행위를 이유로 청구외 ◎◎◎에게 6개월의 업무정지처분을 하였으나, 2017. 5. 15. 서울시행정심판위원회의 재결로 업무정지 6개월에서 업무정지 4개월 처분으로 감경하였다. 마. 피청구인은 2016. 10. 5. 청구인의 ▽▽구 전입에 따라 2017. 3. 15. 청구외 □□□구청장으로부터 청구인의 이 사건 위반행위를 통보받았으며, 청구외 ◎◎◎의 행정심판 재결례를 참조하여 2017. 7. 5. 청구인에게 공인중개사법위반 4개월(2017. 7. 10. ~2017. 11. 9.)의 업무정지처분(이하, ‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다. 바. 이에 청구인은 ①이 사건 부동산 매매계약의 재체결은 세금탈루 등의 목적이 아닌 단순 착오신고를 정정하기 위한 것으로 이 사건 처분은 사실을 오인한 것이고, ②단순 오인 사실 정정 규정이 없는 법률상 미비의 책임을 청구인에게 전가할 수 없으며, ③피청구인은 신고 내용을 보완하게 하는 등의 절차 없이 바로 이 사건 처분을 한바, 이 사건 처분이 위법·부당하다며 2017. 7. 20. 이 사건 처분의 취소를 청구하였다. 2. 청구인 주장 청구인과 청구외 ◎◎◎가 이 사건 부동산의 거래신고 시 거래일자를 실제 거래일인 2016. 12. 16.로 하여 신고한 것은 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」제8조 제3항에 따른 정당한 신고이다. 피청구인은 이 거래일자가 허위라고 주장하나, 부동산 매매계약을 체결한 양 당사자들의 합의에 의하여 기존의 계약을 해지하고 다시 체결한 행위가 법적으로 어떠한 문제가 있는지 피청구인은 근거 제시를 한 바 없다. 피청구인의 이 사건 처분은 사실 오인에 의한 위법·부당한 처분으로 취소되어야 한다. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」제6조 제1항에 의하면, 신고관청은 신고 받은 내용이 누락되어 있거나 정확하지 아니하다고 판단하는 경우에는 신고인에게 신고 내용을 보완하게 하거나 거래당사자 또는 개업공인중개사에게 관련 자료의 제출을 요구하는 등 필요한 조치를 취할 수 있다. 피청구인은 이 사건 부동산의 신고 거래일과 실제 거래일이 다르다고 판단되는 경우, 이 규정에 따라 신고 내용을 보완하게 하거나 필요한 조치를 취할 수 있음에도 불구하고, 이러한 절차를 거치지 않고 바로 이 사건 처분을 하였다. 아울러, 관련 법규에는 단순 오인 사실을 정정하는 규정이 마련되어 있지 않다. 청구인은 공인중개사 변경에 따른 단순 착오신고로 이를 정정하기 위하여 계약을 다시 체결하였을 뿐이다. 이러한 관련 법규 미비의 책임을 청구인에게만 전가하여 이 사건 처분을 한 것은 위법·부당하다. 이 사건 위반행위와 관련하여 청구인은 세금탈루나 금전적 이익 도모 등 어떠한 불법적인 의도를 가지고 있지 않았다. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」의 목적인 “건전하고 투명한 부동산 거래질서 확립”에 비추어 볼 때, 피청구인은 이 사건 위반행위가 세금탈루 등 금전적 이익을 위한 고의적 신고인지, 아니면 단순한 착오에 의한 신고인지를 구별했어야 했다. 위와 같이 피청구인이 청구인에 대하여 한 이 사건 처분은 피청구인의 재량권을 일탈한 위법·부당한 처분이므로, 이 사건 처분은 취소되어야 한다. 3. 피청구인 주장 「공인중개사법」제26조 제3항은 개업공인중개사가 같은 법 제26조 제1항의 규정에 따라 거래계약서를 작성하는 때에는 거래금액 등 거래내용을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 2 이상의 거래계약서를 작성하는 것을 금지하고 있다. 그러나 청구인은 이 사건 부동산의 매매거래를 중개함에 있어 실제 계약일이 2015. 11. 2.임에도 불구하고 거래계약서에 계약일을 2015. 12. 16.로 작성하여, 「공인중개사법」규정상 업무정지 6개월에 해당하는 위반행위를 하였다. 이에 피청구인은 이 사건 부동산의 공동중개인인 청구외 ◎◎◎의 행정심판 재결례를 참조하여, 같은 법 제25조 제2항의 규정에 따라 업무정지 기간을 일부 감경하여 업무정지 4개월의 행정처분을 한 것이다. 청구인은 이 사건 위반행위와 관련하여 서울○○지방법원으로부터 과태료 1,000,000원에 처한다는 결정을 받은 바, 이 결정문은 청구인의 이 사건 위반행위를 명시하고 있다. 또한, 동일한 사안에 대한 청구외 ◎◎◎의 서울○○지방법원 결정문은 이 사건 부동산에 대해 체결된 두 개의 매매계약이 계약일 이외 대부분의 내용이 동일하고, 공동중개인 중 1명이 변경되었다고 하여 계약당사자가 기존의 매매계약을 해제하고 다시 동일한 내용의 매매계약을 체결하였다고 볼 수 없다고 명시하고 있다. 따라서 이 사건 부동산 매매계약이 계약을 체결한 양 당사자 간 합의에 의해 기존 계약을 해지하고 다시 체결한 행위이므로 처분의 대상이 되지 않는다는 청구인의 주장은 이유 없다. 나아가 청구인은 당초 이 사건 부동산 매매계약을 공동중개한 청구외 ○○○이 중개업을 종료하기로 하여 부동산 거래 신고를 할 수 없게 되자 청구외 ○○○의 사무실을 인수하기로 한 청구인이 부동산 거래신고를 하기 위해 당초의 계약을 해지하고 다시 거래계약을 체결하였다고 주장한다. 그러나 청구외 ◎◎◎와 청구외 ○○○의 공동중개로 거래가 완성된 이 사건 부동산의 당초 거래신고는 「부동산 거래신고에 관한 법률」제3조 제2항에 따라 청구외 ◎◎◎와 청구외 ○○○이 공동으로 신고의무자가 되며, 설사 청구외 ○○○이 중개업을 폐업하였다 하더라도 폐업 이전에 중개한 거래계약서의 부동산 거래신고는 중개업의 폐업 여부와 관계없이 실제 계약을 중개한 개업공인중개사가 신고의무자로 신고를 하면 된다. 청구인과 청구외 ◎◎◎가 당초 신고한 거래계약서는 계약일이 2015. 11. 2.로 기재되어 있어 청구인의 개설등록일인 2015. 11. 30.보다 앞서는바, 청구인의 무등록 매매계약 중개를 숨기고자 청구인과 청구외 ◎◎◎는 계약일을 2015. 12. 16.로 바꾸어 이 사건 부동산에 대한 매매계약을 다시 체결한 것이다. 청구인에 대한 피청구인의 이 사건 처분은 「공인중개사법」관련 규정 및 이 사건 위반행위에 대한 서울○○지방법원 등의 과태료 결정, 공동중개인 청구외 ◎◎◎에 대한 서울시행정심판위원회의 재결 결과를 종합적으로 검토하여 적법한 절차에 따라 이루어진 것으로서, 이의 취소를 구하는 청구인의 주장은 이유 없으므로 이 사건 심판청구는 기각되어야 한다. 4. 관계법령 공인중개사법 제1조, 제26조, 제38조, 제39조 공인중개사법 시행령 제22조, 제27조의2 공인중개사법 시행규칙 제25조 부동산 거래신고에 관한 법률 제1조, 제3조, 제5조, 제8조 부동산 거래신고에 관한 법률 시행령 제2조, 제6조 5. 인정사실 청구인과 피청구인이 제출한 행정심판 청구서, 답변서 등의 기재 내용을 종합하여 보면 다음과 같은 사실을 각각 인정할 수 있다. 가. 청구외 ○○○과 청구외 ◎◎◎는 2015. 11. 2. 공동중개를 통해 이 사건 부동산의 매매계약을 체결하였다. 나. 청구인은 2015. 11. 30. 중개사무소 개설등록을 하고, 청구외 ○○○이 운영하고 있던 서울시 □□□구 □□로 □□, □층 우측에 소재한 중개사무소 ‘△△△△중개사사무소’를 인수하였다. 다. 청구외 ○○○은 2015. 12. 14. 중개사무소를 폐업하였다. 라. 이 사건 부동산의 매매계약에 대하여, 청구인과 청구외 ◎◎◎는 매매계약일을 2015. 11. 2.로 하여 2016. 1. 4. 거래신고하였으나, 2016. 1. 6. 기존 거래신고를 취소하고 2015. 12. 16.을 매매계약일로 하여 다시 부동산 거래신고를 하였다. 마. 청구외 □□□구청장은 이 사건 부동산 매매계약의 계약일이 2015. 11. 2.임에도 불구하고 2015. 12. 16.으로 부동산거래신고를 하여 청구인과 청구외 ◎◎◎가「공인중개사법」제26조 제3항을 위반하였음을 적발하고, 2016. 3. 17. 청구인과 청구외 ◎◎◎에게 과태료 36,000,000원을 각각 부과하였으나, 청구인과 청구외 ◎◎◎의 이의신청으로 관할법원은 이들의 과태료를 각각 1,000,000원으로 감액하였다. ※ 청구인 : 서울○○지방법원 2017. 2. 13. 결정 2016과***** 청구외 ◎◎◎ : 서울○○지방법원 2016. 11. 7. 결정 2016과****** 바. 청구인은 2016. 10. 5. ▽▽구로 전입하여, 서울시 ▽▽구 ▽▽로 ▽▽▽에 소재한 중개사무소 ‘◇◇◇◇◇◇◇공인중개사사무소’를 운영하고 있다. 사. 피청구인은 2017. 3. 15. 청구외 □□□구청장으로부터 이 사건 위반행위에 대하여 통보받았다. 아. 서울시 행정심판위원회는 2017. 5. 15. 청구외 ◎◎◎의 심판청구에 대하여 ‘6개월의 업무정지처분을 4개월의 업무정지처분으로 변경한다’는 내용의 일부인용 재결을 하였다. 자. 피청구인은 2017. 5. 18. 청구외 □□□구청장으로부터 청구외 ◎◎◎의 행정심판 재결서를 송부 받았다. 차. 피청구인은 2017. 6. 7. 청구인에게 이 사건 위반행위에 대한 처분 사전통지를 하였으며, 2017. 6. 23. 청구인으로부터 의견서를 제출받아, 2017. 7. 5. 청구인이 제출한 의견이 이유 없다는 내용을 검토를 마쳤다. 카. 피청구인은 2017. 7. 5. 청구인에게 이 사건 위반행위에 대한 공인중개사법위반 4개월(2017. 7. 10.~2017. 11. 9.)의 업무정지처분을 하였다. 6. 이 사건 처분의 위법·부당 여부 가. 공인중개사법 제26조 제1항에서는 개업공인중개사는 중개대상물에 관하여 중개가 완성된 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 거래계약서를 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령이 정하는 기간 동안 그 사본을 보존하여야 한다고 하면서, 제3항에서는 개업공인중개사는 제1항의 규정에 의하여 거래계약서를 작성하는 때에는 거래금액 등 거래내용을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 2 이상의 거래계약서를 작성하여서는 아니된다고 규정하고 있다. 또한 같은 법 시행령 제22조에서는 법 제26조 제1항의 규정에 따른 거래계약서에는 다음 각 호의 사항을 기재하여야 한다고 하면서 제3호에서 계약일을, 제4호에서는 거래금액ㆍ계약금액 및 그 지급일자 등 지급에 관한 사항을 들고 있고, 제27조의2에서는 법 제32조제3항에 따른 중개보수의 지급시기는 개업공인중개사와 중개의뢰인간의 약정에 따르되, 약정이 없을 때에는 중개대상물의 거래대금 지급이 완료된 날로 한다고 규정되어 있다. 같은 법 제38조 제2항 제7호에서는 등록관청은 개업공인중개사가 제26조제3항의 규정을 위반하여 거래계약서에 거래금액 등 거래내용을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 2 이상의 거래계약서를 작성한 경우에 해당하는 경우에는 중개사무소의 개설등록을 취소할 수 있다고 규정하고 있다. 같은 법 제39조 제1항 제11호에서는 등록관청은 개업공인중개사가 제38조제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 6월의 범위 안에서 기간을 정하여 업무의 정지를 명할 수 있다고 하면서 같은 조 제2항에서는 제1항의 규정에 의한 업무의 정지에 관한 기준은 국토교통부령으로 정한다고 하고 있고, 같은 법 시행규칙 제25조 제1항 별표 2 중개업자 업무정지의 기준에 의하면 법 제38조제2항 각 호의 어느 하나를 최근 1년 이내에 1회 위반한 경우에는 업무정지 6월의 처분을 하도록 하고 있고, 같은 조 제2항에서는 등록관청은 위반행위의 동기ㆍ결과 및 횟수 등을 참작하여 제1항의 규정에 따른 업무정지기간의 2분의 1의 범위 안에서 가중 또는 감경할 수 있다고 규정되어 있다. 한편, 부동산 거래신고에 관한 법률 제3조 제1항에서는 거래당사자는 부동산등에 관한 매매계약을 체결한 경우 그 실제 매매가격 등 대통령령으로 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 60일 이내에 그 부동산등의 소재지를 관할하는 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 공동으로 신고하여야 하고, 개업공인중개사가 「공인중개사법」 제26조제1항에 따라 거래계약서를 작성ㆍ교부한 경우에는 제1항에도 불구하고 해당 개업공인중개사가 같은 항에 따른 신고를 하여야 하고, 이 경우 공동으로 중개를 한 경우에는 해당 개업공인중개사가 공동으로 신고하여야 한다. 같은 법 시행령 제2조 제1항에서는 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 매매계약에 관하여 신고하여야 하는 사항은 다음 각 호와 같다고 하면서 제2호에서 계약일, 중도금 지급일 및 잔금 지급일을, 제6호에서 실제 거래가격을 들고 있다. 같은 법 제8조 제3항 제1호에서는 제3조제1항ㆍ제2항ㆍ제5항 또는 제4조제2호를 위반하여 그 신고를 거짓으로 한 자에게는 부동산을 매매한 경우 해당 부동산에 대한 취득세(취득세가 비과세ㆍ면제ㆍ감경되는 경우에는 비과세ㆍ면제ㆍ감경되지 아니하는 경우에 납부하여야 할 취득세의 상당액을 말한다)의 3배 이하에 상당하는 금액의 과태료를 부과한다고 규정되어 있다. 같은 법 시행령 제6조에서는 법 제8조제1항부터 제3항까지의 규정에 따른 과태료의 부과기준은 별표와 같다고 하면서 별표 2. 개별기준 다에서 부동산의 실제 거래가격 외의 사항을 거짓으로 신고한 경우 주택의 실제 거래가격이 9억원을 초과하는 경우 취득세의 3분의 2를 과태료 금액으로 하도록 하고 있고, 실제 거래가격이 9억원 초과하는 부동산의 실제 거래가격을 거짓으로 신고한 경우에는 주택의 실제 거래가격과 신고 가격의 차액이 실제 거래가격의 10퍼센트 미만인 경우에는 취득세의 3분의 2를, 실제 거래가격과 신고 가격의 차액이 실제 거래가격의 10퍼센트 이상 20퍼센트 미만인 경우에는 취득세의 1배를, 실제 거래가격과 신고 가격의 차액이 실제 거래가격의 20퍼센트 이상인 경우에는 취득세의 2배를 과태료 금액으로 하여 부과하도록 하고 있다. 나. 이 사건 처분에 관하여 본다. 제출된 자료 등에 의하면, 청구외 ◎◎◎와 ○○○이 공동 중개한 이 사건 부동산의 매매계약에 대하여, 청구인은 이 사건 부동산 매매계약일이 2015. 11. 2.임에도 불구하고 2015. 12. 16.으로 거래신고하여 「공인중개사법」을 위반한 사실이 인정된다. 이에 대해, 청구인은 이 사건 부동산 매매계약의 재체결은 세금탈루 등의 목적이 아닌 단순 착오신고를 정정하기 위한 것이며, 거래신고 시 단순 오인사실을 정정하는 규정이 없어 매매계약을 해제하고 계약일을 바꾸어 다시 체결하였다고 주장한다. 그러나, 부동산 폐업 전 거래 건에 대해 폐업 후 신고가 가능한지에 대한 국토교통부 2015. 1. 5. 질의응답에 의하면 공인중개사가 폐업 전 중개한 것이라면 폐업한 중개업자가 신고의무자로 신고를 하여야 한다. 따라서 이 사건 부동산의 매매계약 거래신고는 기존 거래계약서 내용대로 청구외 ◎◎◎와 폐업한 청구외 ○○○이 공동중개업자로 신고를 하였어야 하는 것이므로 공동중개업자를 변경한 것이 단순 오인 사실의 정정이라고 할 수 없다. 청구인은 또한 이 사건 처분에 있어 피청구인이 신고 내용을 보완하게 하는 등의 절차를 거치지 않은 것은 위법·부당하다고 주장한다. 그러나 피청구인은 이 사건 위반행위에 대하여 2017. 6. 7. 이 사건 처분의 사전통지를 하였으며, 2017. 7. 5. 청구인으로부터 2017. 6. 23. 제출받은 의견서를 검토한 후, 같은 날 청구인에게 이 사건 처분을 한바, 행정절차법 등 관련 법령이 정한 절차에 따라 이루어진 이 사건 처분에는 위법·부당함이 없다. 한편, 피청구인은 이 사건 부동산의 공동중개업자인 청구외 ◎◎◎가 청구외 □□□구청장을 상대로 한 공인중개사법위반 업무정지처분 취소청구에서, 서울시 행정심판위원회가 청구외 ◎◎◎의 주장을 일부 받아들여 당초 업무정지 6개월 처분을 업무정지 4개월 처분으로 변경(서울시 행정심판위원회 2017. 5. 15. 재결 ■■■■-■■■)한 것을 반영하여, 공인중개사법 시행규칙 제25조 제1항 [별표 2]에 규정된 업무정지 6개월 기준을 업무정지 4개월로 감경하여 이 사건 처분을 한바, 청구인에게는 이 사건 처분이 추가로 감경되어야 할 이유가 없다 할 것이다. 7. 결 론 그렇다면, 청구인의 주장을 인정할 수 없으므로 청구인의 청구를 받아들이지 않기로 하여 주문과 같이 재결한다.