공인중개사법위반 업무정지처분 취소청구

1. 사건개요 청구인은 ○○○시 ○○로 ○○번길 ○○, 상가동 ○○호에 위치한‘○○(○○○○프라임)공인중개사사무소’(이하‘이 사건 업소’라 한다)의 대표이며, 2024. 12. 18. ○○도 ○○○시 ○○동 ○○ ○○○○○○○○○프라임 ○○동 ○○ ○타입(이하‘이 사건 부동산’이라 한다)의 분양권매매 계약을 중개한 바 있다. 피청구인은 분양권매매 계약의 매도인으로부터 민원을 접수 받고, 이를 바탕으로 분양권매매계약서, 중개대상물 확인·설명서, 청구인과 매도인 간의 문자내역 등을 확인 후 청구인이 단독으로 계약을 파기한 것으로 판단하고, 「공인중개사법」 제29조제1항, 제39조제1항제14호 위반을 이유로 같은 법 시행규칙 제25조 [별표 4]에 따라 업무정지 1개월 처분(이하‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다. 2. 이 사건 처분의 위법·부당 여부 가. 관계법령 【공인중개사법】 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. <개정 2014. 1. 28., 2020. 6. 9.> 1.“중개”라 함은 제3조에 따른 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매ㆍ교환ㆍ임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다. 제18조의2(중개대상물의 표시ㆍ광고) ④ 개업공인중개사는 중개대상물에 대하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부당한 표시ㆍ광고를 하여서는 아니 된다. <신설 2019. 8. 20.> 1. 중개대상물이 존재하지 않아서 실제로 거래를 할 수 없는 중개대상물에 대한 표시ㆍ광고 2. 중개대상물의 가격 등 내용을 사실과 다르게 거짓으로 표시ㆍ광고하거나 사실을 과장되게 하는 표시ㆍ광고 3. 그 밖에 표시ㆍ광고의 내용이 부동산거래질서를 해치거나 중개의뢰인에게 피해를 줄 우려가 있는 것으로서 대통령령으로 정하는 내용의 표시ㆍ광고 제29조(개업공인중개사등의 기본윤리) ①개업공인중개사및 소속공인중개사는 전문직업인으로서 지녀야 할 품위를 유지하고 신의와 성실로써 공정하게 중개 관련 업무를 수행하여야 한다. 제39조(업무의 정지) ①등록관청은 개업공인중개사가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 6개월의 범위 안에서 기간을 정하여 업무의 정지를 명할 수 있다. 이 경우 법인인 개업공인중개사에 대하여는 법인 또는 분사무소별로 업무의 정지를 명할 수 있다. 14. 그 밖에 이 법 또는 이 법에 의한 명령이나 처분을 위반한 경우 【공인중개사법 시행령】 제17조의2(중개대상물의 표시ㆍ광고) ④ 법 제18조의2 제4항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 내용의 표시ㆍ광고”란 다음 각 호의 사항을 말한다. <신설 2020. 8. 21.> 2. 중개대상물이 존재하지만 실제로 중개할 의사가 없는 중개대상물에 대한 표시ㆍ광고 【공인중개사법 시행규칙】 제25조(업무정지의 기준) 법 제39조 제2항및 법률 제7638호부동산중개업법전부개정법률 부칙제6조 제7항에 따른 업무정지의 기준은 별표 4와 같다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=48025670"></img> 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서 및 답변서, 매매계약서, 이 사건 처분서 등에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 청구인은 2023. 8. 1. 이 사건 업소를 개설등록하고 운영하는 개업공인중개사이다. 나) 2024. 12. 18. ○○도 ○○○시 ○○동 ○○ ○○○○○○○○○프라임 ○○동 ○○ ○○타입분양권매매 계약을 중개한 바 있다. 다) 피청구인은 분양권매매 계약의 매도인으로부터 민원을 접수 받고, 이를 바탕으로 분양권매매계약서, 중개대상물 확인·설명서, 청구인과 매도인 간의 문자내역 등을 확인 후 청구인이 단독으로 계약을 파기한 것으로 판단하고, 「공인중개사법」 제29조제1항, 제39조제1항제14호 위반을 이유로 같은 법 시행규칙 제25조 [별표 4] 2. 거.에 따라 업무정지 1개월(2025. 3. 17. ~ 같은 해 4. 15.)을 명하는 이 사건 처분을 하였다. 2) 이 사건 처분의 적법여부 가) 처분사유의 존재 여부 본 사건에 제출된 각 증거들을 살펴보면, ① 청구인은 매수인에게 계약해제를 권유하였다 하나 매수인이 계약해제를 요구하였거나 매수인과 매도인이 계약해제 합의를 하였다는 점을 입증할 만한 증거가 전혀 없어 매수인과 매도인 사이에는 계약해제의 의사가 있었다고 보기 어려운 점 ② 중개보수는 부동산 매매의 중개에 대하여 청구인이 매도인과 매수인에게 청구할 수 있는 금액일 뿐 중개보수의 지급 시기나 방법을 문제삼아 부동산 매매계약 자체에 대하여는 청구인이 어떠한 권리도 가지지 않는 점 ③ 「공인중개사법」 제29조제1항은‘개업공인중개사 및 소속공인중개사는 전문직업인으로서의 품위를 유지하고 신의와 성실로써 공정하게 중개 관련 업무를 수행하여야 한다'고 규정하고 있으므로, 청구인은 고객의 요청이 위법한 것이 아닌 이상 이를 성실히 수행하고, 매매계약과 관련하여 선량한 관리자의 주의의무로서 그 업무를 수행하여야 할 필요성이 인정되는 점 ④ 그럼에도 불구하고 청구인은 매도인과 중개보수의 적절한 지급 방법에 대하여 충분히 추가로 상의하거나 매도인을 설득하지 않고 매수인과의 일체 상의 없이 매도인에게 일방적으로 계약이 해제되었음을 통보한 점, ⑤ 한편, 2024. 12. 20. 오전 매도인은 청구인의 계약해제 통지를 받기 전 까지 계약을 해제하고자 하는 의사를 표시한적 없고, 다른 중개사무소에 이 사건 부동산을 다시 내놓게 된 이유도 그 자체로 계약을 해제하고자 하는 의사의 표시가 아니라 2024. 12. 20. 오전 청구인의 계약해제 통지를 받고 계약이 해제된 줄로 알고 한 행동이었을 가능성이 높은 점 등을 종합하여 보면, 청구인은 정당한 권한 없이 매도인과 매수인 사이 이미 체결된 이 사건 부동산 매매계약을 해제되었다고 매도인에게 통보함으로써 공인중개사법이 개업공인중개사에게 요구하는 신의성실의무를 위반하였다고 봄이 상당하다. 나) 재량권의 일탈·남용 여부 제재적 행정처분이 사회통념상 재량권의 범위를 일탈하였거나 남용하였는지 여부는 처분사유로 된 위반행위의 내용과 당해 처분행위에 의하여 달성하려는 공익 목적 및 이에 따르는 제반 사정 등을 객관적으로 심리하여 공익 침해의 정도와 그 처분으로 인하여 개인이 입게 될 불이익을 비교·형량하여 판단하여야 한다. 이 경우 제재적 행정처분의 기준이 부령의 형식으로 규정되어 있더라도 그것은 행정청 내부의 사무처리준칙을 규정한 것에 지나지 않아 대외적으로 국민이나 법원을 기속하는 효력이 없으므로, 당해 처분의 적법 여부는 위 처분기준만이 아니라 관계 법령의 규정 내용과 취지에 따라 판단하여야 한다. 따라서 그 처분기준에 부합한다 하여 곧바로 당해 처분이 적법한 것이라고 할 수는 없지만, 위 처분기준이 그 자체로 헌법 또는 법률에 합치되지 않거나 그 기준을 적용한 결과가 처분사유인 위반행위의 내용 및 관계 법령의 규정과 취지에 비추어 현저히 부당하다고 인정할 만한 합리적인 이유가 없는 한, 섣불리 그 기준에 따른 처분이 재량권의 범위를 일탈하였다거나 재량권을 남용한 것이라고 판단해서는 안 된다. 위 법리에 기초하여 살피건대, 가)항에서 인정한 사실 및 변론 전체의 취지에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 ① 청구인은 이 사건 이미 체결된 부동산 매매계약상 잔금을 치루는 시기 등을 미루거나 매매계약 자체를 해제할 권리가 없고, 매도인과 매수인의 매매계약을 선량한 관리자의 주의의무로서 체결·이행되도록 하여야 함에도 불구하고 청구인 본인의 부동산 중개보수를 원하는 방법으로 받고자 함을 이유로 청구인의 의사로 계약상 날짜를 미루는 등 계약의 내용을 변경하려 하거나 매도인에게 일방적으로 계약해제를 통지한 점 ② 공인중개사의 업무 등에 관한 사항을 정하여 그 전문성을 제고하고 부동산중개업을 건전하게 육성하여 국민경제에 이바지함을 목적으로 하고 있는 공인중개사법의 입법취지에 비추어 볼 때, 전문가로서의 자질이나 의심될 만한 행동을 한 경우에 대하여는 제재적 처분기준을 엄격하게 적용할 필요성이 있어 보이는 점, ③ 이 사건 청구에 이르러서까지도 청구인은 특약사항의 해석이나(‘계약이 연체되어 소유권이전이 늦어질 경우’라는 해석은 청구인의 일방적 주장으로 보인다) 청구인의 계약해제 통지 등에 대하여 매도인을 탓하고 있을 뿐 청구인이 권한없이 매매계약의 해제를 매도인에게 일방적으로 통지하여 매도인으로 하여금 매매계약이 해제되었다고 믿게 만든 점에 대해서는 전혀 인정하고 있지 않은 점 등을 고려하였을 때 이 사건 처분이 재량권을 일탈하였다 보기 어렵다. 3. 결 론 그렇다면, 청구인의 주장을 인정할 수 없으므로 청구인의 청구를 받아들이지 않기로 하여 주문과 같이 재결한다.