공인중개사법위반 업무정지처분 취소청구

1. 사건개요 청구인은 ○○구 ○○로 00(○○동)에 ‘○○○○○ 공인중개사사무소’라는 상호로 부동산중개업을 영위하고 있는 대표이다. 피청구인은 중개보조원 미신고에 대하여 지속적으로 제기된 민원에 따라 2021. 3. 26. 현장점검을 하여 중개보조원 배OO가 사무실에 있는 사실과 청구인이 아닌 다른 사람이 사용하는 책상에 노트북 및 유선전화가 설치된 것을 확인하였고, 2021. 4. 5. 행정처분 사전예고를 거쳐 2021. 4. 23. 업무정지 15일의 행정처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다. 2. 당사자 주장 가. 청구인 주장 1) 청구인은 2021. 3. 18. 부동산중개업 개설등록 후 2021. 3. 21. 배우자 배OO을 정부24홈페이지를 통해 중개보조원 등록신청을 하였다. 그러나, 전산오류로 인하여 중개보조원 등록이 되지 않았고 이를 알지 못한 채 사업장 운영을 하였다. 2) 위 배OO은 2021. 3. 3. 공인중개사협회의 교육수료증을 받는 등 정부24 홈페이지에 등록신청을 하고 필요한 파일을 업로드하면 모든 절차가 마무리 되는 것이었다. 3) 이 사건 처분의 부당성 가) 청구인은 2021. 3. 15. 이후 임대계약 등으로 며칠 동안 중개사 본연의 일을 할 수 없었고, 위 배OO 또한 업무훈련을 받지 않는 등으로 중개보조업무를 할 수가 없었고 실제로 하지 않았다. 이는 다른 공인중개사가 확인하여 준 사실이다. 나) 청구인은 2020. 3. 21. 중개보조원 등록신청을 하였다. 등록 당시 청구인이 직접 교육수료증을 정부24홈페이지에 업로드 하였는데, 업로드가 정상적으로 진행되어 신청이 마무리된 것으로 알았다. 다) 이상의 사정으로 볼 때 이 사건 처분은 너무나 가혹하다. 4) 코로나 19로 인하여 노령의 청구인이 생존을 위하여 이제 운영을 시작하였는데 이 사건 처분을 받게 되어 암담하고, 경쟁업소의 신고로 이 사건 처분에 이르러 억울하다. 개업 후 거래실적이 거의 없다시피하여 수익이 없고, 어려운 경제사정 때문에 어렵게 설립한 사무소이다. 5) 청구인은 위 배OO의 중개보조원 등록신청을 직접하였으나, 정부24 시스템의 오류로 이 사건 처분에 이르렀고, 정부24 시스템 또한 중개보조원 교육수료증 업로드하는 부분이 나타나지 않는 등 실수를 유발하게 하는 점을 참작바란다. 6) 청구인의 영업은 계절적인 영향을 많이 받는 점, 운영을 시작하자마자 이 사건 처분을 받으면 생계에 큰 어려움이 될 것인 점, 운영 시작 시 권리금 6,500만 원과 보증금 3,000만 원을 지출하고 매월 126만 원의 임대료와 고정적 관리비를 지출해야 하는 상황에서 이 사건 처분으로 인한 경제적 공백은 중년의 청구인 부부에게 크나큰 시련이다. 또한 부동산중개업의 운영은 청구인의 유일한 생계수단이다. 7) 위 배OO가 단지 사무실에 있었고, 중개업무를 하지 않았음에도 개업 기간보다 긴 15일의 업무정지 처분을 받는 것은 너무나 가혹하다. 【보충서면】 8) 피청구인 답변에 대한 반론 가) 청구인은 2021. 3. 15. 중개사무소 사무실을 인수하고, 다음 날 중개사무소 등록증을 발급받았으며 같은 달 18일 사업자 등록증을 발급받고, 다음 날 공제증서 발급, 같은 달 25일 전세계약을 체결하였다. 위 배OO의 정식업무는 청구인의 현장점검 다음 날인 2021. 3. 27. 부터이다. 나) 위 배OO은 실질적인 영업이 있었던 2021. 3. 25.에는 중개보조원업무에 필수적인 중개업무수행시스템(RETS) 운용을 할 수 없었으므로 중개업무는 수행할 수 없는 것으로 보아야 한다. 다) 청구인 또한 실질적인 업무는 2021. 3. 22.부터 개시하였으며, 2021. 3. 25. 전세계약에서는 청구인 또한 RETS시스템의 운용을 도움받아야 했다. 또한 위 전세계약에서는 이상의 사정 등으로 수수료의 1/2만 받기도 하였다. 청구인의 사정이 이런데 하물며 RETS 뿐 아니라 컴퓨터도 잘 운용하지 못하는 상황이었던 위 배OO가 중개보조업무를 수행했다는 것은 어불성설이다. 라) 피청구인은 유선전화와 컴퓨터가 중개보조원의 책상에 있었다는 사실만으로 업무를 수행했다고 주장하나, 위 전화 등은 이전 중개사무소 대표로부터 인수한 시설로, 이를 이유로 이 사건 처분을 한 것은 편파적이며 부당하다. 마) 위 배OO가 중개보조원 업무를 실질적으로도 하지 않았다는 것은 2021. 3. 25. 전세계약을 공동 중개한 상대부동산의 대표도 확인한 사실이다. 나. 피청구인 주장 1) 「공인중개사법」제15조제1항에 따르면 중개보조원 고용신고 의무자는 개업공인중개사인 청구인인데, 청구인은 전산오류라는 주장만 강조할 뿐 정부24 홈페이지를 통한 신고에 필요한 공동인증서에 서명을 하였는지를 소명하고 있지 않다. 또한, 청구인은 고용처리 여부를 철저히 확인할 의무가 있으나 민원 제기 시점까지 이를 해태한 과실이 있다. 2) 「공인중개사법 시행규칙」제8조에 따르면 업무개시 전에 중개보조원을 신고해야 한다고 명시하고 있으므로, 2021. 3. 26. 피청구인의 지도 하에 중개보조원 고용신고를 한 청구인의 법위반은 분명하다. 3) 피청구인은 2021. 4. 5. 청구인에게 업무정지 1개월의 행정처분을 사전예고하였으나, 청구인이 현장점검 후 위반행위를 시정하려고 노력한 점, 중개사무소 개설등록일로부터 현장점검을 진행한 시점이 보름이 채 지나지 않는 점 및 인터넷 사용 미숙 등의 사소한 부주의에서 이 사건 처분에 이른 점 등을 감안하여 사전예고 1개월에서 2분의 1을 감경한 이 사건 처분을 하였는바, 이 사건 처분이 가혹하거나 상당성의 범위를 넘었다고 할 수 없다. 【보충서면】 4) 청구인 보충서면에 대한 반론 가) 「공인중개사법」제2조제6호에 따르면 중개보조원은 중개대상물에 대한 일반서무 등 개업공인중개사의 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 자라고 정의하고 있어 RETS를 활용한 업무 외에도 개업공인중개사의 중개와 관련된 전반적인 보조행위가 중개보조원의 업무에 해당된다. 나) 청구인이 2021. 3. 26. 현장점검 당시 확인서에 “중개보조원 등록 확인 절차를 몰라 확인 안된 것을 체크하지 못함”이라고 기재하였으므로, 청구인이 중개보조원 고용신고를 이미 하였다고 인지한 사실을 확인할 수 있다. 이에 따라 피청구인은 타 공인중개사의 확인만으로는 소명이 부족하다고 판단하여 이 사건 처분을 한 것이다. 다) 피청구인은 「공인중개사법」제39조제1항제14호에 의거 1개월의 업무정지 처분을 해야 하였으나, 청구인의 여러 사정을 감안하여 2분의 1을 감경하여 이 사건 처분을 하였다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당 여부 가. 관계법령 【공인중개사법 】 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. 6. “중개보조원”이라 함은 공인중개사가 아닌 자로서 개업공인중개사에 소속되어 중개대상물에 대한 현장안내 및 일반서무 등 개업공인중개사의 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 자를 말한다. 제15조(개업공인중개사의 고용인의 신고 등) ①개업공인중개사는 소속공인중개사 또는 중개보조원을 고용하거나 고용관계가 종료된 때에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 등록관청에 신고하여야 한다. 제39조(업무의 정지) ①등록관청은 개업공인중개사가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 6개월의 범위 안에서 기간을 정하여 업무의 정지를 명할 수 있다. 이 경우 법인인 개업공인중개사에 대하여는 법인 또는 분사무소별로 업무의 정지를 명할 수 있다. 14. 그 밖에 이 법 또는 이 법에 의한 명령이나 처분을 위반한 경우 ②제1항에 따른 업무의 정지에 관한 기준은 국토교통부령으로 정한다. 【공인중개사법 시행규칙】 제8조(개업공인중개사의 고용인의 신고) ①개업공인중개사는 소속공인중개사 또는 중개보조원을 고용한 경우에는 법 제34조제2항 또는 제3항에 따른 교육을 받도록 한 후 법 제15조제1항에 따라 업무개시 전까지 등록관청에 신고(전자문서에 의한 신고를 포함한다)하여야 한다. 제25조(업무정지의 기준) 법 제39조제2항 및 법률 제7638호 부동산중개업법 전부개정법률 부칙 제6조제7항에 따른 업무정지의 기준은 별표 2와 같다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159025887"></img> 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서, 답변서, 출장보고서, 청구인 확인서 및 청구 외 홍OO 확인서 등에 의하면 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다. 가) 2021. 3. 26. 현장점검까지 중개보조원 배OO에 대한 고용신고가 없었다. 나) 청구인은 2021. 3. 26. 현장점검 시 위 배OO에 대하여 고용신고를 하였다고 주장하였다가, 미신고 사실을 확인하고 같은 날 중개보조원 고용신고를 이행하였다. 다) 위 배OO는 2021. 3. 26. 이전 청구인의 중개사무소를 지키거나 방문인에게 차를 제공하는 등의 행위를 하였고, 이를 필요한 업무공간이 있었다. 2) 「공인중개사법」제2조제6호에 따르면 중개보조원이라 함은 공인중개사가 아닌 자로서 개업공인중개사에 소속되어 중개대상물에 대한 현장안내 및 일반서무 등 개업공인중개사의 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 자를 말하고 같은 법 제15조제1항 및 같은 법 시행규칙 제8조제1항에 따르면 개업공인중개사는 중개보조원을 고용한 경우에는 같은 법 제34조3항에 따른 교육을 받도록 한 후 법 제15조제1항에 따라 업무개시 전까지 등록관청에 신고하여야 한다. 청구인이 2021. 3. 26. 시점에 위 배OO을 중개보조원으로 고용신고하지 아니한 사실은 명백하다. 다만, 청구인은 2021. 3. 26. 현장점검까지 위 배OO이 중개보조원으로 업무개시를 하기 전이었다고 주장하고 있으므로 이를 살펴본다. 2021. 3. 21. 위 배OO를 중개보조원으로 등록을 신청하려고 했었다는 청구인의 주장, 2021. 3. 26. 피청구인의 청구인 사무소 현장점검 시 위 배OO가 사무소에 있었던 사실, 당시 사무실에는 위 배OO가 사용가능한 책상 및 컴퓨터가 비치되어 있었던 사실, 청구인이 청구서, 보충서면에서 ‘위 배OO와 합심해서 운영’등으로 기재하여 청구인이 위 배OO와 청구인 사무실을 협업하여 운영하고 있었음을 알 수 있는 사실, 2021. 3. 26. 출장보고서에 따르면 청구인이 현장점검 당시 위 배OO는 사무실만 지켰다는 취지로 진술한 사실 및 위 배OO는 사무실에 와서 차 정도를 써브하였다는 청구 외 홍OO의 확인서 내용 등을 종합적으로 고려하여 보면, 위 배OO가 2021. 3. 26. 현장점검 시점 이전에 「공인중개사법」제2조제6호에서 정한 중개보조사의 업무를 이행하였음을 인정할 수 있다. 더 나아가 이 사건 처분은 청구인의 여러 사정을 참작하여 이 사건에 적용되는 처분기준에서 2분의 1을 감경하여 처분한 것이므로, 이상의 사정을 종합적으로 고려하여 보면 이 사건 처분이 위법하다거나 부당하다고는 볼 수 없음이 상당하다. 4. 결 론 그렇다면, 청구인의 주장을 인정할 수 없으므로 청구인의 청구를 받아들이지 않기로 하여 주문과 같이 재결한다.