공인중개사법위반 업무정지처분 취소청구

1. 사건개요 청구인은 경기도 ○○시 ○○로 ○○○, ○○○호에서 ‘○○○○ 공인중개사사무소’라는 상호의 부동산 중개업을 하는 자이다. 청구인은 2022. 2. 19. 청구외 김○○과 청구외 오○○ 사이에 ○○시 ○○동 ○○○-○번지 ○○○ 제2동 제○○○호(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)의 임대차계약 체결을 중개(이하 ‘이 사건 중개행위’라 한다)하였는데 당시 2022. 2. 19.자 이 사건 부동산 매매계약서(이 사건 부동산 소유자인 청구외 이○○○와 청구외 김○○ 쌍방 명의의 계약서로 중개사의 중개가 없고, 이 사건 부동산 신탁회사의 서명 날인 없이 청구외 이○○○ 명의의 직인이 날인되었고 신분증이나 인감증명서 등이 첨부되지 않았으며 계약금이나 중도금 없이 매매대금 지급일시가 2022. 3. 24. 로 명시됨)를 전제로 이 사건 중개행위가 이루어졌고 임대차계약서상 잔금일은 매매계약서와 동일하게 2022. 3. 24.로 명시되어있다. 이후 청구외 김○○은 잔금일 당일 청구외 오○○에게서 잔금을 입금받고 사라졌으며 이 사건 부동산의 매매계약도 이루어지지 않았다(이하 ‘이 사건 중개사고’라 한다). 이에 대해 청구외 오○○은 피청구인에게 민원을 신청하였다. 피청구인은 처분사전통지를 거쳐 2022. 4. 28. 청구인에게 「공인중개사법」제25조, 제26조 및 같은 법 시행령 제22조 위반으로 같은 법 제39조 제1항 제8호 및 같은 법 시행규칙 제25조에 의거하여 업무정지 3개월(2022. 5. 20.~2022. 8. 19.) 처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다. 2. 당사자 주장 요지 가. 청구인 주장 1) 「공인중개사법」제25조, 제26조를 살펴본바 개업공인중개사는 중개대상물의 권리관계 및 상태를 계약 당사자에게 성실·정확하게 설명하라는 것이지 등기부등본상의 소유자와 계약을 하여야 한다는 조항을 찾을 수 없고 같은 법 시행령 제22조는 계약당사자의 인적사항을 기재하여야한다고 적혀있어 거래당사자는 중개대상물의 소유자이여야한다고 해석할 수 없다. 2) 신축아파트의 경우 보존등기가 이루어지기 전에 수분양자들의 개인사정에 따라 수분양자와 임차인 간의 임대차계약은 통상적으로 이루어지는 거래형태이다. ① 최초 소유권은 시행사 또는 신탁사가 가지고 있는 상태이며 ② 분양계약서의 계약자인 수분양자들의 입주권리를 가지고있고 ③ 통상 보존등기가 입주 이후 상당한 기간까지 되지 않으므로 임차인들은 수분양자가 진정소유자인지 등기부등본상으로 알 수 없으며 ④ 분양계약서를 신뢰하여 수분양자와 임차인 간의 임대차 계약을 하는 것이 일반적이다. 피청구인의 이 사건 처분 내용은 지금 전국에서 이루어지는 신축아파트의 보존등기 전에 이루어지는 수분양자와의 임차인 간의 임대차 계약은 전부 행정처분대상이라는 말과 같다. 3) 현재 한국공인중개사협회에서는 전대차계약서 양식을 제공하고 있으며, 전대차계약은 전대인과 전차인 간의 임대차계약이며 이러한 계약형태는 개업공인중개사들의 통상적이고 흔한 계약업무이다. 전대차계약은 전대인의 지위가 등기부등본상의 소유자일 수가 없고 임대인과 임차인(전대인) 간 쳬결한 임대차계약서를 신뢰하여 전대인과 전차인 간의 새로운 임대차 계약을 작성하게 되는데 이것이 「공인중개사법」 위반사항이라면 전대차 계약서를 제공한 한국공인중개사협회는 10만 개업공인중개사 회원들에게 행정처분의 위험을 제공 및 방조하는 것이다. 또한 「공인중개사법 시행령」 제13조(중개사무소 개설등록의 기준 등) 제1항 제1호 나목에 따르면 건축물대장에 기재된 건물에 중개사무소를 확보할 것이라고 예시하였는데 많은 공인중개사들이 개업을 할 때 중개사무소 확보에 대한 근거서류를 임대차계약 또는 전대차계약을 작성하여 개설등록신고를 하고 있는데 이를 이유로 업무정지처분을 하였다는 이야기를 들어 본 바 없다. 4) 피청구인은 청구인이 제출한 의견에 대해 “「공인중개사법」제25조 및 제26조, 같은 법 시행령 제22조를 보면 실제 소유자가 아닌 자와 계약을 하게 되면 권리이전 내용, 물건의(목적물) 인도 일시 등을 할 수 없기 때문에 계약서는 등기부상 소유자와 작성해야 함을 알려드립니다”라고 청구인에게 답변하였는데 2), 3)항에서 언급한 사례에 따라 피청구인의 답변에 동의할 수 없으며 위의 사례들은 등기부상의 소유자가 아닌 자와 계약을 하는 업무행위로 분명히 존재하고 있으나 청구인에게는 업무정지 3개월 처분을, 누군가의 업무행위는 처분을 하지 않는 것이 합당한 기준인지 모르겠고 모든 행정기관은 법령의 해석 기준이 같아야 신뢰보호의 원칙에 합당하다 할 것이다. 5) 청구인은 계약 체결 당시 이 사건 임차인에게 대상물건의 권리사항, 내외부 시설상태, 입지조건 등을 성실·정확하게 설명하였으며 단지 소유자가 아닌 자와 계약체결을 하였다하여 이 사건 처분을 한 것은 너무 가혹하다. ○○시에서 중개업을 시작한지 얼마되지 않은 상태에서 업무정지 3개월은 청구인에게 회복할 수 없는 경제적 피해가 예상되고 피청구인의 해당 법령의 잘못된 해석에 따라 재량권의 한계를 벗어난 위법·부당한 처분임을 밝혀주기 바란다. 나. 피청구인 주장 1) 계약서 작성 관련 위반사항 개업공인중개사는 국가전문자격증을 소지한 자로서 법에 정한 자격 요건을 갖춰서 관할 행정관청에 개설등록을 하고 토지와 건축물, 그 밖의 토지의 정착물과 법령에 정하는 재산권 및 물건 등의 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매ㆍ교환ㆍ임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위 수행하는 전문직업인으로서 이 사건 중개행위를 하는 과정에서 계약체결, 보증금 지급, 목적물의 인도, 확정일자의 취득 등과 적법한 임대 권한을 가진 임대인과 임대차계약을 체결하여 거래당사자의 계약이 원만하게 이행되도록 하여 거래당사자를 보호해야 한다. 개업공인중개사가 매매계약과 동시에 임대차계약을 체결하는 경우의 법률관계를 실무현장에서 개업공인중개사가 매매계약을 중개함과 동시에 당해 매매물건이 제3자에 대하여 임대차 계약을 체결하는 경우 계약당사자인 임대인을 누구로 특정하여야 하느냐의 문제와 당해 매매계약이 해제된 경우의 법률관계를 명확히 따져서 확인하여 중개의뢰인을 보호하여야 함에도 청구인은 개업공인중개사로서 본인이 중개한 매매계약이 아닌 쌍방계약에 의하여 매매계약이 진행 중인 해당 부동산의 실질적 소유자로 확정되지 않은 매수예정자와 임차인의 주택임대차 계약을 체결하도록 중개하여 중개의뢰인에게 재산상의 손해[보증금 ○원(대출금액 ○원)]를 발생하게 하였다. 통상적으로 매매가 진행 중인 주택의 임대차계약의 당사자는 등기부등본상의 소유자를 임대인으로 계약서를 작성하여야 하며, 임대차계약 완료 후 매매계약에 따라 새로운 임대인이 소유권을 취득하였다면 새로운 소유자와 임대차계약서를 다시 작성하거나, 계약서를 다시 작성하지 않더라도 기존의 권리의무관계가 승계되기 때문에 임차인은 그대로 거주할 수 있다. 또한, 청구인은「공인중개사법」어디에도 “등기부등본상 소유자와 계약을 해야 한다.”라는 조항이 없음을 주장하고 있으나, 「공인중개사법」 제25조 및 제26조 같은 법 시행령 제22조 규정을 보면 물건(목적물) 인도일시, 권리이전의 내용 및 해당 중개대상물의 상태ㆍ입지 및 권리관계 등 중개대상물 확인 설명을 기재하여야 하며, 법률관계를 명확히 따져서 확인하여 중개의뢰인을 보호하여야 하나, 청구인은 위 규정을 위반하여 실질적 소유자로 확정되지 않은 매수예정자와 임대차계약서를 작성하여 중개사고가 발생한 사항이다. 2) 신축아파트(미등기)의 임대차계약, 전대차 계약, 중개사무소 개설시 전대차계약서 허용 등 청구인의 예시에 대한 반박 신축아파트(미등기)의 임대차계약의 경우, 아파트를 분양받고, 중도금 및 잔금 등을 납부한 실질적 소유자로서 입주를 앞둔 분양권자가 미등기 상태에서 임대가 가능한 아파트에 대하여 임대차계약을 체결하는 경우, 여러 가지 권리관계를 따져봐야 할 사항으로 아파트 건축이 완료되고 건물은 준공이 되었으나, 토지의 준공이 없어서 건물만 등기가 난 경우 등 소유권 인도가 확정되어 입주가 가능한 아파트에 대하여 임대차계약을 하는 것과 단순히 매매계약을 체결하고 계약금 및 중도금의 지급도 없는 쌍방계약에 따른 본 사건 매매계약과는 확연히 다른 사항이다. 또한, 일반적인 전대차 계약 및 공인중개사의 사무실 확보를 위한 증명서류 중 정당한 임차인으로부터 전대차 계약한 사무실의 개설등록 인정에 대한 부분은 전대차 계약 시 「민법」상 임대인(소유자)의 동의가 먼저 필요한 사항이며, 임대인의 동의 없는 전대차 계약은 불법 전대차에 해당된다. 이에 따라 전대차 계약에서도 임대인 즉, 등기부등본상 소유자의 동의는 필수적인 사항으로 임차인과 전대차인 간의 전대차 계약이 등기부등본상 소유자의 의사와 관계없이 계약을 할 수 있다는 청구인의 주장은 사실과 다르다. 3) 공인중개사의 주의 의무 관련 위반사항 앞에서 주장한 것과 같이 개업공인중개사는 임대차 중개행위를 하는 경우 계약체결, 보증금 지급, 목적물의 인도, 확정일자의 취득 등과 같은 거래당사자의 계약이 원만하게 이행되도록 하여 거래당사자를 보호해야 하나, 청구인은 거래당사자를 보호하는 의무를 하지 않은 사항으로 판단되므로 「공인중개사법」제39조(업무정지) 제1항 제14조 규정에 의거 이 법 또는 이 법에 의한 명령이나 처분을 위반한 경우에 해당되어 업무정지 1개월을 추가적으로 처분해야 하나 업무정지 3개월 처분으로 피청구인이 1개월 정도 감경 사항이 포함되어 있다. 4) 중개대상물 확인·설명 의무 관련 위반사항 해당 건물의 등기부등본을 보면 2016. 10. 27. 제○○○○○호로 신탁등기가 경료되있는데 청구인은 등기소에서 신탁원부를 발급받아 임대 권한이 위탁자에게 있는지 수탁자인 신탁회사에게 있는지, 보증금의 관계, 수탁자인 신탁회사의 승낙 없이 체결된 임대차 계약의 효력여부 등에 대하여 확인 및 설명할 의무가 있음에도 청구인은 임대차계약 체결 이전에 청구외 이○○○와 청구외 김○○의 잔금 지급 시 소유권 이전이 가능 여부에 대하여 신탁등기 확인 및 신탁회사의 승낙 여부를 확인했어야 하나, 이를 수행한 사실이 없으며 청구인은 신탁원부도 제시하지 않았고, 신탁계약의 내용 및 그 법정효과 등을 충분히 설명하지 않아「공인중개사법」제51조(과태료) 제2항의 규정에 의하여 500만원 이하의 과태료 처분을 추가적으로 처분해야 하나, 청구인의 손해배상 등의 문제를 적극적으로 수행하고 위반행위의 정도, 동기와 그 결과 및 청구인의 중개사고로 인한 경제적 손해 등을 고려하여 이 사건 처분을 한 것이다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당여부 가. 관계법령 【공인중개사법】 제25조(중개대상물의 확인ㆍ설명) ① 개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 다음 각 호의 사항을 확인하여 이를 해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실ㆍ정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다. <개정 2011. 4. 12., 2013. 7. 17., 2014. 1. 28., 2020. 6. 9.> 1. 해당 중개대상물의 상태ㆍ입지 및 권리관계 2. 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 3. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항 ②개업공인중개사는 제1항에 따른 확인ㆍ설명을 위하여 필요한 경우에는 중개대상물의 매도의뢰인ㆍ임대의뢰인 등에게 해당 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수 있다. <개정 2014. 1. 28., 2020. 6. 9.> ③개업공인중개사는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 제1항에 따른 확인ㆍ설명사항을 대통령령으로 정하는 바에 따라 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령으로 정하는 기간 동안 그 원본, 사본 또는 전자문서를 보존하여야 한다. 다만, 확인ㆍ설명사항이 「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조제9호에 따른 공인전자문서센터(이하 “공인전자문서센터”라 한다)에 보관된 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2014. 1. 28., 2018. 8. 14., 2020. 6. 9.> ④제3항에 따른 확인ㆍ설명서에는 개업공인중개사(법인인 경우에는 대표자를 말하며, 법인에 분사무소가 설치되어 있는 경우에는 분사무소의 책임자를 말한다)가 서명 및 날인하되, 해당 중개행위를 한 소속공인중개사가 있는 경우에는 소속공인중개사가 함께 서명 및 날인하여야 한다. <개정 2009. 4. 1., 2014. 1. 28., 2020. 6. 9.> 제26조(거래계약서의 작성 등) ① 개업공인중개사는 중개대상물에 관하여 중개가 완성된 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 거래계약서를 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령으로 정하는 기간 동안 그 원본, 사본 또는 전자문서를 보존하여야 한다. 다만, 거래계약서가 공인전자문서센터에 보관된 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2014. 1. 28., 2018. 8. 14., 2020. 6. 9.> ②제25조제4항의 규정은 제1항에 따른 거래계약서의 작성에 관하여 이를 준용한다. <개정 2020. 6. 9.> ③개업공인중개사는 제1항에 따라 거래계약서를 작성하는 때에는 거래금액 등 거래내용을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 둘 이상의 거래계약서를 작성하여서는 아니된다. <개정 2014. 1. 28., 2020. 6. 9.> 제29조(개업공인중개사등의 기본윤리) ① 개업공인중개사 및 소속공인중개사는 전문직업인으로서 지녀야 할 품위를 유지하고 신의와 성실로써 공정하게 중개 관련 업무를 수행하여야 한다. <개정 2014. 1. 28., 2020. 6. 9.> ② 개업공인중개사등은 이 법 및 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 그 업무상 알게 된 비밀을 누설하여서는 아니된다. 개업공인중개사등이 그 업무를 떠난 후에도 또한 같다. <개정 2014. 1. 28.> 제30조(손해배상책임의 보장) ①개업공인중개사는 중개행위를 하는 경우 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. <개정 2014. 1. 28., 2020. 6. 9.> 제39조(업무의 정지) ①등록관청은 개업공인중개사가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 6개월의 범위 안에서 기간을 정하여 업무의 정지를 명할 수 있다. 이 경우 법인인 개업공인중개사에 대하여는 법인 또는 분사무소별로 업무의 정지를 명할 수 있다. <개정 2008. 2. 29., 2009. 4. 1., 2011. 5. 19., 2013. 3. 23., 2014. 1. 28., 2020. 6. 9., 2020. 12. 29.> 1. 제10조제2항의 규정을 위반하여 같은 조 제1항제1호부터 제11호까지의 어느 하나에 해당하는 자를 소속공인중개사 또는 중개보조원으로 둔 경우. 다만, 그 사유가 발생한 날부터 2개월 이내에 그 사유를 해소한 경우에는 그러하지 아니하다. 2. 제16조의 규정을 위반하여 인장등록을 하지 아니하거나 등록하지 아니한 인장을 사용한 경우 3. 제23조제2항의 규정을 위반하여 국토교통부령으로 정하는 전속중개계약서에 의하지 아니하고 전속중개계약을 체결하거나 계약서를 보존하지 아니한 경우 4. 제24조제7항의 규정을 위반하여 중개대상물에 관한 정보를 거짓으로 공개하거나 거래정보사업자에게 공개를 의뢰한 중개대상물의 거래가 완성된 사실을 해당 거래정보사업자에게 통보하지 아니한 경우 5. 삭제 <2014. 1. 28.> 6. 제25조제3항의 규정을 위반하여 중개대상물확인ㆍ설명서를 교부하지 아니하거나 보존하지 아니한 경우 7. 제25조제4항의 규정을 위반하여 중개대상물확인ㆍ설명서에 서명 및 날인을 하지 아니한 경우 8. 제26조제1항의 규정을 위반하여 적정하게 거래계약서를 작성ㆍ교부하지 아니하거나 보존하지 아니한 경우 9. 제26조제2항의 규정을 위반하여 거래계약서에 서명 및 날인을 하지 아니한 경우 10. 제37조제1항에 따른 보고, 자료의 제출, 조사 또는 검사를 거부ㆍ방해 또는 기피하거나 그 밖의 명령을 이행하지 아니하거나 거짓으로 보고 또는 자료제출을 한 경우 11. 제38조제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 12. 최근 1년 이내에 이 법에 의하여 2회 이상 업무정지 또는 과태료의 처분을 받고 다시 과태료의 처분에 해당하는 행위를 한 경우 13. 개업공인중개사가 조직한 사업자단체 또는 그 구성원인 개업공인중개사가 「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」 제51조를 위반하여 같은 법 제52조 또는 제53조에 따른 처분을 받은 경우 14. 그 밖에 이 법 또는 이 법에 의한 명령이나 처분을 위반한 경우 ②제1항에 따른 업무의 정지에 관한 기준은 국토교통부령으로 정한다. <개정 2008. 2. 29., 2013. 3. 23., 2020. 6. 9.> ③제1항의 규정에 따른 업무정지처분은 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생한 날부터 3년이 지난 때에는 이를 할 수 없다. <신설 2005. 12. 7., 2020. 6. 9.> 제51조(과태료) ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 500만원 이하의 과태료를 부과한다. <개정 2013. 6. 4., 2014. 5. 21., 2019. 8. 20.> 1. 제18조의2제4항 각 호를 위반하여 부당한 표시ㆍ광고를 한 자 1의2. 정당한 사유 없이 제18조의3제2항의 요구에 따르지 아니하여 관련 자료를 제출하지 아니한 자 1의3. 정당한 사유 없이 제18조의3제3항의 요구에 따르지 아니하여 필요한 조치를 하지 아니한 자 1의4. 제24조제3항을 위반하여 운영규정의 승인 또는 변경승인을 얻지 아니하거나 운영규정의 내용을 위반하여 부동산거래정보망을 운영한 자 1의5. 제25조제1항을 위반하여 성실ㆍ정확하게 중개대상물의 확인ㆍ설명을 하지 아니하거나 설명의 근거자료를 제시하지 아니한 자 【공인중개사법 시행령】 제21조(중개대상물의 확인ㆍ설명) ① 법 제25조제1항에 따라 개업공인중개사가 확인ㆍ설명해야 하는 사항은 다음 각 호와 같다. <개정 2014. 7. 28., 2021. 12. 31.> 1. 중개대상물의 종류ㆍ소재지ㆍ지번ㆍ지목ㆍ면적ㆍ용도ㆍ구조 및 건축연도 등 중개대상물에 관한 기본적인 사항 2. 소유권ㆍ전세권ㆍ저당권ㆍ지상권 및 임차권 등 중개대상물의 권리관계에 관한 사항 3. 거래예정금액ㆍ중개보수 및 실비의 금액과 그 산출내역 4. 토지이용계획, 공법상의 거래규제 및 이용제한에 관한 사항 5. 수도ㆍ전기ㆍ가스ㆍ소방ㆍ열공급ㆍ승강기 및 배수 등 시설물의 상태 6. 벽면ㆍ바닥면 및 도배의 상태 7. 일조ㆍ소음ㆍ진동 등 환경조건 8. 도로 및 대중교통수단과의 연계성, 시장ㆍ학교와의 근접성 등 입지조건 9. 중개대상물에 대한 권리를 취득함에 따라 부담하여야 할 조세의 종류 및 세율 ② 개업공인중개사는 매도의뢰인ㆍ임대의뢰인 등이 법 제25조제2항의 규정에 따른 중개대상물의 상태에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 사실을 매수의뢰인ㆍ임차의뢰인 등에게 설명하고, 제3항의 규정에 따른 중개대상물확인ㆍ설명서에 기재하여야 한다. <개정 2014. 7. 28.> ③ 개업공인중개사는 법 제25조제3항 본문에 따라 국토교통부령으로 정하는 중개대상물 확인ㆍ설명서에 제1항 각 호의 사항을 적어 거래당사자에게 발급해야 한다. <개정 2020. 2. 18.> ④ 법 제25조제3항 본문에서 “대통령령이 정하는 기간”이란 3년을 말한다. <신설 2020. 2. 18.> 제22조(거래계약서 등) ①법 제26조제1항의 규정에 따른 거래계약서에는 다음 각 호의 사항을 기재하여야 한다. 1. 거래당사자의 인적 사항 2. 물건의 표시 3. 계약일 4. 거래금액ㆍ계약금액 및 그 지급일자 등 지급에 관한 사항 5. 물건의 인도일시 6. 권리이전의 내용 7. 계약의 조건이나 기한이 있는 경우에는 그 조건 또는 기한 8. 중개대상물확인ㆍ설명서 교부일자 9. 그 밖의 약정내용 ②법 제26조제1항에서 “대통령령이 정하는 기간”이라 함은 5년을 말한다. ③국토교통부장관은 개업공인중개사가 작성하는 거래계약서의 표준이 되는 서식을 정하여 그 사용을 권장할 수 있다. <개정 2008. 2. 29., 2013. 3. 23., 2014. 7. 28.> 제24조(손해배상책임의 보장) ① 개업공인중개사는 법 제30조제3항에 따라 다음 각 호에 해당하는 금액을 보장하는 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 한다. <개정 2008. 9. 10., 2014. 7. 28.> 1. 법인인 개업공인중개사 : 2억원 이상. 다만, 분사무소를 두는 경우에는 분사무소마다 1억원 이상을 추가로 설정하여야 한다. 2. 법인이 아닌 개업공인중개사 : 1억원 이상 ② 개업공인중개사는 중개사무소 개설등록을 한 때에는 업무를 시작하기 전에 제1항의 규정에 따른 손해배상책임을 보장하기 위한 조치(이하 이 조 및 제25조에서 “보증”이라 한다)를 한 후 그 증명서류를 갖추어 등록관청에 신고하여야 한다. 다만, 보증보험회사ㆍ공제사업자 또는 공탁기관(이하 “보증기관”이라 한다)이 보증사실을 등록관청에 직접 통보한 경우에는 신고를 생략할 수 있다. <개정 2014. 7. 28.> ③ 「농업협동조합법」 제12조제1항 및 동법 제57조제1항제2호 바목의 규정에 따라 지역농업협동조합이 부동산중개업을 하는 때에는 중개업무를 개시하기 전에 보장금액 1천만원 이상의 보증을 보증기관에 설정하고 그 증명서류를 갖추어 등록관청에 신고하여야 한다. 【공인중개사법 시행규칙】 제25조(업무정지의 기준) 법 제39조제2항 및 법률 제7638호 부동산중개업법 전부개정법률 부칙 제6조제7항에 따른 업무정지의 기준은 별표 4와 같다.<개정 2021. 10. 19.> <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=158830293"></img> 【부동산중개업법(1989. 12. 30. 법률 제4153호로 개정되기 전의 것)】 제16조(공정한 업무처리 등) ①중개업자는 품위를 유지하고 신의와 성실로써 공정하게 중개행위를 하여야 하며 제30조의 규정에 의하여 설립된 불동산중개업협회의 정관을 준수하여야 한다. ②중개업자는 중개대상물의 거래시에 작성하는 계약서등에 서명·날인하여야 한다. 제17조(중개물건의 확인·설명) ①중개업자가 중개의뢰를 받은 경우에는 당해중개물건의 권리관계·법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항등을 확인하여 이를 당해중개물건에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 서면으로 제시하고 성실·정확하게 설명하여야 하며, 거래가 이루어진 때에는 그 확인·설명사항을 서면으로 작성하여 권리를 취득하게 되는 중개의뢰인에게 교부하여야 한다. 【민법】 제629조(임차권의 양도, 전대의 제한) ①임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다. ②임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다. 제630조(전대의 효과) ①임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 때에는 전차인은 직접 임대인에 대하여 의무를 부담한다. 이 경우에 전차인은 전대인에 대한 차임의 지급으로써 임대인에게 대항하지 못한다. ②전항의 규정은 임대인의 임차인에 대한 권리행사에 영향을 미치지 아니한다. 제631조(전차인의 권리의 확정) 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 경우에는 임대인과 임차인의 합의로 계약을 종료한 때에도 전차인의 권리는 소멸하지 아니한다. 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 사업자등록증, 등기사항전부증명서, 매매계약서, 임대차계약서 등에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 청구인은 경기도 ○○시 ○○로 ○○○, ○○○호에서 ‘○○○○ 공인중개사사무소’라는 상호의 부동산 중개업을 하는 자이다. 나) 이 사건 부동산 소유자인 청구외 이○○○는 2016. 10. 27. 이 사건 부동산을 ○○○○신탁주식회사에 신탁하였다. 다) 이 사건 부동산 매매계약서는 2022. 2. 19. 자로 체결되었는데, 중개사 없이 청구외 이○○○(신탁회사의 참여나 날인은 없음)와 청구외 김○○ 쌍방의 날인만 있고 신분증이나 인감증명서 등이 첨부되지 않았으며 매매대금은 계약금, 중도금 없이 일시금을 같은 해 3. 24에 지불하는 것으로 되어있다. 라) 청구인은 2022. 2. 19. 다)의 이 사건 부동산 매매계약서를 토대로 이 사건 중개행위를 하였고 잔금일은 이 사건 부동산 매매계약의 대금지급일과 같은 날인 같은 해 3. 24.로 명시하였으며 전세 계약서 상 특약사항에 “신탁 말소 조건의 임대차 계약이며, 임대인은 임차인이 입주시까지 등기상 하자가 없도록 한다. 위반시 계약은 해지되며, 손해배상을 원칙으로 한다.(○○○○신탁, 신탁원부 제○○○○-○○○○호)”내용을 기재하였으나 신탁원부를 제시한 바 없다. 마) 2022. 3. 24. 이 사건 중개사고가 발생하였고 청구외 오○○은 이에 대해 피청구인에게 민원을 신청하였다. 바) 피청구인은 처분사전통지를 거쳐 2022. 4. 28. 청구인에게 「공인중개사법」제25조, 제26조 및 같은 법 시행령 제22조 위반으로 같은 법 제39조제1항제8호 및 같은 법 시행규칙 제25조에 의거하여 업무정지 3개월(2022. 5. 20.~2022. 8. 19.) 처분을 하였다. 2) 「공인중개사법」제25조제1항에 따르면 개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 1. 해당 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계, 2. 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항, 3. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항을 확인하여 이를 해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실ㆍ정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다고 규정하고 있으며 같은 법 제26조제1항에 따르면 개업공인중개사는 중개대상물에 관하여 중개가 완성된 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 거래계약서를 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령으로 정하는 기간 동안 그 원본, 사본 또는 전자문서를 보존하여야 한다고 규정하면서 「공인중개사법 시행령」 제22조 제1항에서 거래계약서에는 1. 거래당사자의 인적 사항, 2. 물건의 표시, 3. 계약일, 4. 거래금액ㆍ계약금액 및 그 지급일자 등 지급에 관한 사항, 5. 물건의 인도일시, 6. 권리이전의 내용, 7. 계약의 조건이나 기한이 있는 경우에는 그 조건 또는 기한, 8. 중개대상물확인ㆍ설명서 교부일자, 9. 그 밖의 약정내용을 기재하여야 함을 명시하고 있다. 또한 「공인중개사법」제39조 제1항 제8호에 따르면 등록관청은 개업공인중개사가 제26조 제1항의 규정을 위반하여 적정하게 거래계약서를 작성ㆍ교부하지 아니하거나 보존하지 아니한 경우에는 6개월의 범위 안에서 기간을 정하여 업무의 정지를 명할 수 있음을 규정하고 있고 「공인중개사법 시행규칙」제25조 [별표4] 2. 개별기준에서 법 제26조 제1항을 위반하여 적정하게 거래계약서를 작성·교부하지 않거나 보존하지 않은 경우 업무정지 3개월을 정하고 있다. 3) 청구인은「공인중개사법」제25조 및 제26조상 개업공인중개사는 중개대상물의 권리관계 및 상태를 계약 당사자에게 성실·정확하게 설명하라는 것이지 등기부등본상의 소유자와 계약을 하여야 한다는 조항을 찾을 수 없고 같은 법 시행령 제22조는 계약당사자의 인적사항을 기재하여야한다고 적혀있어 거래당사자는 중개대상물의 소유자이어야한다고 해석할 수 없다고 주장한다. 살피건대, 「공인중개사법」 제25조 및 제26조에서 중개업자에 대하여 중개대상물의 중개대상물 확인ㆍ설명 및 확인ㆍ설명서, 계약서의 작성ㆍ교부 등의 의무를 부여하고 있는 취지는, 부동산의 권리분석 및 시장가격 등에 관한 전문자격자로서 거래에 직접 관여하여 매매를 주도하는 등 실거래 형성에 큰 역할을 담당하는 중개업자에게 중개완성 전후에 중개대상물 확인ㆍ설명 및 확인ㆍ설명서, 계약서의 작성ㆍ교부 등의 의무를 부여함으로써 건전한 부동산 거래질서를 확립함과 동시에 국민의 재산권을 보호하기 위한 것이며, 「부동산중개업법」(1989. 12. 30. 법률 제4153호로 개정되기 전의 것, 이하같다) 제16조에 의하여 신의와 성실로써 공정하게 중개행위를 하여야 할 의무를 부담하고 있는바, 「부동산중개업법」 제17조 제1항은 중개의뢰를 받은 중개업자는 당해 중개물건의 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 등을 확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있음을 명시하고 있고, 위 권리관계 중에는 당해 중개대상물의 권리자에 관한 사항도 포함되어 있다고 할 것이므로, 중개업자는 선량한 관리자의 주의와 신의 성실로써 매도 등 처분을 하려는 자가 진정한 권리자와 동일인인지의 여부를 부동산등기부와 주민등록증등에 의하여 조사 확인할 의무가 있다고 할 것(당원 1992. 2. 11. 선고, 91다36239 판결 참조)이므로 이 사건 중개행위 시에도 「공인중개사법」 제25조 제1항에 따라 개업공인중개사는 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계를 확인하여야 하고 같은 법 제26조 제1항 및 같은 법 시행령 제22조 제1항에 따른 거래계약서에 권리이전의 내용 등을 기재하여야 함에 따라 이 사건 청구외 김○○이 진정한 권리자인지 여부를 확인할 의무가 있다고 할 것인데 청구인은 이 사건 부동산이 신탁부동산임에도 불구하고 신탁사 및 신탁원부 확인없이 청구외 이○○○와 청구외 김○○ 쌍방의 날인만 있는(중개행위 없이) 매매계약서만을 근거로 등기사항증명서 상의 소유자가 아닌 자와 거래계약서를 작성한 점을 고려해보면 청구인은 개업공인중개사로서 지켜야 할 위와 같은 의무를 위반한 것으로 청구인의 주장은 이유없다. 다음으로 청구인은 신축아파트(미등기)의 임대차계약, 전대차 계약, 중개사무소 개설시 전대차계약서의 사례를 들며 등기사항증명서상 소유자가 아닌 자와 계약한 이 사건이 정당함을 주장하고 있는데 분양권을 전제로 한 신축아파트의 임대차계약과 임차인이 다시 재임대를 하는 전대차계약은 부동산 소유권자와 임차의뢰인간에 전세계약을 체결하기 위한 이 사건의 중개행위와 관계없는 내용으로 청구인의 주장은 이유없다. 4. 결 론 그렇다면, 청구인의 주장을 인정할 수 없으므로 청구인의 청구를 받아들이지 않기로 하여 주문과 같이 재결한다.