공인중개사법위반 업무정지처분 취소청구

1. 사건개요 청구인은 ○○시 ○○구 ○○로 30 소재 ○○○○공인중개사사무소를 2018. 1. 9. 개설등록하여 영업 중인 개업공인중개사인데, 2019. 7. 12. 피청구인의 현장 지도·점검 당시 소속공인중개사에 대하여 신고를 하지 아니한 사실이 적발되었고, 같은 해 7. 18. 피청구인에게 ○○시 ○○구 ○○동 ○○○번지 ○○○○○○○ ○○○동 ○○○○호(이하‘이 사건 거래물건’이라 한다) 분양권 매매계약에서 다운계약서를 작성한 사실을 자진 신고하였다. 이에 피청구인은 2019. 7. 16., 같은 해 7. 31. 처분 사전통지를 거쳐 같은 해 9. 4. 청구인에게 소속공인중개사 미신고 및 거래계약서에 거래금액 거짓으로 기재하여 「공인중개사법」 제15조 및 제26조를 위반한 사유로 같은 법 제38조, 제39조 및 같은 법 시행규칙 제25조에 의거 업무정지 6개월 처분(이하‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다. 2. 당사자 주장 가. 청구인 주장 1) 사건개요 청구인은 중개업자로 사건 당시‘경기도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○○번지 ○○○○○○○ ○○○동 ○○○○호’분양권 매매계약서를 매도인과 매수인 협의하에 다운으로 작성해주게 되었다. 2) 사건의 경위 청구인은 불법 다운계약서 작성이 위법인 것을 알았지만, 매도인과 매수인의 요청으로 어쩔 수 없이 계약서를 작성하고 거래신고 후 명의변경 절차까지 완료해 주었으나, 추후 잘못을 인정하고 피청구인에게 자진 신고를 하게 되었다. 신고 후 피청구인이 요청하는 자료나 도움이 될 만한 근거서류를 제출하였고 성실히 조사에 임하였다. 매도인과 매수인이 중개업소로 찾아와 협박을 일삼고 업무정지 전부터 업무방해를 했지만, 청구인이 잘못한 일에 대한 대가라 생각하고 피청구인에게 최대한 협조하였다. 3) 이 사건 처분의 위법·부당성 주변 사례를 알아보니 자진 신고가 아닌 일반적인 신고로 과태료를 부과 받은 중개업자들도 업무정지처분은 없었다고 한다(○○시 ○○구 ○○동 ○○4단지 부동산, ○○ ○○부동산). 그런데 주변의 협박에도 불구하고 자진 신고를 하고 잘못을 인정한 후 반성하는 중개업자에 대한 업무정지 6개월 처분은 매우 부당하다고 생각된다. 【보충서면】 4) 피청구인의 주장에 대한 청구인의 반박 2019. 7. 12. 소속공인중개사 미신고 건은 당일 신고 접수하려던 건이었고, 오전에 지도단속을 나와 그 시간에는 어쨌든 미신고 건이니까 미신고로 서명을 하여야 한다고 해서 서명 후 바로 고용신고를 했으며, 2019. 5. 25.에 작성한 다운신고 건에 대해서도 잘못을 인정하고 자진 신고하였다. 일반적인 신고와 자진신고에 따른 행정처분이 같다면, 앞으로 누구도 절대 자진 신고를 하는 경우는 없을 것이다. 또한 양도소득세 포탈은 매도인의 불법 탈세행위이다. 아파트 단지 하나에 수십 개의 부동산이 영업중이다. 한 달 임대료가 400만 원씩이나 하고, 광고비에 운영비에 정말 치열한 경쟁을 하고 있다. 그런 와중에 매도인들이 중개의뢰를 할 때 다운을 요청하는데, 그것을 거절할 수 있는 부동산들은 많지 않다. 늘 부동산들이 부동산시장을 교란시키고 있는 것처럼 얘기하지만, 실질적으로 부동산들도 관례처럼 만들어진 시장 안에서 살아남기 위한 수단이라고 생각한다. 다운거래가 정말 잘못된 관행이고 해서는 안 되는 일이라 생각해 자진 신고를 하였다. 영세사업자로서 사무실 계약기간 동안 영업을 하지 못하면, 기본적인 일상생활을 해 나갈 수가 없는 상황이 된다. 이 사건 처분을 취소하여 주기 바란다. 나. 피청구인 주장 1) 사건개요 청구인은 「공인중개사법」 제9조에 의하여 2018. 1. 9. ○○시 ○○구 ○○로 30, 상가 ○○○동 ○○○호(○○동)에 중개사무소 개설등록을 하고 ○○○○공인중개사사무소라는 명칭으로 현재까지 중개업무를 하고 있다. 2019. 7. 12. ○○지구 내 공인중개사무소 현장 지도·점검 당시 청구인의 중개사무소에서 미신고된 고용인인‘김○○’,‘강○○’이 근무하고 있음을 확인·점검하고 위반내용인 ‘고용인 미신고’ 사실에 대하여 청구인에게 자필 확인서를 받았다. 이 사실은 「공인중개사법」 제15조제1항 위반이므로 행정처분을 이행하고자 ○○구 시민봉사과-18118(2019. 7. 16.)호로 행정처분 사전 통지(의견제출 통지)를 이행하였고, 청구인은 2019. 7. 19.‘당일아침 신고하려 하였으나 갑자기 지도 단속을 나온 바람에 오후에 신고하였다’라는 내용의 의견서를 제출하였다. 상기 사건 행정처분 확정 전 청구인은 2019. 7. 18. 새올전자민원 창구를 통해 2019. 5. 25. ○○구 ○○동 ○○○번지 ○○○○○○○ ○○○동 ○○○○호(이하‘이 사건 거래물건’이라 한다) 분양권 매매계약에 있어서 다운계약서를 작성하였다고 자진 신고하였다. 청구인이 자진 신고한 분양권 계약관련 서류를 검토 결과 청구인이‘거래계약서의 거래금액을 거짓으로 기재’한 사실이 확인되어 이는 「공인중개사법」 제26조제3항 규정 위반이므로 ○○구 시민봉사과-19452(2019. 7. 31.)호로 업무정지 6월의 행정처분 사전통지를 이행하였고, 청구인은 2019. 8. 5.‘이 사건 거래물건에 대한 거래금액 거짓 신고를 인정하나 타인의 강요로 작성하였으며, 반성을 하고 있고 큰 용기를 내어 자진 신고를 하였으므로 선처를 부탁드립니다.’라는 내용의 의견서를 제출하였다. 이에 상기 위반사실 2건에 대한 의견서를 제출받아 「공인중개사법」 위반사항을 검토한 결과 같은 법 제38조제2항제7호, 제39조제1항제11호, 제14호 및 같은 법 시행규칙 제25조 규정에 따라 부동산중개업 업무정지 6월의 행정처분을 부과한 것이다. 2) 행정처분의 적법성 「공인중개사법」 제15조제1항 규정에‘개업공인중개사는 소속공인중개사 또는 중개보조원을 고용하거나 고용관계가 종료된 때에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 등록관청에 신고하여야 한다.’고 명시되어 있고 같은 법 시행령 제8조제1항은‘개업공인중개사는 소속공인중개사 또는 중개보조원을 고용한 경우에는 법 제34조제2항 또는 제3항에 따른 교육을 받도록 한 후 법 제15조제1항에 따라 업무개시 전까지 등록관청에 신고하여야 한다.’고 규정함에 따라 고용인 신고는 업무개시 전에 미리 신고하여야 하는 것이다. 따라서 2019. 7. 12. ○○지구 내 공인중개사무소 현장 지도·점검 당시 청구인의 중개사무소에서 미신고된 고용인인‘김○○’,‘강○○’이 근무하고 있는 것을 확인한바, 관련근거와 같이 청구인의 자필확인서 및 고용인‘김○○’,‘강○○’의 명함을 복사한 사본을 근거로 행정처분 사전통지 업무정지 1월을 이행하였다. 또한 「공인중개사법」 제26조제3항은‘개업공인중개사는 제1항의 규정에 의하여 거래계약서를 작성하는 때에는 거래금액 등 거래내용을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 2 이상의 거래계약서를 작성하여서는 아니 된다.’라고 규정하고 있다. 상기 법령 위반사실인‘거래계약서에 거래금액을 거짓으로 기재’한 사실은 관련 근거와 같이 처분 당사자가 인정하였으며, 관련부서에서 조사 결과 부동산 가격 허위신고 사실이 인정되어 청구인을 제외한 청구외 거래당사자 모두에게 과태료 부과처분을 이행 완료하였다. ※ 청구인은 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제29조에 의거 자진신고로 인한 과태료 부과처분 면제 혜택을 받았다. 따라서 상기 사실을 근거로 행정처분 사전통지 업무정지 6월을 이행하였다. 같은 법 시행규칙 제25조제1항 [별표2] 제12호 규정에‘고용인 미신고’에 대한 업무정지 기준은 1개월,‘거래계약서에 거래금액을 거짓으로 기재’에 대한 업무정지 기준은 6개월로 명시되어 있으며, 같은 법 시행규칙 제25조제2항 규정에는‘위반행위의 동기·결과 및 횟수 등을 참작하여 업무정지기간의 2분의 1의 범위 안에서 가중 또는 감경할 수 있다. 이 경우 가중하여 처분하는 경우에도 업무정지기간은 6월을 초과할 수 없다.’고 규정하고 있다. 이 사건 처분은 위반행위가 2가지에 달하고, 특히 다운계약은 실제 거래가격보다 낮은 가격으로 계약서를 작성하는 것으로 양도소득세 등을 감면받기 위한‘불법탈세’행위로 동기·결과로도 그 위반의 정도가 가볍다고 할 수 없으므로 감경 및 참작 대상이라 볼 수 없을 것이다. 따라서 위반사항 모두를 합하면 1월과 6월을 합하여 총 7월이나, 해당 법령에서 처분할 수 있는 최대 업무정지 기간은 6월임에 따라 업무정지 6월로 처분한 이 사건 처분은 적법·타당하다 할 것이다. 3) 청구인 주장에 대하여 청구인은 관련 법 위반사실은 인정하나 부동산거래 허위신고로 과태료 처분을 받은 청구 외 공인중개사사무소 2개소, 전 ○○○○공인중개사사무소 대표 김○○, 현 ○○4단지공인중개사사무소 대표 이○○이 업무정지 처분을 현재까지 받지 않고 있으므로 청구인에 대한 처분은 부당하다 주장하고 있다. 청구 외 김○○은 ○○시 ○○구 ○○로 일원 ○○○○공인중개사사무소 대표로 운영당시 가격 허위신고(다운계약)한 사실에 대하여 과태료 처분을 받고, 행정처분을 처분 받기 전 2019. 4. 5. 폐업하였고, 현재 ○○시 ○○구 ○○동 일원 ○○○○공인중개사사무소 대표 김○○에게 2019. 5. 14. 소속공인중개사로 고용되어 현재까지 소속공인중개사로 고용되어 있다. 따라서 폐업한 개설공인중개사인 청구 외 김○○에게 「공인중개사법」 제40조 규정에 따라 행정제재처분효과의 지위승계 조치를 이행하였고, 그 처분일로부터 향후 1년간 다시 중개사무소의 개설등록을 한다면 행정처분이 승계된다 할 것이다. 청구 외 이○○은 가격 허위신고(다운계약) 사실에 대하여 과태료 처분 사실이 확인되었으며, 업무정지 처분 행정절차를 이행하기 위한 사전절차를 이행 중이므로 행정처분 진행 중이다. 아울러, 청구외인들의 행정처분의 이행·불이행과 이 사건 처분에 대한 적법성 및 부당성과는 관련이 없는 논외 사실인 것이며, 청구인 주장만으로 이 사건 처분이 법리를 오해한 위법이나 재량권을 일탈 또는 남용한 것에 해당한다고 볼 수도 없는 것이다. 4) 결어 공정하고 성실한 자세로 부동산 거래질서를 확립하고 시민의 재산권을 보호하는 데 앞장서야 할 공인중개사가 「공인중개사법」을 준수하지 않는다면 그에 따른 피해는 고스란히 시민들에게 돌아갈 수밖에 없을 것이다. 상기 사실을 종합하여 볼 때 청구인은 위 법률을 위반하여 중개업자로서의 책임을 다하지 못했으므로, 피청구인이 청구인에게 한 업무정지 6월의 처분은 적법·타당하며 청구인이 신청한 이 처분의 취소를 구하는 이 사건은 기각되어야 할 것으로 사료되니 답변취지와 같이‘청구인의 청구를 기각한다’라는 재결을 구한다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당 여부 가. 관계법령 【공인중개사법】 제15조(개업공인중개사의 고용인의 신고 등) ①개업공인중개사는 소속공인중개사 또는 중개보조원을 고용하거나 고용관계가 종료된 때에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 등록관청에 신고하여야 한다. 제26조(거래계약서의 작성 등) ①개업공인중개사는 중개대상물에 관하여 중개가 완성된 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 거래계약서를 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령이 정하는 기간 동안 그 원본, 사본 또는 전자문서를 보존하여야 한다. 다만, 거래계약서가 공인전자문서센터에 보관된 경우에는 그러하지 아니하다. ②제25조제4항의 규정은 제1항의 규정에 의한 거래계약서의 작성에 관하여 이를 준용한다. ③개업공인중개사는 제1항의 규정에 의하여 거래계약서를 작성하는 때에는 거래금액 등 거래내용을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 2 이상의 거래계약서를 작성하여서는 아니된다. 제38조(등록의 취소) ②등록관청은 개업공인중개사가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 중개사무소의 개설등록을 취소할 수 있다. 7. 제26조제3항의 규정을 위반하여 거래계약서에 거래금액 등 거래내용을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 2 이상의 거래계약서를 작성한 경우 제39조(업무의 정지) ①등록관청은 개업공인중개사가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 6월의 범위 안에서 기간을 정하여 업무의 정지를 명할 수 있다. 이 경우 법인인 개업공인중개사에 대하여는 법인 또는 분사무소별로 업무의 정지를 명할 수 있다. 11. 제38조제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 14. 그 밖에 이 법 또는 이 법에 의한 명령이나 처분을 위반한 경우 ②제1항의 규정에 의한 업무의 정지에 관한 기준은 국토교통부령으로 정한다. 【공인중개사법 시행규칙】 제8조(개업공인중개사의 고용인의 신고) ①개업공인중개사는 소속공인중개사 또는 중개보조원을 고용한 경우에는 법 제34조제2항 또는 제3항에 따른 교육을 받도록 한 후 법 제15조제1항에 따라 업무개시 전까지 등록관청에 신고(전자문서에 의한 신고를 포함한다)하여야 한다. 제25조(업무정지의 기준) ①법 제39조제2항 및 법 제7638호 부칙 제6조제7항의 규정에 따른 업무정지의 기준은 별표 2와 같다. ②등록관청은 위반행위의 동기ㆍ결과 및 횟수 등을 참작하여 제1항의 규정에 따른 업무정지기간의 2분의 1의 범위 안에서 가중 또는 감경할 수 있다. 이 경우 가중하여 처분하는 경우에도 업무정지기간은 6월을 초과할 수 없다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159026521"></img> 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서 및 답변서, 확인서, 새올전자민원창구 민원상담, 분양권 매매 계약서 및 차용증, 이 사건 처분서 등에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 청구인은 ○○시 ○○구 ○○로 30 소재 ○○○○공인중개사사무소를 2018. 1. 9. 개설등록하여 영업 중인 개업공인중개사이다. 나) 피청구인은 2019. 7. 12. ○○지구 내 공인중개사사무소 현장지도·점검 당시 청구인이 소속공인중개사 강○○, 김○○을 고용신고하지 아니한 사실을 적발하여 청구인에게 확인서를 징구하였고, 같은 해 7. 16. 소속공인중개사 미신고를 사유로 업무정지 1개월 처분 사전통지를 하였다. 다) 이후 청구인은 2019. 7. 18. 새올전자민원창구를 통해 피청구인에게 2019. 5. 25. 이 사건 거래물건에 대하여 다운계약서를 작성한 사실을 자진 신고하였다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159026523"></img> 라) 이에 피청구인은 2019. 7. 31. 청구인에게 거래계약서에 거래금액을 거짓 기재한 사유로 업무정지 6개월 처분을 사전통지하였고, 청구인은 이에 대하여 같은 해 8. 5. 피청구인에게 매도인과 매수인의 요구로 다운계약서를 작성하게 된 점, 자진 신고를 한 점 등을 들어 선처를 구하는 취지의 의견서를 제출하였다. 마) 그러나 피청구인은 2019. 9. 4. 청구인에게 소속공인중개사를 신고하지 아니하고, 거래계약서에 거래금액을 거짓 기재하여 「공인중개사법」 제15조 및 제26조를 위반하였다는 사유로 같은 법 제38조, 제39조 및 같은 법 시행규칙 제25조에 의거 업무정지 6개월 처분을 하였다. 바) 한편 피청구인은 2019. 8. 26. 이 사건 거래물건의 거래가격을 허위신고하였다는 사유로 매도인 강○○, 매수인 박○○, 개업공인중개사 권○○에게 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제28조에 의거 과태료 부과 예고를 하였으나, 청구인에 대하여는 같은 법 제29조(자진 신고자에 대한 감면 등)에 따라 과태료를 면제하였다. 2) 「공인중개사법」 제15조 및 같은 법 시행규칙 제8조에 의하면 개업공인중개사는 소속공인중개사 또는 중개보조원을 고용한 경우에는 법 제34조제2항 또는 제3항에 따른 교육을 받도록 한 후 업무개시 전까지 등록관청에 신고하여야 하고, 같은 법 제26조제3항에 의하면 개업공인중개사는 거래계약서를 작성하는 때에는 거래금액 등 거래내용을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 2 이상의 거래계약서를 작성하여서는 아니 된다. 그리고 같은 법 제39조제1항에서는 개업공인중개사가 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 6월의 범위 안에서 기간을 정하여 업무의 정지를 명할 수 있다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행규칙 제25조제1항 별표 2에서 위반행위별 업무정지의 기준을 정하고 있다. 3) 청구인은 소속공인중개사 미신고 건에 대하여는 적발 당일 신고할 예정이었으며, 다운계약서를 작성한 것에 대하여는 잘못을 뉘우치고 자진 신고하였으므로 피청구인의 이 사건 처분이 부당하다고 주장한다. 살피건대, 「공인중개사법」 제15조 및 같은 법 시행규칙 제8조에 의하면 소속공인중개사 또는 중개보조원을 고용한 경우에는 업무개시 전까지 등록관청에 신고하여야 하는데, 적발 당시 피청구인이 징구한 청구인의 자필 확인서 등에 의하면, 청구인이 소속공인중개사를 업무개시 전에 신고하지 아니하여 「공인중개사법」 제15조 및 같은 법 시행규칙 제8조를 위반한 사실이 인정된다. 그리고 청구인은 과열된 경쟁 속에서 매도인의 다운거래 요청을 거절할 수 있는 공인중개사는 많지 않으며, 이후 이를 반성하고 자진 신고하였음에도 피청구인이 이에 대하여 선처하지 아니하고 업무정지 6개월 처분을 한 것은 부당하다고 주장하나, 공인중개사제도를 두는 목적은 사인 간의 부동산거래에 있어 그 공신력을 높이고 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립하기 위함인데, 계약의 자유라는 명분 아래 거래의 당사자 의사에 따라 계약서에 당사자가 원하는 대로 기재만 해주는 것이 공인중개사의 역할이라면, 공인중개사 자격을 법으로 정하고, 공인중개사 업무를 법으로 규율하고 있는 공인중개사제도 및 관계 법령이 아무 의미 없는 것이 될 것이다. 또한, ① 청구인이 제출한 증거서류에 의하면 계약 당시 청구인은 매수인에게 다운계약으로 인한 위험(불이익)이 없다고 설명하였던 것으로 보이는 점, ② 청구인이 신고 당시‘거래 후 매수의 불법거래 신고 협박으로 다운거래 계약 진행을 자진 신고한다’고 기재한 점에 비추어 볼 때, 매수인이 신고할 것이라고 생각하여 자진신고를 한 것으로 보이는 점, ③ 이로 인하여 청구인은 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 따라 과태료를 면제받았으나 「공인중개사법」에는 자진신고에 따른 감면 규정이 없는 점 등을 종합하여 보면, 청구인의 「공인중개사법」 제26조 위반행위에 대하여 행정처분을 함에 있어서 특별히 감경할 만한 사유가 보이지 아니한다. 그러므로 피청구인이 청구인의 이 사건 두 가지 위반행위에 대하여 관련법령에 따라 업무정지 6개월 처분한 것은 적법·타당하다고 판단된다. 4. 결 론 그렇다면 청구인의 주장을 인정할 수 없으므로 청구인의 청구를 받아들이지 않기로 하여 주문과 같이 재결한다.