공인중개사법위반 업무정지처분 취소청구

1. 사건개요 청구인은 ○○시 ○○구 ○○○○☆☆☆번길 ○○○, ○○○호에서 ‘○○○○○공인중개사사무소’(이하 ‘이 사건 업소’라 한다)라는 공인중개사사무소를 운영하는 자이다. 2021. 7. 23. 이 사건 업소가 「공인중개사법」을 위반하였다는 민원신고 접수되어 확인한 결과 ① 거래계약서에 공인중개사 인적사항 미기재 ② 중개대상물 확인·설명서 미교부 ③ 손해배상책임 보장에 따른 관계증서 미교부 ④ 중개보수 초과 징수한 사실을 적발하였다. 이에 피청구인은 「공인중개사법」위반을 사유로 처분 사전절차 및 의견 청취 절차를 거쳐 업무정지 6월의 처분을 감경하여 업무정지 3월 처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)하였다. 2. 당사자 주장 가. 청구인 주장 1) 처분 발생 경위 청구인은 2021년 2월부터 이 사건 업소를 개업하여 약 6개월 운영하였으며, 개업 이후 모든 부동산 계약에 대하여 정상적인 절차에 의해 운영해 왔으나 2021. 7. 7. 분양권 2호실에 대하여 사무실 공간을 제공하고 계약서를 대필해준 사실이 있다. 본인들의 의사에 의해 상호를 넣지 않고 대필을 해주었고 대필계약과정에 대한 문제가 없었기에 쌍방협의 하에 도장 날인 하여 정상적인 계약을 체결하였다. 절차 지원에 대한 일정 수고비로 건당 100만원을 받았고 경비 처리를 위한 세금계산서도 발행하였다. 이후 매수인과 매도인 간에 갈등이 생겨 청구인은 대필에 대한 도리로 갈등을 해결하려 노력하였으나, 결국 갈등이 해결되지 못했고 매수인은 구청에 대필 관련 민원을 제기하였다. 이에 따라 청구인은 이 사건 처분을 받게 되었다. 청구인은 대필 및 등기이전에 따른 절차를 지원해주고 건당 100만원을 받았으며, 이는 법규상 정해진 중개수수료를 30만 원가량 초과하는 금액이다. 고객의 요청으로 대필을 작성하였고, 금액 또한 고객이 제시한 대로 받았기 때문에 법규상 문제가 된다는 점을 정확히 인지하지 못하였다. 2) 이 사건 처분의 위법·부당성·가혹성 이 사건 처분이 재량권의 범위를 일탈·남용하였는지 여부는 위반행위의 내용과 당해 처분에 의하여 달성하려는 공익 목적 및 공익 침해의 정도와 그 처분으로 인하여 개인이 입게 될 불이익을 비교·교량하여 판단하여야 한다. 이 사건 위반 행위의 경우, 청구인의 의도로 부정행위를 한 것이 아닌 점, 매도인과 매수인의 요구에 의해 대필한 점, 청구인의 이익이 결코 크지 않다는 점을 고려하면 업무정지 3개월 처분은 위반 행위에 비해 너무나 가혹한 처분이라 생각한다. 「공인중개사법 시행규칙」제25조에 따르면 업무정지기간의 2분의 1의 범위에서 줄일 수 있다는 규정이 존재하므로 이를 참고하여 이 사건 처분을 감경하여 주기 바란다. 3) 결론 청구인이 관련 법규를 위반한 것은 명백한 사실이나 의도적으로 법규를 위반한 적이 없으며, 업무 지식 및 실무 경험이 부족하여 이 사건 위반 행위에 이르게 되었다. 이 사건 업소를 시작한 지 얼마 되지 않아 자리를 잡는 과정에 있어 생각보다 많은 비용을 지출하고 있는 와중에 영업정지 3개월 처분이 확정된다면 결국 폐업이 이르게 될 것이다. 청구인은 가장의 역할을 하며 홀어머니를 부양해야 하는 실정으로, 어렵게 공인중개사 시험에 합격하여 빚을 내어 이 사건 업소를 시작하였다. 게다가 운영이 어려워 코로나 소상공인 대출도 받은 상황으로 청구인의 이러한 사정을 헤아려서 이 사건 처분의 취소 및 감경하여 주기 바란다. 나. 피청구인 주장 1) 업무 관련 지식 미비와 실무 경험 부족으로 위반 사실이 이르렀다는 주장에 대하여 21. 7. 14. 청구인이 신고인에게 중개수수료 명목으로 세금계산서를 발행한 점으로 보아 청구인은 중개행위를 하였고, 개업공인중개사는 어떠한 명목으로도 공인중개사법 제32조에 따른 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위를 할 수 없음이 명시되어 있는바, 마땅히 지켜야 할 준수사항을 위반한 행위는 업무 지식의 미비를 사유로 면책될 수는 없다. 또한, 청구인은 중개행위를 하면서 중개대상물 확인설명서와 손해배상책임에 따른 보험증서를 미교부하는 것이 법령 위반사항이라는 사실을 적발될 때까지 모르고 있을 정도로 허술하게 중개업무를 하고 있었다. 청구인이 개업공인중개사로서 숙지하여야 할 부분을 인지하고 정상적인 중개를 하였다면 위반 사항은 발생하지 않았을 것이며, 청구인의 무지로 위반사항을 인지하지 못한 것은 위반사항에 대한 변명이 될 수 없다. 2) 업무정지 3월 처분이 가혹하다는 주장에 대하여 청구인의 위반 행위는 거래계약서에 공인중개사 인적사항 미기재, 중개대상물 확인설명서 미교부, 중개보수 초과수수, 손해배상책임보장에 따른 관계증서 미교부로 총 4건이다. 위반 사항에 따른 처분사항을 모두 합산하여 업무정지 처분기간을 산정해보면 24월에 해당하나 공인중개사법 제39조 및 같은 법 시행규칙 제25조에 따라 업무정지 기간은 6월을 넘을 수 없어 6월로 처분한 것이다. 피청구인은 21. 8. 20 영업정지에 따른 사전통지 하였고 선처를 희망하는 청구인의 의견 제출에 따라 2분의 1 감경하여 최종적으로 영업정지 3월로 확정하여 이 사건 처분을 한 것이다. 3) 이 사건 처분으로 청구인이 경제적으로 어려움을 겪게 될 것이라는 주장에 대하여 관내에 약 830여 개소의 공인중개사사무소가 있으며, 피청구인은 건전한 부동산거래를 조성하고 사회적 질서를 바로잡기 위해 엄정하게 법을 집행해야 한다. 이 사건 처분은 관련 법령을 따른 적법한 처분이며, 경제적 손실 등의 이유를 들어 청구인의 청구가 인용된다면 법을 준수하는 다른 개업공인중개사들이 행정청을 불신하게 되는 결과를 낳고, 행정심판을 청구하면 처분사항을 감경받을 수 있다고 판단하게 되는 결과 또한 가져오게 될 것이다. 준수사항 위반 행위에 대해 행정처분이 이뤄져 공익이 달성될 수 있도록 하여야 하므로, 청구인의 청구를 기각하여 주기 바란다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당 여부 가. 관계법령 【공인중개사법】 제25조(중개대상물의 확인ㆍ설명) ③개업공인중개사는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 제1항에 따른 확인ㆍ설명사항을 대통령령으로 정하는 바에 따라 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령으로 정하는 기간 동안 그 원본, 사본 또는 전자문서를 보존하여야 한다. 다만, 확인ㆍ설명사항이 「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조제9호에 따른 공인전자문서센터(이하 “공인전자문서센터”라 한다)에 보관된 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2014. 1. 28., 2018. 8. 14., 2020. 6. 9.> ④ 제3항에 따른 확인ㆍ설명서에는 개업공인중개사(법인인 경우에는 대표자를 말하며, 법인에 분사무소가 설치되어 있는 경우에는 분사무소의 책임자를 말한다)가 서명 및 날인하되, 해당 중개행위를 한 소속공인중개사가 있는 경우에는 소속공인중개사가 함께 서명 및 날인하여야 한다. <개정 2009. 4. 1., 2014. 1. 28., 2020. 6. 9.> 제26조(거래계약서의 작성 등) ①개업공인중개사는 중개대상물에 관하여 중개가 완성된 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 거래계약서를 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령으로 정하는 기간 동안 그 원본, 사본 또는 전자문서를 보존하여야 한다. 다만, 거래계약서가 공인전자문서센터에 보관된 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2014. 1. 28., 2018. 8. 14., 2020. 6. 9.> ② 제25조제4항의 규정은 제1항에 따른 거래계약서의 작성에 관하여 이를 준용한다. <개정 2020. 6. 9.> ③ 개업공인중개사는 제1항에 따라 거래계약서를 작성하는 때에는 거래금액 등 거래내용을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 둘 이상의 거래계약서를 작성하여서는 아니된다. <개정 2014. 1. 28., 2020. 6. 9.> 제30조(손해배상책임의 보장) ⑤개업공인중개사는 중개가 완성된 때에는 거래당사자에게 손해배상책임의 보장에 관한 다음 각 호의 사항을 설명하고 관계 증서의 사본을 교부하거나 관계 증서에 관한 전자문서를 제공하여야 한다. <개정 2014. 1. 28.> 1. 보장금액 2. 보증보험회사, 공제사업을 행하는 자, 공탁기관 및 그 소재지 3. 보장기간 제33조(금지행위) ① 개업공인중개사등은 다음 각 호의 행위를 하여서는 아니된다. <개정 2014. 1. 28., 2019. 8. 20., 2020. 6. 9.> 3. 사례ㆍ증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 제32조에 따른 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위 6. 중개의뢰인과 직접 거래를 하거나 거래당사자 쌍방을 대리하는 행위 제38조(등록의 취소) ②등록관청은 개업공인중개사가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 중개사무소의 개설등록을 취소할 수 있다. <개정 2011. 5. 19., 2014. 1. 28., 2019. 8. 20., 2020. 6. 9.> 9. 제33조제1항 각 호에 규정된 금지행위를 한 경우 ③ 등록관청은 제1항제2호부터 제8호까지 및 제2항 각 호의 사유로 중개사무소의 개설등록을 취소하고자 하는 경우에는 청문을 실시하여야 한다. <개정 2020. 6. 9.> 제39조(업무의 정지) ①등록관청은 개업공인중개사가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 6개월의 범위 안에서 기간을 정하여 업무의 정지를 명할 수 있다. 이 경우 법인인 개업공인중개사에 대하여는 법인 또는 분사무소별로 업무의 정지를 명할 수 있다. <개정 2008. 2. 29., 2009. 4. 1., 2011. 5. 19., 2013. 3. 23., 2014. 1. 28., 2020. 6. 9.> 6. 제25조제3항의 규정을 위반하여 중개대상물확인ㆍ설명서를 교부하지 아니하거나 보존하지 아니한 경우 9. 제26조제2항의 규정을 위반하여 거래계약서에 서명 및 날인을 하지 아니한 경우 11. 제38조제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 ② 제1항에 따른 업무의 정지에 관한 기준은 국토교통부령으로 정한다. <개정 2008. 2. 29., 2013. 3. 23., 2020. 6. 9.> 【공인중개사법 시행규칙】 제20조(중개보수 및 실비의 한도 등) ⑦개업공인중개사는 주택 외의 중개대상물에 대하여 제4항의 규정에 따른 중개보수 요율의 범위 안에서 실제 자기가 받고자 하는 중개보수의 상한요율을 제10조제2호의 규정에 따른 중개보수ㆍ실비의 요율 및 한도액표에 명시하여야 하며, 이를 초과하여 중개보수를 받아서는 아니 된다. <개정 2014. 7. 29.> 제25조(업무정지의 기준) 법 제39조제2항 및 법률 제7638호 부동산중개업법 전부개정법률 부칙 제6조제7항에 따른 업무정지의 기준은 별표 4와 같다. <개정 2021. 10. 19.> <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159026969"></img> 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서 및 답변서, 문답서, 자율직무교육 확인서, 이 사건 처분서 등에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 청구인은 ‘○○○○○공인중개사사무소’라는 공인중개사사무소를 운영하는 자이다. 나) 이 사건 업소가 「공인중개사법」을 위반하였다는 민원신고가 접수되어 확인한 결과 ① 거래계약서에 공인중개사 인적사항 미기재 ② 중개대상물 확인·설명서 미교부 ③ 손해배상책임 보장에 따른 관계증서 미교부 ④ 중개보수를 초과 징수한 사실을 적발하였다. 다) 피청구인은 「공인중개사법」위반을 사유로 처분 사전통지 시 영업정지 6월의 처분을 하였다가 과거 행정처분 이력이 없고 공인중개사 협회 동안구지회 지역 내 자율정화위원회를 통하여 직무교육을 받는 등 위반행위를 해소하기 위한 사실을 인정해 2분의 1 감경하여 이 사건 처분하였다. 2) 청구인은 법 위반 사실은 인정하나, 관련 법령의 무지로 인해 위반 행위에 이르렀을 뿐 고의로 법을 위반한 사실이 없으며, 이 사건 처분이 재량권을 일탈·남용하여 위법하다고 주장한다. 살피건대, 단순한 법률의 무지는 위법성을 인식하지 못한 데 대한 정당한 사유라고 볼 수 없고, 행정법규 위반에 대하여 가하는 제재조치는 행정법규 위반이라는 객관적 사실에 착안하여 가하는 제재이므로 위반자에게 그 의무 해태를 탓할 수 없는 정당한 사유가 있는 경우 등의 특별한 사정이 없는 한 고의나 과실이 없다고 하더라도 부과된다고 할 것이므로(대법원 2012.06.28. 선고 2010두24371 판결 참조), 피청구인이 「공인중개사법」을 위반하였다는 사유로 「공인중개사법」제39조 제1항 제11호 및 같은 법 시행규칙 제25조에 따라 청구인에게 한 이 사건 처분은 적법하다 할 것이다. 또한, 이 사건 처분이 재량권을 일탈·남용하였다고 주장하는바, 제재적 행정처분이 사회통념상 재량권의 범위를 일탈하였거나 남용하였는지 여부는 처분사유로 된 위반행위의 내용과 당해 처분행위에 의하여 달성하려는 공익 목적 및 이에 따르는 여러 사정 등을 객관적으로 심리하여 공익 침해의 정도와 그 처분으로 인하여 개인이 입게 될 불이익을 비교 교량하여 판단하여야 한다(대법원 2007. 6. 28. 선고 2005두9910 판결, 2003. 12. 12. 선고 2001두11083 판결 등 참조). 살피건대, 공인중개사의 업무에 등에 관한 사항을 정하여 그 전문성을 제고하고 부동산중개업을 건전하게 육성하여 국민경제에 이바지하기 위한 공인중개사법의 입법 취지에 비춰볼 때, 청구인의 위반행위가 무려 4가지에 달해 그 위반 규모가 상당하여 공익 침해의 정도가 크다고 할 것이다. 반면에 피청구인은 청구인이 법 위반행위를 시정하거나 해소하기 위하여 노력한 사실을 인정하여 업무정지기간의 2분의 1 범위에서 감경하였는바, 이 사건 처분으로 인하여 청구인이 받을 불이익은 비교적 적은 것으로 보여 이 사건 처분이 비례원칙에 위반하여 재량권을 일탈·남용하였다는 청구인의 주장은 받아들일 수 없다. 4. 결 론 그렇다면, 청구인의 주장을 인정할 수 없으므로 청구인의 청구를 받아들이지 않기로 하여 주문과 같이 재결한다.