공인중개사법위반 업무정지처분 취소청구

1. 사건개요 청구인은 경기도 ○○에서‘○○ 공인중개사무소’(이하‘이 사건 사무소’라고 한다)라는 상호로 공인중개사사무소를 운영하는 개업공인중개사이다. 피청구인은 2019. 12. 5. 청구인이 실거래 신고한 계약서를 미보관한 사실 및 사무실에서 근무하고 있던 직원 중 2명이 미신고된 사실을 적발하고, 2019. 12. 30. 사전통지절차를 거쳐, 2020. 1. 28. 청구인에게 「공인중개사법」 제15조 제1항 및 제26조 제1항 위반을 이유로 영업정지 2월(2020. 2. 10. ~ 2020. 4. 9.)의 처분(이하‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다. 2. 당사자 주장 요지 가. 청구인 주장 1) 청구인은 2017년 10월 공인중개사 자격을 취득한 후, 2018년 4월 경기도 ○○시 ○○에 중개사무소를 개업하여 운영하다가 2019월 9월 경기도 ○○시 ○○동 현 위치로 사업장을 이전하여 업무를 진행하면서 이번 처분을 받기 전까지 단 한 건의 규정 위반 및 분란 없이 성실하게 근무하고 있다. 2) 2019. 12. 5. ○○시 ○○구청 부동산관리팀에서 청구인의 이 사건 사무소에 방문하여 매매계약 간 실 계약과 금액이 일치하는지 확인하기 위해 관련 계약서를 제시할 것을 요구하였으나 해당 계약서를 찾지 못하였는데, 구청직원들이 돌아간 후 해당 계약서의 경우 매도인이 계약 잔금을 처리한 후 소유권이전등기를 진행하려 하였으나 거래계약서를 미지참하여 청구인의 사무소에‘법무사를 통해 소유권이전등기를 진행하려 하는데 거래계약서를 미지참 하였으니 대신 부동산 보관계약서를 잠시 맡겨주면 등기이전 완료 후 바로 사무소에 가져다주겠다.’고 요청을 하여 이에 청구인은 고객과의 관계를 고려해 매정하게 거절하지 못하고 위 계약서를 잠시 법무사에게 제공하였고, 구청직원이 청구인의 사무실에 방문한 당시에는 계약서를 아직 돌려받지 못한 것임을 기억해내고, 청구인은 구청직원 방문 당일에 법무사로부터 위 계약서를 되돌려 받아 다음날인 2019. 12. 6. 피청구인을 방문하여 관련 사실을 소명하였다. 3) 공인중개사는 국민의 재산권을 보호하고 부동산의 안전한 거래를 위한 역할을 수행하는 국가가 인정하는 전문가이기 때문에 매도·매수인이 곤란한 상황에 처하였을 때는 이들의 고충을 적극적으로 해결해주기 위해 나서는 역할도 수행하여야 하므로 청구인은 매도인이 소유권이전등기 진행에 있어 거래계약서를 미지참하여 곤란한 상황에 처하여 청구인에게 도움을 요청하여 기꺼이 부동산계약서를 법무사에 제공해준 것이다. 구청의 점검 당일에는 당혹스럽고 긴장한 마음에 위 사실을 기억해내지 못해 바로 소명하지 못한 불찰이 있었지만 매도인을 돕고자한 청구인의 선량한 행위로 거래계약서가 잠시 법무사에게 제출된 상태를 거래계약서 보존규정을 위반한 것으로 보아 업무정지처분을 내린 것은 부당하다. 4) 청구인은 2019년 9월 현 소재지로 사무소를 이전하여 운영하면서 소속공인중개사 1명(○○○, ○○○○生)과 중개보조원 1명(○○○, ○○○○生)을 고용한 상황이었는데, 구청 점검 당시 이 사건 사무소에는 총 4명(청구인, 소속공인중개사 ○○○,지인 ●●●, 고객 ☆☆☆)이 있었는데, 피청구인은 청구 외 ●●●와 ☆☆☆을 미신고 고용인이라고 판단하고 「공인중개사법」제15조 제1항 규정을 위반하였다고 하나, 이들은 청구인이 고용한 자가 아니다. 청구 외 ●●●는 청구인의 지인으로 2019년 제30회 공인중개사자격시험에 최종합격한 자로 2019. 11. 28. 사이버 실무교육을 이수하고 2020. 1. 13.부터 개설등록 실무교육을 이수할 예정이었는데, 실무교육을 수료한 후 본인이 거주하는 경기도 ○○시에 공인중개사무소를 개업할 계획을 수립하던 차에 지인인 청구인이 부동산사무소를 운영한다는 사실을 인지하고 사무소를 어떤 방식으로 운영하는지 둘러보고자 방문했던 것이다. 따라서 청구 외 ●●●와 청구인은 고용관계가 없고 ●●●는 이 사건 사무소에서 중개행위나 보조행위 등을 한바 없다. 5) 다른 1인 청구 외 ☆☆☆은 고객으로 이 사건 사무소를 방문하였던 자로 2019년 11월 말경 위례지역의 부동산 거래 및 투자정보 등을 수집하기 위해 처음 방문하였는데, 당시 여러 대화가 오가던 중 청구인 사무소의 중개보조원 청구 외 ○○○은 청구 외 ☆☆☆이 공인중개사 자격을 취득한 채 업을 영위하고 있지 않음을 안타까워하며 청구 외 ☆☆☆에게‘공인중개사 業이 매력적인 일이니 며칠 사무소에 놀러 나와 분위기를 느껴보라’며 권유하여, 청구 외 ☆☆☆은 같은 해 12. 2. 및 구청 점검일인 12. 5. 두 차례 이 사건 사무소를 방문하였던 것이다. 따라서 이런 자에게 청구인이 중개업무나 보조행위를 지시한다는 것은 이치에 맞지 않다. 6) 구청 방문 당시 청구인이 이러한 상황을 구체적으로 차분하게 설명하여야 했으나 개업 후 단속을 처음 받아보았기에 경황이 없었고, 단속 당시 온통 거래계약서가 어디로 갔는지에만 신경을 쓰다 보니 당시 단속 분위기로는 공인중개사 자격을 취득한 자가 등록하지 않은 채, 사무소에 나와 앉아있는 것만으로도 규정위반에 해당하는 줄로 오인하여 제대로 소명을 못하였다. 청구 외 ●●●와 ☆☆☆은 청구인과 고용관계가 없고, 일체 중개업무 및 보조행위를 한 사실이 없다. 고용관계가 없는 자들이 단순히 사무소에 있었다는 점만으로 내린 이 사건 처분은 위법·부당하다. 7) 이상과 같이, 단순히 고객을 위해서 선량한 행위로 거래계약서를 잠시 법무사에게 맡긴 행위만으로 거래계약서 보존규정 위반으로 보아 행정처분을 내리는 것은 과도한 처분이고, 고용관계유무를 확인하지 않고 단순히 사무실에 있었다는 점과 당시 경황이 없어 청구인이 이 점을 제대로 소명하지 못하였다는 점을 이유로 고용인 신고규정 위반으로 행정처분을 내리는 것 역시 위법·부당하다. 8) 청구인이 ○○ 소재로 사무소를 이전한 지 겨우 3개월 경과한 제대로 자리 잡고 있지 못한 시점에 이 사건 처분을 내리는 것은 사실상 폐업하라는 선고처럼 가혹하다. 청구인은 동 업소를 개업하기 위해 대출을 받아 현 장소를 임차하고 인테리어를 실시하였는데 이 사건 처분으로 인해 결국 사무실을 유지할 경제적 능력이 전무하여 사무소를 폐업하게 되었고 개업하면서 얻은 대출은 상환하지 못해 하루하루 힘든 삶을 살고 있다. 피청구인의 이 사건 처분은 위법·부당하므로 이 사건 처분을 취소해야 한다. 나. 피청구인 주장 1) 피청구인은 2019. 12. 5. 국토교통부 실거래 신고가를 시세보다 낮게 신고한 중개업소 및 중개업소가 다운계약서를 종용한다는 민원이 제기된 아파트의 거래신고를 중심으로 중개업소 지도점검을 실시하였고, 그 중 한 곳인 이 사건 사무소를 점검하는 과정에서 실거래 신고한 계약서를 미보관(○○구 ○○동 ○○○○)한 사실을 발견하였으며, 이 사건 사무소에서 근무하고 있던 직원 4명에 대한 고용신고 여부를 확인한 결과 2명이 미신고된 사실을 확인하게 되어 청구인에게 위반사항에 대해 설명해주고 청구인으로부터 위반 사실을 인정하는 확인서를 징구하여 사전통지절차를 거쳐 이 사건 처분을 하였다. 2) 「공인중개사법」 제26조 제1항에서는 개업공인중개사는 중개대상물에 관하여 중개가 완성된 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 거래계약서를 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령이 정하는 기간 동안 그 원본, 사본 또는 전자문서를보존하여야 한다고 규정하고 있는데 위 규정은 중개업자에게 계약서 보관의무를 부여하여 계약분쟁 발생 시 계약당사자와 중개업자 모두를 중립적으로 보호하기 위한 규정으로 중개업소의 중개행위에 대한 투명성을 확보하는데 그 목적이 있고, 다양한 사유로 중개업소가 계약서 원본을 보관하기 어려운 경우를 대비하여 사본 및 전자문서 형태의 보관 역시 폭넓게 인정하고 있다. 3) 현장 지도 당시 부동산 실거래 신고한 내역을 제시하면서 해당 계약서 제출을 요구하였으나, 처음에는 계약서 파일 철을 살피더니 계약서를 발견하지 못하자 사무실을 헤치며 찾기 시작하였고 그러던 중 직원 누군가 법무사가 소유하고 있을지 모른다고 하자 법무사에게 전화하더니 법무사 또한 계약서를 갖고 있지 않다고 하였다. 청구인은 소유권이전등기를 위해 법무사에게 잠시 제공하였다고 주장하나, 이는 사실과 맞지 않고 설령 그렇더라도 부동산 물건의 등기부상 등기접수일은 2019. 10. 29.로 현장 점검일인 2019. 12. 5.로부터 약 1개월 전인바, 1개월 넘도록 계약서를 방치하고 돌려받지 못한 것은 계약서 보관의무를 다하였다고 보기는 어렵다. 또한 점검 당일 찾지 못한 계약서를 다음 날 피청구인에게 원본이라고 주장하면서 제출하였으나 제출한 계약서는 그 진위 및 원본 여부가 불투명한 계약서라고 할 것이다. 이러한 허점을 사전에 방지하고자 「공인중개사법」에서는 중개거래계약서를 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령이 정한 기간 동안 그 원본, 사본 또는 전자문서를 보존하도록 규정하고 있는 것이다. 4) 이 사건 사무소는 맨 앞쪽 줄 다음 두 번째 줄 그리고 마지막에는 공인중개사 대표의 책상 순으로 배치되어 있었는데 마치 회사의 서열 기준처럼 책상이 배치되어 있었고, 지도 점검 중에도 전화로 상담하는 직원, 계약서를 찾는 직원, 법무사에게 연락하는 직원 등 모두 열심히 일하고 있었다. 타 중개업소에 비해 직원이 많아 모두 보조원 신고를 하였는지 묻자, 2명은 신고를 하지 않은 직원이라고 사실대로 답변을 하였고, 곧 고용 신고를 할 예정이라고 하였다. 청구인은 청구 외 ●●●와 ☆☆☆은 고용관계가 없고 일체의 중개업무 및 보조행위를 하지 않았다고 하나 이는 사실과 다르며, 보조원이 아닌데 어떻게 지정된 책상에서 중개업무를 보고 신고한 중개보조원 같이 능숙하게 업무를 볼 수 있는지 납득이 되지 않는다. 이상과 같이 청구인의 주장은 사실이 아니므로 이 사건 심판 청구를 기각하기 바란다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당 여부 가. 관계법령 【공인중개사법】 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. 6. “중개보조원”이라 함은 공인중개사가 아닌 자로서 개업공인중개사에 소속되어 중개대상물에 대한 현장안내 및 일반서무 등 개업공인중개사의 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 자를 말한다. 제15조(개업공인중개사의 고용인의 신고 등) ① 개업공인중개사는 소속공인중개사 또는 중개보조원을 고용하거나 고용관계가 종료된 때에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 등록관청에 신고하여야 한다. ② 소속공인중개사 또는 중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 본다. 제26(거래계약서의 작성 등) ①개업공인중개사는 중개대상물에 관하여 중개가 완성된 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 거래계약서를 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령이 정하는 기간 동안 그 원본, 사본 또는 전자문서를 보존하여야 한다. 다만, 거래계약서가 공인전자문서센터에 보관된 경우에는 그러하지 아니하다. ②제25조제4항의 규정은 제1항의 규정에 의한 거래계약서의 작성에 관하여 이를 준용한다. ③개업공인중개사는 제1항의 규정에 의하여 거래계약서를 작성하는 때에는 거래금액 등 거래내용을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 2 이상의 거래계약서를 작성하여서는 아니 된다. 제39조(업무의 정지) ①등록관청은 개업공인중개사가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 6월의 범위 안에서 기간을 정하여 업무의 정지를 명할 수 있다. 이 경우 법인인 개업공인중개사에 대하여는 법인 또는 분사무소별로 업무의 정지를 명할 수 있다. 8. 제26조제1항의 규정을 위반하여 적정하게 거래계약서를 작성ㆍ교부하지 아니하거나 보존하지 아니한 경우 14. 그 밖에 이 법 또는 이 법에 의한 명령이나 처분을 위반한 경우 【공인중개사법 시행규칙】 제8조(개업공인중개사의 고용인의 신고) ① 개업공인중개사는 소속공인중개사 또는 중개보조원을 고용한 경우에는 법 제34조제2항 또는 제3항에 따른 교육을 받도록 한 후 법 제15조제1항에 따라 업무개시 전까지 등록관청에 신고(전자문서에 의한 신고를 포함한다)하여야 한다. ② 제1항에 따른 고용 신고를 받은 등록관청은 법 제5조제2항에 따라 공인중개사 자격증을 발급한 시·도지사에게 그 소속공인중개사의 공인중개사 자격 확인을 요청하여야 한다. ③ 제1항에 따른 고용 신고를 받은 등록관청은 법 제10조제2항에 따른 결격사유 해당 여부와 법 제34조제2항 또는 제3항에 따른 교육 수료 여부를 확인하여야 한다. ④ 개업공인중개사는 소속공인중개사 또는 중개보조원과의 고용관계가 종료된 때에는 법 제15조제1항에 따라 고용관계가 종료된 날부터 10일 이내에 등록관청에 신고하여야 한다. ⑤ 제1항 및 제4항에 따른 소속공인중개사 또는 중개보조원의 고용·고용관계종료 신고는 별지 제11호서식에 따른다. 이 경우 소속공인중개사 또는 중개보조원으로 외국인을 고용하는 경우에는 제4조제1항제6호가목의 서류를 첨부하여야 한다. 제25조(업무정지의 기준) ①법 제39조제2항 및 법 제7638호 부칙 제6조제7항의 규정에 따른 업무정지의 기준은 별표 2와 같다. ②등록관청은 위반행위의 동기ㆍ결과 및 횟수 등을 참작하여 제1항의 규정에 따른 업무정지기간의 2분의 1의 범위 안에서 가중 또는 감경할 수 있다. 이 경우 가중하여 처분하는 경우에도 업무정지기간은 6월을 초과할 수 없다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159024097"></img> [별표 2] 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서, 답변서, 이 사건 처분서 등에 의하면 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다. 가) 청구인은 이 사건 사무소에서 공인중개사사무소를 운영하는 개업공인중개사이다. 나) 피청구인은 2019. 12. 5. 이 사건 사무소에서 중개대상 거래계약서 미보존 및 중개보조원으로 신고 되지 않은 청구 외 ●●●, ☆☆☆이 중개보조행위를 한 사실을 적발하고, 청구인에게 법 위반 사항에 대한 확인서를 징구하였는데, 확인서의 위반내용, 현지조치, 향후 조치계획란에는 청구인이 자필로 다음과 같은 내용을 기재하고 기명 및 서명하였다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159024099"></img> 2) 「공인중개사법」제26조 제1항에서는 개업공인중개사는 중개대상물에 관하여 중개가 완성된 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 거래계약서를 작성하여 거래당사자에게 교부하고 거래계약서가 공인전자문서센터에 보관된 경우가 아니라면 대통령령이 정하는 기간 동안 그 원본, 사본 또는 전자문서를 보존할 의무가 있고, 이를 위반한 경우 등록관청은 같은 법 제39조 제1항 제8호, 같은 법 시행규칙 제25조 제1항 ［별표2］에 따라 업무정지 3개월을 명할 수 있다고 규정하고 있다. 그리고 같은 법 제15조 제1항에 따르면 개업공인중개사가 소속공인중개사 또는 중개보조원을 고용하거나 고용관계가 종료된 때에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 등록관청에 신고하여야 하고, 같은 조 제2항에서 소속공인중개사 또는 중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 본다고 정하고 있는데, 같은 법 제2조에서 중개보조원이라 함은 공인중개사가 아닌 자로서 개업공인중개사에 소속되어 중개대상물에 대한 현장안내 및 일반서무 등 개업공인중개사의 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 자를 말한다고 정의하고 있다. 즉, 개업공인중개사가 소속공인중개사 또는 중개보조원을 고용한 경우 각각 시·도지사가 실시하는 실무교육과 시·도지사 또는 등록관청이 실시하는 직무교육을 받도록 한 후 업무개시 전까지 등록관청에 신고를 하여야 하고, 이를 위반한 경우 등록관청은 같은 법 제39조 제1항 제14호, 같은 법 시행규칙 제1항 ［별표2］에 따라 업무정지 1개월을 명할 수 있고, 등록관청은 영업정지처분을 내릴 때 위반행위의 동기·결과 및 횟수 등을 참작하여 업무정지기간의 2분의 1 범위 안에서 가중 또는 감경할 수 있다. 3) 먼저, 거래계약서 보존규정 위반의 점에 관하여 살피건대, 청구인은 소유권이전등기를 위하여 법무사에게 잠시 맡겨둔 것이라고 하나, 이를 뒷받침할 만한 증거가 없고, 설령 그렇다하더라도 해당 거래의 등기접수일이 2019. 10. 29.인바, 그로부터 1개월 이상 지난 이 사건 피청구인의 점검일 당시까지 거래계약서를 돌려받지 않았으므로 이를 「공인중개사법」제26조 제1항 위반으로 판단한 피청구인의 판단에는 위법·부당한 점이 없다. 다음으로 중개보조원 미신고의 점을 살피건대, 청구인은 점검 당시 이 사건 사무소에 있었던 청구 외 ●●●, ☆☆☆의 경우 청구인과 고용관계가 없다고 주장하나, 개업공인중개사가 고용관계를 미신고한 사실 자체가 위반행위에 해당하므로 「공인중개사법」이 정한 중개보조원인지 여부는 사실상 고용관계에 있었는지 여부를 기준으로 판단하여야 할 것이다. 점검일 당시 청구인은 자필로 피청구인이 요구하는 확인서 법 위반 내용란에‘중개보조원 미신고(전체 4명 중 2명 고용신고)’라고 기재하였고, 피청구인의 점검 당시 청구 외 ●●●, ☆☆☆이 이 사건 사무소에 있는 책상을 사용하고 있었던 점, 피청구인이 거래계약서를 요구하자 다른 중개보조원과 함께 청구 외 ●●●, ☆☆☆도 계약서를 찾거나 법무사에게 전화하는 등 업무를 본 점 등을 종합하면, 청구 외 ●●●, ☆☆☆은 청구인의 중개보조원이라고 판단되므로 이 부분 청구인의 주장 역시 이유 없다. 그리고 업무정지 기간이 적정한지에 대하여 살펴보면, 피청구인은 「공인중개사법」제25조 제2항에 따라 청구인의 위반행위의 횟수, 동기 등을 참작하여 같은 법 시행규칙에서 정한 업무정지기준의 2분의 1 범위 안에서 감경하여 이 사건 처분을 내렸는바, 재량을 일탈·남용하였다고 볼 수 없다. 4. 결 론 그렇다면, 청구인의 주장을 인정할 수 없으므로 청구인의 청구를 받아들이지 않기로 하여 주문과 같이 재결한다.