공인중개사법 위반 업무정지처분 취소청구

1. 사건개요 청구인은 ○○시 ○○구 ○○로○○번길 15-5, 102호에서 ‘○○○공인중개사사무소’(이하 ’이 사건 사무소‘라 한다)를 운영하고 있는 자로, 피청구인에게 진정민원이 접수되어 방문조사한 결과, 청구인은 2017. 1. 10. 청구인의 배우자가 임차한 ○○시 ○○구 ○○로○○번길 10-10, 302호 다가구 투룸(이하 ’이 사건 부동산‘이라 한다)에 대해 2017. 10. 16. 소유자의 동의없이 전대차계약서(이하 ’이 사건 전대차계약서‘라 한다)를 작성한 사실이 적발되었다. 이에 피청구인은 2018. 4. 19. 청구인에게「공인중개사법」제33조 제4호 위반을 이유로, 「같은 법」제39조 제1항 제11호에 의하여 3개월의 업무정지처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다. 2. 당사자 주장 가. 청구인 주장 1) 청구인은 2016. 2. 25.경 이 사건 사무소를 개업한 후 출퇴근 거리가 멀어 이 사건 부동산을 처(허○○) 명의로 계약기간 1년(2017. 3. 21.~2018. 3. 20.), 보증금 3천만원, 월세 40만원으로 임차하여 처와 함께 생활하고 있었다. 2) 청구인은 2017. 9.경 소유자인 임대인(구○○)에게 ‘임대기간이 6개월 남았지만 월세도 비싸고 아파트에 입주해야 하니 이사를 가겠다. 보증금을 준비해 달라’고 요청하였고 임대인은 ‘전세세입자를 알아서 구해놓으라’고 하였으나, 임대인의 이 사건 부동산 융자로 인해 전세세입자를 구하기 어려웠다. 이에 청구인은 2017. 10.경 임대인에게 월세를 놓으면 바로 나가니 월세로 놓자고 했으나, 임대인은 현금이 필요하다며 전세를 고집하였고, 결국 청구인은 이 사건 부동산을 비워둔 채 이사를 나왔다. 3) 이후 2017. 10. 16. 월세방을 구하러 문○○가 이 사건 사무소를 방문하자, 처가 임대인에게 전화하여 ‘전세가 안 나가니 월세라도 놔야 하지 않겠느냐, 남은 임차기간까지 제3자에게 깔세를 놓겠다’고 하니 ‘마음대로 하라’고 하여 동의한 것으로 판단하고 문○○와 계약기간 4개월, 월세 50만원으로 이 사건 전대차계약을 체결하였다. 그러나 2017. 10. 23. 문○○가 입주청소를 위해 이 사건 부동산을 방문하자 임대인이 입주를 반대하여 결국 입주하지 못하였고 청구인은 문○○에게 자초지종을 설명하고 이 사건 전대차계약을 파기하였다. 4) 이후 2017. 12. 12. 청구인은 이 사건 부동산에 대하여 중개수수료 없이 임대인과 임차인(노○○)의 전세계약을 성사시켜 준 사실이 있으며, 위 임차인이 2018. 1. 7. 입주할 때까지 청구인이 임대인에게 3개월분 월세를 지불하기도 하였다. 이렇듯 새로운 임차인(노○○)을 구하여 임대인이 그동안 마음 상했던 일들은 다 잊기로 하고 좋은 감정만 갖기로 한 상황에서 청구인은 2018. 2. 23.경 갑작스럽게 불법 전대차계약서 작성을 이유로 처인구청 부동산과 단속공무원의 단속을 받았고, 2018. 4. 19. 영업정지 3개월을 명하는 이 사건 처분을 받기에 이르렀다. 5) 청구인은 계약기간 중 임대인과 전화통화로 동의를 구하고 전전깔세를 진행하였다고 판단하였으나 임대인의 갑작스러운 반대로 이 사건 전대차계약의 실질적인 이행이 이루어지지 않았던 것이다. 또한 건설교통부 질의 및 답변에 의하면 임차인, 임대인, 전차인 등 관계자 전원의 구두동의로 계약서가 작성(거래당사자 중 어느 일방도 구두동의 여부에 대한 이의를 제기하지 않고 있음)되었다면, 임대차계약서에 전대차계약을 표시하지 않았다 하여 「공인중개사법」제26조 제3항을 위반하여 이중계약서를 작성하였다고 볼 수 없으므로(부동산산업과-462, 2008. 11. 7.), 청구인은 중개의뢰인을 기만하지 않았고 2018. 2. 23. 임대인의 갑작스런 반대로 전대차계약이 이행되지 않았기 때문에 계약서를 보관할 필요성이 없어 이 사건 계약서를 보관하고 있지 않았던 것이다. 6) 청구인은 처와 함께 이 사건 사무소를 운영하여 생계를 유지하고 있는데, 영업정지 6월로 사실상 폐업해야 할 상황에 처했는 바, 생계에 치명적이고 가혹한 처분이다. 청구인의 잘잘못을 떠나 이러한 불미스런 일에 대해 깊이 반성하며 앞으로는 관련 법규를 철저하게 준수하여 이런 사례가 없도록 할 것이다. 나. 피청구인 주장 1) 청구인은 2017. 10. 16. 이 사건 사무소에서 소유자 동의에 대한 기재없이 임대인을 청구인으로 하는 전대차계약서를 작성하였음이 위 계약서 기재상 인정된다. 한편 청구인이 원용한 건설교통부 질의서에도 ‘임차인, 임대인, 전차인 등 관계자 전원의 구두동의로 계약서가 작성(거래당사자 중 어느 일방도 구두 동의 여부에 대한 이의를 제기하지 않고 있음)되었다면’이라고 되어 있는 바, 질의서 내용에서도 알 수 있듯이 ‘구두 동의 여부에 대하여 이의 제기 없음’이 단서로서 명시되어 있다. 따라서 이 사건 전대차계약은 소유자의 구두 또는 서면 동의없이 이루어진 불법 전대차계약이므로 청구인은 「공인중개사법」제33조(금지행위) 제4호 규정을 위반한 것이다. 2) 청구인은 이 사건 전대차계약이 미이행되었기 때문에 위법행위가 아니라고 주장하나, "중개"라 함은 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말하는 바, 청구인이 이 사건 중개물건의 임대차를 알선하여 이미 전차인과 전대차계약서가 작성되었으므로 중개에 해당한다. 3) 「공인중개사법」제33조(금지행위) 제4항을 위반한 경우 같은 법 제39조 제1항 제11호에 따라 6개월 범위 내에서 업무정지를 명할 수 있고, 같은 법 시행규칙 제25조(업무정지의 기준) 제1항에 따르면 업무정지 6월에 해당하나, 한편 위 시행규칙 제2항은 ‘위반행위의 동기·결과 및 횟수 등을 참작하여 제1항의 규정에 따른 업무정지기간의 2분의 1범위 안에서 가중 또는 감경할 수 있다’고 규정하고 있다. 이에 피청구인은 사전통지 당시의 업무정지 6월을 감경하여 업무정지 3월을 명하는 이 사건 처분을 하였다. 따라서 이 사건 처분은 관계 법령에 따른 적법한 처분이므로 청구인의 주장은 이유없다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당 여부 가. 관계법령 【공인중개사법】 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. <개정 2014.1.28.> 1. "중개"라 함은 제3조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다. 제33조(금지행위) 개업공인중개사등은 다음 각 호의 행위를 하여서는 아니된다.<개정 2014.1.28.> 4. 당해 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 그 밖의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위 제38조(등록의 취소) ② 등록관청은 개업공인중개사가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 중개사무소의 개설등록을 취소할 수 있다. <개정 2011.5.19., 2014.1.28.> 9. 제33조 각 호에 규정된 금지행위를 한 경우 제39조(업무의 정지) ① 등록관청은 개업공인중개사가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 6월의 범위 안에서 기간을 정하여 업무의 정지를 명할 수 있다. 이 경우 법인인 개업공인중개사에 대하여는 법인 또는 분사무소별로 업무의 정지를 명할 수 있다. 11. 제38조제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 ② 제1항의 규정에 의한 업무의 정지에 관한 기준은 국토교통부령으로 정한다. 【공인중개사법 시행규칙】 제25조(업무정지의 기준) ① 법 제39조제2항 및 법 제7638호 부칙 제6조제7항의 규정에 따른 업무 정지의 기준은 별표 2와 같다. ② 등록관청은 위반행위의 동기·결과 및 횟수 등을 참작하여 제1항의 규정에 따른 업무정지기간의 2분의 1의 범위 안에서 가중 또는 감경할 수 있다. 이 경우 가중하여 처분하는 경우에도 업무정지기간은 6월을 초과할 수 없다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159271515"></img> 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서 및 답변서, 진정서, 임대차계약서, 이 사건 전대차계약서, 사전통지서, 의견제출 검토보고서, 이 사건 처분서 등에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 청구인은 ○○시 ○○구 ○○로○○번길 15-5, 102호에서 ‘○○○공인중개사사무소’를 운영하고 있는 공인중개사이다. 나) 2018. 2. 21. 청구인의 불법 부동산 거래행위에 대한 진정서가 피청구인에게 접수되어 피청구인이 방문조사한 결과, 청구인은 2017. 1. 10. 청구인의 배우자가 임차한 이 사건 부동산에 대해 2017. 10. 16. 소유자의 동의 없이 청구인을 임대인으로 기재한 이 사건 전대차계약서를 작성한 사실이 적발되었다. 다) 피청구인은 2018. 4. 19. 청구인에게「공인중개사법」제33조 제4호 위반을 이유로, 같은 법 제39조 제1항 제11호 및 같은 조 제2항에 의하여 3월의 업무정지를 명하는 이 사건 처분을 하였다. 2) 「공인중개사법」제33조(금지행위) 제4항에 의하면 공인중개사는 당해 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 그 밖의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위을 해서는 안되고, 이를 위반한 경우 같은 법 제39조 제1항 제11호에 따라 6개월 범위 내에서 영업정지를 받을 수 있다. 한편 같은 법 시행규칙 제25조(업무정지의 기준) 제1항에 따르면 영업정지 6월에 해당하나, 제2항은 위반행위의 동기·결과 및 횟수 등을 참작하여 제1항의 규정에 따른 업무정지기간의 2분의 1범위 안에서 가중 또는 감경할 수 있다고 규정하고 있다. 3) 청구인은 이 사건 부동산을 중개하면서 소유자인 임대인과 전화통화로 동의를 구하고 전대차계약을 진행하였다가 임대인의 갑작스러운 반대로 전대차계약의 실질적인 이행이 이루어지지 않았고, 임대차계약서에 전대차계약을 표시하지 않았다 하여 공인중개사법을 위반하여 이중계약서를 작성하였다고 볼 수 없다고 주장한다. 살피건대, 청구인의 배우자가 임차한 이 사건 부동산에 대해 소유자의 동의에 대한 기재 없이 임대인 및 개업공인중개사 모두 청구인으로 기재된 전대차계약을 작성하였음을 확인할 수 있으며 또한 청구인이 이 사건 중개물건의 임대차를 알선하여 이미 전차인과 전대차계약서가 작성되어 중개에 해당한다고 할 수 있으므로, 「공인중개사법」제33조 규정의 금지행위를 위반한 사실에 대하여 같은 법 제39조의 규정을 적용한 이 사건 피청구인의 처분은 위법·부당하다고 할 수 없다. 4. 결 론 그렇다면 청구인의 이 사건 심판청구는 이유가 없다고 인정되므로 주문과 같이 재결한다.