공인중개사법위반 업무정지처분 취소청구

1. 사건개요 청구인은 ○○시 □□구 ○○대로 295에서 ‘대****텔 공인중개사사무소’라는 상호로 공인중개사사무소를 운영하는 개업공인중개사이다. 피청구인은 2020. 1. 13. 청구인이 ○○시 □□구 △△동 168-1 대****텔 B동 921호 오피스텔(이하 ‘이 사건 중개대상물’이라 한다) 전세계약을 중개하면서 청구인을 대신하여 중개보조원 이○○(이하 ‘이 사건 중개보조원’이라 한다)이 2019년 4월과 5월 세 차례에 걸쳐 이 사건 오피스텔을 임차인에게 설명하게 하고 청구인의 성명을 사용하여 서명하게 한 사실을 적발하고, 처분사전통지 절차를 거쳐 「공인중개사법」 제19조제1항 위반을 사유로 업무정지 15일(2020. 1. 23. ~ 2. 6.) 처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다. 2. 당사자 주장 가. 청구인 주장 1) 이 사건 처분의 위법·부당성 가) 피청구인이 경기도 공정특별사법경찰단에 수사의뢰한 내용과 그 수사결과는 서로 다른 내용이다. 피청구인은 경기도 공정특별사법경찰단(이하 ‘특사경’이라 한다)에 이 사건 중개보조원의 대리 서명에 대한 수사를 요청하였으나 특사경은 피청구인에게 별건 수사결과(이 사건 중개보조원의 중개대상물 설명)를 통보하였다. 그런데 피청구인은 대리 서명을 이유로 이 사건 처분을 했다. 이것은 특사경이 업무처리를 잘못한 것으로 피청구인의 수사요청 건(대리 서명)은 무혐의로 통보한 후, 별건 수사는 별도로 처리하는 게 명확한 업무처리이다. 나) 특사경의 별건 수사와 검찰의 기소유예처분의 사유는 이 사건 중개보조원 혼자서 손님에게 이 사건 중개대상물을 설명하였다는 것이다. 특사경은 2019. 9. 10. 조사를 통해 이 사건 중개보조원이 혼자 손님에게 이 사건 중개대상물을 설명하여 「공인중개사법」 위반을 이유로 검찰에 송치하였고, 검찰은 세밀한 법 검토 없이 특사경의 수사기록에 따라 기소유예 처분을 하였고 검찰의 불기소결정서의 별지 내용(요약)은 아래와 같다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159023789"></img> 다) 이 사건 중개보조원이 중개대상물을 설명한 것은 「공인중개사법」 제2조제6호에 따른 업무이고 공인중개사 업무의 보조범위 내이다. (1) 「공인중개사법」 제2조제6호에 따라 중개보조원은 중개대상물에 대한 현장안내 및 일반서무 등 개업공인중개사의 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 자이다. 여기서 ‘현장안내’의 ‘안내’는 국립국어원의 표준국어대사전의 정의에 따라 ① 어떤 내용을 소개하여 알려줌. 또는 그런 일 및 ② 사정을 잘 모르는 어떤 사람을 가고자 하는 곳까지 데려다 주거나 그에게 여러 가지 사정을 알려 줌을 의미한다. 따라서 ‘현장안내’는 의미①에 따라 내용을 알려주는 것도 포함되어 있음에도 특사경과 경찰은 ‘현장안내’의 의미를 손님을 현장까지만 데려다 주는 것으로 해석하여 기소유예처분을 한 것이다. 중개업소는 네이버부동산, 직방 등 인터넷사이트를 통해 광고하여 손님을 유인하고, 그 광고내용은 중개대상물의 위치, 면적, 방 및 화장실의 개수, 보증금 등이다. 손님이 방문하면 공인중개사 또는 중개보조원이 손님에게 이 사건 중개대상물을 보여주고 기본사항만 간단히 설명한다. 따라서 중개보조원은 공인중개사의 지시에 따라 중개대상물을 설명하는 단순한 업무만을 수행하고 있는 것이다. (2) 공인중개사는 중개 업무를 광고 → 전화상담 → 중개대상물 설명 → 계약체결 → 잔금 교부 → 중개수수료 징구 등 절차에 따라 대부분 직접 관장한다. 중개보조원은 공인중개사의 지시 하에 전화상담, 중개대상물 보여주기 등 극히 부분적으로 이 사건 중개대상물 설명을 수행하고 있다. 따라서 중개보조원이 중개대상물을 설명하는 것은 공인중개사의 업무를 보조하는 것이다. 라) 특사경은 「공인중개사법」 제19조제1항 위반을 이유로 들었으나 이는 법 적용을 잘못 한 것이다. 이 법의 근본 취지는 중개업무 중 전부 또는 일부를 개업공인중개사 이외의 사람이 주관하거나 또는 그로 인해 금전적 이득을 취하지 못하게 하는데 있고, 이번 경우도 청구인이 자기의 성명 또는 상호를 이 사건 중개보조원에게 사용하게 한 것이 아니라 단지, 이 사건 중개보조원이 공인중개사의 업무를 보조한 것에 불과한바 「공인중개사법」 제19조 1항에 해당하는 것이 아니다. 마) 전국 중개업소에서 수십 년간 중개보조원이 중개대상물을 설명하여 왔으며, 지금까지 아무 문제가 없었고, 청구인은 공인중개사 교육 등에서도 이 행위가 문제가 된다는 얘기를 들은 적이 없다. 이 행위가 법 위반이라면 주무관청은 그동안 무엇을 한 것이며, 법을 떠나 상식적이지 않은 수사결과이다. 【보충서면】 2) 이 사건 중개보조원이 대리 서명·날인 한 것에 대한 주장 가) 이 사건 중개보조원이 대리 서명·날인한 이유 청구인은 2019. 4. 29. 임차계약자에게 중개대상물을 보여주고 등기사항증명서를 출력하여 권리관계를 설명하였고, 계약체결일(2019. 5. 4.)에 청구인이 참석을 못하여 임차계약자의 양해를 구해 사전에 직접 서명·날인한 계약서를 준비해놓았다. 그런데 청구인은 계약체결일에 이 사건 중개보조원으로부터 임차계약자가 잔금일자를 변경해달라고 했다는 연락을 받았고, 중개보조원에게 임차계약자의 은행 전세대출 소요기간이 촉박하여 임차계약자의 전세계약서에만 대리 서명·날인할 것을 지시하였다. 그 후, 이 사건 중개대상물에 대해 임대인이 잔금납부 시까지 근저당권을 말소하지 않았고, 계약당사자간의 합의가 이루어지지 않아 임차계약자의 최종거부로 계약이 해지되었다. 나) 관련 판례 및 본 사건의 적용 (1) 대법원 판례(대판2006도9334, 대판2012도4542)는 무자격자가 공인중개사의 업무를 수행하였는지 여부는 외관상 공인중개사가 직접 업무를 수행하는 형식을 취하였는지 여부에 구애됨이 없이 실질적으로 무자격자가 공인중개사의 명의를 사용하여 업무를 수행하였는지 여부에 따라 판단하여야 한다고 판시하였다. (2) ◇◇지방법원 판례(◇◇지법2015구합66647)는 이와 같은 서명, 날인의 대행 사실만으로는 실질적으로 공인중개사가 중개보조원에게 공인중개사의 이름을 사용하여 중개 업무를 하도록 하였다고 볼 수는 없다. 그럼에도 피고(경기도지사)는 위와 같은 서명, 날인의 대행 사실만을 들어 곧바로 공인중개사가 중개보조원으로 하여금 공인중개사의 이름을 사용하여 중개 업무를 하게 하였다고 단정하고 이 사건 처분을 한 것으로 보인다. 또한 중개대상물에 대하여 매매계약이 체결되기까지는 중개대상물을 매수인에게 소개하고 매도인과 매수인 사이에서 매매조건을 협의하는 등의 사전 절차가 수반된다고 할 것인데, 피고(경기도지사)는 이 사건 매매계약의 체결 이전에 매수인들에게 이 사건 아파트를 소개하여 그 권리 관계나 시설물의 상태 등을 설명하고 피고보조참가인과 이들 사이에 매매조건을 조율하는 등의 일련의 과정에서도 공인중개사 자신이 개입하지 아니한 채 중개보조원으로 하여금 공인중개사의 이름을 사용하여 해당 업무를 수행하게 하였는지 여부에 대하여 구체적인 조사나 사실 확인 절차를 거치지 아니하였다. (3) 청구인은 이 사건 중개대상물 설명(2019. 4. 29.)부터 잔금업무(같은 해 5. 16.)까지 전체 중개 업무를 주관하고, 같은 해 5. 4. 계약체결 시 이 사건 중개보조원에게 임차계약자의 전세대출 편의를 위해 임차계약자의 전세계약서에만 서명·날인할 것을 지시한 것이므로 위 판례의 실질적으로 중개보조원이 공인중개사의 이름을 사용하여 중개 업무를 하도록 하였다고 볼 수 없다. 따라서 피청구인의 처분근거인 「공인중개사법」 제19조제1항에 해당되지 않는다. (4) 피청구인이 ◇◇지법2015구합66647 판례를 이 사건에 적용하는 것은 무리가 있다는 주장에 대하여 판례는 아파트 매매의 경우이고 이 사건은 오피스텔 전세의 경우인데 모두 동일한 절차로 진행된다. 비교해 보면 이 사건에서 청구인은 사전단계, 계약단계 및 잔금단계까지 모든 중개 업무를 직접 주관하였고 입증자료도 있으나, 오히려 판례 사건의 경우 사전단계에서 공인중개사가 주관하였다는 증거가 불충분하고 잔금단계에 대한 내용이 없다. 다) 특사경 담당 수사관도 이 사건은 판례에 의거 문제되지 않는다고 하였고 조사도 형식적으로 하였다. 수 일 뒤 이 사건 중개보조원이 중개대상물을 설명한 것에 대하여 별건 수사로 검찰에 송치한다고 들었다. 3) 검찰의 기소유예는 잘못된 것 청구서에서 언급하였듯이 중개보조원은 ‘중개대상물 설명’이 가능하므로 검찰의 ‘ 중개보조원이 3회에 걸쳐서 이 사건 중개대상물을 설명한 것’을 사유로 기소유예 처분한 것은 잘못된 것이다. 또한 실제는 청구인이 2019. 4. 29. 중개대상물을 설명(1회)하였고, 중개보조원이 같은 해 4. 26, 5. 4. 설명(2회)하였으므로 횟수에도 오류가 있다. 청구인은 2020. 1. 23. 검찰의 잘못된 기소유예 처분으로 이 사건 처분을 받은 것이므로 기소유예처분취소를 구하는 헌법소원을 제기하였고, 현재 「헌법재판소법」 제72조제4항에 따라 재판부의 심판에 회부되어 있다. 4) 청구서에서 언급하였듯이 피청구인의 고발 내용과 검찰의 기소유예처분은 서로 다른 내용이므로 피청구인의 답변서에 이러한 기소유예 처분을 근거로 이 사건 처분을 하였다고 한 것은 잘못된 것이다. 피청구인은 청구서 내용에 대한 답(「공인중개사법」 제2조제6호에 따라 중개보조원이 중개대상물을 설명하는 것은 가능하다는 것에 대한 답)을 제시해야 하고 법이 잘못된 것이라면 개정 후에 처분을 해야 한다. 피청구인이 법 개정 없이 청구인에게 처분을 한다면 향후 동일한 상황에서도 동일하게 행정처분을 내릴 것인지 밝혀야 한다. 피청구인은 특사경에 이 사건 중개보조원의 대리 서명에 대한 수사를 요청하였으나 특사경은 피청구인에게 별건 수사결과(이 사건 중개보조원의 중개대상물 설명)를 통보하였다. 그런데 피청구인은 대리 서명을 이유로 이 사건 처분을 했다. 이것은 특사경이 업무처리를 잘못한 것으로 피청구인의 수사요청 건(대리 서명)은 무혐의로 통보한 후, 별건 수사는 별도로 처리하는 게 명확한 업무처리이다. 5) 결론 피청구인의 수사의뢰 건(공인중개사 대신 중개보조원이 서명·날인)은 특사경에서 무혐의로 판단 한 것이고, 이 사건 중개보조원이 중개대상물을 설명한 것은 그 보조업무 범위 내이므로 적법한바 검찰의 기소유예 처분(중개보조원의 중개대상물 설명)은 헌법재판소에 헌법소원청구를 하였고, 피청구인의 수사의뢰 건과 검찰의 기소유예처분 사유는 서로 다른 것이므로 이를 근거로 한 이 사건 처분은 부적법하므로 취소되어야 한다. 나. 피청구인 주장 1) 처분의 경위 피청구인은 청구인이 2019. 5. 4. 이 사건 중개대상물 전세계약 시 임대계약자, 임차계약자의 동의를 받고 전세계약서에 이 사건 중개보조원이 서명·날인하게 하였고, 이 사건 중개보조원이 3차례 중개대상물을 설명하게 한 행위에 대한 검찰청의 기소유예 처분을 근거로 「공인중개사법」 제19조, 같은 법 제39조제1항제14호, 같은 법 시행규칙 [별표 2] 개업공인중개사 업무정지의 기준(제25조 관련) 제15호에 따라 업무정지 15일 처분을 하였다. 2) 청구인 주장의 부당성 가) 청구인은 2019. 5. 4. 전세계약 시 전세계약서에 이 사건 중개보조원이 서명·날인 하게 하였고 이를 특사경 조사에서도 인정하였으며, 검찰청은 이 사건 중개보조원이 3차례 중개대상물을 설명한 행위에 대해서도 기소유예 처분을 하였다. 따라서 청구인은 「공인중개사법」에서 금지한 다른 사람에게 자기의 성명 또는 상호를 사용하여 중개 업무를 하게 한 행위를 하였으므로 이 사건 처분은 적법하다. 나) 특사경은 피청구인의 수사요청 건(이 사건 중개보조원의 대리 서명)은 무혐의로 하였고, 별도 조사(이 사건 중개보조원이 중개대상물을 설명한 행위)를 하여 검찰에 송치하고 이를 이유로 청구인이 기소유예 처분을 받았다는 주장에 대하여 청구인은 특사경 조사관이 중개보조원의 대리 서명은 공인중개사 관장 하에 진행되어 판례(◇◇지법2015구합66647)에 따라 혐의가 없다고 언급하였다고 주장하고 있다. 해당 판례의 사실관계는 중개보조원이 매매계약서와 중개대상물 확인·설명서를 대리 서명 및 인장 날인하여 중개행위를 한 이유로 공인중개사 자격취소처분 취소소송에 대한 것이므로 중개보조원의 대리서명으로 인해 업무정지 15일을 명한 이 사건 처분에 동일하게 적용하는 것은 무리이다. 다) 피청구인은 「공인중개사법」 제19조제1항을 위반한 경우, 같은 법 제38조에 따라 등록 취소하여야 하나 이는 청구인에게 지나치게 불리한 것이라는 행정심판 사례(2013경행심872)를 참고하여 2019. 12. 5. 청구인에게 같은 법 제39조제1항제14호 ‘그 밖에 이 법 또는 이 법에 의한 명령이나 처분을 위반한 경우’를 적용하여 업무정지 1개월 처분을 사전 통지하였고 2020. 1. 13. 청구인에게 청구인의 의견 제출서(위반행위가 임대계약자의 편의를 위해서 한 행위인 점 등)를 고려하여 감경기준을 적용한 이 사건 처분을 하였다. 3) 결론 「공인중개사법」 제1조의 목적을 달성하기 위해 청구인의 심판청구는 기각되어야 한다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당 여부 가. 관계법령 【공인중개사법】 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. 1. "중개"라 함은 제3조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매ㆍ교환ㆍ임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다. 2. "공인중개사"라 함은 이 법에 의한 공인중개사자격을 취득한 자를 말한다. 3. "중개업"이라 함은 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것을 말한다. 4. "개업공인중개사"라 함은 이 법에 의하여 중개사무소의 개설등록을 한 자를 말한다. 6. “중개보조원”이라 함은 공인중개사가 아닌 자로서 개업공인중개사에 소속되어 중개대상물에 대한 현장안내 및 일반서무 등 개업공인중개사의 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 자를 말한다. 제19조(중개사무소등록증 대여 등의 금지) ①개업공인중개사는 다른 사람에게 자기의 성명 또는 상호를 사용하여 중개 업무를 하게 하거나 자기의 중개사무소등록증을 양도 또는 대여하는 행위를 하여서는 아니 된다. 제25조(중개대상물의 확인ㆍ설명) ④제3항의 규정에 의한 확인ㆍ설명서에는 개업공인중개사(법인인 경우에는 대표자를 말하며, 법인에 분사무소가 설치되어 있는 경우에는 분사무소의 책임자를 말한다)가 서명 및 날인하되, 당해 중개행위를 한 소속공인중개사가 있는 경우에는 소속공인중개사가 함께 서명 및 날인하여야 한다. 제26조(거래계약서의 작성 등) ①개업공인중개사는 중개대상물에 관하여 중개가 완성된 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 거래계약서를 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령이 정하는 기간 동안 그 원본, 사본 또는 전자문서를 보존하여야 한다. 다만, 거래계약서가 공인전자문서센터에 보관된 경우에는 그러하지 아니하다. ②제25조제4항의 규정은 제1항의 규정에 의한 거래계약서의 작성에 관하여 이를 준용한다. 제38조(등록의 취소) ②등록관청은 개업공인중개사가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 중개사무소의 개설등록을 취소할 수 있다. 6. 제19조제1항의 규정을 위반하여 다른 사람에게 자기의 성명 또는 상호를 사용하여 중개 업무를 하게 하거나 중개사무소등록증을 양도 또는 대여한 경우 제39조(업무의 정지) ①등록관청은 개업공인중개사가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 6월의 범위 안에서 기간을 정하여 업무의 정지를 명할 수 있다. 이 경우 법인인 개업공인중개사에 대하여는 법인 또는 분사무소별로 업무의 정지를 명할 수 있다. 14. 그 밖에 이 법 또는 이 법에 의한 명령이나 처분을 위반한 경우 ②제1항의 규정에 의한 업무의 정지에 관한 기준은 국토교통부령으로 정한다. 제49조(벌칙) ①다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다. 7. 제19조의 규정을 위반하여 다른 사람에게 자기의 성명 또는 상호를 사용하여 중개 업무를 하게 하거나 중개사무소등록증을 다른 사람에게 양도ㆍ대여한 자 또는 다른 사람의 성명ㆍ상호를 사용하여 중개 업무를 하거나 중개사무소등록증을 양수ㆍ대여 받은 자 【공인중개사법 시행규칙】 제25조(업무정지의 기준) ①법 제39조제2항 및 법 제7638호 부칙 제6조제7항의 규정에 따른 업무정지의 기준은 별표 2와 같다. ②등록관청은 위반행위의 동기ㆍ결과 및 횟수 등을 참작하여 제1항의 규정에 따른 업무정지기간의 2분의 1의 범위 안에서 가중 또는 감경할 수 있다. 이 경우 가중하여 처분하는 경우에도 업무정지기간은 6월을 초과할 수 없다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159023791"></img> 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서 및 답변서, 민원신청서, 이 사건 중개대상물 전세계약서, 「공인중개사법」 위반 수사의뢰공문, 검찰의 불기소 이유통지 및 불기소 결정서, 행정처분 사전통지서, 의견 제출서, 이 사건 처분서 등에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 청구인은 경기도 ○○시 □□구 ○○대로 295에서 ‘대****텔 공인중개사 사무소’라는 상호로 공인중개사 사무소를 운영하는 개업공인중개사이다. 나) 오OO(임차계약자)은 2019. 5. 21. 피청구인에게 청구인이 같은 해 5. 4. 이 사건 중개보조원에게 중개대상물의 전세계약서에 청구인의 성명으로 서명·날인하게 하여 「공인중개사법」을 위반하였다는 내용으로 민원을 신청하였다. 다) 피청구인은 2019. 6. 21. 경기도 공정특별사법경찰단에 청구인이 이 사건 중개보조원으로하여금 전세계약서에 서명·날인하게 한 이유로 「공인중개사법」 제19조제1항 위반 여부를 수사의뢰하였고 경기도공정특별사법경찰단은 이 사건 중개보조원의 3차례에 걸친 중개대상물 설명행위는 같은 법 위반이라는 이유로 검찰에 송치하였다. 라) ◇◇지방검찰청 ○○지청은 2019. 10. 31. 청구인에게 아래와 같은 이유로 기소유예처분을 하였다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159023793"></img> 마) 피청구인은 2019. 12. 5. 청구인이 같은 해 5. 4. 전세 계약 시 임대계약자 및 임차계약자의 동의를 받고 전세계약서에 이 사건 중개보조원으로 하여금 청구인의 성명으로 서명·날인하게 한 이유로 「공인중개사법」 제19조, 제39조제1항제15호 및 같은 법 시행규칙 제25조 [별표 2]에 따라 업무정지 1개월의 행정처분 대상임을 사전통지하였고, 청구인은 2019. 12. 20. 의견서를 제출하였다. 바) 피청구인은 2019. 1. 13. 청구인에게 「공인중개사법」 제19조 위반으로 제39조제1항제15호 및 같은 법 시행규칙 제25조 [별표 2]에 따라 업무정지 1개월의 처분대상이었으나 청구인이 제출한 의견서내용을 참작하여 행정처분을 2분의 1 감경하여 업무정지 15일 처분을 하였다. 2)「공인중개사법」 제2조제1호 및 제6호에 의하면 ‘중개’란 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매ㆍ교환ㆍ임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것이고, ‘중개보조원’이란 공인중개사가 아닌 자로서 개업공인중개사에 소속되어 중개대상물에 대한 현장안내 및 일반서무 등 개업공인중개사의 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 자이다. 같은 법 제19조제1항에 따르면 개업공인중개사는 다른 사람에게 자기의 성명 또는 상호를 사용하여 중개 업무를 하게 하여서는 안 되고 이 규정을 위반 할 경우 같은 법 제38조제2항제6호에 따라 등록관청은 중개사무소의 개설등록을 취소할 수 있다. 같은 법 제25조제4항 및 제26조제2항에 따라 거래계약서 및 중개대상물 확인·설명서에는 개업공인중개사가 서명 및 날인하여야 한다. 같은 법 제39조제1항제14호 및 「공인중개사법 시행규칙」 제25조 [별표 2]에 따라 그 밖에 이 법 또는 이 법에 의한 명령이나 처분을 위반한 경우, 업무정지 1개월을 명할 수 있고, 같은 법 시행규칙 제25조제2항에 따라 위반행위의 동기·결과 및 횟수 등을 참작하여 업무정지기간의 2분의 1의 범위 안에서 감경할 수 있다. 3) 청구인은 중개보조원이 중개대상물을 설명해 주는 것은 중개보조원이 당연히 수행할 수 있는 업무이고, 이 사건 전세계약서의 작성일에 직접 참석하지는 못하였지만 당사자들의 양해를 얻은 것이므로 이 사건 중개계약은 청구인이 다른 사람에게 자기의 성명 또는 상호를 사용하게 하여 중개 업무를 하게 한 경우에 해당하지 않아 이 사건 처분이 취소되어야 한다고 주장한다. 「공인중개사법」 제19조가 규정하고 있는 중개사무소등록증의 양도 또는 대여란 다른 사람이 그 등록증을 이용하여 공인중개사로 행세하면서 공인중개사의 업무를 행하려는 것을 알면서도 그에게 자격증 자체를 빌려주는 것을 말하는 것이고, 자기의 성명 또는 상호를 사용하여 중개 업무를 하게 하는 행위란 다른 사람이 스스로 공인중개사로 행세하면서 공인중개사의 업무를 행하는 것은 아니라고 하더라도, 중개보조원이 행할 수 있는 업무 범위를 벗어나 실질적으로 중개 업무를 행하려는 것을 알면서도 이를 적극적으로 지시하거나 소극적으로 묵인하는 등의 방법으로 중개 업무를 하게 하는 것을 의미한다고 보아야 한다(●●지방법원 2018노4066판결 참조). 따라서 청구인이 「공인중개사법」에 위반하였는지 여부는 이 사건 중개행위가 실질적으로 청구인에 의하여 이루어진 것인지 여부로 판단하여야 할 것으로 보이는 바, ①중개의뢰인에게 중개대상물을 3회에 걸쳐 안내 또는 설명한 것은 청구인이 아닌 이 사건 중개보조원에 의하여 이루어진 점, ②공인중개사는 중개가 완성된 때에 거래계약서를 작성하여야 할 의무가 있음에도 불구하고 청구인은 사전에 계약서를 작성하였을 뿐이고 거래당사자들과 거래계약서를 직접 작성한 사실이 없는 점, ③청구인의 주장에 의하더라도 거래계약의 내용이 거래계약서를 작성하는 날 임대차보증금 잔금의 지급기일을 변경하는 등 계약의 중요한 사항에 관하여 이 사건 중개보조원으로 하여금 계약서를 작성하게 한 점, ④중개의뢰인이 2019년 4월 초순경 중개대상물 2개를 구경한 것도 이 사건 중개보조원에 의하여 이루어졌고, 이 사건 중개대상물에 관하여는 이 사건 중개보조원이 먼저 중개의뢰인에게 연락하여 중개행위가 개시된 점, ⑤청구인이 공인중개사의 서명이나 날인만을 대행하게 한 것이 아니라 계약의 중요한 내용에 관한 변경과 협의를 무자격자인 이 사건 중개보조원으로 하여금 하게 한 점, ⑥무자격자가 공인중개사의 업무를 수행하였는지 여부는 외관상 공인중개사가 직접 업무를 수행하는 형식을 취하였는지 여부에 구애됨이 없이 실질적으로 무자격자가 공인중개사의 명의를 사용하여 업무를 수행하였는지 여부에 따라 판단해야 할 것으로 보이는 점, ⑦피청구인이 청구인의 위반행위에 관한 경위를 감안하여 15일로 감경하여 처분한 점을 감안하면, 피청구인의 이 사건 처분이 위법하다거나 재량권을 일탈ㆍ남용한 것으로 볼 수 없다. 4. 결 론 그렇다면 청구인의 주장을 인정할 수 없으므로 청구인의 청구를 받아들이지 않기로 하여 주문과 같이 재결한다.