공인중개사법위반 업무정지처분 취소청구

1. 사건개요 청구인은 ○○시 ○○구에서‘○○공인중개사사무소’라는 상호로 부동산중개업을 영위하는 개업공인중개사이고, 청구인의 배우자 민○○은 2014. 5. 27.부터 현재까지 중개보조원으로 등록하여 근무하는 자이다. 피청구인은 2018. 8. 28.경 중개보조원(민○○)이 중개의뢰인으로부터 직접 매수·매도하여「공인중개사법」제33조제6호를 위반한 사실을 적발하고 2018. 9. 3. 청구인에게「공인중개사법」제33조제6호를 위반하였음을 사유로 사전통지 후, 2018. 9. 12. 같은 법 제39조제1항제11호 및 같은 법 시행규칙 제25조에 의거 영업정지 6월 처분(이하‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다. 2. 당사자 주장 가. 청구인 주장 1) 사건개요 청구인은 1○○○동 4○○호 매도와 1○○○동 7○○호 매수 그리고 1○○○동 1○○○호를 매수하여 금지행위인 직접거래(「공인중개사법」제33조제6호)를 위반하여 업무정지 6월 행정처분을 받았다. 2) 청구인의 금지행위(직접거래)에 대하여 피청구인이 금지행위로 규정한 직접 거래 건 중에서 1○○○동 4○○호 매도와 1○○○동 7○○호 매수 2건은 중개보조원으로 등록되어 있는 부인 명의로 부동산 거래를 할 경우 자기거래에 해당하는지에 대해 한국공인중개사협회 장○교수가“직접거래에 해당하는 것이 원칙이나 개업공인중개사 등의 가족이 거래대상의 부동산에 대해 취득자금을 입증할 수 있으면 이 법 규정에 의한 직접거래에 해당하지 않는다.”라고 한 의견이 있다. 청구인의 중개보조원인 처 민○○은 본인의 자금으로 1○○○동 4○○호의 매도와 1○○○동 7○○호를 매수하였으므로 직접거래에 해당하지 않는 것으로 해석되고 1○○○동 1○○○호의 거래는 공동중개를 하여 진행하였는데 법 해석의 사례를 찾을 수는 없었다. 3) 결론 1○○○동 4○○호 매도와 1○○○동 7○○호 매수 2건은 4○○호의 매도자금으로 7○○호를 매수하였으므로 직접거래에 해당하지 않는 것으로 볼 수 있고, 1○○○동 1○○○호의 거래는 위법사항에 해당한다 할지라도 청구인의 공인중개사법 위반이 첫 사례가 되는 만큼「공인중개사법」 제25조제2항의 규정에 따라 1/2만큼의 감경처분이 마땅하다. 이 사건의 직접거래 3건 모두가 직접거래의 규정에서 완전히 벗어나지 못함을 깨닫고 있으며, 이 사건 처분이 청구인에게는 과중하므로 한국공인중개사협회 장○교수의 유권해석을 참조하여「공인중개사법 시행규칙」제25조제2항의 규정에 따라 1/2 감경 처분이 있었으면 한다. 나. 피청구인 주장 1) 사건개요 청구인은 용인시 소재의 개업공인중개사이고, 2014. 5. 27. 청구인의 처인 민○○을 중개보조원으로 고용하였다. 중개보조원 민○○은 ① 2017. 4. 27. ○○시 ○○구 ○○동 9○○, 1○○○동 4○○호(매도), ② 2017. 4. 27. ○○동 9○○, 1○○○동 7○○호(매수), ③ 2018. 5. 29. ○○동 1○○○, 1○○○동 1○○○호(매수) (이하‘이 사건 ① ~ ③ 부동산’이라 한다) 상기의 부동산을 중개의뢰인으로부터 직접 매수·매도하여 총 3건의 직접거래를 하였다. 이는「공인중개사법」제33조제6호“개업공인중개사 등은 중개의뢰인과 직접거래를 하여서는 아니된다”라는 규정을 위반한 것이고, 또한「공인중개사법」제15조제2항 규정에 의거“중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 본다.”라는 규정에 따라 피청구인은 청구인에게「공인중개사법」제39조제1항제11호 및 같은 법 시행규칙 제25조의 규정에 의거 업무정지 6월 처분을 하였다. 2) 이 사건 처분의 적법성 「공인중개사법」제33조제6호에서는“개업공인중개사 등은 중개의뢰인과 직접거래를 하거나 거래당사자 쌍방을 대리하는 행위를 하여서는 아니된다.”라고 규정하고 있으며, 같은 법 제15조제2항에서는“중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 중개업자의 행위로 본다.”라고 규정하고 있다. 이처럼 중개의뢰인과 직접거래란 개업공인중개사 등이 본인 소유의 중개대상물을 중개의뢰인에게 직접 매도·임대(교환 또는 기타권리의 이전 변경 포함)하거나 중개의뢰인이 의뢰한 중개 대상물을 본인 명의로 매수·임차하는 것을 의미한다. 또한 중개인이 직접거래를 할 수 없도록 규정한 이유는 중개업자 등이 거래상 알게 된 정보 등을 자신의 이익을 꾀하는데 이용하여 중개의뢰인의 이익을 해하는 경우가 있게 될 것이므로, 이를 방지하여 중개의뢰인을 보호하고자 함에 있다(대법원 1990. 11. 9.선고 90동1772판결 참조). 따라서「공인중개사법」제33조제6호의 위반여부는 개업공인중개사 등이 중개의뢰인과 중개 대상물을 직접 거래하여 본인(개업공인중개사 등)의 명의로 매수·도 및 임대차하였는지 판단해야 한다. 이 사건 ①~③번 부동산의 부동산거래계약신고필증을 보면 개업공인중개사란에 청구인의 성명, 상호, 소재지 등이 기입되었고, 중개·대상물확인서의 중개 보수 등에 관한 사항에서 중개보수가 지급된 것으로 보아, 중개의뢰인이 청구인에게 중개를 의뢰하였고, 청구인의 사무소에 고용된 중개보조원(청구인의 처)이 중개대상물을 중개의뢰인으로부터 직접 매수·도하였으므로 이는「공인중개사법」제33조제6호를 위반한 중개의뢰인과의 직접거래에 해당된다. 3) 청구인 주장에 대한 반박 그러나 청구인은「공인중개사법」제33조제6호의 위반여부를 거래대상 부동산에 대한 취득자금의 입증 여부에 따라 결정해야한다고 잘못된 주장을 하면서, 중개보조원이 이 사건 ①번 부동산을 매도하여 ②번 부동산을 매수하였으므로 취득자금이 입증되므로 법을 위반하지 않았다고 주장을 하고 있지만, 이 주장은 근거도 없는 주장이다. 이 사건 ①번 부동산은 2015. 8. 19. 중개의뢰인이 의뢰한 중개대상물을 청구인의 중개보조원이 매수하였고, 이 또한 직접거래에 해당되며 이 거래에 대한 취득자금은 입증되지 않았다. 개업공인중개사 등이「공인중개사법」제33조제6호(중개의뢰인과 직접거래)의 규정을 위반하여 중개의뢰인과 직접거래를 한 경우, 같은 법 제38조제2항제9호, 제39조제1항의 규정에 의거 등록관청(피청구인)은 개업공인중개사(청구인)에게 개설 등록을 취소 할 수 있거나 업무정지를 명할 수 있다. 피청구인은 청구인에게「공인중개사법 시행규칙」제25조의 규정에 의거 최근 1년 이내에 1회 위반한 경우 6월의 업무정지 처분을 할 수 있고, 청구인이 이 법을 3회 위반하였으므로 가중하여 업무정지 처분을 하여야하나, 업무정지는 6월을 초과할 수 없다는 규정에 따라 청구인에게 업무정지 6월의 처분을 한 것이므로 이 처분은 적법한 처분이다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당 여부 가. 관계법령 【공인중개사법】 제33조(금지행위) 개업공인중개사등은 다음 각 호의 행위를 하여서는 아니된다. 1. 제3조의 규정에 의한 중개대상물의 매매를 업으로 하는 행위 2. 제9조의 규정에 의한 중개사무소의 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 영위하는 자인 사실을 알면서 그를 통하여 중개를 의뢰받거나 그에게 자기의 명의를 이용하게 하는 행위 3. 사례ㆍ증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 제32조에 따른 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위 4. 당해 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 그 밖의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위 5. 관계 법령에서 양도ㆍ알선 등이 금지된 부동산의 분양ㆍ임대 등과 관련 있는 증서 등의 매매ㆍ교환 등을 중개하거나 그 매매를 업으로 하는 행위 6. 중개의뢰인과 직접 거래를 하거나 거래당사자 쌍방을 대리하는 행위 7. 탈세 등 관계 법령을 위반할 목적으로 소유권보존등기 또는 이전등기를 하지 아니한 부동산이나 관계 법령의 규정에 의하여 전매 등 권리의 변동이 제한된 부동산의 매매를 중개하는 등 부동산투기를 조장하는 행위 제38조(등록의 취소) ①등록관청은 개업공인중개사가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 중개사무소의 개설등록을 취소하여야 한다. 1. 개인인 개업공인중개사가 사망하거나 개업공인중개사인 법인이 해산한 경우 2. 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 중개사무소의 개설등록을 한 경우 3. 제10조 제1항 제2호 내지 제6호ㆍ제11호ㆍ제12호의 규정에 의한 결격사유에 해당하게 된 경우. 다만, 동항제12호의 규정에 의한 결격사유에 해당하는 경우로서 그 사유가 발생한 날부터 2월 이내에 그 사유를 해소한 경우에는 그러하지 아니하다. 4. 제12조 제1항의 규정을 위반하여 이중으로 중개사무소의 개설등록을 한 경우 5. 제12조 제2항의 규정을 위반하여 다른 개업공인중개사의 소속공인중개사ㆍ중개보조원 또는 개업공인중개사인 법인의 사원ㆍ임원이 된 경우 6. 제19조 제1항의 규정을 위반하여 다른 사람에게 자기의 성명 또는 상호를 사용하여 중개업무를 하게 하거나 중개사무소등록증을 양도 또는 대여한 경우 7. 업무정지기간 중에 중개업무를 하거나 자격정지처분을 받은 소속공인중개사로 하여금 자격정지기간 중에 중개업무를 하게 한 경우 8. 최근 1년 이내에 이 법에 의하여 2회 이상 업무정지처분을 받고 다시 업무정지처분에 해당하는 행위를 한 경우 ②등록관청은 개업공인중개사가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 중개사무소의 개설등록을 취소할 수 있다. 1. 제9조 제3항의 규정에 의한 등록기준에 미달하게 된 경우 2. 제13조 제1항의 규정을 위반하여 2 이상의 중개사무소를 둔 경우 3. 제13조 제2항의 규정을 위반하여 임시 중개시설물을 설치한 경우 4. 제14조 제1항의 규정을 위반하여 겸업을 한 경우 5. 제21조 제2항의 규정을 위반하여 계속하여 6월을 초과하여 휴업한 경우 6. 제23조 제3항의 규정을 위반하여 중개대상물에 관한 정보를 공개하지 아니하거나 중개의뢰인의 비공개요청에도 불구하고 정보를 공개한 경우 7. 제26조 제3항의 규정을 위반하여 거래계약서에 거래금액 등 거래내용을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 2 이상의 거래계약서를 작성한 경우 8. 제30조 제3항의 규정에 의한 손해배상책임을 보장하기 위한 조치를 이행하지 아니하고 업무를 개시한 경우 9. 제33조 각 호에 규정된 금지행위를 한 경우 10. 최근 1년 이내에 이 법에 의하여 3회 이상 업무정지 또는 과태료의 처분을 받고 다시 업무정지 또는 과태료의 처분에 해당하는 행위를 한 경우(제1항제8호에 해당하는 경우를 제외한다) 11. 개업공인중개사가 조직한 사업자단체(「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」 제2조제4호의 사업자단체를 말한다. 이하 같다) 또는 그 구성원인 개업공인중개사가 「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」 제26조를 위반하여 같은 법 제27조 또는 제28조에 따른 처분을 최근 2년 이내에 2회 이상 받은 경우 ③등록관청은 제1항제2호 내지 제8호 및 제2항 각 호의 사유로 중개사무소의 개설등록을 취소하고자 하는 경우에는 청문을 실시하여야 한다. ④제1항 또는 제2항의 규정에 의하여 중개사무소의 개설등록이 취소된 자는 국토교통부령이 정하는 바에 따라 중개사무소등록증을 등록관청에 반납하여야 한다. 제39조(업무의 정지) ①등록관청은 개업공인중개사가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 6월의 범위 안에서 기간을 정하여 업무의 정지를 명할 수 있다. 이 경우 법인인 개업공인중개사에 대하여는 법인 또는 분사무소별로 업무의 정지를 명할 수 있다. 1. 제10조 제2항의 규정을 위반하여 동조제1항제1호 내지 제11호의 어느 하나에 해당하는 자를 소속공인중개사 또는 중개보조원으로 둔 경우. 다만, 그 사유가 발생한 날부터 2월 이내에 그 사유를 해소한 경우에는 그러하지 아니하다. 2. 제16조의 규정을 위반하여 인장등록을 하지 아니하거나 등록하지 아니한 인장을 사용한 경우 3. 제23조 제2항의 규정을 위반하여 국토교통부령이 정하는 전속중개계약서에 의하지 아니하고 전속중개계약을 체결하거나 계약서를 보존하지 아니한 경우 4. 제24조 제7항의 규정을 위반하여 중개대상물에 관한 정보를 거짓으로 공개하거나 거래정보사업자에게 공개를 의뢰한 중개대상물의 거래가 완성된 사실을 당해 거래정보사업자에게 통보하지 아니한 경우 5. 삭제 6. 제25조 제3항의 규정을 위반하여 중개대상물확인ㆍ설명서를 교부하지 아니하거나 보존하지 아니한 경우 7. 제25조 제4항의 규정을 위반하여 중개대상물확인ㆍ설명서에 서명 및 날인을 하지 아니한 경우 8. 제26조 제1항의 규정을 위반하여 적정하게 거래계약서를 작성ㆍ교부하지 아니하거나 보존하지 아니한 경우 9. 제26조 제2항의 규정을 위반하여 거래계약서에 서명 및 날인을 하지 아니한 경우 10. 제37조 제1항의 규정에 의한 보고, 자료의 제출, 조사 또는 검사를 거부ㆍ방해 또는 기피하거나 그 밖의 명령을 이행하지 아니하거나 거짓으로 보고 또는 자료제출을 한 경우 11. 제38조 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 12. 최근 1년 이내에 이 법에 의하여 2회 이상 업무정지 또는 과태료의 처분을 받고 다시 과태료의 처분에 해당하는 행위를 한 경우 13. 개업공인중개사가 조직한 사업자단체 또는 그 구성원인 개업공인중개사가 「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」 제26조를 위반하여 같은 법 제27조 또는 제28조에 따른 처분을 받은 경우 14. 그 밖에 이 법 또는 이 법에 의한 명령이나 처분을 위반한 경우 ②제1항의 규정에 의한 업무의 정지에 관한 기준은 국토교통부령으로 정한다. ③제1항의 규정에 따른 업무정지처분은 동항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생한 날부터 3년이 경과한 때에는 이를 할 수 없다 【공인중개사법 시행규칙】 제25조(업무정지의 기준) ①법 제39조 제2항 및 법 제7638호 부칙 제6조 제7항의 규정에 따른 업무정지의 기준은 별표 2와 같다. ②등록관청은 위반행위의 동기ㆍ결과 및 횟수 등을 참작하여 제1항의 규정에 따른 업무정지기간의 2분의 1의 범위 안에서 가중 또는 감경할 수 있다. 이 경우 가중하여 처분하는 경우에도 업무정지기간은 6월을 초과할 수 없다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159026207"></img> 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서 및 답변서, 이 사건 처분서 등에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 청구인은 ○○시 ○○구에서‘○○공인중개사사무소’라는 상호로 부동산중개업을 영위하는 개업공인중개사이고, 청구인의 배우자 민○○은 2014. 5. 27.부터 현재까지 중개보조원으로 등록하여 근무하는 자이다. 나) 피청구인은 2018. 8. 28.경 청구인 부동산중개사무소의 중개보조원이자 청구인의 배우자 민○○이 중개의뢰인으로부터 직접 매수·매도하여「공인중개사법」제33조제6호를 위반한 사실을 적발하였다. (1) 2017. 4. 27. ○○시 ○○구 ○○동 9○○, 1○○○동 4○○호 (매도) (2) 2017. 4. 27. ○○시 ○○구 ○○동 9○○, 1○○○동 7○○호 (매수) (3) 2018. 5. 29. ○○시 ○○구 ○○동 1○○○, 1○○○동 1○○○호 (매수) 다) 이에 피청구인은 2018. 9. 3. 청구인에게「공인중개사법」제33조제6호를 위반하였음을 사유로 사전통지하고, 2018. 9. 12.「공인중개사법」제39조제1항제11호 및 같은 법 시행규칙 제25조에 의거 영업정지 6월 처분을 하였다. 라) 행정처분 통지서에는 중개보조원인 청구인의 배우자 민○○이 ○○구 ○○동 9○○, 1○○○동 4○○호 외 2건의 부동산(아파트) 매매 계약을 중개의뢰인으로부터 직접 매수·매도하여 총 3건의 직접거래를 하였다고 기재되어 있다. 2)「공인중개사법」제33조제6호에 의하면 개업공인중개사는 중개의뢰인과 직접 거래를 하거나 거래당사자 쌍방을 대리하는 행위를 하여서는 아니 되며, 같은 법 제39조에 의하면 행정관청은 이를 위반한 경우 6월의 범위 안에서 기간을 정하여 업무의 정지를 명할 수 있다. 또한 같은 법 시행규칙 제25조에 따르면 이를 1년 이내에 1회 위반한 경우에는 업무정지 6월에 해당하며, 등록관청은 위반행위의 동기ㆍ결과 및 횟수 등을 참작하여 제1항의 규정에 따른 업무정지기간의 2분의 1의 범위 안에서 가중 또는 감경할 수 있다. 3) 청구인은 중개보조원으로 등록되어 있는 부인 민○○의 거래 2건의 경우 직접 본인의 자금으로 체결된 것이므로 법상의‘직접거래’에 해당하지 않는 것으로 볼 수 있고, 아울러 나머지 거래 1건의 경우 위법거래에 해당한다고 하더라도 여러 사정을 참작하여 이 사건 처분을 2분의 1만큼 감경하여야 한다는 취지로 주장한다. 이에 대하여 피청구인은 취득자금의 입증 여부에 따라「공인중개사법」제33조제6호 위반 여부를 결정하여야 한다는 청구인의 주장은 근거가 없고, 청구인이 최근 법을 3회나 위반함에 따라 업무정지 6월의 처분을 한 것이므로 이 사건 처분은 적법하다는 취지로 항변한다. 이 사건 처분의 내용은 청구인이「공인중개사법」제33조제6호를 위반하여‘중개의뢰인과 직접 거래를 하는 방법’으로 부동산 거래를 3회 하였음을 이유로‘업무정지 6개월’의 처분을 한 것이다. 이에 따라 이 사건의 쟁점은 청구인의 부인이 부동산 거래를 한 것이 공인중개사법에서 금지하는‘중개의뢰인과의 직접 거래’에 해당하는지 여부라 할 것이다. 살피건대, ① 청구인의 부인 민○○이 청구인의 중개보조원으로 등록되어 있는 점, ② 위 민○○이 직접 거래당사자가 되어 중개의뢰인과 매도 및 매수의 부동산 거래 3건을 체결한 점, ③ 위 민○○이 청구인과 별도의 독립적인 경제생활을 유지하고 있는 것으로 보이지는 아니하는 점 등의 사실에 비추어 보면, 개업공인중개사 등의 가족이 거래대상 부동산의 취득자금을 입증할 수 있는 경우「공인중개사법」제33조제6호에서 금지하는‘직접 거래’에 해당하지 않는다고 해석해야 할 합리적인 근거를 찾아볼 수 없다. 나아가 개업공인중개사 등이 중개의뢰인과 직접 거래를 하는 행위를 금지하는「공인중개사법」제33조제6호의 규정 취지는 개업공인중개사 등이 거래상 알게 된 정보 등을 자신의 이익을 꾀하는 데 이용하여 중개의뢰인의 이익을 해하는 경우가 있게 될 것이므로 이를 방지하여 중개의뢰인을 보호하고자 함에 있다 할 것이다. 따라서 이 사건 처분은 청구인 내지 중개보조원이 자신의 이익을 위하여 법령에서 금지하고 있는 중개의뢰인과의 직접 거래를 3회나 체결한 사실에 대하여 불가피한 제재조치를 한 것으로 보이는바, 이 사건 처분이 위법하다는 청구인의 주장은 이유가 없고, 아울러 위반행위의 동기·결과 및 횟수 등을 참작할 때 이 사건 처분을 감경하여야 할 합리적인 사유도 인정되지 아니한다. 4. 결 론 그렇다면 청구인의 이 사건 심판 청구는 이유 없다고 인정되므로 주문과 같이 재결한다.