공인중개사 사무소 업무정지처분 취소청구

1. 사건개요 청구인은 1996. 11. 4.부터 ○○시 ○○면 ○○로 ○○번지에서 ‘○○○○○ ○○○○중개사 사무소’(이하 ‘이 사건 업소’라 한다)를 운영하고 있는 자로, 2013. 9. 13. 작성된 ○○시 ○○면 ○○리 ○○○-○ 외 3필지(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다) 매매계약과 관련하여 청구외 주식회사 ○○○○○ 대표이사 ○○○이 2015. 4. 21. 진정민원을 제기함에 따라 피청구인은 청구인으로부터 소명서를 제출받아 검토한 결과, 중개대상물의‘권리사항 및 중개수수료 등 확인·설명 누락’, ‘중개대상물의 확인설명서 서명 누락’,‘계약서 서명 누락’이 확인되었다. 이에 피청구인은 2015. 6. 4.「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」(이하 ‘공인중개사법’이라 한다)제25조제1항, 제25조제4항, 제26조제2항 위반을 사유로, 같은 법 제39조제1항에 의하여 공인중개사 사무소 업무정지 6개월(2015. 6. 15.~2016. 1. 14.) 처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다. 2. 당사자 주장 가. 청구인 주장 1) 청구인은 2014. 7. 23. 경기도가 실시한 부동산중개업소에 대한 합동 지도 단속에서 공인중개사법 위반 사실이 적발되어 피청구인으로부터 영업정지 45일(2014. 10. 1.~2014. 11. 15.) 처분을 받은바 있다. 그 당시 위반사항은 이 사건 처분과 같은 계약서와 물건확인설명서에 자필서명을 누락하였다는 것이었다. 성명을 워드나 타이핑으로 하지 말고 직접 이름을 서명하고 인감도장을 날인하라는 것이었다. 이때 여러장의 공인중개사법 위반 계약서 중 한부를 발췌해 가면서 청구인에게는 공인중개사법 위반을 시인하는 확인서에 서명날인을 하게 하였다. 2) 2014. 7. 23. 합동단속을 받을 당시 이 사건 처분이 원인이 된 매매계약서도 함께 있었는바, 왜냐하면 당해 매매계약서의 작성일이 2013. 9. 13.이기 때문이다. 청구인은 공인중개사법 제16조제2항 및 같은 법 시행령 제21조제1항에 따라 5년간 계약서를 보관하며 근무를 하던 중 2013. 9. 13. 작성한 계약서를 2014. 7. 23. 경기도와 피청구인의 합동단속원에게 일괄 적발되어 함께 지적된 후 이미 행정처분을 받은 사건이다. 3) 상부기관에서 지도단속을 하고 사안의 경중을 가려 민생을 생각하고 배려하여 적절하게 집행한 처분을 진정민원을 이유로 다시 처벌한다는 것은 이중 처분에 해당한다고 할 것이다. 따라서 청구인은 이 사건 처분이 매우 부당한 처분이라 판단된다. 나. 피청구인 주장 1) 2015. 4. 21. 주식회사 ○○○○○ 대표이사 ○○○이 이 사건 부동산 계약건과 관련하여 진정 민원을 제기함에 따라 청구인에게서 소명서를 제출받아 검토한 결과, 중개대상물의「권리사항 및 중개수수료 등 확인·설명 누락」,「중개대상물의 확인설명서 서명 누락」,「계약서 서명 누락」이 확인되어, 공인중개사법 제25조 및 제26조를 위반한 사실을 근거로 2015. 4. 30. 이 사건 처분의 사전통지를 하였다. 2) 그러자 청구인은 이 사건 처분 원인인 매매계약서는 2014. 7. 23. 합동단속 시에 지적 받았던 일괄 계약서에 포함되어 있던 것으로써 이미 처분을 받았기에 다시 처분하는 것은 억울하다는 의견제출서를 2015. 5. 19. 제출하였지만, 단속 당시 이사건 매매계약서가 포함되어 있었는지는 확인할 수 없는 청구인의 일방적인 주장일 뿐이다. 3) 2015. 6. 4. 중개대상물의「권리사항 및 중개수수료 등 확인·설명 누락」,「중개대상물 확인설명서 서명 누락」,「계약서 서명 누락」에 따라 공인중개사법 제25조와 제26조를 위반한 사실에 근거하여 한 이 사건 처분은 청구인의 위법한 각각의 위법행위 3건을 합산하여 9개월 처분을 하여야 하나, 공인중개사법에 규정된 최대 한도인 6월을 처분한 사항으로 청구인에게 과하다고 판단되지 아니한다. 4) 그리고 2014. 7. 23. 합동단속 시 행정처분한 사항은 ○○시 ○○면 ○○리 ○○○-○, ○○○-○의 매매계약 건에 행정처분을 한 사항으로 본건과 다른 별도의 행정처분이고, 또한 한 번 문제가 된 부동산매매계약서에 추가로 다른 사항이 발견되면 종전 처분과는 별개의 행정처분이 가능하다고 할 것이다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당여부 가. 관계법령 【공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 】 제25조(중개대상물의 확인ㆍ설명) ① 개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 다음 각 호의 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다. <개정 2011.4.12., 2013.7.17., 2014.1.28.> 1. 당해 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계 2. 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 3. 그 밖에 대통령령이 정하는 사항 ④ 제3항의 규정에 의한 확인ㆍ설명서에는 중개업자(법인인 경우에는 대표자를 말하며, 법인에 분사무소가 설치되어 있는 경우에는 분사무소의 책임자를 말한다)가 서명 및 날인하되, 당해 중개행위를 한 소속공인중개사가 있는 경우에는 소속공인중개사가 함께 서명 및 날인하여야 한다. <개정 2009.4.1.> 제26조(거래계약서의 작성 등) ① 중개업자는 중개대상물에 관하여 중개가 완성된 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 거래계약서를 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령이 정하는 기간 동안 그 사본을 보존하여야 한다. ② 제25조제4항의 규정은 제1항의 규정에 의한 거래계약서의 작성에 관하여 이를 준용한다. 제39조(업무의 정지) ① 등록관청은 중개업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 6월의 범위 안에서 기간을 정하여 업무의 정지를 명할 수 있다. 이 경우 법인인 중개업자에 대하여는 법인 또는 분사무소별로 업무의 정지를 명할 수 있다. <개정 2008.2.29., 2009.4.1., 2011.5.19., 2013.3.23.> 5. 제25조제1항의 규정을 위반하여 성실ㆍ정확하게 중개대상물의 확인ㆍ설명을 하지 아니하거나 설명의 근거자료를 제시하지 아니한 경우 7. 제25조제4항의 규정을 위반하여 중개대상물확인ㆍ설명서에 서명 및 날인을 하지 아니한 경우 9. 제26조제2항의 규정을 위반하여 거래계약서에 서명 및 날인을 하지 아니한 경우 ② 제1항의 규정에 의한 업무의 정지에 관한 기준은 국토교통부령으로 정한다. <개정 2008.2.29., 2013.3.23.> ③ 제1항의 규정에 따른 업무정지처분은 동항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생한 날부터 3년이 경과한 때에는 이를 할 수 없다. <신설 2005.12.7.> 【공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행령】 제21조(중개대상물의 확인·설명) ① 법 제25조제1항의 규정에 따라 중개업자가 확인·설명하여야 하는 사항은 다음 각 호와 같다. 1. 중개대상물의 종류·소재지·지번·지목·면적·용도·구조 및 건축연도 등 중개대상물에 관한 기본적인 사항 2. 소유권·전세권·저당권·지상권 및 임차권 등 중개대상물의 권리관계에 관한 사항 3. 거래예정금액·중개수수료 및 실비의 금액과 그 산출내역 4. 토지이용계획, 공법상의 거래규제 및 이용제한에 관한 사항 5. 수도·전기·가스·소방·열공급·승강기 및 배수 등 시설물의 상태 6. 벽면 및 도배의 상태 7. 일조·소음·진동 등 환경조건 8. 도로 및 대중교통수단과의 연계성, 시장·학교와의 근접성 등 입지조건 9. 중개대상물에 대한 권리를 취득함에 따라 부담하여야 할 조세의 종류 및 세율 ② 중개업자는 매도의뢰인·임대의뢰인 등이 법 제25조제2항의 규정에 따른 중개대상물의 상태에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 사실을 매수의뢰인·임차의뢰인 등에게 설명하고, 제3항의 규정에 따른 중개대상물확인·설명서에 기재하여야 한다. ③ 중개업자는 국토교통부령이 정하는 중개대상물확인·설명서에 제1항 각 호의 사항을 기재하여 거래당사자에게 교부하고 그 사본을 3년간 보존하여야 한다. 【공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙】 제25조(업무정지의 기준) ① 법 제39조제2항 및 법 제7638호 부칙 제6조제7항의 규정에 따른 업무정지의 기준은 별표 2와 같다. ② 등록관청은 위반행위의 동기·결과 및 횟수 등을 참작하여 제1항의 규정에 따른 업무정지기간의 2분의 1의 범위 안에서 가중 또는 감경할 수 있다. 이 경우 가중하여 처분하는 경우에도 업무정지기간은 6월을 초과할 수 없다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159270587"></img> 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서 및 답변서, 사업자등록증, 의견제출서, 처분사전통지서, 이 사건 처분서 등의 기재내용에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 청구인은 이 사건 업소를 운영하고 있는 자로, 이 사건 부동산 매매계약과 관련하여 청구외 주식회사 ○○○○○ 대표이사 ○○○이 2015. 4. 21. 진정민원을 제기함에 따라 피청구인은 청구인으로부터 소명서를 제출받아 검토한 결과, 중개대상물의 ‘권리사항 및 중개수수료 등 확인·설명 누락’, ‘중개대상물의 확인설명서 서명 누락’, ‘계약서 서명 누락’이 확인되었다. 나) 이에 피청구인은 2015. 6. 4. 공인중개사법 제25조제1항, 제25조제4항, 제26조제2항 위반을 사유로, 같은 법 제39조제1항에 의하여 이 사건 처분을 하였다. 다) 피청구인은 2014. 9. 24. 청구인에게 ○○시 ○○면 ○○리 ○○○-○, ○○○-○의 매매계약 건과 관련하여「중개대상물의 확인설명 사항 미기재」를 이유로 업무정지 15일(2014. 10. 1~2014. 11. 15.)처분을 하였다. 2)공인중개사법 제25조제1항에 의하면 개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 당해 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계를 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 하고, 같은 법 제39조에 의하면 등록관청은 중개업자가 제25조제1항의 규정을 위반하여 성실ㆍ정확하게 중개대상물의 확인ㆍ설명을 하지 아니하거나 설명의 근거자료를 제시하지 아니한 경우에는 6월의 범위 안에서 기간을 정하여 업무의 정지를 명할 수 있다. 또한 같은 법 시행규칙 제25조제1항별표2에 의하면 법 제25조제1항의 규정을 위반하여 성실·정확하게 중개대상물의 확인·설명을 하지 아니하거나 설명의 근거자료를 제시하지 아니한 경우에는 업무정지 3월에 해당한다고 규정하고 있다. 3) 청구인은 2014. 7. 23. 합동단속을 받을 당시 이 사건 처분이 원인이 된 매매계약서도 함께 있었는바, 이 사건 처분은 이중처분에 해당한다고 주장한다. 살피건대, 부동산 중개업자와 중개의뢰인의 법률관계는 민법상 위임관계와 같으므로 중개업자는 민법 제681조에 의하여 중개의뢰의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 의뢰받은 중개업무를 처리하여야 할 의무가 있을 뿐만 아니라, 부동산중개업법에 의하면, 부동산 중개업자는 신의·성실로써 공정하게 중개행위를 하여야 할 의무를 부담하는 한편, 중개의뢰를 받은 경우에는 당해 중개대상물의 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 등을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 서면으로 제시하고 성실·정확하게 설명하여야 할 의무가 있는 바(인천지법, 2003가합12577, 2004. 6. 24.), 제출된 부동산매매계약서 등에 따르면 청구인이 이 사건 부동산에 관하여 ‘권리사항 및 중개수수료 등 확인·설명 누락’, ‘중개대상물의 확인설명서 서명 누락’, ‘계약서 서명 누락’을 한 사실은 인정된다고 할 것이고, 비록 청구인이 2014. 7. 23. 합동단속을 받을 당시 이 사건 처분이 원인이 된 매매계약서도 함께 있었으므로 이 사건 처분이 이중처분에 해당한다고 주장하나, 피청구인이 한 1차 행정처분의 대상은 ○○시 ○○면 ○○리 ○○○-○, ○○○-○의 매매계약 건으로 이 사건 부동산과는 별개의 목적물로서 처분의 대상을 달리 한다고 할 것인바, 이 사건 처분이 이중처분에 해당한다고 볼 수는 없다고 판단된다. 따라서, 피청구인이 2015. 6. 4. 청구인에게 한 이 사건 처분은 재량권의 일탈 또는 남용이 없는 적법한 처분이라 할 것이다. 4. 결 론 그렇다면 청구인의 이 사건 심판청구는 이유 없다고 인정되므로 주문과 같이 재결한다.