공인중개사 업무정지처분 취소청구

1. 사건개요 청구인은 2011. 5. 12. ○○시 ○○로 ○○○ 소재 ‘○○ 공인중개사 사무소’(이하 ‘이 사건 업소’라 한다)를 운영하고 있는 자로, 2014. 6. 7. ○○시 ○○동 ○○○-○○번지 5층(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)에 대한 임대차계약을 중개하면서 이 사건 부동산이 불법 증축에 따른 위반 건축물임에도 불구하고 중개대상물 확인·설명서에 위반 건축물 여부에 적법이라고 기재하여 교부하였다. 이에 피청구인은 2014. 9. 22.「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제25조제1항 위반을 사유로, 같은 법 제39조제1항제5호 및 같은 법 시행규칙 제25조에 의하여 공인중개사 사무소 업무정지 45일 처분(2014. 10. 6. ~ 2014. 11. 19, 이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다. 2. 당사자 주장 가. 청구인 주장 1) 청구인은 공인중개사업을 시작한 이후 항상 양심적으로 중개업을 해왔으나, 청구인의 실수로 인하여 업무정지처분을 받았다. 청구외 ○○○은 평소 청구인과 중개보조원인 청구외 ○○○과 알고 지내던 사이로 당시 청구외 ○○○의 아버지 소유인 상가주택을 자신이 관리하여 왔던 터라 위반 건축물에 대한 지식이 없는 자도 아니며 그에 대한 충분한 지식을 가지고 있는 자이다. 평소 청구인의 사무실에 자주 들러 친분을 쌓아왔고 위반 건축물에 대한 이야기도 많이 나누었으며 계약당시 등기부 등본과 건축물 대장을 열람하여 설명을 하였으나 1년밖에 거주하지 않을 것이라며 괜찮다고 하였다. 또한 계약상 보증금인 1500만원에 대하여도 임대인이 전세권 설정을 해주겠다고 하였으나 1년만 살 것이라며 괜찮다고 하였다. 2) 당시 청구외 ○○○은 자신이 관리하던 건물의 전세세입자 3명에게 전세금을 내어주지 못하고 있는 상태였고, 대출금 이자도 변제하지 못하는 상태에서 급히 건물을 매도하고 집을 구하던 상태라 청구인이 설명하는 것을 듣기 싫어하는듯하였으나 청구인은 중개업자의 의무인 중개대상물에 대한 확인·설명을 충실하게 이행하려고 노력하였다. 청구인은 청구외 ○○○의 행동에도 불구하고 중개대상물에 대한 확인·설명의무를 충실히 이행하였는데 어찌된 영문인지 중개대상물에 대한 확인·설명서 내 건축물대장 상 위반 건축물 여부란의 기재를 적법으로 기재하는 실수를 범하고 말았다. 3) 이 사건 계약이 있은 후 청구인은 당시 중개보조원이었던 청구외 ○○○과 청구외 ○○○ 사이에 금전거래가 있었다는 사실을 알게 되었고, 마침내 금전문제가 불거지고 나서 중개보조원인 청구외 ○○○이 이 사건 업소를 그만두고 나니 태도가 돌변하여 ○○에 있는 대부분의 공인중개사 사무소에 험담을 늘어놓아 그동안 청구인과 쌓아왔던 신뢰를 무너뜨리는 행위를 하였다. 4) 이 사건 부동산의 임대인 역시 청구인과 청구외 ○○○, 임대인 3자가 입회한 자리에서 계약 전 해당사항에 대하여 설명을 하였다고 인정을 했지만, 최근에는 월세를 받는 세입자인 청구외 ○○○과의 관계를 염려해서인지 전화연락을 받고 있지 않고 있으며, 세입자 청구외 ○○○은 이 사건 부동산이 위반 건축물이라는 사실을 전혀 들은 적이 없다고만 하고 있다. 5) 청구인이 이 사건 부동산에 대한 확인·설명서 상 기재오류를 범한 것은 명백하다. 다만, 이 사건 부동산에 대한 확인·설명의무를 다하였는데도 불구하고 이 사건 부동산에 대한 확인·설명서 상의 기재오류로 인하여 청구인이 그동안 양심적으로 중개업을 하여 왔음에도 불구하고, 이 사건 처분으로 인하여 청구인이 쌓아 온 신뢰가 무너지는 것 같아 참담한 심정이다. 6) 최근 부동산 경기가 좋지 않아 청구인은 어렵게 이 사건 업소를 운영해 가고 있다. 매달 납부하는 월세가 너무도 부담스럽다. 이런 상황에 이 사건으로 인하여 이 사건 처분을 받게 된다면 청구인에게는 폐업을 하라는 것과 다를 바 없다. 청구인이 살고 있는 아파트도 대출금액이 1억 원이 넘는다. 가게 월세를 비롯하여 대출금의 이자를 갚기가 현재 상황에서 너무 버겁다. 나. 피청구인 주장 1) 「공인중개사법」제25조제1항 및 같은 법 시행령 제21조제1항에 의하면 개업공인중개사는 중개의뢰인에게 당해 중개대상물의 상태, 입지 및 권리관계에 관하여 성실, 정확하게 설명하고 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 위 확인, 설명 사항을 서면으로 작성하여야 할 의무가 있다고 규정하고 있다. 여기서 중개대상물의 상태란 중개대상물이 불법 또는 위법한 지와 법령상의 거래 또는 이용제한에 해당하는지 여부 등에 관한 사항도 포함된다고 할 것이다. 2) 청구인은 2014. 6. 7. 이 사건 부동산에 대한 임대차계약을 중개하면서, 이 사건 부동산을 임차하여 주거를 영위 하고자 하는 중개의뢰인에게 이 사건 부동산에 대한 확인·설명서에 위반 건축물 여부를 적법으로 기재하여 교부한 사항은 청구인 본인이 인정하듯이 의심의 여지없이 확실한 사항이다. 청구인은 이 사건 부동산이 위반 건축물임을 임대인과 임차인이 미리 알고 있었으며, 이 사항을 구두로 설명하고 건물등기부등본 및 건축물대장을 제시하였다고 주장하나, 중개대상물 확인·설명의무 위반 여부는 구두상의 확인·설명이 아닌 동 확인·설명서에 기재된 내용에 따라 판단하여야 하며, 또한 이 사건 부동산은 구분건물로서, 불법 증축에 대한 건물등기부등본 및 건축물대장이 존재하지 아니하여 실제 소유권 및 물건의 표시사항(면적, 용도 등)을 확인할 수 없음에도 불구하고 동 확인·설명서를 임의로 작성·교부하는 등, 일반인에 비하여 부동산에 대한 전문지식을 보유하고 있는 공인중개사가 선량한 관리자로서 신의와 성실하게 업무를 행하여야 할 의무를 해태한 것임은 물론 같은 법 제25조제1항을 위반한 것은 명백한 사실이다. 3) 피청구인이 청구인에 대한 처분사전통지에 따른 의견제출 시 자신의 잘못을 시인하고 반성하고 있는 점, 최근 1년 내에 같은 법 위반으로 처분 받은 전력이 없다는 점 등을 적극 반영하여 업무정지 3개월 처분에서 1/2을 감경하여 업무정지 45일의 처분을 한 것은 청구인이 이 사건 처분으로 인해 입게 될 불이익과 이 사건처분으로 인하여 달성하고자 하는 공익을 비교·형량하여 합리적으로 결정한 것으로써, 이 사건 처분은 같은 법에 의거하여 적법하고 타당하게 처분된 것이며, 의견제출 시 청구인 스스로가 인정한 위반행위에 대한 처분을 이제 와서 불합리하다고 하는 것은 위반 행위의 동기와 유형을 참작하여 처분을 경감한 피청구인의 배려를 모두 무시한 것이며, 전혀 타당하지도 않고 설득력 또한 없는 주장이라 할 것이다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당여부 가. 관계법령 【공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 】 제25조(중개대상물의 확인ㆍ설명) ① 개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 다음 각 호의 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다. <개정 2011.4.12., 2013.7.17., 2014.1.28.> 1. 당해 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계 2. 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 3. 그 밖에 대통령령이 정하는 사항 제39조(업무의 정지) ① 등록관청은 중개업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 6월의 범위 안에서 기간을 정하여 업무의 정지를 명할 수 있다. 이 경우 법인인 중개업자에 대하여는 법인 또는 분사무소별로 업무의 정지를 명할 수 있다. <개정 2008.2.29., 2009.4.1., 2011.5.19., 2013.3.23.> 5. 제25조제1항의 규정을 위반하여 성실ㆍ정확하게 중개대상물의 확인ㆍ설명을 하지 아니하거나 설명의 근거자료를 제시하지 아니한 경우 【공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙】 제25조(업무정지의 기준) ① 법 제39조제2항 및 법 제7638호 부칙 제6조제7항의 규정에 따른 업무정지의 기준은 별표 2와 같다. ② 등록관청은 위반행위의 동기·결과 및 횟수 등을 참작하여 제1항의 규정에 따른 업무정지기간의 2분의 1의 범위 안에서 가중 또는 감경할 수 있다. 이 경우 가중하여 처분하는 경우에도 업무정지기간은 6월을 초과할 수 없다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159269943"></img> 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서 및 답변서, 사업자등록증, 의견제출서, 이 사건 처분서 등의 기재내용에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 청구인은 2011. 5. 12. ○○시 ○○로 ○○○ 소재 ‘○○ 공인중개사 사무소’를 운영하고 있는 자로, 2014. 6. 7. ○○시 ○○동 ○○○-○○번지 5층에 대한 임대차계약을 중개하면서 이 사건 부동산이 불법 증축에 따른 위반 건축물임에도 불구하고 중개대상물 확인·설명서에 위반 건축물 여부에 적법이라고 기재하여 교부하였다. 나) 이에 피청구인은 2014. 9. 22.「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제25조제1항 위반을 사유로, 같은 법 제39조제1항제5호 및 같은 법 시행규칙 제25조에 의하여 공인중개사 사무소 업무정지 45일 처분(2014. 10. 6. ~ 2014. 11. 19.)을 하였다. 2)「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제25조제1항에 의하면 개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 당해 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계를 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 하고, 같은 법 제39조에 의하면 등록관청은 중개업자가 제25조제1항의 규정을 위반하여 성실ㆍ정확하게 중개대상물의 확인ㆍ설명을 하지 아니하거나 설명의 근거자료를 제시하지 아니한 경우에는 6월의 범위 안에서 기간을 정하여 업무의 정지를 명할 수 있다. 또한 같은 법 시행규칙 제25조제1항별표2에 의하면 법 제25조제1항의 규정을 위반하여 성실·정확하게 중개대상물의 확인·설명을 하지 아니하거나 설명의 근거자료를 제시하지 아니한 경우에는 업무정지 3월에 해당한다고 규정하고 있다. 3) 청구인은 중개대상물에 대한 확인·설명의무를 충실히 이행하였는데 어찌된 영문인지 중개대상물에 대한 확인·설명서 내 건축물대장 상 위반 건축물 여부란의 기재를 적법으로 기재하는 실수를 범하고 말았다고 주장한다. 살피건대, 부동산 중개업자와 중개의뢰인의 법률관계는 민법상 위임관계와 같으므로 중개업자는 민법 제681조에 의하여 중개의뢰의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 의뢰받은 중개 업무를 처리하여야 할 의무가 있을 뿐만 아니라, 부동산중개업법에 의하면, 부동산 중개업자는 신의·성실로써 공정하게 중개행위를 하여야 할 의무를 부담하는 한편, 중개의뢰를 받은 경우에는 당해 중개대상물의 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 등을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 서면으로 제시하고 성실·정확하게 설명하여야 할 의무가 있는 바(인천지법, 2003가합12577, 2004. 6. 24.), 청구인이 비록 구두 상으로 중개대상물에 대한 확인·설명의무를 다했다고는 주장하나, 이 사건 부동산의 중개대상물 확인·설명서 상 위반 건축물인지 여부에 적법으로 기재함으로써「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제25조제1항을 위반하였음이 명백하고, 이에 대해 피청구인이 최근 1년 이내에 같은 법 위반으로 처분 받은 적이 없는 점 등을 고려하여 같은 법 시행규칙 제25조제2항에 의하여 2분의 1을 감경하여 영업정지 45일 처분한 것은 재량권의 일탈·남용이 없는 적법한 처분이라 할 것이다. 4. 결 론 그렇다면, 청구인의 이 사건 심판청구는 이유 없다고 인정되므로 주문과 같이 재결한다.