공인중개사 업무정지처분 취소청구

1. 사건개요 가. 청구인은 공인중개사무소 개설등록증을 교부받아(등록번호 : ○○○○○○○), 서울시 ○○구 ○○로 ○○ ○층 소재 ‘○○공인중개사사무소’를 개설하여 운영하고 있는 자이다. 나. 청구인은 공인중개사법 제30조 및 동법 시행령 제24조에 따라, 손해배상책임을 보장하기 위해 공제금액 1억원, 공제기간을 2015.9.18.~2016.9.17.로 하는 한국공인중개사협회의 공제에 가입(이하 ‘1차 공제’라 한다)하였는데, 해당 공제기간이 만료된 후, 2016.9.19.에 다시 한국공인중개사협회에 공제금액 1억원, 공제기간을 2016.9.19.~ 2017.9.18.로 하는 공제에 가입하였다. 다. 피청구인은 청구인이 공제기간 만료일까지 업무보증을 재설정하기 아니하여 공인중개사법 시행령 제25조제2항을 위반하였다는 사유로, 2016.10.18. 청구인에게 업무정지 15일(2016.10.31.~2016.11.14.)의 처분을 하였다. 2. 청구인 주장 가. 이 사건 행정처분의 근거가 되는 공인중개사법 시행령 제25조제2항은 “ 보증보험 또는 공제에 가입한 개업공인중개사로서 보증기간이 만료되어 다시 보증을 설정하고자 하는 자는 그 보증기간 만료일까지 다시 보증을 설정하고 그 증명서류를 갖추어 등록관청에 신고하여야 한다.”고 규정하고 있는데, 보증기간 만료일의 해석에 대하여는 공인중개사법에 특별히 정한 바가 없으므로, 일반법인 민법의 기간에 관한 규정이 적용된다. 민법 제161조는 “기간의 말일이 토요일 또는 공휴일에 해당한 때에는 기간은 그 익일로 만료한다”고 규정하고 있는데, 이 사건 1차 공제기간의 만료일인 2016.9.17.은 토요일이므로, 민법 제161조 규정에 의하면 토요일과 공휴일의 익일인 2016.9.19.에 공제기간이 만료하는바, 청구인은 공제기간 만료일인 2016.9.19.에 새로이 공제에 가입함으로써 공인중개사법을 준수한 것이다. 따라서, 업무보증 재설정 미이행을 처분사유로 한 이 사건 처분은 위법·부당하다. 나. 또한, 이 사건 처분은 절차상 하자가 있는데, 피청구인은 청구인이 행정심판을 제기할 수 있는 ‘처분을 안날로부터 90일 이내’의 기간 내에 업무정지 기간이 포함되도록 처분을 하였는바, 업무정지 처분이 집행되기 전에 청구인이 행정심판을 청구할 수 있도록 권리를 제대로 보장해주지 않았다. 그리고, 피청구인은 2016.9.26. 행정처분 사전통지서에 처분의 법적근거를 잘못 기재하여 청구인에게 송부하였고, 2016.10.18. 행정처분명령서에 행정처분을 ‘업무정지 15월’로 잘못 기재하여 청구인에게 송부하였는바, 이 사건 처분은 절차상 하자도 존재하여 취소되어야 한다. 3. 피청구인 주장 가. 공인중개사법 시행령 제25조제2항의 ‘보증기간 만료일’은 해당 만료일이 토요일 또는 공휴일임과 무관하게 실제로 보증기간이 만료한 날을 뜻하는 것이다. 부동산중개업소는 공인중개사 재량에 의하여 토요일, 공휴일에 관계없이 업무를 행할 수 있기 때문에, 민법에 의하여 토요일 및 공휴일의 익일을 만료일로 본다면 보증기간에 공백이 생길 가능성이 있어, 공인중개사가 거래당사자의 피해를 보상하기 위해 가입하는 보증보험의 취지에 어긋나고 선의의 피해자가 발생할 수 있기 때문이다. 나. 한국공인중개사협회에서는 공휴일 공제만료 건에 대한 공제의 소급적 적용은 공제약관 제3조에 따라 불가함과 공제가입 갱신 안내를 청구인에게 여러 차례 통지하였으나, 청구인은 해당 안내문을 수령하고도 미루어 공제기간이 1일 경과한 이후에 재가입하여 신고하였으므로, 공인중개사법 시행령 제25조제2항의 규정을 위반한 사실이 명백하다. 다. 청구인이 주장하는 절차상 하자에 대하여는, 청구인은 2016.10.24. 이 사건 행정처분명령서를 직접 송달받고, 2016.10.31.부터 기산되는 업무정지 처분의 집행 전에 행정심판 청구를 할 수 있었고, 처분의 집행 또는 절차의 속행 때문에 중대한 손해가 생기는 것을 예방할 필요성이 긴급하다고 인정될 때에는 행정심판법 제30조제6항에 의해 행정심판위원회에 집행정지를 신청할 수도 있기 때문에, 행정심판을 청구할 수 있는 기간을 도과하여 처분의 집행이 기산되도록 하여야 한다는 청구인의 주장은 이유 없다. 또한, 피청구인은 2016.9.26. 발송한 처분사전통지서상의 법적근거를 잘못 기재하였으나 같은 날 함께 통지한 공문에는 법적근거 조항을 정확히 표기하여 청구인에게 송부하였고, 청구인에게 2016.10.18. 송부한 행정처분명령서상의 행정처분 내용에 업무정지 15일을 업무정지 15월로 잘못 기재하였으나 바로 옆 괄호에 ‘2016.10.31.~2016.11.14.’이라고 날짜를 명확히 표기하였는바, 청구인이 업무정지 기간을 오해할 소지는 없으며, 더욱이 피청구인은 2016.11.15. 위와 같이 잘못 기재된 내용을 바로잡아 청구인에게 다시 통지하였는바, 위와 같은 처분사전통지 및 처분명령서상의 단순 오기는 이 사건 처분의 취소사유에 해당하는 절차상 하자에 해당하지 아니한다. 4. 관계법령 공인중개사법 제30조, 제39조 제1항 제14호 공인중개사법 시행령 제24조 제1항, 제2항, 제25조 제2항 공인중개사법 시행규칙 [별표2] 제15호 민법 제161조 5. 인정사실 청구인과 피청구인이 제출한 행정심판 청구서, 답변서 등의 기재 내용을 종합하여 보면 다음과 같은 사실을 각각 인정할 수 있다. 가. 청구인은 공인중개사무소 개설등록증을 교부받아(등록번호 : ○○○○○○○), 서울시 ○○구 ○○로 ○○ ○층 소재 ‘○○공인중개사사무소’를 개설하여 운영하고 있는 자이다. 나. 청구인은 공인중개사법 제30조 및 동법 시행령 제24조에 따라, 손해배상책임을 보장하기 위해 공제금액 1억원, 공제기간을 2015.9.18.~2016.9.17.로 하는 한국공인중개사협회의 공제에 가입(이하 ‘1차 공제’라 한다)하였는데, 해당 공제기간이 만료된 후, 2016.9.19.에 다시 한국공인중개사협회에 공제금액 1억원, 공제기간을 2016.9.19.~ 2017.9.18.로 하는 공제에 가입하였다. 다. 피청구인은 청구인이 공제기간 만료일까지 업무보증을 재설정하기 아니하여 공인중개사법 시행령 제25조제2항을 위반하였다는 사유로, 2016.10.18. 청구인에게 업무정지 15일(2016.10.31.~2016.11.14.)의 처분을 하였다. 6. 이 사건 처분의 위법·부당 여부 가. 「공인중개사법」 제30조에 의하면, 개업공인중개사는 중개행위를 함에 있어 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상 손해를 발생하게 하거나 자기의 중개사무소를 다른 사람의 중개행위의 장소로 제공함으로써 거래당사자에게 재산상 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있고, 위의 손해배상책임을 보장하기 위하여 법인이 아닌 개업공인중개사의 경우 공인중개사법 시행령 제24조제1항에 따라, 1억원 이상의 금액을 보장하는 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 하고, 동조 제2항에 따라 업무를 시작하기 전에 보증사실을 등록관청에 신고하여야 하며, 동법 시행령 제25조제2항에 의하면, 보증보험 또는 공제에 가입한 개업공인중개사로서 보증기간이 만료되어 다시 보증을 설정하고자 하는 자는 그 보증기간 만료일까지 다시 보증을 설정하고 그 증명서류를 갖추어 등록관청에 신고하여야 한다. 위의 규정을 위반하여 보증 재설정 의무를 위반한 경우, 등록관청은 공인중개사법 제39조제1항제14호 및 동법 시행규칙 제25조 별표2 제15호에 따라, 업무정지 1월의 행정처분을 할 수 있으며, 동법 시행규칙 제25조제2항에 따라, 위반행위의 동기·결과 및 횟수 등을 참작하여 업무정지기간의 2분의 1의 범위 안에서 가중 또는 감경할 수 있다. 나. 이 사건 처분에 관하여 본다. 위 인정사실과 제출된 기록에 의하면, 청구인은 개업공인중개사로 공제기간을 2015.9.18.~2016.9.17.로 하는 한국공인중개사협회의 공제에 가입(이하 ‘1차 공제’라 한다)하였는데, 해당 공제기간이 만료된 후, 2016.9.19.에 다시 한국공인중개사협회에 공제금액 1억원, 공제기간을 2016.9.19.~2017.9.18.로 하는 공제에 가입하였다. 청구인은 2016.9.17.이 토요일인 바, 민법 제161조가 적용되어 2016.9.17.의 익익일인 2016.9.19.이 1차 공제의 만료일이므로, 청구인이 2016.9.19.에 공제에 재가입한 것은 공인중개사법 제25조제2항을 위반한 것이 아니라고 주장한다. 그러나, 민법 제161조는 기간을 일,주,월 또는 연으로 정한 때에는 기간말일의 종료로 기간이 만료하고 기간의 말일이 토요일 또는 공휴일에 해당한 때에는 그 익일로 만료한다고 규정하고 있지만, 이는 민법 제155조에 의하여 법령, 재판상의 처분 또는 법률행위에 다른 정한 바가 없는 경우에 적용되는 바, 청구인과 한국공인중개사협회 간 체결한 공제약관이 법률행위로서 민법 제161조보다 먼저 적용되는데, 해당 공제약관은 공제기간을 월 또 연으로 정한 것이 아니라 일자를 특정하여 정하였고, 제4조는 “협회의 공제책임은 공제기간이 시작되는 날 0시부터 공제기간 마지막 날 24시에 종료된다”고 규정하고 있으며, 토요일 및 공휴일이 만료일인 경우의 예외조항은 따로 없는바, 약관 제12조제1항제2호에 의할 때 공제계약은 공제기간이 만료된 때 종료되는 것이다. 따라서 공제약관에 의하여 1차 공제의 공제기간 만료일인 2016.9.17. 토요일에 1차 공제가 만료되었다고 할 것이고, 민법 제161조가 적용될 여지는 없다고 판단된다. 또한, 부동산중개업무의 특성상, 부동산중개업소는 공인중개사 재량에 의해 휴일에도 업무를 행할 수 있는 바, 공제계약의 만료일이 토요일이라고 하여 공제 재가입을 토요일, 공휴일의 익일인 월요일에 할 수 있다고 해석한다면 손해배상책임의 보증에 공백이 생겨서 보증보험 등의 취지에 어긋나며 거래당사자에게 피해자가 발생할 수 있으므로, 공인중개사법 제25조의 취지를 고려할 때도, 이 사건 1차 공제는 2016.9.17.에 만료되었다고 보는 것이 타당하다. (2016.1.3.국토교통부 민원회신도 같은 취지) 그러므로, 청구인이 공제기간의 만료일로부터 1일이 경과한 후에 한국공인중개사협회의 공제에 가입함으로써 공인중개사법 시행령 제25조제2항을 위반하였음을 이유로, 피청구인이 청구인에게 영업정지 15일의 처분을 한 것은 적법·타당하다. 한편, 청구인은 이사건 처분에 절차상 하자가 존재한다고 주장하나, 처분으로 인하여 권익을 침해당한 자는 처분과 동시에 언제든지 행정심판을 제기함과 아울러 처분의 집행정지 신청을 할 수 있는 것이므로, ‘처분을 안 날로부터 90일 이내’의 기간 내에 업무정지 기간이 포함되도록 처분을 하였다고 하여 처분에 대한 청구인의 불복권리가 실질적으로 침해되었다고 볼 수 없다. 또한, 피청구인이 행정처분 사전통지서에 처분근거 법령을 오기재하고, 행정처분명령서상의 업무정지 기간을 오기재한 행정절차상 하자가 있으므로, 이 사건 처분은 취소되어야 한다고 주장하는데, 피청구인이 2016.9.26.자 행정처분 사전통지 시, 처분근거 법령 중 일부를 잘못 기재하고, 2016.10.18.자 행정처분명령서상에 업무정지 기간을 오기재한 절차상 하자가 있었지만, 이는 단순 기재사항 표기오류로 청구인이 업무정지 기간 등에 대하여 착오를 일으킬 여지가 거의 없었고, 피청구인은 2016.11.15. 위의 오류사항을 정정하여 청구인에게 통지 하였는바, 처분에 대한 불복여부의 결정 및 불복신청에 편의를 줄 수 있는 상당한 기간 내에 보정행위를 하여 절차상 하자가 치유되었다고 보이므로, 절차상 하자로 인해 이 사건 처분이 취소되어야 한다는 청구인의 주장은 이유 없다. 7. 결 론 그렇다면 청구인의 주장을 인정할 수 없으므로, 청구인의 청구를 기각한다.