공인중개사 업무정지처분 취소청구

1. 사건개요 청구인은 공인중개사인 자이다. 청구인은 부동산중개계약을 하면서, 부동산임대계약서에 임대인이 ‘주식회사 ○○인터내쇼날’임에도 불구하고‘○○○’으로 기재하였다. 이에 피청구인은 청구인에게 「공인중개사법」 위반을 이유로 업무정지 45일 처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다. 2. 당사자 주장 가. 청구인 주장 1) 청구인은 ○○도 ○○시 ○○구 ○○로 ○○○번길 ○○ ○○○호 소재 ‘○○공인중개사사무소’(이하 ‘이 사건 업소’라 한다)를 운영하고 있으며, 피청구인은 2016. 7. 18. 청구인에 대하여 임대차계약서상의 명의인 상이 및 중개대상물확인설명서의 오기 등을 사유로 업무정지 45일을 처분하였다. 2) 2016. 3. 3. ○○시 ○○구 소재 ○○○○○ ○○○호(이하 ‘이 사건 대상물건’이라 한다)의 임대차계약이 이 사건 업소에서 임대인 ○○○, 임차인 ○○○ 그리고 공인중개사인 청구인 입회하에 이루어졌다. 계약 당시 등기사항전부증명서상 근저당 채권최고액 780,000,000원이 기재되어 있음을 설명하고 실제 저당 채무 금액의 잔액이 450,00,002원임을 임대인이 제시한 잔고증명서를 근거로 추가 설명하였다. 3) 2016. 6. 10. 잔금날짜 9일 앞두고 임차인 ○○○는 전세자금대출을 알아보러 은행에 왔다는 전화를 청구인에게 하였다. 이 때 은행에서는 전세자금대출이 정상 진행될 수 없다는 취지의 답변을 하였고 이에 임차인은 이 사건 업소에 대하여 불만을 가지게 되었다. 4) 2016. 6. 13. 임차인 ○○○는 남편과 함께 ○○구청에 이 사건 업소에 대한 「공인중개사법」 위반을 이유로 민원을 제기한 후 청구인의 사무실을 방문하여 청구인의 업무진행상 하자가 있음을 이유로 해당 임대차계약 해지를 주장하였다. 5) 2016. 6. 15. 임차인 ○○○ 부부와 그 부모님, 임대인과 청구인은 청구인의 사무실에 모여서 합의점을 모색하였고 임대인이 잔금 날짜를 1개월 이상 연기해 주고 전세자금대출이 가능한 은행을 알선해 주는 등 호의를 베풀어 임차인에게 발생한 문제를 해결하였다. 6) 2016. 6. 17. 임차인측은 민원을 취소하였다. 하지만 이후 본 민원을 접수한 처분청이 업무정지 45일 처분을 하였다. 7) 임차인은 임대차계약서와 중개대상물확인설명서 상의 계약자 명이 등기사항전부증명서와 상이함을 이유로 관할구청에 민원을 제기함은 물론 계약해지를 주장하였다. 임차인의 주장이 성립하려면 「민법」 제109조 착오로 인한 의사표시의 요건이 충족되어야 한다. 그러나 정황상 이 사건 대상물건의 전세계약서 및 중개대상물확인설명서상의 임대인을 ‘○○○’으로 기재하였다 하여 임차인이 실제 계약당사자가 등기사항전부증명서상의 소유자 ㈜○○인터내쇼날의 대표자임을 몰랐을 가능성은 없다. 상식적으로 등기사항전부증명서상의 명의자가 법인으로 되어 있다면 법인과 계약당사자의 관계를 증명할 서류를 요청하였을 것이고 임대인과 이 사건 청구인은 사업자등록증 및 임대인의 신분증을 제시하였기 때문이다. 따라서 본건에는 단순한 표시상 하자가 있었을 뿐이지 인식에 착오가 있었던 것은 아니다. 8) 청구인은 자신의 실수를 인정하고 임차인의 불편을 해소하기 위해 임대인을 설득하여 등기사항전부증명서상의 소유자 명의인을 기존 법인에서 ○○○(자연인)으로 변경한 바 있다. 이로써 하자는 완전히 치유되었다. 또한 청구인은 새로운 계약서를 임대인과 임차인의 합의 하에 작성하였다. 이에 임차인 ○○○는 민원을 취하한 바 있다. 9) 이러한 사정을 고려할 때 이 사건 처분은 과중하므로 처분취소 또는 감경을 바란다. 나. 피청구인 주장 1)「공인중개사법」 제26조제1항에 의하면 ‘개업공인중개사는 중개대상물에 관하여 중개가 완성된 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 거래계약서를 작성하여 거래당사자에게 교부하여야 한다’고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제22조제1항제1호에 거래계약서에 기재하여야 할 사항으로 거래당사자의 인적사항이 규정되어 있다. 2) 임대인이 등기사항전부증명서상 법인이었기 때문에 법인명의인 ‘주식회사 ○○인터내쇼날’로 기재하고 날인하여야 했으나 ‘○○○’으로 기재하고 날인하여 위 규정을 위반한 것이다. 3) 계약 당시 정황으로 보아 임차인이 해당 중개대상물의 소유권자가 법인인 ‘주식회사 ○○인터내쇼날’이고 계약체결을 한 자가 대표 ‘○○○’이라는 사실을 알았거나 알 수 있었다는 것만으로 「공인중개사법」 위반 사실이 없어지는 것은 아니다. 4) 청구인은 임대인의 인적사항은 대표자 개인명으로, 그것도 ‘○○○’을 ‘○○○’으로 잘못 기재하였던 바 단순 표시상 하자라는 주장은 받아들일 수 없다. 5) 청구인의 하자 치유 노력도 임차인의 불만을 해소하기 위한 것에 그칠 뿐 「공인중개사법」 위반을 전제로 한 처분에 영향을 미칠 수 없다. 6) 이 사건 처분은 이미 관련 규정에 따라 1/2을 감경한 것이므로 추가 감경은 어렵다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당여부 가. 관계법령 【공인중개사법】 제26조(거래계약서의 작성 등) ① 개업공인중개사는 중개대상물에 관하여 중개가 완성된 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 거래계약서를 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령이 정하는 기간 동안 그 사본을 보존하여야 한다. 제39조(업무의 정지) ① 등록관청은 개업공인중개사가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 6월의 범위 안에서 기간을 정하여 업무의 정지를 명할 수 있다. 이 경우 법인인 개업공인중개사에 대하여는 법인 또는 분사무소별로 업무의 정지를 명할 수 있다. 8. 제26조제1항의 규정을 위반하여 적정하게 거래계약서를 작성·교부하지 아니하거나 보존하지 아니한 경우 【공인중개사법 시행령】 제22조(거래계약서 등) ① 법 제26조제1항의 규정에 따른 거래계약서에는 다음 각 호의 사항을 기재하여야 한다. 1. 거래당사자의 인적 사항 나. 판 단 1) 인정사실 가) 청구인은 공인중개사인 자로, 2016. 3. 3. 이 사건 대상물건에 대하여 임대차계약을 중개하였다. 나) 위 임대차계약서상에 임대인이 “○○○”으로 기재되어 있으나, 실제 임대인(목적물 소유자)은 법인인 “주식회사 ○○인터내쇼날”이다. 다) 피청구인은 청구인에게 「공인중개사법」 위반을 이유로 이 사건 처분을 하였다. 2) 「공인중개사법」제26조제1항은 개업공인중개사는 중개가 완성된 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 거래계약서를 작성하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제22조는 거래계약서에 거래당사자의 인적 사항을 기재하도록 규정하고 있다. 「공인중개사법」 제39조제1항제8호는 위 제26조제1항을 위반하여 적정하게 거래계약서를 작성하지 아니한 경우 6월의 기간 내에서 업무정지를 명할 수 있도록 규정하고 있다. 3) 청구인은 임대인과 임차인 간에 의사의 합치가 이루어져 있었고 부동산계약서상의 표시만이 단순 오기된 것이며, 이후 임차인의 불편을 해소하기 위해 노력한 사정 등을 고려할 때 이 사건 처분은 지나치게 과다하다고 주장한다. 살피건대 관련 증거에 의할 때 청구인이 「공인중개사법」 규정을 위반하여 거래당사자의 인적사항을 잘못 기재한 점은 명백하다 할 것이고, 자연인과 법인은 서로 별개의 법인격을 지니므로 법인 대표자의 이름을 기재하였다 하여 법인의 명칭을 기재한 것과 사실상 동일하다고 보기는 어렵고 그 점에 당사자간 의사 합치가 있다고 단정할 수도 없는 점, 청구인은 대표자의 성명도 진정한 명칭인 ‘○○○’이 아닌 ‘○○○’으로 기재한 바 주의의무를 2회에 걸쳐 위반한 점, 본건 계약과 관련된 보증금액이 적지 아니하여 보다 큰 주의의무가 요구되었던 상황인 점 등을 고려할 때 피청구인의 이 사건 처분은 적법·타당하다 할 것이며 이를 다투는 청구인의 청구는 이유 없다. 4. 결 론 그렇다면, 청구인의 이 사건 심판청구는 이유 없으므로 주문과 같이 재결한다.