공인중개사 업무정지처분 취소청구

1. 사건개요 청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지에서 ‘○○공인중개사사무소’(이하 ‘이 사건 사무소’라 한다)를 운영하는 사람으로, 2013. 4. 23. ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지의 토지 및 건축물(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)을 중개하면서 계약서에 서명 및 날인 없이 중개하고 불법으로 중개수수료를 받았다는 민원이 제출되었다. 이에 피청구인은 사전통지 절차를 거쳐 2013. 7. 19. 청구인에게 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」(이하 ‘공인중개사법’이라 한다) 제39조제1항제6호,제9호 및 제51조제3항제5호 따른 거래계약서에 서명 및 날인 미이행, 중개대상물 확인·설명서 미교부, 손해배상책임 관계 증명서 미교부를 사유로 공인중개사 업무정지 1.5월의 처분(이하‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다. 2. 당사자 주장 가. 청구인 주장 1) 2013. 4. 13. 13:00경 전○자(이 사건 부동산 매도인)의 남편 천○익이 청구인의 사무실에 찾아와 본인이 살고 있는 이 사건 부동산이 경매에 낙찰되어 급전이 필요하다며 돈을 빌려줄 사람 좀 알아봐 달라고 하면서 돌아갔다. 2013. 4. 13. 14:00경 청구외 원○희로부터 전화가 와서 식사하자고 하여 ○○동 소재 식당에 도착하니 원○희, 이○주 등 3명이 식사중이어서 경매사실을 이야기를 하여 원○희가 도와주겠다 하여 ○○시 ○○구 소재 새마을 금고에 천○익과 이○승(이○주의 아들이며, 이 사건 부동산 매수인)이 동행하여 이자 부분 및 원금을 알아보고 ○○지원 경매계에 가서 항고 및 공탁금 3,300만원을 예치하였다. 이후 청구인의 사무실에 와서 계약서를 쌍방으로 작성하여 달라고 하여서 작성하였고 이○승에게 소유권을 이전하게 된 것이며, 이○승이 전○자 남편 천○익에게 2,500만원을 주기로 하고 6월말까지 집을 비워주기로 약속을 했다. 청구인은 경매에서 낙찰된 물건을 매매의사도 없었고 매매의뢰도 받지 않아 중개대상물 확인서와 손해배상 책임관계증서를 교부할 수가 없었으며, 원○희가 천○익 집을 새벽에 수차례 찾아가고 문자메시지를 발송하며 수고비를 요구한 걸로 알고 있으나 원○희가 수고비를 받지 못하자 청구인을 상대로 피청구인에 민원을 넣은 것이다. 2) 경매에 넘어가는 딱한 처지에 있는 분을 도와주고 수수료도 받지 않았는데 1.5개월의 업무정지는 너무 가혹하다고 생각되므로 선처를 구하는 바이다. 나. 피청구인 주장 1) 공인중개사법의 목적은 부동산중개업을 건전하게 지도·육성하고 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립함으로써 국민경제에 이바지함을 목적으로 하며, 이 법 제2조에 “중개”라 함은 중개대상물(토지, 건축물 그 밖의 토지정착물)에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다. 어떠한 행위가 중개행위에 해당하는지 여부는 거래당사자의 보호에 목적을 둔 법 규정의 취지에 비추어 볼 때 중개업자가 진정으로 거래당사자를 위하여 거래를 알선·중개하려는 의사를 갖고 있었느냐고 하는 중개업자의 주관적 의사에 의하여 결정할 것이 아니라 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위라고 인정되는지 여부에 의하여 결정하여야 하는 것이다.(대판 2005. 10. 7. 2005다32179) 2) 이 사건 중개업자인 청구인이 청구인의 중개사무소에서 거래계약서를 작성하고, 그 수고비로 2백만원을 받은 것은 중개수수료로 받은 것이며 중개행위에 해당된다고 할 것이므로, 청구인은 공인중개사법에 의하여 거래계약서에 서명·날인하고, 중개대상물 확인·설명서와 손해배상책임보장을 의한 관계증서의 사본을 교부하였어야 하는 것이다. 3) 그런데, 청구인은 공인중개사법 제39조(업무의 정지)제1항제9호 거래계약서에 서명·날인 미이행, 같은 항 제6호 중개대상물 확인·설명서 미교부, 제51조(과태료) 제3항제5호 손해배상책임에 관한 사항을 설명하지 아니하고 사본을 미교부 하였기에 피청구인이 이 사건 처분을 한 것이며, 청구인은 전문직업인으로서 전문지식이 요구될 뿐만 아니라 타인의 중요한 재산권을 다루므로 높은 윤리성, 신뢰도, 정직성, 등이 요구되어 책임중개를 하여야 하므로 청구는 이유 없기에 기각 되어야 할 것이다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당여부 가. 관계법령 【공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률】 제1조 (목적) 이 법은 부동산중개업을 건전하게 지도·육성하고 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립함으로써 국민경제에 이바지함을 목적으로 한다. 제2조 (정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. 1. "중개"라 함은 제3조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다. 2. "공인중개사"라 함은 이 법에 의한 공인중개사자격을 취득한 자를 말한다. 3. "중개업"이라 함은 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것을 말한다. 4. "중개업자"라 함은 이 법에 의하여 중개사무소의 개설등록을 한 자를 말한다. 5. "소속공인중개사"라 함은 중개업자에 소속된 공인중개사(중개업자인 법인의 사원 또는 임원으로서 공인중개사인 자를 포함한다)로서 중개업무를 수행하거나 중개업자의 중개업무를 보조하는 자를 말한다. 6. "중개보조원"이라 함은 공인중개사가 아닌 자로서 중개업자에 소속되어 중개대상물에 대한 현장안내 및 일반서무 등 중개업자의 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 자를 말한다. 제3조 (중개대상물의 범위) 이 법에 의한 중개대상물은 다음 각 호와 같다. 1. 토지 2. 건축물 그 밖의 토지의 정착물 3. 그 밖에 대통령령이 정하는 재산권 및 물건 제25조 (중개대상물의 확인·설명) ①중개업자는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 다음 각 호의 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다 1. 당해 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계 2. 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 3. 그 밖에 대통령령이 정하는 사항 ②중개업자는 제1항의 규정에 의한 확인·설명을 위하여 필요한 경우에는 중개대상물의 매도의뢰인·임대의뢰인 등에게 당해 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수 있다. ③중개업자는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 제1항의 규정에 의한 확인·설명사항을 대통령령이 정하는 바에 따라 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령이 정하는 기간 동안 그 사본을 보존하여야 한다. ④제3항의 규정에 의한 확인·설명서에는 중개업자(법인인 경우에는 대표자를 말하며, 법인에 분사무소가 설치되어 있는 경우에는 분사무소의 책임자를 말한다)가 서명 및 날인하되, 당해 중개행위를 한 소속공인중개사가 있는 경우에는 소속공인중개사가 함께 서명 및 날인하여야 한다. 제26조 (거래계약서의 작성 등) ①중개업자는 중개대상물에 관하여 중개가 완성된 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 거래계약서를 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령이 정하는 기간 동안 그 사본을 보존하여야 한다. ②제25조제4항의 규정은 제1항의 규정에 의한 거래계약서의 작성에 관하여 이를 준용한다. ③중개업자는 제1항의 규정에 의하여 거래계약서를 작성하는 때에는 거래금액 등 거래내용을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 2 이상의 거래계약서를 작성하여서는 아니된다 제30조 (손해배상책임의 보장) ①중개업자는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. ⑤중개업자는 중개가 완성된 때에는 거래당사자에게 손해배상책임의 보장에 관한 다음 각 호의 사항을 설명하고 관계 증서의 사본을 교부하거나 관계 증서에 관한 전자문서를 제공하여야 한다. 1. 보장금액 2. 보증보험회사, 공제사업을 행하는 자, 공탁기관 및 그 소재지 3. 보장기간 제39조 (업무의 정지) ①등록관청은 중개업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 6월의 범위 안에서 기간을 정하여 업무의 정지를 명할 수 있다. 이 경우 법인인 중개업자에 대하여는 법인 또는 분사무소별로 업무의 정지를 명할 수 있다. 6. 제25조제3항의 규정을 위반하여 중개대상물확인·설명서를 교부하지 아니하거나 보존하지 아니한 경우 9. 제26조제2항의 규정을 위반하여 거래계약서에 서명 및 날인을 하지 아니한 경우 제51조 (과태료) ①제27조의2를 위반하여 거래대금지급증명자료를 제출하지 아니하거나 그 밖의 필요한 조치를 이행하지 아니한 자에게는 2천만원 이하의 과태료를 부과한다. ③다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 100만원 이하의 과태료를 부과한다. 5. 제30조제5항을 위반하여 손해배상책임에 관한 사항을 설명하지 아니하거나 관계 증서의 사본 또는 관계 증서에 관한 전자문서를 교부하지 아니한 자 【공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행령】 제38조 (과태료의 부과·징수) ①법 제51조제1항부터 제4항까지 및 법 제7638호 부칙 제6조제5항에 따른 과태료의 부과기준은 별표 2와 같다. 3. 법 제51조제3항 및 법 제7638호 부칙 제6조제5항 관련 사항 <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159542515"></img> 【공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙】 제25조 (업무정지의 기준) ①법 제39조제2항 및 법 제7638호 부칙 제6조제7항의 규정에 따른 업무정지의 기준은 별표 2와 같다. ②등록관청은 위반행위의 동기·결과 및 횟수 등을 참작하여 제1항의 규정에 따른 업무정지기간의 2분의 1의 범위 안에서 가중 또는 감경할 수 있다. 이 경우 가중하여 처분하는 경우에도 업무정지기간은 6월을 초과할 수 없다 [별표 2] 중개업자 업무정지의 기준(제25조 관련) <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159542513"></img> 나. 판 단 1) 인정사실 청구서 및 답변서, 진정서, 이체처리결과, 이체확인증, 부동산 매매계약서, 행정처분 사전통지, 의견제출서, 이 사건 처분서 등의 기재내용에 의하면, 다음과 같은 사실을 각 인정할 수 있다. 가) 청구인은 이 사건 사무소를 운영하는 사람으로 2013. 4. 23. 이 사건 부동산을 중개하면서 계약서에 서명 및 날인 없이 중개하고 불법으로 중개수수료를 받았다는 진정서가 제출되었으며, 진정서에 첨부된 토지매매계약서 및 단독주택 매매계약서상의 중개업자 ‘란’은 공란으로 되어있고, 이체확인증에는 매수인 이용승이 청구인에게 2013. 5. 3. 200만원을 이체하였다. 나) 피청구인은 사전통지 절차를 거쳐 2013. 7. 19. 청구인에게 공인중개사법 제39조제1항제6호, 제9호 및 제51조제3항제5호 따른 거래계약서에 서명 및 날인 미이행, 중개대상물 확인·설명서 미교부, 손해배상책임 관계 증명서 미교부를 사유로 공인중개사 업무정지 1.5월의 처분을 하였다. 다) 피청구인의 이 사건 처분의 사전통지에 따라 청구인이 제출한 의견서에 의하면 청구인은 매수인의 부친이 운영하는 ○○여행사에 부동산 및 여러 가지 문제를 자문도하여 매수인 이○승이 200만원을 청구인에게 입금하였다고 의견제출 하였다. 2) 공인중개사법 제25조제3항에 의하면 중개업자는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 확인·설명사항을 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령이 정하는 기간 동안 그 사본을 보존하여야 하고, 같은 법 제26조에 의하면 중개업자는 중개대상물에 관하여 중개가 완성된 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 거래계약서를 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령이 정하는 기간 동안 그 사본을 보존하여야 하며, 같은 법 제30조제5항에 의하면 중개업자는 중개가 완성된 때에는 거래당사자에게 손해배상책임의 보장에 관한 사항을 설명하고 관계 증서의 사본을 교부하거나 관계 증서에 관한 전자문서를 제공하여야 한다고 규정하고 있다. 공인중개사법 제39조제1항제6호,제9호 및 공인중개사법 시행규칙 제25조제1항 별표2에 의하면 등록관청은 중개업자가 제25조제3항의 규정을 위반하여 중개대상물 확인·설명서를 교부하지 아니하거나 보존하지 아니한 경우, 제26조제2항의 규정을 위반하여 거래계약서에 서명 및 날인을 하지 아니한 경우 업무정지 3월을 명할 수 있다. 공인중개사법 시행규칙 제25조제2항에 의하면 등록관청은 위반행위의 동기ㆍ결과 및 횟수 등을 참작하여 제1항의 규정에 따른 업무정지기간의 2분의 1의 범위 안에서 가중 또는 감경할 수 있다. 공인중개사법 제39조 및 같은 법 시행령 제38조에 의하면 중개가 완성된 때에 손해배상책임에 관한 사항을 설명하지 아니하거나 관계 증서의 사본 또는 관계 증서에 관한 전자문서를 교부하지 아니한 자는 30만원의 과태료를 부과하도록 규정하고 있다. 3) 청구인은 경매진행중인 이 사건 부동산에 대하여 집행법원이 경매를 취소할 수 있도록 도와 달라는 매도인 측의 요청에 따라 매도인과 매수인을 도와 원금과 이자를 알아보고 ○○지원 경매계에 항고 및 공탁금을 예치시켜 경매가 취소되었던 것이며, 이후 청구인의 이 사건 사무소에서 매도인과 매수인 당사자간 직접거래 형식의 거래계약서를 작성하여 주었던 것일 뿐 청구인은 중개수수료도 받지 않았는데 45일 업무정지는 너무 가혹하다고 주장하고 있어 살피건대, 대법원 판례에 의하면“「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제2조 제1호는 “중개라 함은 제3조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자 간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다.”고 규정하고, 제30조 제1항은 “중개업자는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.”고 규정하고 있다. 여기서 어떠한 행위가 중개행위에 해당하는지 여부는 거래당사자의 보호에 목적을 둔 법 규정의 취지에 비추어 볼 때 중개업자가 진정으로 거래당사자를 위하여 거래를 알선·중개하려는 의사를 갖고 있었느냐고 하는 중개업자의 주관적 의사를 기준으로 판단할 것이 아니라 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위라고 인정되는지 아닌지에 따라 판단하여야 한다.”【대법원 2013. 6. 27. 선고 2012다 102940 판결】라고 판시하고 있고, 청구인은 공인중개사법 제2조에 의한 공인중개사로 피청구인에게 중개사무소등록을 하고 중개업을 영위하고 있는 사람으로 중개의뢰인들은 청구인이 전문지식을 갖추고 공인중개사자격을 취득하여 공인중개사법에 의한 등록을 함으로써 이를 신뢰하고 중개 의뢰한다고 보아야 하고 이 사건 부동산의 매도인과 매수인 또한 이와 달리 보이지 않는 점, 청구인은 2013. 5. 3. 이 사건 부동산의 매수인 이○용으로부터 200만원을 이체 받은 사실이 있으나 청구인이 이 사건 중개수수료 외에 매수인 이○승으로부터 200만원 상당의 금액을 이체 받을 만한 자문 등의 사실이 있었다고 보이지 않는 점 등으로 볼 때 청구인의 행위는 공인중개사법에 의한 중개행위에 해당된다고 할 것이므로 이 사건 위반행위는 공인중개사법 제39조 및 같은 법 시행규칙 제25조에 따라 업무정지 3월에 해당되나, 피청구인은 청구인 이 위반 전력이 없는 점 등 공인중개사법을 위반하게 된 동기 및 결과 등을 참작하여 2분의1을 감경하여 1.5월의 처분을 하였는바 이 사건 처분은 부당하다 판단되지 않는다. 4. 결 론 그렇다면, 청구인의 이 사건 심판청구는 이유 없다고 인정되므로 주문과 같이 재결 한다.