공인중개사 업무정지처분 취소청구

1. 사건개요 피청구인은 청구인이 ○○구 ○○대로 ○○○○, ○○○호에 소재한 ‘○○○○○○○ ○○○○○○○’를 운영하면서 2016. 8. 4. ○○도 ○○○시 ○○동 ○○○번지 외 3필지와 ○○○○시 ○○구 ○○동3가 ○○○-○○번지 및 ○○도 ○○○시 ○○읍 ○○○ ○○○○○○○아파트 ○○○동 ○○○○호(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)에 대한 부동산교환계약서 작성 시 중개대상물 확인·설명서를 작성·교부하지 않은 사실을 확인하고, 2016. 9. 29. 처분사전통지 및 2016. 10. 12. 의견제출 절차를 거쳐 2016. 10. 19. 청구인에 대하여 공인중개사법 제25조 위반을 이유로 업무정지 3월(2016. 11. 1.~2017. 1. 31.)의 처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다. 2. 청구인 주장 이 사건 부동산 교환계약 체결 시 잔금 지불 시에 현금매매계약서로 다시 작성하여 거래신고를 할 때 물건확인 설명서를 첨부하기로 매도자와 매수자가 합의하여 계약서 하단에 그 합의내용을 기재하고 계약 당사자들의 확인서명과 날인을 받았음에도 교환 당사자 중 한사람인 ○○○이 일방적으로 해약을 요구하고 이미 지불했던 계약금을 받아주지 않는다고 합의사항을 뒤집고 진정서를 제출한 것이다. 청구인은 진정인 ○○○이 교환계약서 작성 직전에 자기의 물건을 제시하였기 때문에 현지답사나 공부상 검토할 시간이 없어 물건확인 설명서를 작성할 수 없다고 설명하고 상세한 내용을 별지로 하여 잔금 지불 시에 첨부하기로 한 것이며, 이로 인하여 발생한 피해가 전혀 없었다. 중개물건에 대한 충분한 설명과 상세한 내용을 첨부하였고 이에 대한 당사자들의 합의가 있었으나 공인된 양식을 사용하지 않았다는 이유로 영업정지 처분은 가혹한 처벌이며 법률상 어느 조문에도 양식에 관한 규정을 두지 않았다. 3. 피청구인 주장 개업공인중개사는「공인중개사법」제25조제1항에 의거 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 당해 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항, 그 밖에 대통령령이 정하는 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고 토지대장등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다고 되어 있으며, 같은 법 제25조제3항에는 개업공인중개사는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 제1항의 규정에 의한 확인·설명 사항을 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령이 정하는 기간(3년)동안 그 사본을 보존하여야 한다고 규정되어 있으며, 국토교통부 질의회신에 의하면 공인 중개사법 제25조제3항은 강행규정으로 되어있어 당사자 간 약정을 통해 중개대상물 확인·설명서 교부시기를 변경할 수 없다고 회신하였고 청구인이 향후 매매계약서 작성 시에 중개대상물 확인·설명서를 작성하여 첨부할 예정으로 교환계약서 작성 당시 중개대상물 확인·설명서를 교부하지 않은 것을 인정한 사실이 있으며, 청구인은 2012. 11. 30. 중개대상물 확인·설명서 미교부로 업무정지 처분 시 감경기준을 적용 받은 전력이 있어 같은 법 시행규칙 제25조제2항에서 정한 감경기준을 적용하지 아니한 것으로 관련 규정에 따른 적법한 처분임으로 청구인의 주장은 이유 없어 기각되어야 할 것이다. 4. 관계법령 공인중개사법 제25조, 제26조, 제39조 공인중개사법 시행령 제21조, 제22조 공인중개사법 시행규칙 제16조, 제25조 별표2 5. 인정사실 청구인과 피청구인이 제출한 행정심판 청구서, 답변서 등의 기재 내용을 종합하여 보면 다음과 같은 사실을 각각 인정할 수 있다. 가. 청구인은 2016. 8. 4. 경기도 ○○도 ○○○시 ○○동 ○○○번지 외 3필지와 ○○ ○○시 ○○구 ○○동3가 ○○○-○○번지 및 ○○도 ○○○시 ○○읍 ○○○ ○○○○○○○아파트 ○○○동 ○○○○호에 대한 부동산교환계약서 작성 시 중개대상물 확인·설명서를 작성·교부하지 않고 부동산교환계약서 하단에 “「공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법」제25조제3항의 규정에 의거 중개 대상물 확인·설명서와 업무보증 관계증서(공제증서 등) 사본을 첨부하여 거래당사자와 쌍방에게 잔금지급일에 교부합니다.”라는 문구를 넣었다. 나. 2016. 9. 19. ○○도 ○○○시 ○○읍 ○○○ ○○○○○○○아파트 ○○○동 ○○○○호 물건의 계약 대리인 ○○○은 2016. 8. 4. 이 사건 부동산의 교환계약서 작성 시에 청구인이 중개대상물 확인·설명서를 교부하지 않았다는 민원서를 피청구인에게 제출하였다. 다. 피청구인은 2016. 9. 20. 청구인으로부터 중개대상물 확인·설명서를 교부하지 않았다는 확인서를 받고, 2016. 9. 29. 처분 사전통지와 2016. 10. 11. 청구인 의견제출을 거쳐 2016. 10. 19. 청구인에 대하여 업무정지 3월의 처분을 하였다. 6. 이 사건 처분의 위법 부당 여부 가. 공인중개사법 제25조제1항에 의하면 개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 당해 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항, 그 밖에 대통령령이 정하는 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다고 되어있고, 같은 조제3항에는 개업공인중개사는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 제1항의 규정에 의한 확인·설명사항을 대통령령이 정하는 바에 따라 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령이 정하는 기간 동안 그 사본을 보존하여야 한다고 되어있으며, 같은 법 시행령제21조제3항에는 개업공인중개사는 국토교통부령이 정하는 중개대상물확인·설명서에 제1항각 호의 사항을 기재하여 거래당사자에게 교부하고 그 사본을 3년간 보존하여야 한다고 되어있고, 이와 관련한 중개대상물의 확인·설명서의 서식을 같은 법 시행규칙 제16조에 규정하고 있다. 같은 법 제39조제1항제6호에 의하면 등록관청은 개업공인중개사가 같은 법 제25조제3항의 규정을 위반하여 중개대상물 확인·설명서를 교부하지 아니하거나 보존하지 아니한 경우에는 6월의 범위 안에서 기간을 정하여 업무의 정지를 명할 수 있다고 되어 있고, 같은 법 시행규칙 제25조제1항 별표2제7호에는 법 제25조제3항의 규정을 위반하여 중개대상물 확인·설명서를 교부하지 아니하거나 보존하지 아니한 경우 업무정지 3월의 기준을 정하고 있으며, 같은 법 시행규칙 제25조제2항은 등록 관청은 위반행위의 동기·결과 및 횟수 등을 참작하여 업무정지기간의 2분의 1의 범위 안에서 가중 또는 감경할 수 있다고 정하고 있다. 나. 이 사건 처분에 관하여 본다. 청구인은 계약당사자간의 합의로 부동산교환계약서 상에 중개대상물 확인·설명서를 잔금지급일에 교부한다고 기재하였으므로 이 사건 처분은 부당하다고 주장하고 있으나, 공인중개사법상의 중개대상물 확인·설명서를 교부하도록 한 입법취지는 거래계약서 작성 당시 거래 당사자로 하여금 중개대상물의 권리관계 등을 명확하게 파악하는 한편 거래당사자의 분쟁을 미연에 방지하고자 함에 있으며, 거래계약서를 작성할 때 중개대상물 확인·설명서를 교부하도록 하는 규정은 강행규정으로서 당사자의 합의에 의하여 중개대상물 확인·설명서 작성의무를 면제하거나 교부시기를 변경할 수 없다. 청구인이 주장하는 현지답사나 공부상 검토할 시간이 없어 중개 대상물 확인·설명서를 작성할 수 없었다거나 잔금 지불 시에 중개대상물 확인·설명서를 교부하기로 거래당사자 사이에 합의를 하였다 하더라도 강행규정인 중개 대상물 확인·설명서의 작성을 면제하거나 교부시기를 변경할 수 없다고 할 것이므로 청구인의 주장은 이유없다. 또한, 부동산거래계약서 작성 시 중개대상물 확인·설명서를 교부하지 않음으로써 공인중개사법 제25조제3항을 위반한 사실이 명백하고, 이로 인해 피청구인이 관련법령에 따라 청구인에게 한 이 사건 처분이 달리 위법하거나 부당하다고 할 수 없으므로 청구인의 주장은 이유 없다. 7. 결 론 그렇다면, 청구인의 주장을 인정할 수 없으므로 청구인의 청구를 받아들이지 않기로 하여 주문과 같이 재결한다.