공인중개사 업무정지처분 취소청구

1. 사건개요 피청구인은 청구인이 초과수수료를 받아 「공인중개사법」 제33조제3호의 금지행위를 하였다는 사유로 청구인에 대하여 공인중개사 업무정지 3개월 처분(이하 ‘이 사건 처분’)을 하였다. 당사자 주장 가. 청구인 주장 1) 청구인은 2014. 4. 17. ○○군 ○○면 ○○리 ○○○-○번지(대지257㎡, 무허가건축물 66㎡)의 부동산 매매계약을 진행하면서 당초 이 사건 부동산이 78,000,000원으로 매매 의뢰되었으나 매수인이 40,000,000원 밖에 없다고 하여 최선을 다해 매도인과의 가격 협의를 거쳐 55,000,000원으로 깎아 매매계약 체결을 하였다. 계약 당시 매도인은 이 사건 부동산을 너무 싸게 팔아서 양쪽 수수료를 모두 매수인이 내어야 한다고 고지하였고, 청구인 역시 쌍방수수료를 일방이 내는 것도 유효하다고 고지하였으나, 매수인이 안쓰러운 마음이 들어 매수인에게 쌍방수수료를 받은 생각이 없었고, 오히려 잔금 지불 시 수수료를 깎아 주려고 특약에 명시하지 않고 계약서를 작성하였다. 소유권 이전 절차 완료 후 매수인이 수수료를 계좌로 보내주겠다고 하기에 청구인은 안 받고 싶지만 현장 안내 하느라 고생한 중개보조원 기름 값이라도 하게 일반 법정수수료 275,000원보다 적은 200,000원만 중개보조원의 계좌로 보내도록 하였다. 2) 2016. 4.경 이 사건 부동산 매수인은 무단점용 하여 사용하고 있는 ○○리 ○○○-○를 경계부분에 담장을 쌓는 과정에서 인근 주택 소유자와 분쟁이 발생하였고, 매수인이 법률 상담을 받은 결과 무단 점용하여 사용하는 부분을 철거해야 한다는 답변을 듣자 돌변하여, 청구인에게 이 사건 부동산을 120,000,000원에 매입해가라며 억지를 부리기 시작했다. 또한 “중개사고”로 처리해서 공제보험에서 손해배상을 받게 해달라고 종용하였고 청구인이 그렇게는 못하겠다고 하니, 매수인은 2016. 6.초 쯤에 ○○군청에 1차로 진정민원을 제기하였다. 3) 청구인은 중개보조원이 수수료를 얼마나 받았는지 몰랐다가 직원 계좌로 500,000원이 입금되어 법정수수료를 225,000원을 초과 수수하였다는 내용을 피청구인으로부터 듣게 되었다. 또한 피청구인은 매수인이 진정서에 고마워서 500,000원을 계좌이체 했다는 내용이 있어 초과수수료를 인지하고 조사한다며, 쌍방수수료를 일방이 내기로 한 것을 입증하지 못하면 「공인중개사법」위반이라고 하였다. 청구인은 매수인을 만나 쌍방수수료를 매수인이 지불하기로 약속한 것을 인정하라고 요구하였고 매수인은 초과 수수료에 대해서는 진정민원에서 뺀다고 하여 민원이 마무리 되는 줄 알았다. 4) 그러나 2017. 2. 8. 1차 진정민원 때도 없던 여러 가지 사유를 추가하여 2차로 진정민원이 제기되었다는 것을 피청구인으로부터 통보받았고, 매수인이 제기한 건들은 피청구인의 조사로 혐의 없는 것으로 되었으나 초과수수료 부분에 대한 것에 대해서는 이 사건 처분을 받았다. 5) 매매계약 체결 시 매도인에게서 일체의 수수료를 받지 않았으며 이에 대해서는 매도인의 확인서를 피청구인에게 제출하였으며, 매수인은 수수료에 대해 이의를 제기하지 않겠다고 청구인과 피청구인에게 말하였음에도 쌍방수수료를 매수인이 내기로 한 것을 인정하지 않은 이 사건 처분은 부당하다. 또한 청구인도 모르게 매수인이 현장을 안내한 중개보조원이 고마워서 더 주었고, 중개보조원은 쌍방수수료로 준 것으로 알고 청구인에게 보고하지 않고 사용하였다고 한다. 이런 사실관계를 비추어 볼 때 처분의 정도가 가혹하다. 6) 피청구인은 1차 진정민원 제기 시 청구인에게 매수인이 스스로 일방적으로 입금한 수수료 일지라도 “단기일에 반환하거나 반환의사를 입증하면 초과 수수료에 해당하지 않는다”하였는 바, 청구인은 매수인이 쌍방수수료를 내기로 한 것으로 알고 있으나 피청구인은 이를 인정하지 않고 고마워서 주었다고 주장하므로 청구인은 초과수수료 225,000원의 약 44배 금원(1차 진정민원 시 1천만원)과 약 89배(2차 진정민원 시 2천만원)을 반환 할 의사를 즉시 보였으므로 처분 대상이 아니라 판단되어야 한다. 7) 국토부의 유권해석 중 “원칙적으로 확인·설명 의무 위반 여부는 중개대상물 확인·설명서에 기재된 내용에 따라 판단해야 하나 다른 증거에 의해 구두로 설명한 것이 명백하다면 확인·설명서 상 기재가 되어 있지 않더라도 행정처분의 대상이 되지는 않을 것이라는 유권해석이 있다. 또한 행정심판위원회 재결 중에서도 ”중개대상물 확인·설명은 오로지 중개대상물 확인·설명서에 기재내용에 따라서만 판단하여야 하는 것은 아니고 여러 정확에 비추어 설명을 한 사실이 인정된다면 중개대상물 확인·설명서에 기재가 누락되거나 잘못 기재되었다고 하더라도 설명의무 위반을 인정할 수 없다“고 한 바 있다. 청구인은 쌍방의 수수료를 받을 생각이 없어 확인·설명서 작성 시 프로그램에서 자동으로 생성되는 경기도 수수료 요율을 수정하지 않았을 뿐이며, 매수인의 진정서 내용에도 고마워서 더 주었다고 진술되어 있고, 1차 진정민원 조사 시에도 수수료에 대해여 이의제기를 하지 않겠다고 하였으며, 쌍방수수료를 매수인이 내기로 한 ”매도인 확인서“를 살폈을 때 비록 확인·설명서에 쌍방의 수수료를 일방이 내기로 한 요율을 수정하지 않고 기재되었다 하더라도 구두로 설명한 것이 명백하기에 이 사건 처분은 부당하다. 8) 이 사건은 이와 유사한 사건에 대한 일반적인 처리 기간보다 상당기간이 소요되어 청구인은 이 건으로 인한 스트레스와 압박감으로 정상적인 사무소 운영을 하지 못하였다. 2016. 6.에 1차 제기된 진정민원 중 1건은 계약서에 명시되어 있어 혐의 없는 것으로 조사가 끝났으며 수수료 대한 부분은 매수인이 이의제기를 하지 않기로 하였음에도 사건의 종결처리가 늦어져 약 8~9개월 후인 2017. 2.에 동일 건으로 2차 진정민원이 제기되게 하여 청구인은 1차 진정민원 제기시부터 약 9개월의 오랜 기간 동안 행정처분과 형벌에 대한 압박감으로 사무소 운영에 막대한 지장을 초래하여 정신적, 경제적 손실을 끼친 점을 감안하여 볼 때 처분의 정도가 너무 가혹하다. 또한 2016. 6. 1차 진정민원 시에는 입금 자료를 요구하지 않았고 8개월 후인 2차 진정민원 시에 매수인에게 입금자료를 요구하여 1,2차 진정 건을 연결하여 병열적으로 처분한 것은 재량권을 크게 남용한 것이다. 9) 청구인은 중개업을 하면서 한 번의 위반행위도 없이 중개업을 성실하게 종사해왔다. 매수인의 입장에서 최선을 다하며 많은 매수인에게 수수료를 깎아주며 사무소를 운영한 것이 이러한 일이 생길 것이라 상상도 못 하였다. 구두로만 고지하고 특약에 기재하지 않은 청구인의 과실에 대해 깊이 반성하고 있다. 다만 이 건으로 인하여 너무나 긴 힘든 시간을 보냈으며 청구인을 의지하며 생업에 종사하는 중개보조원과 청구인의 생계수단임을 감안할 때 너무나 가혹한 처분이므로 이 사건 처분의 취소를 구한다. 〈보충서면〉 10) 이 사건 계약은 토지를 계약한 것으로 피청구인이 제출한 출장복무서(을제2호증1)에도 이 사건 계약을 부동산(토지)매매계약의 중개보수를 초과한 것이라고 기술하고 있다. 본 건의 중개 수수료는 경기도 수수료 요율에 따라 55,000,000원(매매가격)×0.9%(요율)=495,000원이므로 초과한 5,000원은 등기부등본, 토지대장, 중개보조원 현장답사 운행비용에 대한 실비로 인정되어야 할 부분이다. 그렇다면 청구인은 초과수수료를 받은 것은 아니라고 할 것이다. 11) 피청구인은 국토교통부 회신을 인용하며 이 사건 계약이 무허가 건물의 중개를 포함한 계약이라는 취지의 주장을 하고 있으나, 「민법」 제186조와 「공인중개사법」제2조제1호를 종합하여 판단하면, 등기를 하여야 효력이 생겨 권리의 득실변경이 이루어져 알선행위에 해당된다 할 수 있으므로 무허가주택부분은 청구인이 계약 할 당시 권리의 득실변경이 없던 상황으로 알선에 해당한다고 볼 수 없고, 이는 주택 계약이 아닌 토지의 계약이다. 12) 피청구인이 인용한 ‘매도인이 당해 무허가 건물의 양수 경위, 점유 및 사용관계, 재산세납부 여부, 무허가 건물대장 등재, 주거용 건물인 경우, 주민등록 이전 등을 고려하여 사실상 소유자인지 확인과 함께 부동산의 권리 득실 변경이 이루어지는 경우 중개 행위로 중개보수를 수취할 수 있다’고 본 판례는 중개행위로 인정되어 중개보수를 수취할 수 있는지의 여부과 관련된 판례로 이 사건과는 무관한 판례이며, 더 나아가 계약 당시 이 사건 무허가 주택은 리모델링 없이는 주거가 불가능한 상태로, 토지매도인은 계약 당시 무허가 건물을 양수한 사실이 전혀 없고, 점유·사용한 적도 없으며, 재산세를 납부한 적도 없고, 무허가 건물대장에 등재되지 않았다. 13) 피청구인은 2017. 4. 17.에 작성한 계약서와 2014. 4. 18. 작성한 매매 계약서(지상권주택 포기이행각서)을 살펴보면, 잔금을 지불하기 전에 토지소유자에게 무허가 주택의 소유권이 이미 양도되었고, 이전된 소유권을 매수인이 계약하였다고 주장하나, 이는 계약 시기와 계약서 작성 주체가 서로 다른 것으로 2014. 4. 17.에 작성한 매매계약서는 청구인이 작성하였으나, 2014. 4. 18.에 작성한 지상권 주택포기이행각서는 청구인이 관여하지 않은 서류로 계약 이후 토지소유자와 무허가 주택 소유자 당사자가 직접 작성한 것으로 토지 소유자와 무허가주택소유자간의 약정서일 뿐이다. 또한 이 서류는 계약 후 약 20개월 후인 2015. 12.경 매도인으로부터 청구인이 받아 매수인에게 전달한 것으로 청구인이 작성한 매매계약서의 첨부서류가 아니다. 「공인중개사법」은 계약시점을 기준으로 위반여부를 판단하여야 할 것이므로, 상기 기술한 바와 같이 피청구인이 주장하는 “소유권이 이미 양도되었고, 이전된 소유권”을 매수인이 계약하였다는 주장은 계약시점과 계약주체를 구분하지 못한 것으로 행정처분의 부당함이 있다. 14) 피청구인은 매수인이 현재 이 사건 무허가주택으로 이전하여 주거용 건축물로 이용하고 있다고 주장하는 바, 계약당시에는 폐가 수준이었던 무허가 주택을 매수인이 리모델링을 한 것으로, 계약 당시 토지매도자와 무허가주택소유자가 달랐으며 주민등록 이전은 2014. 6. 16. 에 한 것으로 계약 당시의 상태에서 판단하여야 함에도 피청구인은 계약 후 많은 기간이 지난 사진을 제출하여 것이다. 청구인이 제출한 을제5호증 사진은 계약 시와 완전히 달라진 상태의 사진이다. 15) 행정기관과 사법 기관의 처분 기준이 다른 것은 알고 있으나 검찰에 고소당한 것과 초과수수료에 관련한 2건 모두 “혐의없음”으로 검찰처분통지서를 받았다. 16) 피청구인은 이 사건 부동산의 취득세 납부 시 토지와 건물에 해당하는 취득세를 납부하여 이 사건 중계계약이 주택에 관한 계약이라고 주장하나, 행정자치부에서 시·도에 내린 지침을 보면 공부와 현황이 모두 주택인 경우에 한하여 주택의 세율을 적용하라고 하고 있으며, 특히 공부상 주택이 아닌 무허가주택은 일반세율(4%)을 적용하여야 한다고 하는 바, 피청구인이 제출한 취득세 관련 입증자료는 잘못 적용한 취득세 요율로 부당하다. 나. 피청구인 주장 1) 청구인이 제출한 증명서류를 보면 쌍방수수료에 대한 확인서는 매도인의 것만 확인 가능하고 매수인(민원인)의 확인서는 찾아 볼 수 없다. 중개보조원의 계좌로 수수료가 입금되었고 보고하지도 않아 몰랐다는 주장은 개업공인중개사가 중개보조원을 고용하여 중개업무를 하므로 개업공인중개사에게 책임이 있다 할 것이다. 2) 2016. 6.경 접수된 진정민원에 대하여 해당 중개사무소를 방문조사하고 청구인과 상담한 내용은 “민원인이 민원 처리기간 내에 초과 수수료 및 민원내용에 대해 민원 취하원을 서면으로 제출하면 취하원을 근거로 처리가 가능하다”고 상담한 내용이나 민원인의 취하원은 없었다. 3) 청구인은 정황이 확실하다면 행정처분의 대상이 아니라고 주장하나, 매도·매수인이 쌍방수수료 확인서를 모두 확인했을 때 가능한 유권해석으로 이번 사건에 대하여는 재고의 여지가 없다. 또한 2016. 6.경 접수된 민원의 말미를 살펴보면 “고맙다고 식사비를 포함하여 두배인 50만원의 수수료까지 지불했다”(을제3호증) 민원을 제기한 것에 대하여 “과다수수료 지급을 입증할 수 있는 서류를 제출해”줄 것을 답변한 내용(을제4호증)이다. 2017.2월 민원내용에서 중개수수료 무통장 입금확인서를 제출하였고 225,000원의 초과수수료가 발생하였음을 확인했다. 살펴본 바와 같이 매수인(민원인)의 초과수수료에 대한 민원내용과 초과수수료의 소명자료에 대해 매도인의 확인서와 청구인의 일방적인 주장만으로 쌍방 수수료를 인정하기에 불가하다. 4) 청구인은 「공인중개사법」 제33조제3호를 위반하여 초과수수료를 통해 부동산 공인중개 질서를 어지럽혔다. 이체 피청구인은 사전통지 및 청문절차를 거쳐 이 사건 처분을 한 것으로 법률적용의 일관성과 보편성을 위해 청구인의 청구를 기각하는 재결을 구한다. 〈보충서면〉 5) 청구인은 토지소유자와 무허가주택의 소유자가 다르고, 토지소유자와 무허가주택소유자와 협의하여 매수인에게 인도해주는 조전의 계약이므로 토지계약 중개수수료 0.9%를 적용하여야 한다고 주장하나, 무허가 주택에 대한 중개수수료의 국토교통부 민원회신 답변내용을 살펴보면 ‘「민법」에서는 건물을 토지로부터 완전히 독립된 별개의 부동산으로 정하고 있으며, 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다(「민법」제186조)라고 하고 있어 등기되지 않은 무허가 건축물은 매매로 소유권 이전이 완료되었다고 볼 수 없고, 따라서 권리의 득실변경이 이루어지지 않은 행위의 알선은 중개행위로 볼 수 없다. 다만 매도인이 당해 무허가건물의 양수 경위, 점유 및 사용관계, 재산세납부 여부, 무허가건물대장 등재, 주거용 건물인 경우 주민등록 이전 등을 고려하여 사실상 소유자인지 확인과 함께 부동산 권리의 득실변경이 이루어지는 경우는 중개행위로 중개보수를 수취할 수 있다’고 답변한 바, 2014. 4. 17.에 작성하고 2014. 5. 29. 잔금을 지불하기로 한 계약서와 2017. 4. 18. 작성한 매매 계약서(지상권 주택 포기이행각서)를 살펴보면 잔금을 지불하기 전 토지소유자에게 무허가 주택의 소유권은 이미 양도되었고, 이전된 소유권을 매수인이 계약하였다. 또한 매수인은 주민등록을 경기도 ○○군 ○○면 ○○길 ○○-○으로 이전하고 현재 주거용 건축물로 이용하고 있다. 더불어 청구인은 이 사건 부동산의 취득세 납부시 토지와 건물에 해당하는 취득세를 납부하였다. 따라서 이 사건 부동산은 주택 수수료율의 중개수수료를 적용하여 초과수수료로 해석하는 것이 마땅하다. 더불어 2014. 4. 17. 계약서에 목구조/주택으로 계약하였고, 중개대상물 확인·설명서(주거용 건축물)를 작성하고 주택 중개수수료율을 적용하여 작성한 것이다. 이 사건 처분의 위법·부당 여부 가. 관계법령 【공인중개사법】 제32조(중개보수 등) ①개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다. 다만, 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2014.1.28.> ②개업공인중개사는 중개의뢰인으로부터 제25조제1항의 규정에 의한 중개대상물의 권리관계 등의 확인 또는 제31조의 규정에 의한 계약금등의 반환채무이행 보장에 소요되는 실비를 받을 수 있다. <개정 2014.1.28.> ③ 제1항에 따른 보수의 지급시기는 대통령령으로 정한다. <신설 2014.1.28.> ④주택(부속토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)의 중개에 대한 보수와 제2항에 따른 실비의 한도 등에 관하여 필요한 사항은 국토교통부령이 정하는 범위 안에서 특별시·광역시·도 또는 특별자치도(이하 "시·도"라 한다)의 조례로 정하고, 주택 외의 중개대상물의 중개에 대한 보수는 국토교통부령으로 정한다. 제33조(금지행위) 개업공인중개사등은 다음 각 호의 행위를 하여서는 아니된다. 3. 사례·증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 제32조에 따른 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위 제38조(등록의 취소) ②등록관청은 개업공인중개사가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 중개사무소의 개설등록을 취소할 수 있다. 9. 제33조 각 호에 규정된 금지행위를 한 경우 제39조(업무의 정지) ①등록관청은 개업공인중개사가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 6월의 범위 안에서 기간을 정하여 업무의 정지를 명할 수 있다. 이 경우 법인인 개업공인중개사에 대하여는 법인 또는 분사무소별로 업무의 정지를 명할 수 있다. <개정 2008.2.29., 2009.4.1., 2011.5.19., 2013.3.23., 2014.1.28.> 11. 제38조제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 ②제1항의 규정에 의한 업무의 정지에 관한 기준은 국토교통부령으로 정한다. <개정 2008.2.29., 2013.3.23.> ③제1항의 규정에 따른 업무정지처분은 동항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생한 날부터 3년이 경과한 때에는 이를 할 수 없다. <신설 2005.12.7.> 【공인중개사법 시행규칙】 제20조(중개보수 및 실비의 한도 등) ①법 제32조제4항에 따른 주택의 중개에 대한 보수는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 그 일방으로부터 받을 수 있는 한도는 매매ㆍ교환의 경우에는 거래금액의 1천분의 9이내로 하고, 임대차 등의 경우에는 거래금액의 1천분의 8이내로 한다. <개정 2014.7.29> ②법 제32조제4항에 따른 실비의 한도는 중개대상물의 권리관계 등의 확인 또는 계약금 등의 반환채무이행 보장에 드는 비용으로 하되, 개업공인중개사가 영수증 등을 첨부하여 매도ㆍ임대 그 밖의 권리를 이전하고자 하는 중개의뢰인(계약금 등의 반환채무이행 보장에 소요되는 실비의 경우에는 매수ㆍ임차 그 밖의 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인을 말한다)에게 청구할 수 있다. <개정 2014.7.29> ④법 제32조제4항에 따라 주택 외의 중개대상물에 대한 중개보수는 다음 각 호의 구분에 따른다. <개정 2014.7.29, 2015.1.6> 1. 「건축법 시행령」 별표 1 제14호나목2)에 따른 오피스텔(다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 경우에 한정한다): 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 별표 3의 요율 범위에서 중개보수를 결정한다. 가. 전용면적이 85제곱미터 이하일 것 나. 상ㆍ하수도 시설이 갖추어진 전용입식 부엌, 전용수세식 화장실 및 목욕시설(전용수세식 화장실에 목욕시설을 갖춘 경우를 포함한다)을 갖출 것 2. 제1호 외의 경우: 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 거래금액의 1천분의 9 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정한다. ⑤제1항 및 제4항의 경우 거래금액의 계산은 다음 각 호에 따른다. <개정 2006.6.15> 1. 임대차 중 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 월 단위의 차임액에 100을 곱한 금액을 보증금에 합산한 금액을 거래금액으로 한다. 다만, 본문의 규정에 따라 합산한 금액이 5천만원 미만인 경우에는 본문의 규정에 불구하고 월 단위의 차임액에 70을 곱한 금액과 보증금을 합산한 금액을 거래금액으로 한다. 2. 교환계약의 경우에는 교환대상 중개대상물 중 거래금액이 큰 중개대상물의 가액을 거래금액으로 한다. 3. 동일한 중개대상물에 대하여 동일 당사자간에 매매를 포함한 둘 이상의 거래가 동일 기회에 이루어지는 경우에는 매매계약에 관한 거래금액만을 적용한다. ⑥중개대상물인 건축물 중 주택의 면적이 2분의 1이상인 경우에는 제1항의 규정을 적용하고, 주택의 면적이 2분의 1미만인 경우에는 제4항의 규정을 적용한다. ⑦개업공인중개사는 주택 외의 중개대상물에 대하여 제4항의 규정에 따른 중개보수 요율의 범위 안에서 실제 자기가 받고자 하는 중개보수의 상한요율을 제10조제2호의 규정에 따른 중개보수ㆍ실비의 요율 및 한도액표에 명시하여야 하며, 이를 초과하여 중개보수를 받아서는 아니 된다. 제25조(업무정지의 기준) ① 법 제39조제2항 및 법 제7638호 부칙 제6조제7항의 규정에 따른 업무정지의 기준은 별표 2와 같다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159273413"></img> ② 등록관청은 위반행위의 동기·결과 및 횟수 등을 참작하여 제1항의 규정에 따른 업무정지기간의 2분의 1의 범위 안에서 가중 또는 감경할 수 있다. 이 경우 가중하여 처분하는 경우에도 업무정지기간은 6월을 초과할 수 없다. 【경기도 부동산 중개보수 등에 관한 조례】 제2조(중개보수) 「공인중개사법」제32조제1항에 따른 주택의 중개에 대한 보수는 별표 1에 따라 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받는다. 제3조(실비) ① 「공인중개사법」제32조제2항에 따라 개업공인중개사는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비용을 중개의뢰인에게 청구할 수 있다 1. 중개물건의 권리관계 등의 확인에 소요되는 실비 2. 계약금 등의 반환채무이행 보장에 소요되는 실비 ② 제1항에 따른 실비의 청구범위와 기준은 별표 2에 따른다. [별표 1] 주택의 중개보수(제2조 관련) <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159273411"></img> [비고] 가. 중개보수는 거래가액에 상한요율을 곱한 금액으로 하되, 한도액을 초과하는 경우에는 한도액의 범위 안에서만 받을 수 있다. 나. 거래금액의 계산 및 적용은 「공인중개사법 시행규칙」 제20조에 따른다. 실비의 청구범위와 기준(제3조 관련) <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159273409"></img> 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서 및 답변서, 처분서, 확인서 등에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 청구인은 2010. 1. 22.부터 ○○군 ○○읍 ○○로 ○○○ 소재에서 ‘○○○○공인중개사사무소’를 운영하는 공인중개사이다. 나) 청구인은 2014. 4. 17.에 ○○군 ○○면 ○○리 ○○○-○ (대지257㎡, 건물(목구조/주택 66㎡)의 부동산의 거래금액 55,000,000원으로 하여 매매계약을 체결하면서, 매수인으로부터 중개수수료를 500,000원을 받아「공인중개사법」제33조제3호의 금지행위를 하였다는 사유로 피청구인에게 업무정지 3개월 처분을 받았다. 다) 이 사건 부동산의 중개대상물 확인·설명서에 중개수수료에 관한 사항은 중개수수료는 275,000원(55,000,000원×0.5%), 실비 0원으로 기재되어 있다. 라) 피청구인이 제출한 을제5호증3의 무통장입금내역에 따르면 매수인 강○○는 ‘○○○○공인중개사무소’의 중개보조원 조○○에게 2014. 5. 29. 500,000원을 입금하였다. 마) 청구인은 ○○지방검찰청 ○○지청으로부터 「공인중개사법」위반에 대하여 2017. 5. 11. 에 혐의없음(증거불충분)처분을 받았다. 2) 「공인중개사법」 제33조제3호에 따르면 개업공인중개사는 사례·증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 제32조에 따른 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위를 하여서는 아니 된다. 「공인중개사법」 제38조, 제39조 및 같은 법 시행규칙 제25조에 따르면 같은 법 제33조의 각호의 금지행위 시 등록관청은 중개사무소의 개설등록을 취소할 수 있고 6개월 이내 업무정지를 명할 수 있다. 3) 청구인은 이 사건 부동산의 중개수수료를 일방이 부담하기로 매수인이 부담하기로 약정한 사실이 있고, 매수인이 중개보조원의 계좌에 수수료를 입금하여 초과 수수료가 입금된 사실을 몰랐던 사정, 이 사건 계약은 토지의 매매계약으로 보고 차액을 중개물건의 권리관계 등에 확인에 소요된 실비로 계산하면 초과수수료가 아닌 점 등을 들어 이 사건 처분의 취소를 주장한다. 살피건대, 매도인의 확인서에 기재된 내용에 따르면 ○○군 ○○면 ○○리 ○○○-○를 매매하는 과정에서 매수자가 시세보다 낮은 가격에 토지를 매수하여 매도자가 쌍방수수료를 매도인이 모두 지급하라고 요구하였고, 실제 매도인은 수수료를 지급하지 않았음을 확인할 수 있으며, 이 사건 위반행위와 관련하여 ○○지방검찰청 여주지청으로부터 혐의없음 처분을 받은 사실에 비추어 보았을 때 이 사건 계약은 매수자가 중개수수료를 모두 지급하는 쌍방수수료로 조정된 것으로 보여진다. 그렇다면 피청구인이 이 사건 계약이 법정수수료를 초과하였음을 사유로 한 이 사건 처분은 사실의 오인이 있어 위법하다고 판단된다. 4. 결 론 그렇다면 청구인의 이 사건 심판청구는 이유 있다고 인정되므로 주문과 같이 재결한다.