공인중개사 업무정지처분 취소청구

1. 사건개요 피청구인은 청구인이 공인중개사법 제25조 및 제26조를 위반(거래계약서 미보관, 중개대상물 확인·설명서 미교부 및 미보관)하였다는 사유로 청구인에 대하여 업무정지 3개월 처분 (이하 ‘이 사건 처분’)을 하였다. 2. 당사자 주장 요지 가. 청구인 주장 1) 청구인은 3년 전인 2014. 5. 16. 경기도 ○○시 ○○동 ○○○-○○ 소재 전(이하 ‘이 사건 토지’)을 팔고 사는 것을 컨설팅을 해준 바 있다. 거래금액이 크다보니 신청인은 주로 컨설팅을 하여 주었고 당사자들이 주도적으로 진행하였다. 실거래 확인도 법무사 사무실에서 하였으며 계약서도 본인들이 작성하였다. 청구인은 이들에게 매매잔금을 치르는 자리에서 컨설팅 비용을 받았고 당시 이에 대한 확인용으로 이들이 작성한 계약서에 청구인의 명판을 요청하기에 컨설팅 확인용으로 명판을 찍어 주었다. 그리고 컨설팅 비용 세금신고도 마쳤다. 2) 이것이 3년 전의 일이다. 이후 이들이 (추측하기로) 농지전용 분담금 등을 제대로 납부하지 않게 되자 ○○시청에서 분담금 징수를 위해 관련 자료를 확인하는 과정에서 계약서에 공인중개사의 날인이 된 것을 보고는, 어느 날 갑자기 청구인에게 중개인이 허위의 부동산거래신고를 하였다는 이유로 중개대상목적물의 취득세의 0.5배에 달하는 68,000,000원 과태료 부과처분을 하였다. 3) 그러나 청구인은 컨설팅만 하였고 나머지 내용은 쌍방 합의를 하였으며 매매계약 실거래 신고 역시 법무사실에서 진행을 하였기에 청구인은 신고조차 하지 않았다. 그러므로 가사 청구인이 이 사건 매매계약의 중개를 한 것으로 인정된다 하여도 ○○시장은 청구인에게 미신고를 이유로 과태료를 부과할 수는 있어도, 허위 신고를 이유로 과태료를 부과할 수는 없다. 위 과태료 부과처분에 대한 재판은 서울동부지방법원에서 이의재판이 진행중이다. 4) ○○시청에서 청구인에게 허위신고로 부과한 과태료 처분이 잘못된 것임이 밝혀지자 이번에는 청구인이 (구)공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제30조 위반(손해배상책임에 관한 관계증서의 사본 미교부)하였다는 이유로 30만원의 과태료 부과 행정처분을 별도로 하였고, 또 이와는 별도로 동일한 사건과 내역에 대하여 청구인이 (구)공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제25조 중개대상물의 확인설명의무위반 및 같은 법 제26조의 거래계약서 미보관을 이유로 영업정지 6개월의 행정처분을 하였기에 이 사건 청구를 하였다. 나. 피청구인 주장 1) 공인중개사의 중개행위는 중개업자의 주관적 의사를 기준으로 판단할 것이 아니라 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선, 중개를 위한 행위라고 인정되는지에 따라 판단하여야 하는바, 중개업자가 거래계약서에 인장날인을 한 것은 중개행위라고 보아야 할 것이므로 청구인은 거래계약서의 보관과 중개대상물의 확인·설명서 교부 및 보관을 하여야 하나 이를 이행치 아니하였는바, 피청구인은 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률과 행정절차법에 따라 처분하였으므로 이 사건 처분은 적법하다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당여부 가. 관계법령 【공인중개사법】 제25조(중개대상물의 확인·설명) ①개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 다음 각 호의 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다. <개정 2011.4.12., 2013.7.17., 2014.1.28.> 1. 당해 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계 2. 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 3. 그 밖에 대통령령이 정하는 사항 ②개업공인중개사는 제1항의 규정에 의한 확인·설명을 위하여 필요한 경우에는 중개대상물의 매도의뢰인·임대의뢰인 등에게 당해 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수 있다. <개정 2014.1.28.> ③개업공인중개사는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 제1항의 규정에 의한 확인·설명사항을 대통령령이 정하는 바에 따라 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령이 정하는 기간 동안 그 사본을 보존하여야 한다. <개정 2014.1.28.> ④제3항의 규정에 의한 확인·설명서에는 개업공인중개사(법인인 경우에는 대표자를 말하며, 법인에 분사무소가 설치되어 있는 경우에는 분사무소의 책임자를 말한다)가 서명 및 날인하되, 당해 중개행위를 한 소속공인중개사가 있는 경우에는 소속공인중개사가 함께 서명 및 날인하여야 한다. <개정 2009.4.1., 2014.1.28.> 제26조(거래계약서의 작성 등) ①개업공인중개사는 중개대상물에 관하여 중개가 완성된 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 거래계약서를 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령이 정하는 기간 동안 그 사본을 보존하여야 한다. <개정 2014.1.28.> ②제25조제4항의 규정은 제1항의 규정에 의한 거래계약서의 작성에 관하여 이를 준용한다. ③개업공인중개사는 제1항의 규정에 의하여 거래계약서를 작성하는 때에는 거래금액 등 거래내용을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 2 이상의 거래계약서를 작성하여서는 아니된다. <개정 2014.1.28.> 제39조(업무의 정지) ①등록관청은 개업공인중개사가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 6월의 범위 안에서 기간을 정하여 업무의 정지를 명할 수 있다. 이 경우 법인인 개업공인중개사에 대하여는 법인 또는 분사무소별로 업무의 정지를 명할 수 있다. <개정 2008.2.29., 2009.4.1., 2011.5.19., 2013.3.23., 2014.1.28.> 6. 제25조제3항의 규정을 위반하여 중개대상물확인·설명서를 교부하지 아니하거나 보존하지 아니한 경우 8. 제26조제1항의 규정을 위반하여 적정하게 거래계약서를 작성·교부하지 아니하거나 보존하지 아니한 경우 ②제1항의 규정에 의한 업무의 정지에 관한 기준은 국토교통부령으로 정한다. <개정 2008.2.29., 2013.3.23.> ③제1항의 규정에 따른 업무정지처분은 동항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생한 날부터 3년이 경과한 때에는 이를 할 수 없다. <신설 2005.12.7.> 【공인중개사법 시행규칙】 제25조(업무정지의 기준) ① 법 제39조제2항 및 법 제7638호 부칙 제6조제7항의 규정에 따른 업무정지의 기준은 별표 2와 같다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159273601"></img> ② 등록관청은 위반행위의 동기·결과 및 횟수 등을 참작하여 제1항의 규정에 따른 업무정지기간의 2분의 1의 범위 안에서 가중 또는 감경할 수 있다. 이 경우 가중하여 처분하는 경우에도 업무정지기간은 6월을 초과할 수 없다. 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서 및 답변서, 처분서 등에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 청구인은 ‘○○공인중개사사무소’라는 상호로 공인중개업을 운영하는 사람이다. 나) 피청구인은 2017. 2. 28. 청구인이 “거래계약서 미보관 및 중개대상물 확인설명서 미교부 및 미보관” 하였다는 사유로 청구인에 대하여 업무정지 3개월 처분을 하였다. 다) 2014. 5. 16. 경기도 ○○시 ○○동 ○○○-○○ 토지에 대하여 매도인 김○○·김○○·김○○·김○○, 매수인 한국전선공업협동조합으로 하는 매매계약이 체결된 바 있다. 라) 위 다)항 기재 매매계약서의 ‘별지’에는 ○○공인중개사사무소 대표 박용안의 인장이 날인되어 있다. 마) 2014. 6. 24.자 영수증에는 다)항 기재 토지에 대하여 ‘박○○’이 부동산 컨설팅 비용으로 30,000,000원을 수령하였다는 기재가 있다. 2) 「공인중개사법」 및 동 시행규칙에 의하면 공인중개사는 중개대상물 확인 설명서, 거래계약서를 교부·작성 또는 보존하여야 하고 이를 하지 아니할 경우 업무정지 처분에 처해질 수 있다. 3) 청구인은 중개행위를 한 사실이 없고 컨설팅 행위만 하였으므로 청구인이 중개행위를 하였음을 전제로 한 이 사건 처분이 위법, 부당하다고 주장한다. 어떠한 행위가 구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(2014. 1. 28. 법률 제12374호 공인중개사법으로 개정되기 전의 것) 제30조 제1항에서 정한 중개행위에 해당하는지는 중개업자의 주관적 의사를 기준으로 판단할 것이 아니라, 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위라고 인정되는지에 따라 판단하여야 할 것이다(대법원 2012다○○○○○). 이 사건에서 보건대 ① 토지매매계약서의 ‘별지’에 청구인의 날인이 있는 점 ② 청구인이 ‘부동산 컨설팅 비용’으로 수령한 금액 3천만원이 위 토지의 중개로 인한 중개수수료 상한인 30,600,000원(3,400,000,000 X 0.9%)과 유사한 점 ③ 토지매매계약에 있어 미리 준비된 중개계약서 서식을 사용한 점 등을 고려할 때 청구인의 진정한 주관적 의사를 불문하고 청구인의 행위는 사회통념상 중개행위라고 볼 수밖에 없는 바, 이 부분에 대한 청구인의 주장은 이유 없다. 한편 청구인은 동일한 사건에 대하여 이미 과태료 처분이 진행중이어서 이중처분이 있었다고 주장하나 위 과태료처분의 법규위반사실은 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제27조제2항 위반이고 이는 이 사건 처분의 근거법규와는 성격을 달리하는 바 이 부분에 대한 청구인의 주장도 이유 없다. 4. 결 론 그렇다면 이 사건 청구는 이유 없으므로 주문과 같이 재결한다.