공인중개사 자격정지처분 취소청구

1. 사건개요 피청구인은 청구인이 「공인중개사법」 제25조제4항 및 제26조제2항을 위반하여 중개대상물의 확인·설명서 및 거래계약서에 서명 및 날인하지 않았다는 이유로 같은 법 제36조제1항제4호·제5호 및 같은 법 시행규칙 제22조에 따라 2016. 8. 18. 청구인에게 6개월(2016. 8. 18. ∼ 2017. 2. 17.)의 공인중개사 자격정지처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다. 2. 청구인 주장 가. 이 사건 중개대상물은 은행이 경매 신청하기 직전 원매자를 찾는 특수한 매물이었고 매수자의 남편인 김○○이 위 물건이 있음을 알고 청구인에게 중개를 의뢰하였으나 청구인은 경험이 부족하여 청구인이 소속된 ○○부동산공인중개사사무소 대표인 황○○ 개업공인중개사(이하 ‘황○○’이라 한다)에게 중개를 의뢰하여 황○○이 중개를 마무리하고 계약서와 중개대상물 확인·설명서에 서명·날인하였다. 청구인은 황○○의 요청으로 계약서, 특약사항, 중개대상물 확인·설명서를 대필해주는 등 단순 보조역할만 하였고 황○○이 소속공인중개사는 서명·날인할 필요가 없다고 하여 하지 않았다. 나. 피청구인은 청구인이 중개대상물 확인·설명서와 거래계약서에 각 서명·날인하지 않아 위반사실이 두 가지라는 이유로 각 3개월씩 총 6개월의 자격정지 처분을 하였으나 위 행위들은 하나의 중개행위에 대한 것임에도 두 가지 위반행위가 있는 것으로 보아 정지기간을 합산한 것은 이중처벌이므로 위법·부당하다. 다. 황○○은 소속공인중개사인 청구인의 서명·날인을 누락시켰다고 하여 창원시 ○○구청장으로부터 ‘업무정지 3개월’의 행정처분을 받았는데 같은 위반행위에 대하여 청구인에게는 ‘자격정지 6개월’의 행정처분을 한 것은 형평의 원칙에도 어긋난다. 3. 피청구인 주장 가. 피청구인은 청구인의 2016. 8. 17.자 의견제출서, 김○○이 제출한 창원지방법원 녹취서 등을 검토한 결과 청구인이 중개물건 정보 취득 시부터 매매거래 성사 시까지 개업공인중개사와 동행하여 중개물건에 대한 중개행위를 한 것으로 판단하였다. 나. 「공인중개사법」 제36조, 같은 법 시행규칙 제22조 및 별표 1에 따르면, ‘중개대상물확인·설명서에 서명 및 날인을 하지 아니한 경우’와 ‘거래계약서 서명 및 날인을 하지 아니한 경우’ 각각 자격정지 3개월의 처분을 할 수 있게 되어 있고, 청구인이 두 가지의 위반행위를 하였으므로 각 3개월씩 총 6개월의 자격정지 처분을 하였다. 다. 청구인은 중개대상물확인·설명서와 거래계약서에 서명·날인을 하지 않은 행위에 대하여 자격정지 6개월의 처분을 받았고, 황○○은 소속공인중개사인 청구인이 서명·날인을 누락한 행위에 대한 관리책임으로 자격정지 3개월의 처분을 받은 것이므로 청구인과 황○○의 책임이 같다고 할 수 없다. 라. 따라서 이 사건 처분은 적법·타당하므로 청구인의 청구는 기각되어야 한다. 4. 관계법령 공인중개사법 제2조, 제25조제4항, 제26조제2항, 제36조제1항제4호·제5호 및 제3항 공인중개사법 시행령 제29조제1항 공인중개사법 시행규칙 제22조제1항, 별표 1, 별표 2 5. 인정사실 다음 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 청구인 또는 피청구인이 제출한 부동산매매계약서 및 중개대상물 확인·설명서, 박○○의 진정서, 창원지방법원의 증언 녹취서, 청구인의 의견제출서, 이 사건 처분서 등에 의하여 인정할 수 있다. 가. 2015. 6. 30.자 부동산매매계약서 및 중개대상물 확인·설명서(비주거용 건축물)에 따르면, ○○부동산공인중개사사무소 대표 황○○은 경남 창원시 ○○구 ○동 1143-1에 있는 토지(공장용지 810㎡) 및 건물(철근콘크리트 구조 공장 818.54㎡)(이하 ‘이 사건 중개대상물’이라 한다)의 매매계약(매도인 정○○, 매수인 박○○, 이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다)을 중개하고 부동산매매계약서 및 중개대상물 확인·설명서에 서명·날인한 것으로 되어 있다. 나. 창원지방법원 제219호 법정에서 2016. 4. 20. 17:00경 열린 2015가단 1○○○○[전] 사건의 공판에 증인으로 출석한 청구인의 증언을 녹취하여 주요 내용을 기록한 녹취서(요지)에는 다음과 같은 취지의 내용이 기재되어 있다. - 다 음 - о 청구인은 피고 황○○이 운영하는 ○○부동산공인중개사사무소의 소속중개사로 원고의 이 사건 매매계약 체결에 있어 직접 업무를 담당하였다. о 김○○이 이 사건 중개대상물에 대한 최초 정보를 청구인에게 주었고, 이 사건 사무실에 오기 전에 매수인이 현장에 여러 차례 가봤다는 말을 김○○으로부터 들었다. о 김○○은 이 사건 매매계약을 체결하기 전에 이 사건 부동산에 서너차례 방문한 것으로 알고 있다. о 계약하기 2, 3일 전에 매수인과 매도인을 공장에서 만난 것으로 기억한다. о 이 사건 중개 업무할 때 황○○은 계약 당일 현장에 가서 둘러보고 중개대상물확인설명서를 작성할 때도 입회했으며 (공인중개사사무소) 사업자 대표로 되어 있어 직접 서명날인을 했다. 다. 이 사건 중개대상물의 매수인인 박○○는 2016. 5. 17. 경상남도 창원시 ○○구청장에게 다음과 같은 취지의 내용이 기재된 진정서를 제출하였다. - 다 음 - о 진정인은 공장을 이전하기 위해 공장을 찾던 중 이 사건 중개대상물이 매물로 나와 있는 것을 알고 타인이 사용하던 공장을 하자없이 취득하여 현재 용도, 용법 그대로 공장으로 사용하려는 의도를 알리며 청구인에게 중개 의뢰하였다. о 청구인이 2015. 6. 29. 이 사건 중개대상물인 공장에서 진정인 측 직원 박○○, 김○○, 매도인 측이 있는 자리에서 사용 및 취득에 아무 문제가 없다는 취지의 언행을 하기에 그 언행을 믿고 구두로 매매계약 내용 중 대부분을 정하는 등 사실상 계약을 위한 중요내용을 거의 다 정하고 2015. 6. 30. 황○○의 부동산매매계약서 및 중개대상물 확인·설명서를 작성하여 교부받고 부동산매매계약을 체결하였다. о 청구인과 황○○이 공동 중개하여 진정인이 6억 3천만원에 매입한 이 사건 중개대상물에 약 148평의 불법 건축물이 있어 철거 및 복구비용으로 약 1억원의 금전적 손해와 공장등록을 받지 못하여 공장으로 사용하지 못하고 있는 등 중대한 손해가 발생하였다. о 청구인이 부동산매매계약서 및 중개대상물 확인·설명서에 서명·날인하지 않는 등 청구인과 황○○이 「공인중개사법」을 위반하였으니 법적 조치를 하여 달라. 라. ○○구청장은 2016년 6개월 황○○이 2015. 6. 30. 이 사건 매매계약과 관련하여 「공인중개사법」 제25조제4항 및 제26조제2항을 위반하여 중개대상물 확인·설명서 및 거래계약서에 당해 중개행위를 한 소속공인중개사(청구인)의 서명·날인을 누락했다는 이유로 황○○에게 업무정지 3개월의 행정처분(2016. 7. 4. ~ 2016. 10. 3.)을 하였고, 2016. 7. 1. 피청구인에게 청구인의 「공인중개사법」 위반사실을 통보하였다. 마. 피청구인은 2016. 7. 20. 청구인에게 이 사건 행정처분에 따른 의견제출을 요청하였고, 청구인은 2016. 8. 2. 다음과 같은 내용의 의견을 제출하였다. - 다 음 - о 김○○이 먼저 청구인에게 매수의사를 밝혔으나 특수물건으로 판단하여 황○○ 소장에게 중개를 의뢰하였고 황○○ 소장이 처음부터 확인·설명과 현장답사 등 중개에 관한 모든 업무를 직접 주도하였다. о 청구인은 중개에 전혀 개입하지 않았고 매수의사만 전달했음에도 서명·날인 의무를 위반했다고 하는 것은 억울하고 법리에도 맞지 않는다. о 이 사건 매매 관련 손해배상 소송사건의 법정에서 청구인이 청구인(피고)측 변호사가 당 매매중개를 한 사실이 있느냐는 질문에 ○○부동산 공인중개사사무소의 소속공인중개사로서 그러한 중개사실을 알고 있느냐는 의미로 받아들여 ‘네’라고 답하였으나, 이는 청구인이 중개했다는 뜻이 아니고 황○○ 소장이 중개한 사실을 알고 있다는 의미로 답한 것이며, 2차 증언에서 이를 명확히 증언하였다. 바. 피청구인은 2016. 8. 18. 청구인에게 이 사건 처분을 하였다. 6. 이 사건 처분의 위법·부당 여부 가. 관계법령의 내용 「공인중개사법」 제2조제1호·제4호 및 제5호에 따르면, “중개”라 함은 제3조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매ㆍ교환ㆍ임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말하고, “개업공인중개사”라 함은 이 법에 의하여 중개사무소의 개설등록을 한 자를 말하며, “소속공인중개사”라 함은 개업공인중개사에 소속된 공인중개사(개업공인중개사인 법인의 사원 또는 임원으로서 공인중개사인 자를 포함한다)로서 중개업무를 수행하거나 개업공인중개사의 중개업무를 보조하는 자를 말한다고 되어 있다. 「공인중개사법」 제25조 및 제26조에 따르면, 개업공인중개사는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 확인·설명사항을 대통령령이 정하는 바에 따라 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령이 정하는 기간 동안 그 사본을 보존하여야 하는데, 동 확인·설명서에는 개업공인중개사가 서명 및 날인하되, 당해 중개행위를 한 소속공인중개사가 있는 경우에는 소속공인중개사가 함께 서명 및 날인하여야 하고, 개업공인중개사는 중개대상물에 관하여 중개가 완성된 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 거래계약서를 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령이 정하는 기간 동안 그 사본을 보존하여야 하는데, 거래계약서에는 개업공인중개사가 서명 및 날인하되, 당해 중개행위를 한 소속공인중개사가 있는 경우에는 소속공인중개사가 함께 서명 및 날인하여야 한다고 되어 있다. 「공인중개사법」 제36조제1항제4호·제5호 및 같은 법 시행규칙 제22조, 별표 1 제4호·제5호에 따르면, 시·도지사는 공인중개사가 소속공인중개사로서 업무를 수행하는 기간 중에 같은 법 제25조제4항의 규정을 위반하여 중개대상물확인·설명서에 서명 및 날인을 하지 아니한 경우와 같은 법 제26조제2항의 규정을 위반하여 거래계약서에 서명 및 날인을 하지 아니한 경우에는 각 자격정지 3개월에 처할 수 있다고 되어 있다. 「공인중개사법 시행령」 제29조제2항에 따르면, 자격증을 교부한 시·도지사와 공인중개사 사무소의 소재지를 관할하는 시·도지사가 서로 다른 경우에는 공인중개사 사무소의 소재지를 관할하는 시·도지사가 자격취소처분 또는 자격정지처분에 필요한 절차를 모두 이행한 후 자격증을 교부한 시·도지사에게 통보하여야 한다고 되어 있다. 나. 판단 1) 청구인은 먼저 황○○이 이 사건 중개대상물의 매매를 중개하였고 청구인은 계약서, 특약사항, 중개대상물 확인·설명서를 대필해주는 등 단순 보조역할만 하였다고 주장하나, 이 사건 심판청구서에 청구인이 이 사건 중개대상물에 대한 최초 정보를 김○○에게서 받았고 황○○이 불러주는 대로 매매계약서를 대필하였다고 하며 작성한 사실을 인정한 점, 박○○가 제출한 진정서에 따르면 청구인이 이 사건 중개대상물의 계약 체결 전일인 2015. 6. 29. 이 사건 중개대상물인 공장에서 매도인, 매수인 측이 있는 자리에서 사용 및 취득에 아무 문제가 없다는 취지의 언행을 하기에 그 언행을 믿고 구두로 매매계약 내용 중 대부분을 정하는 등 사실상 계약을 위한 중요내용을 거의 다 정하였고 청구인이 황○○과 공동중개하였다고 기재되어 있는 점, 창원지방법원의 증인 녹취서에 청구인이 이 사건 중개대상물을 계약하기 2, 3일 전에 매수인과 매도인을 공장에서 만났고 황○○은 계약 당일 현장을 둘러보고 중개대상물확인설명서를 작성할 때 입회하였으며 사업자 대표로 되어 있어 서명날인했다고 기재되어 있는 점, 청구인과 황○○의 주장 외에 달리 청구인이 이 사건 중개물의 중개행위를 하지 않았음을 입증할 수 있는 객관적이고 구체적인 자료를 확인할 수 없는 점 등을 종합적으로 고려할 때 청구인은 이 사건 중개대상물에 대한 최초 정보를 김○○에게서 받았고 계약 체결일 전에 매도인, 매수인측과 이 사건 중개대상물에서 만나 중대대상물을 확인·설명하였으며 매매계약서와 중개대상물확인설명서를 작성하는 등 이 사건 중개대상물의 중개행위를 한 것으로 판단되므로 단순 보조역할만 하였다는 청구인의 주장은 받아들일 수 없다. 2) 다음으로 청구인은 하나의 중개행위를 하면서 중개대상물 확인·설명서와 거래계약서에 각 서명·날인하지 않았음에도 두 가지 위반행위가 있다는 이유로 각 3개월씩 총 6개월의 자격정지 처분을 한 것은 이중처벌이므로 위법·부당하다고 주장한다. 그러나 「공인중개사법」 제36조제1항제4호·제5호 및 같은 법 시행규칙 제22조, 별표 1 제4호·제5호는 공인중개사가 소속공인중개사로서 업무를 수행하는 기간 중에 같은 법 제25조제4항의 규정을 위반하여 중개대상물확인·설명서에 서명 및 날인을 하지 아니한 경우와 같은 법 제26조제2항의 규정을 위반하여 거래계약서에 서명 및 날인을 하지 아니한 경우에는 각 자격정지 3개월에 처할 수 있다고 규정하고 있어, 자격정지에 처할 수 있는 위반행위를 중개행위를 기준으로 정하지 않고 중개대상물확인·설명서에 서명· 날인하지 아니한 행위, 거래계약서에 서명· 날인하지 아니한 행위 등 중개 업무시 해야 하는 개별적인 행위 기준으로 정하고 있고, 두 개 이상의 위반행위가 하나의 중개행위 시 발생한 경우 하나의 위반행위에 대한 기간만큼만 자격정지에 처하라는 등의 규정이 없으므로 이 사건 처분이 이중처벌이라는 청구인의 주장은 받아들일 수 없다. 3) 마지막으로 청구인은 황○○은 업무정지 3개월의 행정처분을 받았는데 같은 위반행위에 대하여 청구인에게는 자격정지 6개월의 행정처분을 한 것은 형평의 원칙에 어긋난다고 주장하나, 청구인은 개업공인중개사에 소속되어 중개행위를 한 공인중개사로서 중개대상물의 확인·설명서 및 거래계약서에 서명 및 날인하지 않은데 대하여 「공인중개사법」 제25조제4항 및 제26조제2항을 위반했다는 이유로 행정처분을 받은 것이고, 황○○은 개업공인중개사로서 중개행위를 한 소속공인중개사가 중개대상물의 확인·설명서 및 거래계약서에 서명 및 날인하지 않은데 대하여 「공인중개사법」 제39조에 따라 행정처분을 받은 것으로서, 청구인은 위반행위의 당사자로서 행정처분을 받았고 황○○은 소속공인중개사의 위반행위에 대한 관리의무 위반으로 행정처분을 받은 것이므로 청구인에 대한 처분이 황○○에 대한 처분보다 과하다고 하여 형평에 맞지 않다고 할 수 없다. 4) 따라서, 청구인이 「공인중개사법」 제25조제4항 및 제26조제2항을 위반하여 중개대상물의 확인·설명서 및 거래계약서에 서명 및 날인하지 않았다는 이유로 한 피청구인의 이 사건 처분이 위법·부당하다고 할 수 없다. 7. 결 론 그렇다면 청구인의 주장을 인정할 수 없으므로 청구인의 청구를 받아들이지 않기로 하여 주문과 같이 재결한다.