공인중개사 자격취소처분 취소청구

1. 사건개요 청구인이 2013. 9. 26. 대법원 2013도7008 판결로 ?공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률?(이하 ‘공인중개사법’이라 한다) 제19조제1항을 위반하여 등록증을 타인에게 대여하였다는 이유로 유죄판결이 확정되자, 피청구인은 2013. 11. 4. 청구인에게 자격증 대여를 이유로 공인중개사 자격취소처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다. 2. 청구인 주장 가. 수원지방법원 2013. 1. 30. 선고 2012고단3140 판결 등은 000이 청구인의 성명을 사용하여 중개 업무를 하였던 점을 인정한 것일 뿐, 다른 사람에게 자기의 성명을 사용하여 중개 업무를 하게 한 사실을 인정한 것은 아니고, 자격증을 대여하여 ‘다른 사람에게 자기의 성명을 사용하여 중개 업무를 하게’ 한 경우에는 제7조에, 등록증을 대여하여 ‘다른 사람에게 자기의 성명을 사용하여 중개 업무를 하게’ 한 경우에는 제19조에 위반되는 것으로 보아야 할 것이다. 나. 청구인은 공인중개사법 제19조제1항을 위반하여 2013. 1. 30. 벌금 200만원의 선고를 받고 같은 해 대법원에서 확정판결을 받은 것인데, 피청구인이 2013. 11. 4. 공인중개사법 제7조제1항을 위반하였음을 이유로 청구인의 공인중개사 자격을 취소한 이 사건 처분은 위법·부당하다. 다. 공인중개사법에 따르면 제2장에서 공인중개사를, 제3장에서 중개업 등을 규정하고 있고, 공인중개사가 일정한 기준을 갖추어 중개사무소를 개설 등록하면 비로소 중개업자가 되며(제9조~제11조), 중개업자에는 구 부동산중개업법에 따라 중개사무소 개설등록을 한 자도 있고, 자격증 대여(제7조)와 등록증 대여(제19조)는 처벌규정이 다르므로(전자는 제49조제1항제1호, 후자는 같은 항 제7호), 중개업등록을 마치고 등록증을 교부받아 중개업자가 된 공인중개사의 경우에는 자격증 대여위반의 주체가 될 수 없다. 라. 피청구인은 공인중개사법 제35조제1항제2호 규정에 근거하여 공인중개사 자격취소 처분을 한다고 명시하였으나, 청구인은 같은 법 제19조제1항(중개사무소등록증 대여 등의 금지)을 위반하였을 뿐 제7조(자격증 대여 등의 금지)를 위반한 것이 아니다. 3. 피청구인 주장 가. 청구인은 000로부터 공인중개사무소 등록증 대여료 명목으로 월 35만원을 지급받기로 함으로서 공인중개사법 제19조제1항을 위반하였다. 수원지방법원 2012고단3140 판결에 따르더라도 000이 거래를 성사시켜 작성한 계약서에 청구인의 서명·날인만 하여 청구인이 직접 공인중개사 업무를 수행하는 형식만을 취하였을 뿐 실질적으로 무자격자인 000에게 청구인의 성명을 사용하여 중개 업무를 하게 한 사실이 인정되는바, 이는 공인중개사법 제7조제1항 소정의 자격증 대여행위에 해당된다. 나. 중개사무소를 개설등록 한 자가 등록증을 대여하였다면 이는 공인중개사법 제7조와 제19조를 모두 위반한 것으로 보아야 할 것이다. 왜냐하면 무자격자가 등록증을 대여하여 중개 업무를 할 경우 등록증의 상호와 공인중개사(대표)의 성명과 날인을 사용하기 때문이다. 다. 청구인의 개설등록증을 000에게 월 35만원에 대여한 것은 자기의 성명을 사용할 것을 허락한 것으로 볼 수 있고, 2010. 4. 19.경 공무원연금공단 소유의 토지를 000씨 000파 종중에게 매도한 중개행위와 관련하여, 청구인이 다른 사람에게 자기의 성명을 사용하여 중개 업무를 하게 한 사실이 있으므로, 행정청에서는 공인중개사법 제35조제1항제2호에 의거 자격증취소 외의 다른 처분을 선택할 재량이 없다. 라. 공인중개사법 위반에 대한 범죄사실이 인정되어 대법원 판결로 확정된 이상 청구인의 어떠한 주장이 있더라도 받아들일 수 없으므로 청구인의 청구는 기각되어야 한다. 4. 관계법령 구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(2013. 6. 4. 법률 제11866호로 개정되어 2014. 6. 5. 시행되기 전의 것, 이하 같다) 제7조, 제8조, 제9조, 제10조, 제19조, 제35조, 제38조 5. 인정사실 청구인과 피청구인이 제출한 청구서, 답변서, 공인중개사 자격증, 판결서, 증인신문조서, 처분서, 행정처분 통지서, 임대차계약서, 전세계약서, 중개사무소 개설등록증 취소대상 알림, 부동산중개사무소 등록대장 등의 기재내용을 종합하면 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다. 가. 청구인은 1985년도에 시행된 제1회 공인중개사 자격시험에 합격하여 1985. 11. 4. 공인중개사 자격을 취득하였으며, 2010. 10. 15. 00시 00구 00동 107-24에 중개사무소 개설·인장 등록을 하고 중개업을 하여 왔다. 나. 수원지방법원 2013. 1. 30. 선고 2012고단3140 판결에 따르면, 다음과 같은 이유로 피고인 000을 징역 8월에, 청구인을 벌금 200만원에 각각 처한다고 판시하였다. - 다음 - 범죄사실 1. 피고인 000 (중략) 피고인 000은 2008. 5. 19.경 공인중개사무소 등록이 취소되자 타인의 등록증을 대여받기로 마음먹었다. (중략) 피고인 000은 2010. 10. 13.경 공인중개사 자격이 있는 청구인과 공인중개사무소 등록증 대여료 명목으로 청구인에게 월 35만원을 지급하기로 하고 청구인을 고용하였다. 누구든지 다른 사람의 성명 또는 상호를 사용하여 중개 업무를 하거나 다른 사람의 중개사무소등록증을 대여 받아 이를 사용하는 행위를 하여서는 아니 된다. 그럼에도 불구하고 피고인 000은 2011. 4. 19.경 00시 00구 00동 701에 있는 00공단 건물 사무실에서 위 공단 소유의 00도 00시 00구 00동 169-1 등 5필지 14,025㎡를 96억 5,396만 8,500원에 000씨 000파 종중에게 매도하는 내용의 매매계약 중개를 청구인 명의로 하고 중개수수료 명목으로 7,700만원 상당을 수수하였다. 이로써 피고인 000은 김00의 성명을 사용하여 중개 업무를 하였을 뿐만 아니라 청구인의 중개사무소등록증을 대여받아 사용하였다. 2. 피고인 김00(청구인) (중략) 청구인은 위와 같이 상피고인 000로부터 공인중개사무소 등록증 대여료 명목으로 월 35만원을 지급받기로 하였다. 누구든지 자기의 중개사무소등록증을 양도하거나 대여하여서는 아니 된다. 그럼에도 불구하고 청구인은 000이 공무원연금공단과 000씨 000파 사이의 위 매매계약 체결을 중개함에 있어 청구인의 공인중개사무소 등록증을 000에게 대여하였다. (중략) 법령의 적용 (중략) 청구인 : 공인중개사법 제49조제1항제7호, 제19조제1항(벌금형 선택) (중략) 변호인의 주장에 대한 판단 1. 주장 요지 부동산 중개업 등록을 한 청구인이 이 사건 매매계약의 수정, 매도인, 매수인의 상담응대, 매매계약서 날인 등 매매계약의 체결 및 중개에 실질적으로 관여하였으므로 피고인 000이 청구인에게 부동산 중개사무소 등록증을 대여한 것에 해당하지 않는다. 2. 판단 이 사건과 같이 등록증의 대여를 하였는지는, 외관상 공인중개사가 직접 업무를 수행하는 형식을 취하였는지 여부에 구애됨이 없이 실질적으로 무자격자가 공인중개사의 명의를 사용하여 업무를 수행하였는지 여부에 따라 판단하여야 한다. 이 사건 기록에 의하면 변호인 주장과 같이 청구인이 일부 이 사건 매매계약 중개에 다소간의 업무수행을 하였음이 인정되기는 한다. 그러나 청구인이 이 사건 매매계약 중개의 일부 업무를 수행하였는지가 문제가 아니라, 무자격자인 피고인 000이 이 사건 매매계약의 중개에 있어 공인중개사 업무를 수행하였는지가 문제인 것이다. 앞서 든 각 증거에 의하여 인정되는 아래 ㉮ 내지 ㉱항에 비추어 보면, 피고인 000은 청구인으로부터 부동산중개사 등록증을 대여받았다고 판단된다. (중략) ㉯ 변호인과 피고인들은 이 사건 매매계약서가 1차례 수정되었고 이에 청구인이 최종 매매계약서에 날인함으로써 이 사건 매매계약에 관여하였다고 주장한다. 수정된 내용은 두 가지인데, (중략) 나머지 하나는 매매목적물에 대한 명도의 책임을 중개업자가 지기로 하는 것이었는데, (중략) 이에 피고인 000이 명도를 책임지겠다고 답변하여 위와 같은 내용으로 계약이 수정되었다. ㉱ 피고인들은 이 사건 매매계약의 중개수수료를 누가 수령하여야 하는지에 대하여 서로 갈등을 빚었는데 그 과정에서 피고인 000은 이 사건 매매계약의 중개는 전적으로 자신이 청구인의 이름을 빌려 하였다고 주장하였다(수사기록 111쪽). 따라서 변호인의 주장은 받아들이지 아니한다. 다. 위 제1심의 증인신문조서에 따르면 청구인의 직원이었던 증인 전00이 000에게 고용되어 월급 없이 계약을 하면 수수료만 6:4로 나누어 받았고, 청구인도 같은 사무실에 매일 출근하여 직접 계약서를 작성하는 등 일하였으며, 위 나항의 매매계약과 관련하여서는 다음과 같이 진술하였고, 청구인이 제출한 제3자 간의 임대차계약서 등에는 중개업자 란에 청구인의 이름이 기재되어 있다. - 다음 - 문 청구인이 위 부동산의 중개와 관련하여 관여한 바가 있나요. 답 제가 듣기로는 000 사장님이 다 한 것으로 알고 있습니다. 문 중개를 000이 다 한 것으로 들었고, 그 외에는 모른다는 것인가요 답 예 (중략) 문 000의 이야기로는 증인을 시켜서 원래의 게약서를 파기했다고 하는데, 맞나요 답 제 옆자리에 파쇄기가 있어서 한 적은 있습니다. 라. 위 판결은 항소되어 수원지방법원 2013. 5. 30. 선고 2013노731 판결로 항소기각 되었다. 위 법원은 청구인의 사실오인 내지 법리오해 주장에 관하여 청구인이 중개사무소등록증을 피고인 000에게 대여한 사실을 넉넉히 인정할 수 있다는 취지로 판시하였다. 위 항소심 판결도 상고되었으나 대법원 2013. 9. 26. 선고 2013도7008 판결로 상고기각 되었다. 마. 피청구인은 2013. 11. 4. 청구인이 공인중개사 자격을 타인에게 대여하였음을 이유로 청구인에게 공인중개사 자격을 취소하는 취지의 이 사건 처분을 하였다. 그 처분서에는 공인중개사법 제35조제1항제4호에 의거하여 이 사건 처분을 한다는 취지가 기재되어 있고, 붙임 행정처분 통지서에는 사유가 공인중개사법 제35조제1항제2호로 기재되어 있다. 바. 피청구인은 같은 날 청구 외 00구청장에게 청구인의 공인중개사 자격을 취소한 사실을 알리는 취지의 ‘중개사무소 개설등록 취소대상 알림’을 보냈다. 사. 피청구인은 2013. 11. 25. 청구인의 부동산중개업 폐업신고를 처리하였다. 아. 송파구청장이 2013. 11. 26. 청구 외 한국공인중개사협회(000지회)에 보낸 ‘부동산중개사무소 행정처분 지위승계 알림’에 따르면 다음과 같이 기재되어 있다. 1. 귀 협회의 무궁한 발전을 기원합니다. 2. 공인중개사법 위반으로 행정처분(등록취소)을 하고자 하였으나, 처분 전 폐업신고를 하였기에 동법 제40조(행정제재처분효과의 승계)의 규정에 의거 중개업자의 지위 승계내역을 다음과 같이 알려드리니 업무에 참고하시기 바랍니다. 가. 행정처분 지위승계 내역 <img src="/flDownload.do?flSeq=18050212"></img> 6. 이 사건 처분의 위법·부당 여부 가. 관계법령 구 공인중개사법 제6조에 따르면 공인중개사의 자격이 취소된 후 3년이 경과되지 아니한 자는 공인중개사가 될 수 없으며, 같은 법 제7조제1항에 따르면 공인중개사는 다른 사람에게 자기의 성명을 사용하여 중개업무를 하게 하거나 자기의 공인중개사자격증을 양도 또는 대여하여서는 아니되고, 같은 법 제35조제1항제2호에 따르면 시·도지사는 공인중개사가 제7조제1항의 규정을 위반하여 다른 사람에게 자기의 성명을 사용하여 중개업무를 하게 하거나 공인중개사자격증을 양도 또는 대여한 경우에는 그 자격을 취소하여야 한다고 되어 있다. 같은 법 제9조제1항에 따르면 중개업을 영위하려는 자는 중개사무소를 두려는 지역을 관할하는 시장·군수 또는 구청장에게 중개사무소의 개설등록을 하여야 하고, 같은 법 제10조에 따르면 공인중개사의 자격이 취소된 후 3년이 경과되지 아니한 자 및 중개사무소의 개설등록이 취소된 후 3년(제40조제3항의 규정에 의하여 등록이 취소된 경우에는 3년에서 동항제1호의 규정에 의한 폐업기간을 공제한 기간을 말한다)이 경과되지 아니한 자는 중개사무소의 개설등록을 할 수 없으며, 같은 법 제19조제1항에 따르면 중개업자는 다른 사람에게 자기의 성명 또는 상호를 사용하여 중개업무를 하게 하거나 자기의 중개사무소등록증을 양도 또는 대여하는 행위를 하여서는 아니되고, 같은 조 제2항에 따르면 누구든지 다른 사람의 성명 또는 상호를 사용하여 중개업무를 하거나 다른 사람의 중개사무소등록증을 양수 또는 대여받아 이를 사용하는 행위를 하여서는 아니되며, 같은 법 제38조제1항에 따르면 등록관청은 중개업자가 제19조제1항의 규정을 위반하여 다른 사람에게 자기의 성명 또는 상호를 사용하여 중개업무를 하게 하거나 중개사무소등록증을 양도 또는 대여한 경우에는 중개사무소의 개설등록을 취소하여야 한다고 되어 있다. 같은 법 제49조제1항에 따르면 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다고 되어 있고, 그 제1호는 ‘제7조의 규정을 위반하여 다른 사람에게 자기의 성명을 사용하여 중개업무를 하게 하거나 공인중개사자격증을 양도·대여한 자 또는 다른 사람의 공인중개사자격증을 양수·대여받은 자’라고, 제7호는 ‘제19조의 규정을 위반하여 다른 사람에게 자기의 성명 또는 상호를 사용하여 중개업무를 하게 하거나 중개사무소등록증을 다른 사람에게 양도·대여한 자 또는 다른 사람의 성명·상호를 사용하여 중개업무를 하거나 중개사무소등록증을 양수·대여받은 자’라고 되어 있다. 나. 판단 청구인은 수원지방법원 2012고단3140 판결 등에서 등록증 대여사실이 나타나 있을 뿐 자격증 대여사실은 나타나 있지 않으므로 자격증 대여를 이유로 한 이 사건 처분은 위법·부당하다는 취지로 주장하나, 위 판결이 공소제기 된 등록증 대여사실만을 유죄로 인정하였다고 하여 공소사실과 무관한 자격증 대여사실이 없었다는 취지까지 포함하고 있는 것은 아닌 점, 이 사건 처분사유는 공인중개사법 제7조인바 그 요건 충족여부에 따라 이 사건 처분의 위법·부당여부를 검토하여야 하는 점, 위 판결에 따르면 000은 공무원연금공단과 000씨 000파 종중 사이의 최초 부동산매매계약 체결 시 중개를 하고 계약서에 중개업자인 청구인의 기명·날인을 한 사실, 위 매매목적물에 대한 명도책임을 중개업자가 지기로 하는 취지로 매매계약서를 수정할 때 000이 명도책임을 지겠다고 답변하여 계약이 수정된 사실 및 000이 위 매매계약의 중개는 전적으로 자신이 청구인의 이름을 빌려 하였다고 주장하고 있는 사실 등이 인정되는 점, 청구인의 직원 전00도 위 매매계약의 중개는 000이 다 한 것으로 알고 있다고 증언한 점 등을 종합해 보면, 위 매매계약 중개 과정에서 청구인이 000에게 청구인의 성명을 사용하여 중개업무를 하게 한 사실이 인정되고, 이는 공인중개사법 제7조 소정의 자격증 대여에도 해당된다고 할 것이므로, 공인중개사법 제7조 위반을 이유로 한 이 사건 처분은 위법·부당하다고 할 수 없다. 7. 결론 그렇다면 청구인의 주장을 인정할 수 없으므로 청구인의 청구를 받아들이지 않기로 하여 주문과 같이 재결한다.