공인중개사 자격취소처분 취소청구
해석례 전문
1. 사건개요 공인중개사인 청구인이 ｢공인중개사법｣ 제35조제1항제2호를 위반했다는 이유로 피청구인은 2020. 1. 3. 청구인에게 공인중개사 자격취소처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다. 2. 청구인 주장 가. 청구인이 외부에 출타 중에 중개보조원인 한○○이 암행단속반의 권모술수에 넘어가 부동산임대차계약서에 수기로 임시계약서를 작성하고 공인중개사 대표인의 서명 및 날인을 하여 법원으로부터 ｢공인중개사법｣ 위반으로 벌금 100만원을 선고받았고, 청구인은 ｢공인중개사법｣ 제7조제1항을 위반했다며 청문을 거쳐 이 사건 처분을 받았다. 그런데 청구인은 중개보조원이 서명 및 날인한 부분에 대해 지시 및 관여한 사실이 전혀 없었고, 중개보조원의 단독행동임에도 청구인에게 ｢공인중개사법｣ 제7조제1항을 적용하여 가장 무거운 이 사건 처분을 한 것은 사실관계를 오인하여 한 객관성이 결여된 처분이라 할 것이다. 따라서 피청구인의 이 사건 처분은 위법ㆍ부당하여 취소되어야 한다. 나. 이 사건은 ｢공인중개사법｣ 제7조제1항을 적용할 것이 아니라 같은 법 제19조제1항을 적용하여 공인중개사 개설등록을 취소해야 할 사안이다. 3. 피청구인 주장 한국공인중개사사무소를 개설한 공인중개사인 청구인은 중개보조원인 한○○으로 하여금 공인중개사의 성명을 사용하게 하거나 공인중개사 대표 서명 및 날인을 작성하게 하는 등 중개업무를 하게 한 사실이 있고, 이에 따라 청구인은 법원으로부터 벌금 100만원을 선고받아 동 판결이 확정되었다. 이러한 청구인의 행위는 ｢공인중개사법｣ 제7조제1항을 위반한 것이므로 같은 법 제35조제1항제2호에 따라 이 사건 처분을 하였는바, 관계 법령에 따라 적법하게 행한 이 사건 처분은 적법･타당하므로 청구인의 청구는 기각되어야 한다. 4. 관계법령 공인중개사법 제7조제1항, 제35조제1항제2호 5 인정사실 청구인과 피청구인이 제출한 판결문 사본, 처분사전통지서, 청문조서, 이 사건 처분서 등 각 사본의 기재내용을 종합하여 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다. 가. 청구인은 2011. 12. 7. 공인중개사 자격(자격증 번호: **-**-****)을 취득하였고, 이 사건 처분 당시 A도 ○○군에서 ○○공인중개사사무소를 운영하고 있었다. 나. ●●지방법원 ◆◆지원은 2019. 8. 16. 다음과 같이 청구인과 중개보조원 한○○에게 벌금 100만원에 처한다고 선고하였는데, 판결문의 주요내용은 다음과 같은 취지로 기재되어 있고, 동 판결은 2019. 8. 24.자로 확정되었다. - 다 음 - □ 범죄사실 ○ 청구인 - 2018. 5. 24.경 A도 ○○군에 소재한 공인중개사사무소에서 ○○○을 상대로 부동산임대차계약서를 작성하게 하는 것, 계약서상 ‘개인공인중개사 대표 서명 및 날인 청구인’을 작성하게 하는 것, 공인중개사인 청구인의 성명을 사용하게 하는 것과 같이 공인중개사의 고유 업무인 중개업무를 중개보조원인 한○○이 할 수 있게 하였음. 그러나 청구인은 한○○이 중개보조원이기에 공인중개사업무를 할 수 있게 해 주어서는 안 된다는 사실을 알고 있었음. 그럼에도 불구하고 청구인은 한○○이 부동산임대차계약서 작성 및 공인중개사인 청구인의 성명을 사용하게 하는 등 중개보조원이 할 수 없는 공인중개사의 업무를 하게 해 주었음 ○ 중개보조원 한○○ - 2018. 5. 24.경 A도 ○○군에 소재한 공인중개사사무소에서 ○○○을 상대로 부동산임대차계약서를 작성하였고, 계약서상 ‘개인공인중개사 대표 서명 및 날인 청구인’을 한○○이 직접 작성함으로써 공인중개사인 청구인의 성명을 사용하여 공인중개사의 고유 업무인 중개업무를 하였음. 그러나 사실은 한○○은 공인중개사가 아니며 중개보조원이기에 위와 같은 행위를 할 수 없다는 사실을 알고 있었음. 그럼에도 불구하고 한○○은 부동산임대차계약서 작성 및 공인중개사인 청구인의 성명을 사용하여 중개업무를 함으로써 중개보조원이 할 수 없는 공인중개사의 업무를 하였음 다. 피청구인은 2019. 11. 8. 청구인에게 다음과 같이 이 사건 처분사전통지 및 청문실시 안내를 하였다. 다 음 - □ 처분사전통지 ○ 예정된 처분의 제목: 공인중개사 자격취소 ○ 처분의 원인이 되는 사실: 다른 사람에게 자기의 성명을 사용하여 중개업무를 하게 함 ○ 법적근거 및 조문내용 : ｢공인중개사법｣ 제35조제1항제2호 ○ 의견제출 : 2019. 11. 29.까지 □ 청문실시 ○ 청문일정: 2019. 12. 18.(수) 14:00 ○ 장 소: A도 청문장(행정동 @@층) 라. 피청구인은 2019. 12. 18. 청구인에 대해 청문을 실시하였는데, 청문주재자(지방행정사무관 ○○○)가 작성한 청문조서 및 청문주재자 의견서의 주요내용은 다음과 같다. 다 음 - < 청문조서 > □ 처분부서 의견 ○ 확정판결 등 위반사실의 근거가 명확하므로 관계법령에 따라 처리함이 타당 □ 당사자 의견 ○ 암행단속자의 유인(서류제출을 해야 하므로 계약서를 작성해 달라고 함)으로 인해 중개보조원이 부득이 계약서를 작성한 사실이 있으나, 이는 중개보조원이 업무 중 저지른 불찰에 해당할 뿐 자격증을 대여한 사실은 없음 ○ 본인이 몸이 불편한 사정이 있어 통증이나 통원 시 사무실을 비운 경우가 있으나 직접 중개 업무를 하였음 ○ 형님 내외를 중개보조원으로 등록한 것은 주변 매물이 대부분 토지이고 매물 확인을 위해서는 운전을 해야 하는데, 본인은 몸이 불편하므로 이러한 부분의 도움을 받고자 한 것임. 이들이 중개를 대신하지는 않았음 ○ 인장의 관리를 소홀히 한 잘못은 인정하나, 평소 중개보조원에게 자신이 자리를 비운 경우 임대인이나 매도인에게 계약금을 송금하는 방식으로 계약을 체결하게 했을 뿐 인장을 사용하도록 허락한 사실은 없음 ○ 자격이 취소될 경우 생계유지가 어려우므로 선처를 바람 < 청문주재자 의견서 > □ 처분의 내용ㆍ주요사실 또는 증거 ○ 청구인은 중개보조원으로 하여금 공인중개사의 성명을 사용하게 하거나 공인중개사 대표 서명 및 날인을 작성하게 하는 등 중개업무를 하게 하여 ｢공인중개사법｣ 제7조를 위반함. 이에 같은 법 제35조제1항에 따라 자격취소의 사전 통지를 받음 □ 종합의견(처분수준의 적정성, 경감필요성 등) ○ 당사자는 암행단속자가 계약서 작성을 유도하여 중개보조원이 부득이 계약서를 작성한 것이며, 이는 중개보조원 개인의 불찰일 뿐 중개보조원으로 하여금 중개업무를 하게 하거나 자격증을 대여한 사실이 없다고 주장함 ○ 무자격자가 공인중개사의 업무를 수행하였는지 여부는 실질적으로 무자격자가 공인중개사의 명의를 사용하여 업무를 수행하였는지 여부에 따라 판단하여야 하고, 무자격자가 거래를 성사시켜 작성한 계약서에 자신의 인감을 날인하여 형식적인 업무 수행 외관을 만든 것에 불과한 경우라면 이는 대여행위에 해당함(대법원 2007. 3. 9. 선고 2006도9334 판결 참조) ○ 이 사건의 경우, 적발된 단속사례만 보아도 중개보조인이 계약을 성사시키고 공인중개사인 당사자의 인장을 날인한 것을 확인할 수 있음(계약서 참조). 나아가 당사자는 평소에도 중개보조원으로 하여금 매도인 또는 임대인의 계좌에 계약금을 입금하는 방식으로 계약을 체결하도록 지시한 사실을 자인하고 있음. 이는 중개보조원이 ｢공인중개사법｣상 할 수 있는 업무 범위 즉 중개대상물에 대한 현장 안내, 일반서무 등 단순한 업무보조를 벗어나 계약 체결에 나아간 것임이 명백함. 또한 ○○군의 분기별 점검에서 2017년 1사분기부터 2018년 1사분기까지 당사자가 근무하지 않은 사실이 확인된 자료가 있는 반면 대여 사실에 관한 반증이나 당사자의 주장을 뒷받침할 증거는 달리 제출된 바 없음. ○ 더욱이 당사자는 ｢공인중개사법｣ 위반 혐의로 벌금 100만원을 선고받았고, 위 판결이 확정된 상태임. 당사자는 위 형사재판에서 위반사실은 다투지 않고 양형만 다투었다고 진술하고 있음. 이러한 사실을 종합하여 보면 대여한 사실이 없다는 당사자의 주장은 받아들이기 어려움. 따라서 관계법령에 따라 처분하는 것이 타당할 것으로 보임. 마. 청구인이 ｢공인중개사법｣ 제35조제1항제2호를 위반했다는 이유로 피청구인은 2020. 1. 3. 청구인에게 공인중개사 자격을 취소하는 이 사건 처분을 하였다. 6. 이 사건 처분의 위법ㆍ부당 여부 가. 관계법령의 내용 「공인중개사법」제7조제1항에 따르면, 공인중개사는 다른 사람에게 자기의 성명을 사용하여 중개업무를 하게 하거나 자기의 공인중개사자격증을 양도 또는 대여하여서는 아니된다고 되어 있고, 같은 법 제35조제1항 본문 및 제2호에 따르면, 같은 법 제7조제1항의 규정을 위반하여 다른 사람에게 자기의 성명을 사용하여 중개업무를 하게 하거나 공인중개사자격증을 양도 또는 대여한 경우 그 자격취소하여야 한다고 되어 있으며, 같은 법 제49조제1항 본문과 제1호에 따르면, 같은 법 제7조의 규정을 위반하여 다른 사람에게 자기의 성명을 사용하여 중개업무를 하게 하거나 공인중개사자격증을 양도ㆍ대여한 자 또는 다른 사람의 공인중개사자격증을 양수ㆍ대여받은 자는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다고 되어 있다. 나. 판단 1) 청구인은 중개보조원이 서명 및 날인한 부분에 대해 지시 및 관여한 사실이 없었고, 중개보조원의 단독행동이 ｢공인중개사법｣에 따른 중개에 해당하는지 여부 등이 불투명한 상황에서 피청구인이 이 사건 처분을 한 것은 가혹하고, 이 사건은 ｢공인중개사법｣ 제7조제1항을 적용할 것이 아니라 같은 법 제19조제1항을 적용하여 공인중개사 개설등록을 취소해야 할 사안이라는 취지의 주장을 하므로 이에 대해 살펴본다. 2) 위 인정사실에 따르면, ●●지방법원 ◆◆지원은 2019. 8. 16. 청구인은 한○○이 부동산임대차계약서 작성 및 공인중개사인 청구인의 성명을 사용하게 하는 등 중개보조원이 할 수 없는 공인중개사의 업무를 하게 해 주었다는 이유로 벌금 100만원에 처한다고 선고하였고, 동 판결이 2019. 8. 24.자로 확정되었는바, 청구인 및 중개보조원의 ｢공인중개사법｣ 위반 여부 등이 불투명한 상황이라는 청구인의 주장을 받아들일 수 없는 점, ｢공인중개사법｣ 제35조제1항 본문 및 제2호에 따르면, 같은 법 제7조제1항의 규정을 위반하여 다른 사람에게 자기의 성명을 사용하여 중개업무를 하게 하거나 공인중개사자격증을 양도 또는 대여한 경우 그 자격을 취소하여야 한다고 규정하고 있는바, 이 사건은 청구인이 「공인중개사법」제7조제1항을 위반한 경우에 해당하므로 같은 법 제35조제1항 본문 및 제2호에 따라 청구인의 공인중개사자격을 반드시 취소해야 하는 점, 달리 피청구인이 이 사건 처분을 하면서 사실관계를 오인하거나 관련 법령을 위반했다고 볼 만한 다른 사정도 확인되지 않는 점 등을 종합적으로 고려할 때, 피청구인의 이 사건 처분이 위법ㆍ부당하다고 할 수 없다. 7. 결 론 그렇다면 청구인의 주장을 인정할 수 없으므로 청구인의 청구를 받아들이지 않기로 하여 주문과 같이 재결한다.
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