공인중개업 업무정지처분 취소청구

1. 사건개요 청구인은 ○○시 ○○동 ○○-3에서 ‘○○공인중개사사무소’(이하 ‘이 사건 사무소’이라 한다)를 운영하고 있는 자로서, 피청구인은 2013. 11. 29. ○○시 ○○동 ○○-1 000호(전용면적 18㎡, 이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)의 임차인으로부터 청구인이 2012. 7. 6. 이 사건 부동산을 공동으로 중개하였으나, 중개대상물의 보증금을 반환받지 못하고 있으며, 등기부등본상의 소유자로부터 임대차계약 승낙을 받지 못한 청구외 정○○와 계약을 체결하였으므로 위반사항에 대해 조치해달라는 민원을 접수받았다. 이에 피청구인이 이 사건 부동산 거래관련 자료를 검토한 결과 청구인이 「공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률(이하 “공인중개사법”이라 한다)」제25조를 위반한 사실을 확인하고 2014. 1. 21. 같은 법 제39조 및 같은 법 시행규칙 제25조[별표2] 규정에 의거 공인중개업 업무정지 3월(2014. 1. 27. ~ 2013. 4. 26.)의 행정처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다. 2. 당사자 주장 가. 청구인 주장 1) 계약당시 청구인은 임대인(○○부동산신탁(주))의 대리인인 정○○가 제시한 부동산담보신탁계약서 제10조 제4항의 내용에 따라 수익자의 동의서를 근거로 당연히 대리권이 있음을 판단하였고, 또한 등기만 담보신탁을 해 놓았을 뿐 대리인이 실질적인 소유자(위탁자)이므로 계약을 성사시켰던 것이다. 2) 계약시 청구인은 임차인에게 임대관련 서류를 제시하여 확인·설명하였고 임차인도 이에 응하여 계약서에 서명·날인하였다. 임대차보증금과 월세 또한 대리인의 계좌로 지급키로 약정함에 따라 계약서 특약사항에 명시하였고 계약기간동안 거주함에 어떠한 문제도 발생한 사실이 없다. 3) 그러나 만기 후 임차인이 보증금을 반환받지 못하자 임대인을 상대로 임차권등기명령을 신청하였고 이에 임대인(○○부동산신탁(주))은 아무런 이의를 제기하지 않았다. 이는 대리권에 대한 묵시적인 승낙을 의미하기도 하며 민법상 표현대리에 해당되기도 한다. 4) 청구인은 계약시 권리관계에 관하여 확인·설명하였고 근거자료를 제시하였는바 중개업자의 의무를 다하였다고 생각한다. 단지 수탁자의 위임장 및 인감증명서가 없다고 하여 공인중개사법을 적용하여 처벌하는 것은 납득이 되지 않는다. 5) 위와 같이 청구인은 공인중개사로서 업무를 충실하게 하고자 노력하였으나 임대보증금 반환지연에 따라 본 건이 대두되었고, 가사 청구인에게 잘못이 있다 하더라도 위와 같은 경위나 청구인의 경력 등에 비추어 볼 때 이 사건 처분은 지나치게 무거울 뿐만 아니라 어려운 경기상황에 오로지 중개업으로만 생활을 영위하는 청구인에게는 너무나 가혹한 처벌이므로 취소되어야 한다. 나. 피청구인 주장 1) 이 사건 임차인의 임차보증금을 반환받지 못하고 있으며, 계약체결시 등기부등본상의 소유자인 ○○부동산신탁(주)의 임대차계약 승낙이 없는 상태로 위반사항에 대해 조치해달라는 민원이 피청구인에게 접수됨에 따라, 피청구인은 청구인, 청구외 이○○, ○○부동산신탁(주)에 사실확인을 한 결과, 청구인과 공동중개인 청구외 이○○은 청구외 정○○의 대리계약이 적법하게 이루어진 것으로 주장하였으나, ○○부동산신탁(주)은 청구외 정○○에게 임대차 승낙요청을 받은 사실이 없고 대리권을 부여한 사실도 없다고 회신하여, 이 사건의 경우 우선수익자들 사이에 동의서(요청서)만 작성되었을 뿐 신탁자인 ○○부동산신탁(주)에 제출된 사실이 없으며, ○○부동산신탁(주)은 청구외 정○○에게 대리계약에 관한 권한을 부여한 사실이 없음을 확인하였다. 공인중개사법 제25조 제1항에 중개업자의 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계를 확인하여 의뢰인에게 설명하고 근거자료를 제시할 의무가 있고, 이를 위반하는 경우 업무정지 3월의 행정처분을 하도록 되어 있다. 또한 「2013. 부동산중개업 업무편람」에 중개업자가 임대인의 대리인 적격을 확인하지 않은 경우 업무정지 처분사유에 해당될 수 있으며 임차인측 중개업자도 위 사항이 적용할 수 있다. 따라서 공인중개사는 중개를 함에 있어 계약당사자가 적법한 권한을 가진 대리인인지, ○○부동산신탁(주)으로부터 임대차승낙을 받은 사실관계를 확인할 의무가 있으나 청구인은 법에서 정한 의무를 성실히 이행하지 않은 사실이 있다. 2) 그러나 사실관계 확인결과 청구인이 임차인측 중개인인 청구외 이○○의 판단을 흐리게 하였다는 청구외 이○○의 주장은 청구인도 인정하는 부분이므로 이에 피청구인은 이 사건 처분을 함에 있어 동기와 횟수, 사실관계를 면밀히 확인한 후 상대적인 처분이 필요하다고 판단하여 공인중개사법 시행규칙 제25조 제2항에 따라 임대인측 중개인 청구인에게는 업무정지 3개월, 임차인측 중개인 청구외 이○○에게는 1/2을 감경하여 업무정지 45일의 행정처분을 한 것이다. 3) 공동중개의 경우 양측 공인중개사 모두에게 권리관계를 확인할 의무가 있으며, 피청구인은 사실관계를 면밀히 확인하고 당사자들의 의견을 충분히 들은 후 적법한 절차에 의해 행정처분을 한 것이므로 청구인의 청구는 기각되어야 한다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당여부 가. 관계법령 【공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률】 제25조(중개대상물의 확인ㆍ설명) ① 중개업자는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 다음 각 호의 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 토지대장등본·등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다. 1. 당해 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계 2. 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 3. 그 밖에 대통령령이 정하는 사항 ②중개업자는 제1항의 규정에 의한 확인·설명을 위하여 필요한 경우에는 중개대상물의 매도의뢰인·임대의뢰인 등에게 당해 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수 있다. ③중개업자는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 제1항의 규정에 의한 확인·설명사항을 대통령령이 정하는 바에 따라 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령이 정하는 기간 동안 그 사본을 보존하여야 한다. ④제3항의 규정에 의한 확인·설명서에는 중개업자(법인인 경우에는 대표자를 말하며, 법인에 분사무소가 설치되어 있는 경우에는 분사무소의 책임자를 말한다)가 서명 및 날인하되, 당해 중개행위를 한 소속공인중개사가 있는 경우에는 소속공인중개사가 함께 서명 및 날인하여야 한다. 제39조(업무의 정지) ① 등록관청은 중개업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 6월의 범위 안에서 기간을 정하여 업무의 정지를 명할 수 있다. 이 경우 법인인 중개업자에 대하여는 법인 또는 분사무소별로 업무의 정지를 명할 수 있다. 5. 제25조제1항의 규정을 위반하여 성실·정확하게 중개대상물의 확인·설명을 하지 아니하거나 설명의 근거자료를 제시하지 아니한 경우 6. 제25조제3항의 규정을 위반하여 중개대상물확인·설명서를 교부하지 아니하거나 보존하지 아니한 경우 7. 제25조제4항의 규정을 위반하여 중개대상물확인·설명서에 서명 및 날인을 하지 아니한 경우 14. 그 밖에 이 법 또는 이 법에 의한 명령이나 처분을 위반한 경우 ②제1항의 규정에 의한 업무의 정지에 관한 기준은 국토교통부령으로 정한다. ③제1항의 규정에 따른 업무정지처분은 동항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생한 날부터 3년이 경과한 때에는 이를 할 수 없다. <신설 2005.12.7> 【공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행령】 제21조(중개대상물의 확인ㆍ설명) ① 법 제25조제1항의 규정에 따라 중개업자가 확인·설명하여야 하는 사항은 다음 각 호와 같다. 1. 중개대상물의 종류·소재지·지번·지목·면적·용도·구조 및 건축연도 등 중개대상물에 관한 기본적인 사항 2. 소유권·전세권·저당권·지상권 및 임차권 등 중개대상물의 권리관계에 관한 사항 3. 거래예정금액·중개수수료 및 실비의 금액과 그 산출내역 4. 토지이용계획, 공법상의 거래규제 및 이용제한에 관한 사항 5. 수도·전기·가스·소방·열공급·승강기 및 배수 등 시설물의 상태 6. 벽면 및 도배의 상태 7. 일조·소음·진동 등 환경조건 8. 도로 및 대중교통수단과의 연계성, 시장·학교와의 근접성 등 입지조건 9. 중개대상물에 대한 권리를 취득함에 따라 부담하여야 할 조세의 종류 및 세율 ②중개업자는 매도의뢰인·임대의뢰인 등이 법 제25조제2항의 규정에 따른 중개대상물의 상태에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 사실을 매수의뢰인·임차의뢰인 등에게 설명하고, 제3항의 규정에 따른 중개대상물확인·설명서에 기재하여야 한다. ③중개업자는 국토교통부령이 정하는 중개대상물확인·설명서에 제1항 각 호의 사항을 기재하여 거래당사자에게 교부하고 그 사본을 3년간 보존하여야 한다. 【공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙】 제25조(업무정지의 기준) ① 법 제39조제2항 및 법 제7638호 부칙 제6조제7항의 규정에 따른 업무정지의 기준은 별표 2와 같다. ②등록관청은 위반행위의 동기·결과 및 횟수 등을 참작하여 제1항의 규정에 따른 업무정지기간의 2분의 1의 범위 안에서 가중 또는 감경할 수 있다. 이 경우 가중하여 처분하는 경우에도 업무정지기간은 6월을 초과할 수 없다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159541553"></img> 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서 및 답변서, 부동산중개사무소 등록대장, 건물등기부등본, 부동산담보신탁계약서, 부동산월세계약서, 신탁부동산의 임대차계약 승낙요청 및 동의서, 중개대상물 확인·설명서, 민원상담, 확인서 및 자료제출 요구 2부, 확인서(청구인·이○○), 자료제공 요청에 대한 회신(○○부동산신탁(주)), 처분사전통지서, 의견서, 사실확인서, 이 사건 처분서, 합의서, 탄원서 등의 기재내용에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 청구인은 ○○시 ○○동 ○○-3에 소재한 ‘○○공인중개사사무소’를 운영하는 자로서, 2012. 7. 6. 임대인(○○부동산투자신탁(주)의 대리인으로 주장하는 청구외 정○○)과 임차인 청구외 윤○○ 간의 ○○시 ○○동 ○○-1 000호의 임대차계약(보증금 20,000,000원/ 월세 100,000원, 2012. 7. 10. ~ 2013. 7. 10.)을 청구외 이○○과 공동으로 중개하는 과정에서 수탁자가 임대인에게 대리계약에 관한 권한을 부여하였는지 여부를 확인하지 않았다. 다만, 제1·2순위 우선수익자인 ○○○○ 및 이○○로부터 임대차계약 승낙 및 동의서를 제출받았다. 나) 이 사건 부동산은 2012. 5. 1. 청구외 정○○가 소유권보존등기를 하였고, 2012. 5. 3. 청구외 정○○와 ○○부동산투자신탁(주)간의 부동산담보신탁계약(2012. 4. 27.)을 통하여 수탁자인 ○○부동산투자신탁(주)에게 소유권이 이전되었다. 다) 위 신탁계약에 의하면 위탁자는 수탁자의 사전승낙이 없는 경우에는 신탁부동산에 대하여 임대차 등 권리설정 등으로 가치를 저감하는 행위를 하지 못하며, 신규임대차 및 재임대차계약은 수탁자 명의로 체결하여 임대차보증금은 수탁자에게 입금함이 원칙이다. 라) 이 사건의 임차인은 계약만료 이후 임차보증금을 반환받지 못하자 2013. 11. 26. 이 사건 부동산에 주택임차권을 등기하였고, 2013. 11. 29. 피청구인에게 수탁자에게 임대차계약에 대한 승낙이 없는 상태에서 계약을 중개한 청구인과 청구외 우○○에 대한 민원을 제기하였다. 마) 피청구인은 2013. 12. 10. ○○부동산투자신탁(주)에 확인서 및 자료제출을 요구하여, 2013. 12. 27. 임대차 승낙요청을 받은 사실이 없으며, 임대인에게 대리권을 부여한 사실도 없음의 확인서 등을 받았다. 바) 이에 피청구인은 승낙요청 및 동의서, 부동산담보신탁계약서, 공인중개사법, 업무편람 등을 검토하여 2013. 12. 31. 청구인과 청구외 이○○에게 처분사전통지절차를 거쳐 청구외 이○○의 위반행위가 청구인의 기만행위에 기인한 점 등을 참작하여 2014. 1. 21. 청구인에게 업무정지 3월(2014. 1. 27. ~ 2014. 4. 26.) 처분을 하였다. 한편 청구외 이○○은 이 사건으로 피청구인으로부터 같은 일자 업무정지 45일(2014. 1. 27. ~ 2014. 3. 12.) 처분을 받은 바 있다. 사) 이 사건 임차계약을 공동중개한 청구인은 2014. 1. 23. 공인중개사법 제25조를 위반한 사실을 인정하고 임차보증금 20,000,000원을 2014. 2. 5.까지 변상하기로 임차인과 합의하였으며, 이 합의서를 2014. 2. 3. 공증 받았고, 2014. 3. 7. 임차인에게 임차보증금 20,000,000원을 반환하였다. 아) 한편, 2014. 3. 24. ○○경찰서는 이 사건과 관련하여 청구인을 공인중개사법 위반한 혐의로 ○○○지검 ○○지청에 기소의견으로 송치하였다. 2) 공인중개사법 제25조, 같은 법 시행령 제21조에 따르면 중개업자는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 중개대상물의 소유권·전세권·저당권·지상권 및 임차권 등 중개대상물의 권리관계에 관한 사항 등을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 토지대장등본·등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 함을 규정하고 있다. 이 규정을 위반하여 중개업자가 성실·정확하게 중개대상물의 확인·설명을 하지 아니하거나 설명의 근거자료를 제시하지 아니한 경우 같은 법 제39조 및 시행규칙 제25조 별표2에 의해 3월의 업무정지 처분을 할 수 있으며, 위반행위의 동기ㆍ결과 및 횟수 등을 참작하여 업무정지기간의 2분의 1의 범위 안에서 가중 또는 감경할 수 있다. 3) 청구인은 청구외 정○○가 수익자의 동의서를 근거로 대리권이 있으며, ○○부동산신탁(주)은 임차인의 임차권등기명령에 이의를 제기하지 않아 묵시적 추인으로 한 것이며, 단지 수탁자의 위임을 받지 않았음을 이유로 업무정지 3월의 행정처분은 가혹하고 부당하다고 주장한다. 살피건대, 청구인은 이 사건 부동산의 공동중개인으로 중개가 완성되기 전에 중개대상물의 소유권 등 권리관계에 관한 사항을 확인·설명하고 근거자료를 제시할 의무가 있으나, 청구인은 임대인의 대리인 자격여부에 대하여 확인하는 과정에서 수탁자 ○○부동산신탁(주)의 사전승낙이 없는 불완전한 임대차계약 승낙요청 및 동의서를 믿고 대리권 수여여부의 확인에 소홀하였고, 이러한 의무의 해태가 계약만료에 따른 임차보증금을 반환을 받지 못한 임차인의 불이익에 직접적인 원인으로 작용하였던 사실이 확인되는 바, 이는 관계법령을 위반한 사실이 명백하다. 더구나, 청구인은 임차인 및 임차인의 중개인에게 이 사건 부동산의 임대차계약에 있어 ○○부동산신탁(주) 사전승낙이 없어 신탁부동산의 임대차계약 승낙요청 및 동의서가 아무런 효력이 없음을 알고 있음에도 불구하고 임차인측 중개인에게 사전승낙을 증명하는 것처럼 설명하여 착각하게 한 책임이 있음을 확인한 바 있어 이 사건 위반행위에서 주도적인 역할을 한 사실이 확인된다. 이러한 사실을 종합하여 볼 때 피청구인이 청구인에게 이 사건 처분을 함에 있어 위법하거나 부당다고 볼 수 없고 이에 반하는 청구인의 주장은 이유 없다. 4. 결 론 그렇다면, 청구인의 이 사건 심판청구는 이유 없다고 인정되므로 주문과 같이 재결한다.