공인중개업 업무정지처분 취소청구

1. 사건개요 청구인은 ○○시 ○○읍 ○○리 ○○-○에서 ‘○○공인중개사사무소’(이하 ‘이 사건 업소’라 한다)를 운영하고 있는 자로서, 2015. 9. 30. ○○시 ○○읍 ○○리 ○○-○번지 토지(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)에 대한 매매금액 2,170,000,000원 계약건과 관련하여 청구외 매도인 ○○○에게 중개보수 한도액 19,530,000원을 초과한 50,000,000원을 청구외 ○○○, ○○○, ○○○ 등과 함께 받은 사실이 적발되었다(50,000,000원 중 청구인의 실제 수령액은 14,000,000원). 이에 피청구인은 2016. 3. 22.「공인중개사법」제33조제3호 위반한 사유로 같은 법 제38조 및 제39조, 같은 법 시행규칙 제25조에 의하여 공인중개사 사무소 업무정지 6개월(2016. 4. 1.~2016. 9. 30.)의 행정처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다. 2. 당사자 주장 가. 청구인 주장 1) 청구인은 2015. 7.경 ○○○부동산으로부터 매도인 ○○○의 토지를 매매하려하는데 소유주가 어떻냐고 묻길래 쉬운 상대는 아니고 매우 까다로우니 잘 알아서 중개를 하라고 조언을 해 주었고, 매도인 ○○○과 그의 대리인 ○○○을 인사를 시켜 주었다. 그 후 매도인 ○○○은 대리인 ○○○과 함께 2015. 7. 27. 매매를 진행함에 있어 청구인은 본 계약과 상관이 없기에 당연히 계약당일에 참석하지 않았고, 관여하지도 않고 있었는데 며칠후 대리인 ○○○으로부터 매도인 ○○○이 개인적인 일(대리행위)을 시켜 미안하고 고맙다며 소정의 돈을 좀 주었다 하여 청구인에게도 조금 나누어 주길래 수수료와는 상관이 없다고 하여 의심치 않고 받았을 뿐이다. 2) 청구인은 본 매매계약에 직접적으로 개입하지도 않았고, 매도인 ○○○에게 금전을 요구한 적도 없으며, 인사를 시켜 준 것일뿐 계약건으로 매도인 ○○○을 만난적도 없다. 매도인인 ○○○이 대리인 ○○○을 통해 모든 대리행위를 해 놓고서 이제와서 무슨 이유인지는 모르지만 매매과정에 ○○○부동산과의 감정이 안좋아 기분이 나쁘다고 대리인인 ○○○에게 개인적으로 준 돈까지 싸잡아 초과수수료를 주었다고 행정관청에 민원을 제기하는 것은 있을 수 없는 일이라고 생각된다. 3) 대리행위와 단순소개는 중개행위에 속하지 않는다고 사료되며, 본 계약건과는 상관없다 할 것이므로 매도인이 개인적으로 대리인 ○○○에게 준 돈을 청구인이 받은 것은 제3자와의 개인적인 일이므로 초과수수료 운운해서는 안된다고 할 거이다. 4) 청구인은 이번 피청구인의 처분이 억울하다고 사료되어 행정심판을 청구하오니 선처하여 주시기 바란다. 나. 피청구인 주장 1) 이 사건 토지 중개 계약 관련 당사자들 ① 성 명 : ○○○ (○○○공인중개사사무소 대표), 사무소 : ○○시 ○○읍 호국 로 ○○ ② 성 명 : ○○○ (○○공인중개사사무소 대표), 사무소 : ○○시 ○○읍 ○○로 ○○ ③ 성 명 : ○○○ (○○공인중개사사무소 대표), 사무소 : ○○시 ○○읍 ○○로 ○○ ④ 성 명 : ○○○ (○○○○공인중개사사무소 대표), 사무소 : ○○시 ○○로○○번길 ○○, 상가동 ○○○호 (○○동,○○아파트) 2) 매도인에게 받은 중개보수 내역 (당사자 진술내용 참고 작성) ① ○○○ 1,300만원, ② 청구인 1,400만원, ③ ○○○ 600만원, ④ ○○○ 1,700만원, ⑤ 합계액 5,000만원 (중개보수 한도액 1,953만원) 3) 청구인은 이 사건 토지 매매계약에 직접적으로 개입하지 않았고 매도인의 대리인 위 ○○○에게 받은 돈은 개인적인 사례금이라 주장하나, 돈을 준 매도인은 중개보수를 주었다고 상반된 주장을 하며, 위 ○○○은 매도인에게 받은 2,000만원 중 청구인에게 1,700만원을 주었다고 주장하고 청구인은 매도인의 대리인 위 ○○○에게만 소정의 돈을 받았다고 주장하여 이 사건 토지 매매계약 중개 관련 당사자들 주장에 신빙성이 의심된다. 4) 그러나 누가 누구에게 금품을 주고 누구에게 전달하였는지에 대한 경로는 당사자들 사이에 이견이 있으나, 매도인에게 중개보수 5,000만원을 배분 받거나 전달한 사실이 틀림없는 청구인 및 위 ○○○, ○○○은 개업공인중개사로서 금품을 받거나 받는 행위도 금지행위로 규정한 「공인중개사법」제33조제3호를 위반하였다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당여부 가. 관계법령 【공인중개사법 】 제32조(중개보수 등) ① 개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다. 다만, 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하다. ④ 주택(부속토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)의 중개에 대한 보수와 제2항에 따른 실비의 한도 등에 관하여 필요한 사항은 국토교통부령이 정하는 범위 안에서 특별시·광역시·도 또는 특별자치도(이하 "시·도"라 한다)의 조례로 정하고, 주택 외의 중개대상물의 중개에 대한 보수는 국토교통부령으로 정한다. 제33조(금지행위) 개업공인중개사등은 다음 각 호의 행위를 하여서는 아니된다. 3. 사례·증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 제32조에 따른 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위 제38조(등록의 취소) ②등록관청은 개업공인중개사가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 중개사무소의 개설등록을 취소할 수 있다. 9. 제33조 각 호에 규정된 금지행위를 한 경우 ③ 등록관청은 제1항제2호 내지 제8호 및 제2항 각 호의 사유로 중개사무소의 개설등록을 취소하고자 하는 경우에는 청문을 실시하여야 한다. 제39조(업무의 정지) ① 등록관청은 개업공인중개사가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 6월의 범위 안에서 기간을 정하여 업무의 정지를 명할 수 있다. 이 경우 법인인 개업공인중개사에 대하여는 법인 또는 분사무소별로 업무의 정지를 명할 수 있다. 11. 제38조제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 ② 제1항의 규정에 의한 업무의 정지에 관한 기준은 국토교통부령으로 정한다. 【공인중개사법 시행규칙 】 제20조(중개보수 및 실비의 한도 등) ① 법 제32조제4항에 따른 주택의 중개에 대한 보수는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 그 일방으로부터 받을 수 있는 한도는 매매·교환의 경우에는 거래금액의 1천분의 9이내로 하고, 임대차 등의 경우에는 거래금액의 1천분의 8이내로 한다. ② 법 제32조제4항에 따른 실비의 한도는 중개대상물의 권리관계 등의 확인 또는 계약금 등의 반환채무이행 보장에 드는 비용으로 하되, 개업공인중개사가 영수증 등을 첨부하여 매도·임대 그 밖의 권리를 이전하고자 하는 중개의뢰인(계약금 등의 반환채무이행 보장에 소요되는 실비의 경우에는 매수·임차 그 밖의 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인을 말한다)에게 청구할 수 있다. ⑤ 제1항 및 제4항의 경우 거래금액의 계산은 다음 각 호에 따른다. 1. 임대차 중 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 월 단위의 차임액에 100을 곱한 금액을 보증금에 합산한 금액을 거래금액으로 한다. 다만, 본문의 규정에 따라 합산한 금액이 5천만원 미만인 경우에는 본문의 규정에 불구하고 월 단위의 차임액에 70을 곱한 금액과 보증금을 합산한 금액을 거래금액으로 한다. 2. 교환계약의 경우에는 교환대상 중개대상물 중 거래금액이 큰 중개대상물의 가액을 거래금액으로 한다. 3. 동일한 중개대상물에 대하여 동일 당사자간에 매매를 포함한 둘 이상의 거래가 동일 기회에 이루어지는 경우에는 매매계약에 관한 거래금액만을 적용한다. ⑦ 개업공인중개사는 주택 외의 중개대상물에 대하여 제4항의 규정에 따른 중개보수 요율의 범위 안에서 실제 자기가 받고자 하는 중개보수의 상한요율을 제10조제2호의 규정에 따른 중개보수·실비의 요율 및 한도액표에 명시하여야 하며, 이를 초과하여 중개보수를 받아서는 아니 된다 제25조(업무정지의 기준) ① 법 제39조제2항 및 법 제7638호 부칙 제6조제7항의 규정에 따른 업무정지의 기준은 별표 2와 같다. [별표 2] <개정 2015.1.6.> 개업공인중개사 업무정지의 기준(제25조 관련) <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159272173"></img> ② 등록관청은 위반행위의 동기·결과 및 횟수 등을 참작하여 제1항의 규정에 따른 업무정지기간의 2분의 1의 범위 안에서 가중 또는 감경할 수 있다. 이 경우 가중하여 처분하는 경우에도 업무정지기간은 6월을 초과할 수 없다. ② 시·도지사는 위반행위의 동기·결과 및 횟수 등을 참작하여 제1항의 규정에 따른 자격정지기간의 2분의 1의 범위 안에서 가중 또는 감경할 수 있다. 이 경우 가중하여 처분하는 때에도 자격정지기간은 6월을 초과할 수 없다. 【경기도 부동산 중개보수 등에 관한 조례】 제1조(목적) 이 조례는 「공인중개사법」 제32조제4항에서 위임한 주택의 중개에 대한 보수와 실비의 한도에 관하여 필요한 사항을 규정함을 목적으로 한다. 제2조(중개보수) 「공인중개사법」제32조제1항에 따른 주택의 중개에 대한 보수는 별표 1에 따라 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받는다. [별표 1] 주택의 중개보수(제2조 관련) <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159272175"></img> [비고] 가. 중개보수는 거래가액에 상한요율을 곱한 금액으로 하되, 한도액을 초과하는 경우에는 한도액의 범위 안에서만 받을 수 있다. 나. 거래금액의 계산 및 적용은 「공인중개사법 시행규칙」 제20조에 따른다. 나. 판 단 1) 인정사실 가) 청구인은 ○○시 ○○읍 ○○리 ○○-○에서 ‘○○공인중개사사무소’를 운영하고 있는 자로서, 2015. 9. 30. 이 사건 토지에 대한 매매금액 2,170,000,000원 계약건과 관련하여 청구외 매도인 ○○○에게 중개보수 한도액 19,530,000원을 초과한 50,000,000원을 받은 사실이 적발되었다. 나) 피청구인은 2016. 3. 22.「공인중개사법」제33조제3호를 위반한 사유로 같은 법 제38조 및 제39조, 같은 법 시행규칙 제25조에 의하여 이 사건 처분을 하였다. 다) ○○지방검찰청은 2016. 6. 21. 이 사건에 관하여 청구인에게 「공인중개사법」위반으로 벌금 100만원의 구약식 처분을 하였다. 2) 「공인중개사법」제33조에 따르면 개업공인중개사는 사례·증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 제32조에 따른 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위를 하여서는 아니 되고, 이를 위반한 경우 같은 법 제38조 및 같은 법 시행규칙 제25조에 따라 업무정지 6개월을 명할 수 있다. 3) 청구인은 대리인 ○○○으로부터 수수료와 무관한 돈을 받은 것에 불과하다고 주장한다. 살피건대, 2016. 3. 18.자 의견서의 기재에 의하면 청구인이 소유주 ○○○으로부터 사례금 및 중개수수료 명목으로 1,400만원을 받은 사실이 있다고 자인하고 있는 점, 사건 관련자들인 ○○○, ○○○, 청구인 모두 다소의 상이한 점은 있으나 전체적으로 중개수수료를 초과하는 5,000만원을 받은 사실은 인정하고 있는 점, 청구외 ○○○의 진정서에 의하면 ○○○이 이 사건과 관련하여 5,000만원을 중개수수료로 지급한 바 있다는 취지가 기재되어 있는 점, ○○지방검찰청에서 본 사건으로 청구인에게 벌금 100만원의 구약식 처분을 한 점 등에 비추어 보면 청구인의 위 주장은 받아들이기 어려우며, 피청구인이 공인중개사법을 위반하여 중개수수료를 과다 지급받았음을 전제로 한 이 사건 처분은 적법하다고 보인다. 다만 청구인이 이 사건을 주도하였다고 보기는 어려운 점, 공범 ○○○이 받은 형사상 처분(벌금 200만원)에 비하여 청구인에 대한 형사상 처분(벌금 100만원)은 경미한 점, 청구인에게 생계곤란이 초래될 것으로 예상되는 점 등을 고려하면 이 사건 처분으로 달성하고자 하는 공익에 비해 청구인이 입는 피해가 다소 가혹하다 할 것이다. 따라서 피청구인이 한 업무정지 6개월의 이 사건 처분을 업무정지 3개월 처분으로 변경함이 타당하다고 판단된다. 4. 결 론 그렇다면, 청구인의 이 사건 심판청구는 일부 이유 있으므로 주문과 같이 재결한다.