공인중개업 업무정지처분 취소청구

1. 사건개요 청구인은 ○○시 ○○로○○○○-○, ○○○호에서‘△△부동산공인중개사사무소’(이하 ‘이 사건 업소’라 한다)를 운영하고 있는 자인데, 2015. 7. 11. 22:30경 이 사건 업소에서 청구인이 ○○○ 소유의 같은 상가 ○○○호 점포(이하 ‘이 사건 상가’라 한다)를 ○○○가 1억6천만원에 매입할 수 있도록 중개하면서 매수인과 매도인으로부터 각 200만원을 받아 법정수수료(0.9%) 144만을 초과하여 받았고, 사실 1억6천만원에 매매된 것임에도 1억7천만원에 매매계약한 것처럼 상가매매계약서를 작성하였다는 이유로 ○○경찰서에 의해「공인중개사법」등 위반으로 적발되어 2015. 10. 7. 피청구인에게 통보되었다. 이에 피청구인은 2015. 10. 13. 청구인에게「공인중개사법」제33조제3호 규정(초과수수료)을 위반하여 등록취소하고자 한다며 청문을 실시할 것을 통보하고 2015. 11. 2. 청문을 실시 후, 2015. 11. 5.「공인중개사법」제26조제3항 및 제33조제3호를 위반하여 업무정지 6월의 처분을 하고자 한다며 사전통지를 한 후, 2015. 11. 24. 청구인에게「공인중개사법」제26조제3호를 위반하였다는 이유로 같은 법 제39조제1항제11호 및 같은 법 시행규칙 제25조제1항[별표2]제12호에 따라 청구인에게 업무정지 6월(2015. 12. 10. ~ 2016. 6. 6.)의 행정처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다. 2. 당사자 주장 가. 청구인 주장 1) 2015. 7. 11. 오후 5시경 ○○○는 이 사건 업소를 방문하여 본인을 동두천시에 근무하는 공무원이라고 소개하고 이 사건 업소 바로 옆 ○○○ 소유의 ○○○호를 매수하고 싶다고 하여 상가 소유자가 매매가를 1억7천만원에 매도 의뢰한 상태라고 말하자 ○○○는 현금이 3천만원 밖에 없어서 1억4천만원에 매수할 수 없냐고 문의하여 청구인이 안된다고 하자 1억6천만원에 매수하겠다고 하였고 상가 소유자의 매도의뢰 금액에 비해 1천만원이 낮은 가격에 계약이 체결된다면 매도인에게 중개수수료를 요구할 입장이 못 될 것이어서 매수의사를 포기하도록 종용하였다. 그러자 ○○○는 자신이 매도인측 중개수수료를 부담하겠다고 하고 이 사건 상가를 매수한 뒤 되팔 때 발생할 수 있는 양도소득세 부담이 있으므로 실제 거래가격은 1억6천만원으로 하고 거래계약서에는 1억7천만원으로 계약서를 작성하여줄 것을 요청하였고, 청구인은 업(up)계약서 작성은 위법사항이라 거절하자, ○○○는 본인이 공무원라서 ‘업계약에 대해 까발릴 일이 없다’고 하였고 청구인이 생각하기에도 금액차이가 1천만원에 불과하여 이 사건 상가 소유자측에게 ○○○가 제안한 사실을 알려주어 그날 저녁 10시경 ○○○가 매도인측 중개수수료를 부담한다는 전제하여 이 사건 상가에 대해 매매대금 1억7천만원(실제 거래가는 1억6천만원), 계약금 1천7백만원, 잔금 지급일 2015. 10. 30.로 매매계약서를 작성하였고, 소유자 ○○○에게 계약금을 입금하고 청구인에게 매수인측 수수료144만원과 매도인측 중개수수료조로 56만원을 더하여 총200만원을 청구인에게 입금하였다. ○○○는 매매계약체결 다음 날인 2015. 7. 12. 상가를 잘못 구입한 것 같다며 계약금 반환을 요구하였고 안 된다면 그 중 500만원이라도 돌려달라고 요구하며 이 사건 상가 소유자에게도 전화하였지만 거절하였다. 이후 ○○○는 계약의 파기가 어려워지자 청구인에게 잔금지급일을 10. 30.에서 7. 30.과 7. 24.로 수차례 변경을 요구하며 소유권이전에 필요한 서류를 7. 22.까지 준비하여줄 것을 일방적으로 요구하였고, 2015. 7. 20. 청구인에게 문자로 복비에서 본인 부담분을 제외한 초과분에 대해 환급을 요구하며 불이행시 행정조치절차 등을 이행할 것이라고 하여, 청구인은 ○○○가 준 매도인 측 수수료로 준 56만원을 반환하였다. 그리고 이후에도 ○○○는 이 사건 상가의 임차인이 매도인이 간에 해결해야할 보증금에 대해 청구인에게 해결하여줄 것을 요구하고, 부동산거래시 이전등기에 소요되는 인지세는 매수인인 ○○○ 본인이 부담해야함이 관례임에도 변호사에게 자문한 결과라며 인지세 중 1/2를 줄 것을 요구하여 지급하였고, 당초 7. 24. ~ 31.까지 상가 월차임을 매도인에게 귀속시키기로 하여 놓고 2015. 7. 24. 이 사건 상가의 소유권 이전등기를 마친 뒤에 8일치 월차임 278,220원을 요구하여 청구인이 매도인을 대신하여 ○○○에게 지급하였다. 이처럼 ○○○는 청구인에게 갖은 협박과 일방적 요구를 거듭하더니 매도인으로부터 잔금지급과 소유권이전등기에 필요서류 일체를 받자마자 이미 청구인으로부터 매도인측 수수료 56만원을 반환받아 놓고서는 ○○경찰서에 청구인이 기망하여 법정 수수료를 초과하여 수수하였다고 고소하였고, 이로 인해 청구인은 이 사건 업무정지 6월 처분을 받았다. 2) 검찰청은 청구인에 대하여 사기죄는 증거불충분으로 무혐의 처분하였고, 다만 청구인이 공인중개사법을 위반하여 매도인과 매수인으로부터 각각 56만원의 초과수수료를 받았다는 이유로 의정부지방법원에 벌금 50만원의 약식명령을 청구하였으나 정식 재판청구를 통하여 무죄를 밝힐 예정인데, 매수인 ○○○에게 받았다가 다시 돌려준 56만원은 매도인 측 중개수수료 중 일부이므로 초과수수료라고 볼 수 없고, 매도인 ○○○이 청구인에게 200만원을 입금한 사실이 있으나 ○○○은 청구인과 사돈관계로 청구인이 이 상가를 8년 넘게 임대관리를 해주면서 단 한번도 ○○○에게 중개수수료를 요구한 적이 없고 이 사건 상가와 관련하여 ○○○ 때문에 청구인이 어려운 상황에 처하여져 있으며 또한 6년전 분양사기로 청구인이 어려운 경제사정인 것을 알고 그동안 이 사건 상가를 관리하여 준 것에 대한 대가를 지급하여야겠다는 취지로 200만원을 청구인에게 준 것으로 이는 중개수수료가 아니다. (○○○ 확인서 참고) 3) 거래계약서 허위작성은 경찰에서 수사진행 과정에서 드러난 것으로 공무원인 ○○○가 적극적으로 요구하여 어쩔 수 없이 업계약을 한 것이다. (피의자신문조서 참조) 그리고 이 사건 업계약서의 작성은 향후 매수인 ○○○가 취득가보다 높은 가격으로 매도시 양도소득세의 부담을 줄이기 위한 것으로 매수인 ○○○의 이익만을 위한 것이지 청구인이 얻게 되는 이득은 없다. 4) 결국 이 사건 처분은 ○○○가 공무원이라는 신분을 갖고 있음에도 사실과 다른 민원의 야기 및 고소 등을 통해 청구인을 괴롭히는 목적에서 발단이 된 것이다. 그럼에도 이 같은 악의적 의도에 발맞춰 이 사건 처분을 하는 것은 ○○○의 악의적인 목적을 법률로 도와주는 것이어서 이는 헌법과 공인중개사법 의 취지에도 맞지 않는다. 5) 청구인은 현재 경제적으로 극심한 고통에 빠져 있다. 청구인은 2009년경 분양권 사기로 전 재산을 잃고 아직도 변제할 채무가 남아 있는 상태이고 그동안 열심히 채무를 변제하였으나 아직도 변제하지 못한 돈이 720만원 있다. 그리고 현재 청구인 가족들은 월세집에서 어렵게 살고 있는데 청구인의 딸은 대학진학을 앞두고 있다. 더구나 이 사건 업계약으로 과태료까지 부과되어 592만원을 납부(청구인 과태료 272만원, 매도인 ○○○에게 부과된 과태료 320만원 대납)한 상황인데, 이 사건 업소는 청구인 가족의 유일한 생계수단으로 청구인이 지난 11년간 단 한번도 공인중개사법을 위반하거나 행정처분을 받은 사실이 없고 이유야 어떻든 이 사건에 이르게 된 것을 깊이 반성하고 두 번 다시 이와 같은 위반 행위를 하지 않을 것을 다짐하는바 청구인의 어려운 사정을 살피어 이 사건 처분을 취소하여 주기 바란다. 나. 피청구인 주장 1) 청구인은 전 한국공인중개사협회 ○○시 지회장의 지시에 따라 공인중개사 본인 사진을 법정 게시물과 함께 게시한 사실이 있는데 피청구인은 이렇게 사진을 개시한 회원에게 행정처분시 1/2 감경하여주기로 하였다는 취지로 의견제출서를 제출한바 있으나, 피청구인은 선진화 시책 및 부동산거래 질서 확립에 적극 참여하는 개업공인중개사에 대하여는 업무처리과정에서 고의가 아닌 실수 등으로 업무정지 및 과태료 등의 처분을 받았을 때 사안에 따라 감경하는 사항은 있으나 실수로 볼 수 없다. 2)「공인중개사법」제26조제3항(거래계약서 허위작성) 및 제33조제3항(중개수수료 초과 수수) 규정 위반시 같은 법 제38조 또는 제39조 규정에 의거 행정처분(각각 업무정지 6월)을 할 수 있고, 같은 법 시행규칙 제2조제2항에서 위반행위의 동기 결과 및 횟수 등을 참작하여 업무정지기간의 2분의 1 범위 안에서 가중 또는 가경할 수 있는데 이 경우 가중하여 처분하는 경우에도 업무정지기간은 6월을 초과할 수 없다고 규정되어 있다. 피청구인은 청구인의 거래계약서 허위작성 및 중개수수료 초과수수에 대해 ○○경찰서에서 통보받아 개설등록취소 청문을 통보를 하는 과정에서 처분의 원인이 되는 사실에 거래계약서 허위작성(「공인중개사법」제26조제3항)부분에 대해 기재하지 않았으나 청문을 실시하는 과정에서 기재되지 않은 원인인 거래계약서 허위작성부분에 대해 설명하였으며 청구인 또한 거래계약서 허위작성에 대하여 인정한 부분이다. 청구인은 청문에서 중개수수료 초과 수수부분에 대해 인정하지 않았으며, 청문주재자는 청문결과 중개수수료 초과 수수부분에 대해서 검찰의 처분이 결정전이고 개설등록취소는 과중하다고 업무정지처분의 권고를 통보하였다. 3) 1개의 사건에서 다수의 위반사항이 적발된 경우 그 위반사실들을 모두 조사하고 확인하여 행정처분을 1건으로 확정하여야 하나, 중개수수료 초과 수수는 의정부검찰청이 구약식 50만원 처분한 것에 대하여 청구인이 정식재판을 진행하여 혐의를 다툴 예정이어서 그 재판 결과를 기다리며 행정처분을 지연시키기 보다는, 설사 그 재판결과 중개수수료 초과 수수혐의가 인정되어 거래계약서 허위작성 부분과 함께 행정처분을 하더라도 관련 법령상 가중처분은 6월을 넘길 수 없으므로 업무정지 6월의 처분임을 감안하여, 거래계약서 허위작성(「공인중개사법」제26조제3항 위반)에 대하여 업무정지 6월의 처분은 적법하다고 판단하여 이 사건 처분을 한 것이다. 따라서 이 사건 처분은 적법하게 처분한 것이므로 청구인의 청구는 마땅히 기각되어야 한다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당여부 가. 관계법령 【공인중개사법】 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. <개정 2014.1.28.> 1. "중개"라 함은 제3조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다. 2. "공인중개사"라 함은 이 법에 의한 공인중개사자격을 취득한 자를 말한다. 3. "중개업"이라 함은 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것을 말한다. 4. "개업공인중개사"라 함은 이 법에 의하여 중개사무소의 개설등록을 한 자를 말한다. 제26조(거래계약서의 작성 등) ① 개업공인중개사는 중개대상물에 관하여 중개가 완성된 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 거래계약서를 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령이 정하는 기간 동안 그 사본을 보존하여야 한다. <개정 2014.1.28.> ② 제25조제4항의 규정은 제1항의 규정에 의한 거래계약서의 작성에 관하여 이를 준용한다. ③ 개업공인중개사는 제1항의 규정에 의하여 거래계약서를 작성하는 때에는 거래금액 등 거래내용을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 2 이상의 거래계약서를 작성하여서는 아니된다. 제32조(중개보수 등) ① 개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다. 다만, 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2014.1.28.> ② 개업공인중개사는 중개의뢰인으로부터 제25조제1항의 규정에 의한 중개대상물의 권리관계 등의 확인 또는 제31조의 규정에 의한 계약금등의 반환채무이행 보장에 소요되는 실비를 받을 수 있다. <개정 2014.1.28.> ③ 제1항에 따른 보수의 지급시기는 대통령령으로 정한다. <신설 2014.1.28.> ④ 주택(부속토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)의 중개에 대한 보수와 제2항에 따른 실비의 한도 등에 관하여 필요한 사항은 국토교통부령이 정하는 범위 안에서 특별시·광역시·도 또는 특별자치도(이하 "시·도"라 한다)의 조례로 정하고, 주택 외의 중개대상물의 중개에 대한 보수는 국토교통부령으로 정한다. 제33조(금지행위) 개업공인중개사등은 다음 각 호의 행위를 하여서는 아니된다. 3. 사례·증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 제32조에 따른 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위 제38조(등록의 취소) ② 등록관청은 개업공인중개사가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 중개사무소의 개설등록을 취소할 수 있다. <개정 2011.5.19., 2014.1.28.> 7. 제26조제3항의 규정을 위반하여 거래계약서에 거래금액 등 거래내용을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 2 이상의 거래계약서를 작성한 경우 9. 제33조 각 호에 규정된 금지행위를 한 경우 제39조(업무의 정지) ① 등록관청은 개업공인중개사가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 6월의 범위 안에서 기간을 정하여 업무의 정지를 명할 수 있다. 이 경우 법인인 개업공인중개사에 대하여는 법인 또는 분사무소별로 업무의 정지를 명할 수 있다. <개정 2008.2.29., 2009.4.1., 2011.5.19., 2013.3.23., 2014.1.28.> 11. 제38조제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 ② 제1항의 규정에 의한 업무의 정지에 관한 기준은 국토교통부령으로 정한다. <개정 2008.2.29., 2013.3.23.> ③ 제1항의 규정에 따른 업무정지처분은 동항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생한 날부터 3년이 경과한 때에는 이를 할 수 없다. 【공인중개사법 시행규칙】 제20조(중개보수 및 실비의 한도 등) ④ 법 제32조제4항에 따라 주택 외의 중개대상물에 대한 중개보수는 다음 각 호의 구분에 따른다. <개정 2014.7.29., 2015.1.6.> 1. 「건축법 시행령」 별표 1 제14호나목2)에 따른 오피스텔(다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 경우에 한정한다): 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 별표 3의 요율 범위에서 중개보수를 결정한다. 가. 전용면적이 85제곱미터 이하일 것 나. 상·하수도 시설이 갖추어진 전용입식 부엌, 전용수세식 화장실 및 목욕시설(전용수세식 화장실에 목욕시설을 갖춘 경우를 포함한다)을 갖출 것 2. 제1호 외의 경우: 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 거래금액의 1천분의 9 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정한다. ⑦ 개업공인중개사는 주택 외의 중개대상물에 대하여 제4항의 규정에 따른 중개보수 요율의 범위 안에서 실제 자기가 받고자 하는 중개보수의 상한요율을 제10조제2호의 규정에 따른 중개보수·실비의 요율 및 한도액표에 명시하여야 하며, 이를 초과하여 중개보수를 받아서는 아니 된다. 제25조(업무정지의 기준) ① 법 제39조제2항 및 법 제7638호 부칙 제6조제7항의 규정에 따른 업무정지의 기준은 별표 2와 같다. ② 등록관청은 위반행위의 동기·결과 및 횟수 등을 참작하여 제1항의 규정에 따른 업무정지기간의 2분의 1의 범위 안에서 가중 또는 감경할 수 있다. 이 경우 가중하여 처분하는 경우에도 업무정지기간은 6월을 초과할 수 없다. [별표 2] 개업공인중개사 업무정지의 기준(제25조 관련) <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159272509"></img> 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서 및 답변서, 부동산중개사무소등록대장, 공인중개사법 위반사항 적발 통보, 청문조서, 처분사전통지서, 행정처분서 등의 기재내용에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 청구인은 2004. 6. 25. 중개사무소를 개설등록하여 현재 ○○시 ○○로○○○○-○, ○○○호에서‘△△부동산공인중개사사무소’를 운영하고 있는 자이다. 나) 2015. 7. 11. 22:30경 이 사건 업소에서 청구인이 ○○○ 소유의 같은 상가 ○○○호 점포를 ○○○가 1억6천만원에 매입할 수 있도록 중개하면서 매수인과 매도인으로부터 각 200만원을 받아 법정수수료(0.9%) 144만을 초과하여 받았고, 사실 1억6천만원에 매매된 것임에도 1억7천만원에 매매계약한 것처럼 상가매매계약서를 작성하였다는 이유로 ○○경찰서에 의해「공인중개사법」등 위반으로 적발되어 2015. 10. 7. 피청구인에게 통보되었다. 다) 피청구인은 2015. 10. 13. 청구인에게「공인중개사법」제33조제3호 규정(초과수수료)을 위반하여 등록취소하고자 한다며 청문을 실시할 것을 통보하고 2015. 11. 2. 청문을 실시 후, 2015. 11. 5.「공인중개사법」제26조제3항(허위계약서 작성) 및 제33조제3호(초과수수료)를 위반하여 업무정지 6월의 처분을 하고자 한다며 사전통지를 하였다. 라) 피청구인은 2015. 11. 24. 청구인에게「공인중개사법」제26조제3호(허위계약서 작성)를 위반하였다는 이유로 같은 법 제39조제1항제11호 및 같은 법 시행규칙 제25조제1항[별표2]제12호에 따라 청구인에게 업무정지 6월(2015. 12. 10. ~ 2016. 6. 6.)의 행정처분을 하였다. 2)「공인중개사법」제26조제3항, 제38조제2항제7호 및 제39조제1항제11호에 의하면 개업공인중개사는 거래계약서를 작성하는 때에는 거래금액 등 거래내용을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 2 이상의 거래계약서를 작성하여서는 아니되며 이를 위반할 경우 등록관청은 중개사사무소의 개설등록을 취소하거나 6월의 범위 안에서 기간을 정하여 업무의 정지를 명할 수 있는데, 같은 법 시행규칙 제25조제1항·제2항 [별표2]에 의하면 개업공인중개사가 거래금액 등 거래내용을 거짓으로 기재하여 거래계약서를 작성하는 등 법 38조제2항 각 호의 어느 하나를 최근 1년 이내 1회 위반한 경우에는 업무정지 6월의 처분을 할 수 있고, 등록관청은 위반행위의 동기·결과 및 횟수 등을 참작하여 제1항의 규정에 다른 업무정지기간의 2분의 1의 범위 안에서 가중 또는 감경할 수 있고, 가중하여 처분하는 경우에도 업무정지기간은 6월을 초과할 수 없다. 3) 피청구인은 2015. 11. 24. 이 사건 처분시 처분의 이유로「공인중개사법」제26조제3항 위반(이중계약서 작성을 하지 않아야 하나 이를 위반함)으로 적시하고 있으므로 이에 대해서 살펴보기로 한다. 청구인은 이 사건 상가 매수인 ○○○가 민원을 야기하고 고소하여 청구인을 괴롭히고자 하는 목적에서 발단이 되어 이 사건 처분을 받게 되었으며 업계약서의 작성도 ○○○의 요구에 의한 것으로 청구인이 얻게 되는 이득은 없었고 청구인의 어려운 경제사정상 이 사건 처분은 가혹하므로 취소를 주장하나, 「공인중개사법」제26조제3항에 따르면 개업공인중개사는 거래계약서를 작성하는 때에는 거래금액 등 거래내용을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 2 이상의 거래계약서를 작성하여서는 아니됨에도 불구하고, 제출된 자료들에 의하면 청구인은 이 사건 상가 매매계약 체결시 중개를 하면서 이 사건 상가가 1억6천만원에 매매된 것임에도 1억7천만원에 매매계약한 것처럼 매매계약서를 작성하여「공인중개사법」제26조제3항을 위반한 사실이 인정되므로 피청구인이 한 이 사건 처분이 위법하다고 할 수 없다. 다만, 청구인이 약 10년간 중개사무소를 운영하면서「공인중개사법」위반으로 행정처분을 받은 사실이 없는 점, 정황상 청구인이 매수인의 요구에 따라 위반행위를 한 것이지 추가적으로 경제적 이익을 얻기 위하여 거래금액을 거짓으로 작성한 것은 아닌 것으로 보여지는 점, 이 사건 처분을 받을 경우 생계곤란이 예상되는 점 등을 고려하여 업무정지 6월 처분을 업무정지 4월 처분으로 변경함이 타당하다고 판단된다. 4. 결 론 그렇다면, 청구인의 이 사건 심판청구는 일부 이유 있다고 인정되므로 주문과 같이 재결한다.