공인중개업 업무정지처분 취소청구

1. 사건개요 청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○○번지 ○○○빌딩에서 ‘○○공인중개사사무소’(이하 ‘이 사건 중개업소’라 한다)라는 상호로 부동산중개업을 하는 자로 2014. 2. 7. ○○구 ○○동 000 ○○아파트 3차 ○동 ○○○호(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)의 매매계약을 중개하면서 중개대상물 확인·설명서를 교부하지 아니하였고, 거래계약서 작성 시 물건의 지번 및 계약일자를 오기하였다. 피청구인은 이 사건 아파트 세입자로부터 이러한 사실에 대한 행정처분을 요청하는 민원을 접수받아 사실조사 후 2014. 3. 6. 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」(이하 ‘공인중개사법’이라 한다.) 제25조 제3항 및 제26조 제1항, 같은 법 시행령 제22조 제1항 위반을 사유로 청구인에게 업무정지 3월(2014. 3. 17. ~ 2014. 6. 16.)의 처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다.)을 하였다. 2. 당사자 주장 가. 청구인 주장 1) 청구인은 중개대상물확인·설명서를 아예 교부하지 아니한 것이 아니라 사실조사 당일 질문을 이해하지 못하고 교부하지 아니하였다고 답변하게 된 것일 뿐, 이 사건 아파트 매매계약을 체결하면서 거래계약서와 중개대상물확인·설명서를 청구인의 컴퓨터에 저장된 양식으로 작성하여 인쇄하는 과정에서 프린터기 고장으로 출력할 수 없음에 수기로 작성한 서류를 교부하였으나, 거래당사자가 차후 인쇄한 서류로 교부해 줄 것을 요구하여 그에 대한 확인서 작성날인 후 당일에는 거래계약서만을 교부받기로 서로 합의하였으며, 차후 매도자와 세입자간의 이사문제 해결 후 종전 매매계약체결내용을 변경하여 거래계약서와 중개대상물확인·설명서를 재작성·교부하였다. 공인중개사법 제25조 제3항에 의하면 ‘중개업자는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 제1항의 규정에 의한 확인·설명사항을 대통령령이 정하는 바에 따라 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령이 정하는 기간 동안 그 사본을 보존하여야 한다’라고 명시되어 있는데 이 사건의 경우 의뢰인들이 수기 작성이 아닌 컴퓨터로 작성한 서류를 원하여 사건 당일 중개수수료도 받지 아니하고 추후 교부를 원한다는 확인서를 받았으며, 추후 재교부한 때를 중개완성 시기라 판단함에 위 법률에 근거하여 위반사항은 아니라고 사료된다. 2) 위 법률 제26조 제1항 규정에 따른 거래계약서 기재사항은 같은 법 시행령 제22조 규정에 명시되어 있고 해당 기재사항이 누락되었을 경우 동 법률 제39조에 의거 업무정지처분 할 수 있는 것으로 청구인은 기재사항을 누락한 것이 아니라 컴퓨터 고장으로 거래계약서와 중개대상물확인·설명서를 수기로 재작성하는 과정에서 청구인의 시력이 좋지 아니하여 착오에 의해 거래대상물 지번과 계약날짜를 일부 잘못 기재한 것일 뿐 고의성이 없었다. 피청구인은 청구인이 전문적 직업을 가진 중개업자로 품위를 유지하고 신의와 성실로써 공정하게 중개관련 업무를 수행하여야 한다는 중개업자의 기본윤리에 어긋나는 행위를 하였다고 주장하고 있으나, 청구인도 한 인간으로 아무리 전문지식과 서류를 정확하게 확인하더라도 잘못 기재할 수도 있음에도 법률 위반이라 함은 행정청과 모든 기관이 잘못 기재한 부분 모두를 법률 위반으로 봐야하는 지 의문이며 이에 위 사항을 법률위반으로 주장한 피청구인의 주장은 잘못된 주장이라고 생각한다. 3) 청구인이 중개한 이 사건 매매계약은 거래당사자와 세입자간의 원만한 합의로 다시 매매계약을 체결하여 거래계약서와 중개대상물확인·설명서가 교부되었으며, 중개 잘못으로 인한 거래당사자의 민원 제기가 아니고 매도인의 세입자가 제기한 민원임을 참작하여 주시기 바라며, 피청구인의 사실조사과정에서 청구인의 답변과 청구이유와 보충서면에서 차이가 있다하더라도 이 사건 중개는 추후 다시 중개가 완성되면서 관련 서류가 교부된 것으로 처음부터 완성된 중개라 볼 수 없음에 위 사항들을 종합적으로 검토하여 업무정지 3월의 처분을 취소하여 주시기 바랍니다. 나. 피청구인 주장 1) 공인중개사법 제25조 제3항에 의해 중개가 완성되어 거래계약서를 작성한 때에는 중개의뢰인에게 확인·설명사항을 같은 법 시행령 제21조 제1항에 따라 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하고 그 사본을 대통령령이 정하는 기간(3년)동안 보존하여야 한다고 규정하고 있음에 민원사실조사 과정에서 청구인에게 계약서를 작성하면서 중개대상물확인·설명서의 작성 및 중개의뢰인에게 교부하였는지에 대한 여부를 질의하였으나, 청구인은 컴퓨터의 멈춤으로 위 서류를 작성하지 않고 수기로 계약서를 작성하였으며 매도인과 매수인 합의하에 잔금 전 컴퓨터로 작성하기로 하고 이에 대한 확인서를 받았다하여 중개대상물확인·설명서를 교부하지 아니하였다. 2) 청구인은 거래계약서에 공인중개사법 시행령 제22조 제1항 제2호에 규정된 물건의 표시 중 소재지 ○○동 000번지를 매도자가 옆에서 ○○○-1번지로 말하였다는 이유로 ○○○-1번지로 잘못 기재하는 등 거래계약서를 적정하게 작성하지 아니하였으나, 이는 고의성이 없었고 ○○○번지에서 크게 벗어난 기재는 아니기에 법률적 위반은 아니라고 주장하고 있지만 청구인은 확인서에서조차 ○○○-1번지로 일관되게 기재하였으며 사실조사에서도 매도자가 ○○○-1번지라 하여 실수하였다고 한 사실을 비춰보면 이는 청구인이 토지대장등본·건축물관리대장·등기사항증명서 등을 근거로 설명하지 아니하고 정확하게 거래계약서를 작성하지 아니하였다는 피청구인의 판단을 입증하는 근거가 된다. 이는 공인중개사법 제26조 및 같은 법 시행령 제22조를 위반한 위법사항이며, 나아가 같은 법 제29조 전문직업인으로서 품위를 유지하고 신의와 성실로써 공정하게 중개관련 업무를 수행하여야한다는 중개업자의 기본윤리에 어긋나는 행위일 뿐 아니라 중개를 업으로 하는 등록공인중개사가 중개대상물의 지번을 숫자의 개념으로 생각해서 ○○○과 ○○○-1이 크게 벗어나지 않게 기재하였다는 항변은 있을 수 없는 일이라고 사료된다. 3) 청구인은 거래당사자가 민원을 제기한 것이 아니고 매도인의 세입자가 오인으로 한 민원만을 토대로 업무정지 처분한 것은 부당하다고 주장하고 있으나, 공인중개사법의 목적은 부동산중개업을 건전하게 지도·육성하고 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립함으로써 국민경제에 이바지함을 목적으로 하고 있으며 위법한 중개행위에 대한 민원제기 자격을 중개의뢰인만으로 제한하고 있지 아니하다. 4) 민원인은 ① 중개대상물의 임차권 등에 대해 성실·정확하게 확인·설명하지 아니한 사항, ② 중개대상물확인·설명서를 교부하지 아니한 사항, ③ 손해배상책임보장증서사본 미교부 사항, ④ 중개대상물의 임차권 등 중요사항에 관하여 중개의뢰인의 판단을 그르치게 한 행위, ⑤ 전문직업인으로서의 품위 유지 및 신의와 성실로써 공정하게 중개 업무를 수행하지 아니한 행위를 조사해 달라 하였고 이에 피청구인은 부동산매매계약서 등의 관련자료 및 민원인이 주장하는 위반 사항을 조사하여 청구인의 확인 내용을 토대로 공정하게 업무정지 처분을 한 바, 청구인의 청구는 이유가 없으므로 기각되어야 할 것이다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당여부 가. 관계법령 【공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률】 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. 1. "중개"라 함은 제3조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다. 제25조(중개대상물의 확인ㆍ설명) ① 중개업자는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 다음 각 호의 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다. 1. 당해 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계 2. 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 3. 그 밖에 대통령령이 정하는 사항 ③ 중개업자는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 제1항의 규정에 의한 확인·설명사항을 대통령령이 정하는 바에 따라 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령이 정하는 기간 동안 그 사본을 보존하여야 한다. 제26조(거래계약서의 작성 등) ① 중개업자는 중개대상물에 관하여 중개가 완성된 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 거래계약서를 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령이 정하는 기간 동안 그 사본을 보존하여야 한다. ③ 중개업자는 제1항의 규정에 의하여 거래계약서를 작성하는 때에는 거래금액 등 거래내용을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 2 이상의 거래계약서를 작성하여서는 아니된다. 제29조(중개업자등의 기본윤리) ① 중개업자 및 소속공인중개사는 전문직업인으로서의 품위를 유지하고 신의와 성실로써 공정하게 중개 관련 업무를 수행하여야 한다. 제39조(업무의 정지) ① 등록관청은 중개업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 6월의 범위 안에서 기간을 정하여 업무의 정지를 명할 수 있다. 이 경우 법인인 중개업자에 대하여는 법인 또는 분사무소별로 업무의 정지를 명할 수 있다. 6. 제25조제3항의 규정을 위반하여 중개대상물확인·설명서를 교부하지 아니하거나 보존하지 아니한 경우 8. 제26조제1항의 규정을 위반하여 적정하게 거래계약서를 작성·교부하지 아니하거나 보존하지 아니한 경우 ② 제1항의 규정에 의한 업무의 정지에 관한 기준은 국토교통부령으로 정한다. ③ 제1항의 규정에 따른 업무정지처분은 동항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생한 날부터 3년이 경과한 때에는 이를 할 수 없다. 【공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행령】 제21조(중개대상물의 확인ㆍ설명) ① 법 제25조제1항의 규정에 따라 중개업자가 확인·설명하여야 하는 사항은 다음 각 호와 같다. 1. 중개대상물의 종류·소재지·지번·지목·면적·용도·구조 및 건축연도 등 중개대상물에 관한 기본적인 사항 2. 소유권·전세권·저당권·지상권 및 임차권 등 중개대상물의 권리관계에 관한 사항 3. 거래예정금액·중개수수료 및 실비의 금액과 그 산출내역 4. 토지이용계획, 공법상의 거래규제 및 이용제한에 관한 사항 5. 수도·전기·가스·소방·열공급·승강기 및 배수 등 시설물의 상태 6. 벽면 및 도배의 상태 7. 일조·소음·진동 등 환경조건 8. 도로 및 대중교통수단과의 연계성, 시장·학교와의 근접성 등 입지조건 9. 중개대상물에 대한 권리를 취득함에 따라 부담하여야 할 조세의 종류 및 세율 ③ 중개업자는 국토교통부령이 정하는 중개대상물확인·설명서에 제1항 각 호의 사항을 기재하여 거래당사자에게 교부하고 그 사본을 3년간 보존하여야 한다. 제22조(거래계약서 등) ① 법 제26조제1항의 규정에 따른 거래계약서에는 다음 각 호의 사항을 기재하여야 한다. 1. 거래당사자의 인적 사항 2. 물건의 표시 3. 계약일 4. 거래금액·계약금액 및 그 지급일자 등 지급에 관한 사항 5. 물건의 인도일시 6. 권리이전의 내용 7. 계약의 조건이나 기한이 있는 경우에는 그 조건 또는 기한 8. 중개대상물확인·설명서 교부일자 9. 그 밖의 약정내용 ② 법 제26조제1항에서 "대통령령이 정하는 기간"이라 함은 5년을 말한다. 【공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙】 제25조(업무정지의 기준) ① 법 제39조제2항 및 법 제7638호 부칙 제6조제7항의 규정에 따른 업무정지의 기준은 별표 2와 같다. ② 등록관청은 위반행위의 동기·결과 및 횟수 등을 참작하여 제1항의 규정에 따른 업무정지기간의 2분의 1의 범위 안에서 가중 또는 감경할 수 있다. 이 경우 가중하여 처분하는 경우에도 업무정지기간은 6월을 초과할 수 없다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159541533"></img> 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서 및 답변서, 부동산매매계약서, 진정민원사실조사보고서, 처분사전통지서, 의견제출서, 행정처분명령서 등의 기재내용에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 청구인은 부동산중개업을 운영하던 중, 2013. 2. 7. ○○구 ○○동 ○○○ ○○아파트 3차 ○동 ○○○호에 대한 매매계약을 중개하면서 중개대상물 확인·설명서를 교부하지 아니하였고, 수기로 거래계약서 작성 시 지번 및 계약일자를 오기하였다. 이후 청구인은 일자불상경 이 사건 아파트에 대한 계약서를 컴퓨터로 재작성하여 교부하였는데 매매대금은 100만원 감액하였고, 계약일은 최초계약일인 2013. 2. 7.로 기재하였다. 나) 피청구인은 이 사건 아파트 세입자로부터 이러한 사실에 대한 행정처분을 요청하는 민원을 접수받고, 사실조사 후 사전통지 절차를 거쳐 2014. 3. 6. 공인중개사법 제25조 제3항 및 제26조 제1항, 같은 법 시행령 제22조 제1항 위반을 사유로 청구인에게 업무정지 3월(2014. 3. 17. ~ 2014. 6. 16.)의 처분을 하였다. 2) 공인중개사법 제25조 제3항에 따르면 중개업자는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에 제1항의 규정에 의한 확인ㆍ설명사항을 대통령령이 정하는 바에 따라 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령이 정하는 기간 동안 그 사본을 보존하여야 하며, 같은 법 제26조 제1항에서는 중개가 완성된 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 거래계약서를 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령이 정하는 기간 동안 그 사본을 보존하여야 한다고 규정하고 있으며, 같은 법 제39조 제1항 제6호 및 제8호에서는 제25조 제3항 및 제26조 제1항의 규정을 위반하여 중개대상물 확인ㆍ설명서를 교부하지 아니하거나 보존하지 아니한 경우와 적정하게 거래계약서를 작성하지 아니한 경우 3월의 업무의 정지를 명할 수 있고, 위반행위의 동기·결과 및 횟수 등을 참작하여 제1항의 규정에 따른 업무정지기간의 2분의 1의 범위 안에서 가중 또는 감경할 수 있다고 규정되어 있다. 3) 청구인은 거래계약서와 중개대상물확인·설명서를 작성하여 인쇄하는 과정에서 프린터기 고장으로 수기 작성하여 교부하였으나 프린터 복구 후 교부하여 달라는 거래당사자의 요구로 확인서 징수 후 거래계약서만 교부하게 되었으며, 거래당사자 및 세입자간의 원만한 합의 후 매매계약체결내용을 변경하여 거래계약서를 재작성한 때에는 모두 교부하였고 이 시점을 중개의 완성으로 봄이 타당함에도 위 사항을 법률 위반이라고 보는 것은 부당하며, 최초 거래계약서에 중개대상물 지번과 계약일자를 오기한 것은 인정하나 이는 단순 실수일 뿐으로 누락한 것이 아님에도 이러한 사항조차 법률적 처분함은 부당하다고 주장하고 있는바, 이에 대해 살펴보면, 공인중개사법 제25조 제1항 및 제3항에 의하면 중개업자는 중개가 완성되기 전에 중개대상물에 대하여 설명하여야 하며, 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에 확인·설명서를 교부하도록 규정하고 있으므로, 적어도 거래계약서 작성 시에 중개가 완성된다고 봄이 타당할 것이며, 따라서 이 사건의 경우 2014. 2. 7. 각 당사자에게 계약서가 작성되어 교부되고, 이에 따라 계약금이 지급된 점을 종합하면 이날 최초 계약서 작성·교부 시점에 중개가 완성된 것으로 봄이 타당하고, 계약서 교부 시까지 확인·설명서가 교부되지 않았다면 실제 피해 발생 여부와 무관하게 같은 법 제39조 제1항 및 같은 법 시행규칙 제25조 제1항 규정에 따른 행정처분을 할 수 있다고 볼 것이며, 추후 매매계약체결내용을 변경하여 재작성하였고 이때에는 중개대상물확인·설명서를 교부하였다 하더라도 그는 단순 변경계약일 뿐 공인중개사법 상 “중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때” 거래당사자에게 중개대상물확인·설명서를 교부토록 한 규정을 위반한 위법행위를 달리 볼 것은 아니다. 4) 또한, 공인중개사법 제26조 제1항 규정에 따른 거래계약서 기재사항은 같은 법 시행령 제22조 제1항에 명시되어 있고 같은 법 시행규칙 제25조 별표2에 의하면 거래계약서를 적정하게 기재하지 아니하였을 때 처분토록 규정하고 있는 바, 거래계약서를 적정하게 기재하지 아니하였다고 함은 청구인이 주장하듯 기재사항의 누락만을 의미한다고 볼 수 없고, 오기의 경우도 적정하게 기재하지 아니한 것으로 보아야 할 것인바, 이 사건 거래계약서를 살펴보면 중개대상물의 지번 및 계약일자를 일부 다르게 기재한 것이 명백한 사실임에 피청구인이 청구인에게 한 이 사건 처분은 관련 법령의 오인이나 위법사실이 보이지 않는다. 5) 다만, 청구인의 중개대상물확인·설명서 미교부 및 거래계약서 일부 오기 사항은 부동산중개업을 건전하게 지도·육성하고 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립하고자 한 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률에 반하는 것으로 그 위반의 정도가 가볍다고 할 수 없으나, 공인중개사법 시행규칙 제25조 제2항에 의하면 위반행위의 동기·결과 및 횟수 등을 참작하여 업무정지기간의 2분의 1 범위 안에서 가중 또는 감경할 수 있는바, 청구인은 1996년 부동산중개업 등록 후 현재까지 중개업을 하면서 같은 사유로 위반한 전력이 없었다는 점, 이 사건 당사자들과 합의하에 거래계약서 및 중개대상물확인·설명서를 재교부하기로 한 후 매매계약체결내용 변경을 위해 거래계약서를 재작성한 때에는 교부가 됨에 중개의뢰자의 피해가 발생하지 아니한 점, 청구인이 최초 거래계약서 작성 시 지번을 오기하였다고는 하나 이 사건 중개대상물이 아파트이고 거래완료 전 거래계약서를 재작성한 때에는 정확하게 작성하여 교부된 점 등에 비춰보면 청구인의 사정을 살펴 피청구인이 한 업무정지 3개월의 처분은 2분의 1 감경한 45일의 업무정지로 변경 처분함이 타당하다고 판단된다. 4. 결 론 그렇다면, 청구인의 이 사건 심판청구는 일부 이유 있다고 인정되므로 주문과 같이 재결한다.