국토교통부 - 개발제한구역 내 휴게음식점, 제과점 또는 일반음식점으로 용도변경을 한 시설을 매수한 자가 주차장을 설치하려는 경우, 휴게음식점, 제과점 또는 일반음식점으로 용도변경을 할 수 있는 자의 자격을 갖추어야 하는지 여부(「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령」 제18조제3항 등 관련)

「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」(이하 “개발제한구역법”이라 함) 제12조제1항에서는 개발제한구역에서는 건축물의 건축 및 용도변경, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 죽목(竹木)의 벌채, 토지의 분할, 물건을 쌓아놓는 행위 또는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제11호에 따른 도시·군계획사업(이하 “도시·군계획사업”이라 함)의 시행을 할 수 없다고 규정하면서(본문), 예외적으로 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하려는 자는 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장(이하 “시장·군수·구청장”이라 함)의 허가를 받아 그 행위를 할 수 있다고 규정하고 있고(단서), 같은 항 제1호에서는 같은 호 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물이나 공작물로서 대통령령으로 정하는 건축물의 건축 또는 공작물의 설치와 이에 따르는 토지의 형질변경을, 같은 항 제8호에서는 같은 항 제1호 또는 제13조에 따른 건축물 중 대통령령으로 정하는 건축물을 근린생활시설 등 대통령령으로 정하는 용도로 용도변경하는 행위를 각각 규정하고 있습니다. 그리고, 개발제한구역법 시행령 제18조제2항에서는 같은 조 제1항제1호, 제2호 및 제4호에 따라 휴게음식점, 제과점 또는 일반음식점으로 용도변경을 할 수 있는 자는 5년이상거주자(제1호), 허가신청일 현재 해당 개발제한구역에서 해당 시설을 5년 이상 계속 직접 소유하면서 경영하고 있는 자(제2호), 또는 지정당시거주자(제3호) 중 어느 하나에 해당하는 자이어야 하며, 용도변경하려는 건축물의 연면적은 300제곱미터 이하이어야 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제3항에서는 같은 조 제2항에 따라 용도변경을 하는 휴게음식점, 제과점 또는 일반음식점에는 인접한 토지를 이용하여 300제곱미터 이내의 주차장을 설치할 수 있으며, 주차장을 다른 용도로 변경하는 경우에는 주차장 부지를 원래의 지목으로 되돌려야 한다고 규정하고 있는바, 이 사안은 개발제한구역에서 휴게음식점, 제과점 또는 일반음식점으로 용도변경을 한 건축물을 매수하여 소유한 자가 개발제한구역법 시행령 제18조제3항에 따라 주차장을 설치하려는 경우, 해당 소유자가 같은 조 제2항에 따른 휴게음식점, 제과점 또는 일반음식점으로 용도변경을 할 수 있는 자의 자격을 갖추어야 하는지에 관한 것이라 하겠습니다. 먼저, 개발제한구역법 시행령 제18조제3항에서는 “같은 조 제2항에 따라 용도변경을 하는 휴게음식점, 제과점 또는 일반음식점에는 인접한 토지를 이용하여 300제곱미터 이내의 주차장을 설치”할 수 있다고만 규정하고 있을 뿐, 주차장을 설치할 수 있는 주체에 대하여 별도로 규정하고 있지는 않으므로, 그 문언상 기존 건축물을 휴게음식점, 제과점 또는 일반음식점의 용도로 용도변경한 건축물에 주차장을 설치할 수 있는 주체가 반드시 개발제한구역법 시행령 제18조제2항에 따른 휴게음식점, 제과점 또는 일반음식점으로 용도변경을 할 수 있는 자로 제한된다고 볼 수는 없다고 할 것입니다. 그리고, 개발제한구역법 시행령 제18조제3항에 따른 주차장 설치는 기존 건축물의 용도변경 자체에 관한 사항이 아니라, 이미 휴게음식점, 제과점 또는 일반음식점으로의 용도변경이 허용되어 그 용도변경이 진행 중이거나 완료된 건축물에 부수한 별도의 부대시설 설치에 관한 사항이므로, 그 주차장의 설치 주체가 반드시 휴게음식점, 제과점 또는 일반음식점으로 용도변경을 할 수 있는 자로 한정된다고 엄격하게 해석할 필요는 없다고 할 것입니다. 또한, 개발제한구역법 제12조제1항제1호의 위임에 따라 개발제한구역에서 시장·군수·구청장의 허가를 받아 건축 등의 행위를 할 수 있는 건축물 또는 공작물의 종류, 건축 또는 설치의 범위에 대하여 정하고 있는 개발제한구역법 시행령 별표 1 제5호라목2)가)에서는 휴게음식점·제과점 또는 일반음식점을 건축할 수 있는 자는 5년이상거주자 또는 지정당시거주자이어야 한다고 규정하고 있고, 같은 표 제5호라목2)나)에서는 부대시설로서 인접한 토지를 이용하여 300제곱미터 이하의 주차장을 설치할 수 있다고 규정하면서(전단), 이 경우 해당 휴게음식점·제과점 또는 일반음식점의 소유자만 설치할 수 있다고 규정하고 있는바(후단), 이는 개발제한구역에서 휴게음식점, 제과점 또는 일반음식점을 건축할 수 있는 자는 5년이상거주자 또는 지정당시거주자로 한정되지만 해당 건축물에 주차장을 설치할 수 있는 자는 위 자격기준에 해당하는지 여부와 상관없이 해당 건축물의 소유자가 설치할 수 있도록 완화하여 규정한 것으로서, 개발제한구역법 시행령 별표 1 제5호라목2)나)는 개발제한구역에서 휴게음식점, 제과점 또는 일반음식점을 건축할 때 그 부대시설로서 주차장을 설치하는 경우에 적용되는 규정이기는 하나, 기존 건축물을 휴게음식점, 제과점 또는 일반음식점으로 용도변경하는 경우를 휴게음식점, 제과점 또는 일반음식점을 건축하는 경우와 차별하여 주차장을 설치할 수 있는 자의 자격요건을 다르게 볼 합리적인 이유가 없다는 점에서, 개발제한구역에서 휴게음식점, 제과점 또는 일반음식점으로 용도변경한 건축물의 소유자이기만 하면 개발제한구역법 시행령 제18조제3항에 따라 주차장을 설치할 수 있다고 보는 것이 타당하다고 할 것이고, 만약 이와 같이 해석하지 않는다면 개발제한구역 내 휴게음식점, 제과점 또는 일반음식점을 매수하여 소유한 자의 경우, 그 매수한 휴게음식점 등이 건축된 것인지 아니면 용도변경된 것인지에 따라 주차장 설치 가능 여부가 달라지는 불합리한 결과를 초래한다고 할 것입니다. 이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 개발제한구역에서 휴게음식점, 제과점 또는 일반음식점으로 용도변경을 한 건축물을 매수하여 소유한 자가 개발제한구역법 시행령 제18조제3항에 따라 주차장을 설치하려는 경우, 해당 소유자가 같은 조 제2항에 따른 휴게음식점, 제과점 또는 일반음식점으로 용도변경을 할 수 있는 자의 자격을 갖출 필요는 없다고 할 것입니다.