등록임대주택 자동말소 정정처분 의무이행청구

1. 사건개요 가. 청구인은 경기도 평택시 □□□□ △△△-○○(◇◇동) 1동 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)을 매입하여 2016. 1. 12.부터 단독주택 건물을 대상으로 단기임대 4년을 등록하여 운영하는 자로, 피청구인은 2022. 5. 25. 임대의무기간 경과에 따른 등록임대주택 자동말소를 통지하였다. 나. 이에 청구인은 2022. 8. 3. 피청구인에게 ① 이 사건 건물의 ▣▣▣호의 임대종료일이 2022. 3. 7.인데 통지서 접수일자는 2022. 5. 25.일로 78일이 소요된 경위 ② 2020. 6. 12. 발급된 임대사업자 등록증 임대개시일자란에는 공란으로 되어있으나, 피청구인의 임대사업자 등록대장에는 임대개시일이 2018. 3. 6.로 기록되어 있는바, 이는 관리행정청인 피청구인의 모순으로 청구인이 2020. 5. 31.까지 신규 임대등록을 기간 내에 하지 못했기 때문에 과도한 종부세가 부과될 수 있는 사정 ③ 등록증 발급내용과 임대사업자 등록증을 보관하는 주택팀에서 관리내용이 상이함에도 청구인에게 사전안내서를 발급하지 않은 이유에 대한 민원을 제기하였고, 피청구인은 2022. 8. 11. ① 민간임대주택에 관한 특별법 제6조제5항에 따르면 단기 민간임대주택은 임대의무기간이 종료한 날 등록이 자동 말소되며, 주택과에서 임대주택 자동 말소통지서를 우편 발송하여 임대사업자의 임대주택 자동 말소되었음을 안내하고 있으나, 이것은 의무사항이 아니고 ② 임대사업자의 세제 혜택을 위해서는 임대사업자 본인이 국세청(세무서) 또는 시·군·구(세무과)로 문의하여 확인하여 신규 임대주택 등록 여부 및 시기 등을 결정해야 하는 사항이며 ③ 임대사업자 등록증의 내용과 임대등록시스템(렌트홈) 내용은 확인결과 이상이 없다고 답변하였다. 다. 청구인은 2022. 5. 25. 피청구인이 청구인에게 한 등록임대주택 자동말소에 따른 임대사업자 등록대장의 오류를 정정하라는 취지의 행정심판을 청구하였다. 2. 청구인 주장 가. 청구인은 「민간임대주택에 관한 특별법」에 의하여 2016. 1. 12.부터 단기 임대를 운영하였으며, 2020. 1. 12. 단기 임대등록이 만료되어 2020. 6. 12. 피청구인으로부터 신규 임대등록증을 받은 사실이 있으며, 2021. 1. 18. 사업장 소재지인 평택시로부터 최초 임대개시일 지정일자가 2020. 8. 12.임을 공고 및 열람하였고, 같은 일자로 평택시에서 발급한 신고 후 처리결과 통지서에서 임대 만료일이 2024. 8. 12.임을 확인하였다. 나. 피청구인의 임대사업자 등록대장에는 임대개시일이 공란으로 되어있던 중, 2022. 4. 12. 피청구인이 공란이었던 임대사업자 등록대장에 임대주택 총 14호실 중 404호실에 임대개시일을 2018. 3. 8.로 기재하는 등 잔여 호실에도 급하게 일괄 기재하였는지 주택등록일과 임대개시일이 역순으로 기재되어 있다. 다. 임차인 보호 및 관리는 임대차 사업장 소재지 행정청인 평택시가 전담하며, 임대인의 사업관리 및 감독은 임대인 거주지 관할 행정청인 피청구인이 전담하고 있기 때문에, 피청구인이 관리하는 임대사업자 등록증에 주택등록일과 임대개시일이 공란으로 오래 방치되었다면 이를 기재할 때 임대차 사업장 소재지 행정청인 평택시와 협의하여 임대사업자 등록증의 주택등록일과 임대개시일의 날짜는 일치시켜야 함에도 오히려 청구인에게 책임을 전가하였으며, 피청구인이 청구인의 신청한 오류정정을 해줄 의무가 있음에도 불구하고 이를 부작위하고 있다. 또한, 청구인이 수취한 등록임대주택 자동말소 안내 통보문에는 피청구인의 처분과 관련한 행정심판 및 행정소송 등 불복절차를 명시하여야 함에도 이를 누락하였다. 3. 피청구인 주장 가. 청구인이 등록한 임대주택은 2020. 1. 11.에 자동 말소되지 않은 상태에서 2020. 6. 11. 임대사업자 등록사항 변경신고를 통해 단독주택을 실 분리하여 14가구로 등록한 사실이 있으며, 14가구 중 13가구의 주택등록일은 임대사업자 변경신고 처리일인 2020. 6. 11.이며, 임대개시일은 2020. 6. 29.에 자진신고를 통해 임대차계약 최초 신고를 한 14가구 중 제일 빠른 404실이 2018. 3. 8.임을 확인하였다. 따라서 주택등록일과 임대개시일 모두 렌트홈 시스템상에 자동으로 등재되므로 주택등록일과 임대개시일이 역순으로 기재되어 오류라는 주장은 타당하지 않다. 나. 피청구인은 자동말소 통지 이후 민원 답변을 통해 해당 내용을 안내하였고, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조제5항에 근거하여 자동말소가 된 것이므로 청구인에 대한 등록임대주택 말소는 정당하다. 4. 관계법령 행정심판법 제2조, 제3조, 제5조 민간임대주택에 관한 특별법 제2조, 제6조, 제46조, 제48조 민감임대주택에 관한 특별법 시행령 제36조 5. 인정사실 청구인과 피청구인이 제출한 행정심판 청구서, 답변서 등의 기재 내용을 종합하여 보면 다음과 같은 사실을 각각 인정할 수 있다. 가. 청구인은 경기도 평택시 □□□□ △△△-○○(◇◇동) 1동 건물을 매입하여 2016. 1. 12. 임대사업자 등록을 하였다. 나. 피청구인은 2022. 5.경 청구인에게 등록임대주택 자동말소 안내문을 발송하였고, 청구인은 2022. 5. 25. 수령하였다. 다. 청구인은 2022. 8. 3. 피청구인에게 아래와 같은 민원을 제기하였다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159022605"></img> 라. 피청구인은 2022. 8. 11. 청구인에게 민간임대주택에 관한 특별법 제6조제5항에 따르면 단기 민간임대주택은 임대의무기간이 종료한 날 등록이 자동 말소되며, 주택과에서 임대주택 자동 말소통지서를 우편 발송하여 임대사업자의 임대주택 자동 말소되었음을 안내하고 있으나 이것은 의무사항이 아니며, 임대사업자의 세제 혜택을 위해서는 임대사업자 본인이 국세청(세무서) 또는 시·군·구(세무과)로 확인하여 신규 임대주택 등록 여부 및 시기 등을 결정해야 하는 사항이다. 또한, 임대사업자 등록증상의 내용과 임대등록시스템인 렌트홈 확인결과 이상이 없다고 답변하였다. 마. 이에 청구인은 피청구인이 2022. 5. 25. 청구인에 대하여 한 등록 임대주택 자동말소에 따른 임대사업자 등록대장의 오류를 정정한다는 취지의 행정심판을 청구하였다. 6. 이 사건 처분의 위법·부당 여부 가. 2020. 8. 18. 개정전 민간임대주택에 관한 특별법(이하 “민간임대주택법”이라 한다) 제2조제6호는 ‘단기민간임대주택이란 임대사업자가 4년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다’고 규정하고 있고, 같은 법 제43조제1항은 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2조제4호부터 제6호까지의 규정에 따른 기간(이하 “임대의무기간”이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다고 규정하고 있으며, 같은 법 제6조제1항제3호는 임대사업자가 제43조의 임대의무기간이 지난 후 등록 말소를 신청하는 경우 등록을 말소할 수 있다고 규정하고 있다. 2020. 8. 18. 개정 민간임대주택법은 ‘단기민간임대주택’ 조항을 삭제하고, 제6조 제5항에서 종전의 민간임대주택법에 의한 단기민간임대주택은 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된다고 규정하고 있다. 민간임대주택법 시행령 제34조제1항은 같은 법 제43조제1항의 임대의무기간 개시일을 아래와 같이 규정하고 있다. (1) 민간건설임대주택: 입주지정기간 개시일. 이 경우 입주지정기간을 정하지 아니한 경우에는 법 제5조에 따른 임대사업자 등록 이후 최초로 체결된 임대차계약서상의 실제 임대개시일을 말한다. (2) 민간매입임대주택: 임대사업자 등록일. 다만, 임대사업자 등록 이후 임대가 개시되는 주택은 임대차계약서상의 실제 임대개시일로 한다. 나. 이 사건 처분에 관하여 본다. 위 규정들을 종합해 보면, 개정 민간임대주택법이 시행되기 전에는 임대의무기간이 경과하였다고 하여 당연히 임대사업등록이 말소된다고 볼 수 없으며, 청구인이 임대사업등록 말소를 신청하였다고 볼만한 근거는 없다. 따라서, 최초 임대사업등록일인 2016. 1. 12.부터 4년이 지난 2020. 1. 12. 임대등록이 자동말소되었다는 청구인의 주장은 인정할 수 없으며, 청구인은 2020. 6. 12. 신규 임대등록증을 받았다고 주장하나, 해당 등록증에 의하면 청구인은 2020. 6. 11. 임대사업자 등록사항 변경신고를 통해 단독주택을 실 분리하여 14가구로 등록하였고, 위 2020. 6. 12.자 임대등록증은 위 변경사항을 기재한 것일 뿐 기존 임대등록을 말소하고 새로운 임대등록을 한 것으로 보기는 어렵다. 따라서, 이러한 사정을 종합해 보면, 임대사업자 등록일인 2016. 1. 12. 이후 최초로 체결된 임대차 계약일인 2018. 3. 8.을 임대의무기간 개시일로 보아 4년 후인 2022. 3. 7. 자동말소 처리한 것이 위법, 부당하다고 보기는 어렵다. 또한, 청구인은 평택시에서 최초 임대 개시일 지정일자가 2020. 8. 12.임을 공고 및 열람하였고, 임대 만료일이 2024. 8. 12.임을 확인하였다고 주장하나, 청구인이 제출한 자료만으로는 이를 인정하기 어려우며, 청구인은 피청구인이 자동말소 통지 시 불복절차를 고지하지 않은 점을 문제삼고 있으나, 본건 자동말소는 법에 따라 자동으로 이루어지는 것이고, 자동말소 통지는 단순한 사실상의 통지로서 행정심판의 대상이 되는 행정처분이라고 볼 수 없으므로 이에 대해서 불복절차를 고지할 의무가 있다고 볼 수 없다. 따라서, 피청구인이 14가구 중 13가구에 대해서 주택등록일을 2020. 6. 12로 기재한 것은 단독주택에서 14가구로 분리된 일자를 기재한 것일 뿐 임대등록일을 변경한 것이 아니므로 본건 자동말소의 효력에는 영향이 없는 것으로 보여진다. 따라서 피청구인에게 임대사업자 등록대장을 정정할 의무가 있다고 보기는 어렵다. 7. 결 론 그렇다면, 청구인의 주장을 인정할 수 없으므로 청구인의 청구를 받아들이지 않기로 하여 주문과 같이 재결한다.