부동산거래 허위가격신고 검증 이행청구 등 심판청구

1. 사건개요 가. 청구인은 2007. 12. 12. ○○광역시 ○○구 ○○동2가 166번지 외 9필지 토지 및 그 지상 건물 7개동(이하 “이 사건 부동산”이라 한다)에 관하여 매도인 김○○·김△△, 매수인 손○○, 매매가격 135억원으로 하여 부동산매매계약서를 작성하였고, 거래계약 체결일부터 60일 이내 부동산의 실제 거래가격 등을 피청구인에게 신고하여야 하나 신고하지 아니하여 매도인과 매수자가 직접 부동산거래계약을 신고하기 위해 2009. 4. 1. 계약하고, 같은 해 5. 26. 피청구인에게 신고하였다. 나. 이와 관련하여 청구인은 이 사건 부동산의 거래금액은 담합에 의한 허위금액이므로 피청구인은 이들의 허위가격신고에 대해 실질적 검증을 이행할 것과 실제 거래가격 외의 사항(계약일 및 중도금 일자)의 거짓신고에 대하여 과태료 처분을 하라는 취지의 행정심판을 제기하였다. 2. 청구인 주장 가. 청구인은 공인중개사로서 매도인, 매수인과 이 사건 부동산을 120억원의 가격으로 모든 중개를 마친 상태에서, 이들로부터 부동산의 매매가격을 135억원으로 적어 달라는 요청을 받고 요청대로 2007. 12. 12. 매매계약서를 작성한바 있다. 그리고 잔금 이외는 모두 계약대로 이행되었다. 이들은 15억원을 되돌려주기를 감추기 위해 청구인에게 135억원의 계약서를 쓰게 한 계략이었다. 나. 청구인과 매도인·매수인과의 중개수수료 청구소송에서 청구인은 매매가격이 135억원이 아닌 120억원임을 밝힌바 있으며, 이들은 불법이 드러날 것이 뻔하기 때문에 실제거래금액을 다투지 않았다. 다. 이 사건과 관련하여 피청구인에게 행정심판 청구취지의 민원을 제기하였으나 피청구인은 거래당사자에게 매매계약서와 대금지불내역을 검증하고 매매대금 중 일부를 되돌려준 사실의 유무를 묻지 않고 형식적 요식만 갖추고 말았으며, 청구인에게는 무신고의 과태료처분을 하였다. 피청구인은 이때 입증 확인된 실제가격 외의 사항의 거짓신고 즉 계약일자, 중도금일자에 대한 거짓신고에 대하여는 확인을 하고도 과태료 처분(쌍방 각 2억7천만원)을 하지 않고 있다.(실제 계약일 2007.12.12, 실제 중도금지급일 2008.3월, 6월, 9월, 신고 계약일 2009.4.1, 신고 중도금지급일 2009.5.4) 다. 피청구인은 과태료부과 요청의 신청권은 청구인에게는 없다고 하나, 공인중개사의 업무 및 부동산거래 신고에 관한 법률 제51조제4항 관련, 입증된 거래가격 외의 사항 거짓신고는 즉각 집행되어야 한다. 피청구인은 청구외 매매당사자들의 과태료 소멸시효 완성에 주력하고 있는 것이다. 라. 결론적으로 과태료부과는 공무원 자유재량이라는 피청구인은 매매대금 135억원의 지불수령은 검증하였다. 그리고 되돌려 준 15억원 애초 조사를 하지 않았다. 피청구인은 이때 검증에서 입증된 가격외의 사항 허위신고는 과태료 쌍방 각 2억7천만원을 공무원 재량으로 덮어 주었으나 즉각 과태료를 부과하여야 한다. 3. 피청구인 주장 가. 청구인은 이 사건 부동산 거래계약을 중개체결 한 후, 60일 이내의 신고기간을 초과하고도 신고하지 아니하여 청구인에게 과태료 처분하였고, 이에 청구인이 불복하여 과태료재판을 통해 2013. 6. 12. ○○지방법원 서부지원으로부터 과태료 처분이 정당하다는 결정을 받아 청구인에게 통보한바 있다. 나. 청구인이 중개한 거래물건의 신고 부동산거래가격이 허위라고 주장하며 공인중개사의 업무 및 부동산거래 신고에 관한 법률 제27조의2에 의한 검증(조사)을 요구하는데, 신고내역의 조사 여부는 당해 행정청의 판단에 따라 행할 수 있는 자유재량 행위에 속하는 사항으로, 청구인의 요구에 기속을 받아 피청구인이 검증(조사)하여야 할 의무가 없으므로 청구인에게 검증(조사) 신청을 요구할 권리가 있다고 할 수 없다. 또한 행정처분의 직접 상대방이 아닌 제3자라 하더라도 당해 행정처분으로 인하여 법률상 보호되는 이익을 침해당한 경우에는 행정심판을 제기하여 그 당부의 판단을 받을 자격이 있다 할 것이나, 매수인·매도인에 대한 조사가 이루어진다고 하여 청구인에게 어떠한 개별적·직접적·구체적 이익이 발생하지 않으므로 청구인에게 당사자 적격이 있다고 할 수 없다. 다. 설령 청구인에게 검증을 신청할 권리가 있다고 하더라도, 매수인·매도인간의 거래대금 내역은 2012.10.8. 매수인·매도인들이 거래대금 및 중도금 입금표, 통장사본을 피청구인에게 제출하여 신고거래가격과 다름이 없음을 확인하였기에 청구인이 허위거래신고라고 주장하는 것은 물론, 검증의무이행을 청구하는 것은 이유 없다. 라. 매수·매도자가 청구인의 동의 없이 직접 부동산거래계약을 신고하기 위해 2009. 4. 1.에 계약하고 2009. 5. 26.에 신고한 부동산거래계약신고필증에 대해 계약일 및 중도금 지급일자가 일치하지 않아 허위신고라고 주장하나, 이는 청구인이 불법으로 신고를 해태 지연함으로써 발생한 것이며, 매수자와 매도자가 관계법규를 준수하기 위하여 청구인과의 부동산거래중개를 단절하고 당초 매매계약서(2007. 12. 12.)에 의한 거래물건, 거래금액, 계약금과 중도금의 송·수신을 전제로 청구인을 제외한 매매계약서 작성과 정상적인 부동산 거래신고를 하는 과정에서 발생한 것이므로 당초 매매계약서의 거래물건, 거래금액, 계약금, 중도금, 잔액이 모두 일치하는 점에서 2009. 5. 26.의 부동산거래계약신고는 허위라고 볼 수 없다. 마. 거짓신고에 대하여 과태료부과처분을 하라는 주장에 대하여, 공인중개사의 업무 및 부동산거래 신고에 관한 법률에서 그 신청권의 근거를 찾을 수 없으며, 입법 목적에 비추어 보아도 청구인에게 개별적·구체적·직접적 이익이 발생한다고 할 수 없어 행정청에 대하여 한 단순한 탄원 내지 진정에 불과하여 행정심판의 대상이 되지 아니한다고 할 것이다. 바. 위와 같은 사정을 볼 때 이 사건 청구는 각하되어야 할 것이고, 설령 본안 판단의 대상이 된다고 하더라도 이미 소명서를 받아 정상거래로 확인된 사안에 대해 검증(조사)을 주장하고 과태료부과처분을 요청하는 것은 이유 없으므로 기각되어야 할 것이다. 4. 이 사건 처분의 위법·부당 여부 가. 관계법령·행정심판법 제2조, 제3조, 제5조, 제13조·공인중개사의 업무 및 부동산거래 신고에 관한 법률 제27조의2, 제51조 나. 판 단 (1) 청구인과 피청구인이 제출한 문서의 기재사실과 관련법규 등에 의하면 다음 사실을 인정할 수 있다. (가) 청구인은 공인중개사로, 2007. 12. 12. ○○광역시 ○○구 ○○동2가 166번지 외 9필지 토지 및 그 지상 건물 7개동을 매도인 김○○·김△△, 매수인 손○○, 매매가격 135억원으로 하는 부동산매매계약서를 작성하였다. (나) 부동산의 실제 거래가격 등을 거래계약 체결일부터 60일 이내 피청구인에게 신고하여야 하나 이를 신고하지 않아 매도인과 매수인이 직접 부동산거래계약을 신고하기 위해 2009. 4. 1. 계약하고, 같은 해 5. 26. 피청구인에게 신고하였다. (다) 이와 관련하여 청구인은 이 사건 부동산의 거래금액은 담합에 의한 허위금액이므로 피청구인은 이들의 허위가격신고에 대해 실질적 검증을 이행할 것과 실제 거래가격 외의 사항(계약일 및 중도금 일자)의 거짓신고에 대하여 과태료 처분을 하라는 취지의 행정심판을 제기하였다. (2) 살피건대, 행정심판법 제2조, 제3조제1항 및 제5조제3호에 따르면, 의무이행심판은 당사자의 신청에 대한 행정청의 위법 또는 부당한 거부처분이나 부작위에 대하여 일정한 처분을 하도록 하는 심판을 말하고, 이러한 심판청구를 하기 위해서는 그 전제로서 의무이행심판의 대상이 되는 거부처분이나 부작위가 존재하고 있어야 할 것인바, 여기에서 ‘처분’이라 함은 행정청이 행하는 구체적인 사실에 관한 법 집행으로서의 공권력의 행사 또는 거부와 그밖에 이에 준하는 행정작용을 말하고, ‘부작위’라 함은 행정청이 당사자의 신청에 대하여 상당한 기간 내에 일정한 처분을 하여야 할 법률상 의무가 있음에도 불구하고 이를 하지 않은 것을 의미한다고 되어 있다. 이에 따라 의무이행심판의 대상이 되는 거부처분 또는 부작위가 성립하기 위해서는 먼저 청구인이 행정청에게 일정한 처분을 신청하여야 하고, 이 때 청구인에게 신청에 따른 일정한 처분을 요구할 수 있는 법률상의 권리가 있어야 할 것이다. 또한 행정심판법 제13조에서는 의무이행심판청구는 처분을 신청한 자로서 행정청의 거부처분 또는 부작위에 대하여 일정한 처분을 구할 법률상 이익이 있는 자가 청구할 수 있다고 규정하고 있다. (가) 청구인은 피청구인에게 부동산거래신고와 관련하여 실거래가격으로 신고하였는지 실질적 검증을 이행하고 실제 거래가격 외의 사항의 거짓신고에 대하여 과태료를 부과하라는 취지의 요구를 하고 있어 살펴보면, 청구인이 피청구인에게 이를 신청할 수 있는 법률상의 권리가 있다고 볼 수 없고, 「공인중개사의 업무 및 부동산거래 신고에 관한 법률」 제27조의2 및 같은 법 시행령 제23조의 2는 각 조항 소정의 사유가 있는 경우에 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 신고한 사항의 사실여부를 확인하기 위하여 거래당사자 또는 중개업자에게 계약서, 거래대금지급을 증명할 수 있는 서면 등 관련 자료의 제출을 요구하는 등 필요한 조치를 취할 수 있는 권한 내지 권능을 부여한 것에 불과할 뿐, 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 그러한 의무가 있음을 규정한 것은 아니므로 피청구인이 이에 따라야 할 법률상 의무가 발생한다고 할 수도 없으므로 이 사건에서 의무이행심판의 대상이 되는 거부처분이나 부작위가 성립한다고 볼 수 없다. 따라서 이 사건 심판청구는 행정심판의 대상이 아닌 사항에 대하여 한 부적법한 청구이다. (나) 다음으로, 행정처분의 직접 상대방이 아닌 제3자인 청구인이 일정한 처분을 구할 법률상 이익이 있는지 여부에 대하여 살펴보면, 「행정심판법」제13조에서 말하는 법률상 보호되는 이익이라 함은 당해 처분의 근거법규 및 관련법규에 의하여 보호되는 개별적·직접적·구체적 이익이 있는 경우를 말하고, 다만, 공익보호의 결과로 일반 국민이 일반적·간접적·추상적 이익과 같이 사실적·경제적 이해관계를 가지는데 불과한 경우는 여기에 포함되지 아니한다. 따라서 이 사건에서 매도인과 매수인에 대한 조사 및 과태료처분이 이루어진다고 하더라도 청구인에게 어떠한 개별적·직접적·구체적 이익이 발생하지 않으므로 청구인에게 청구인적격도 있다고 할 수 없다. 5. 결 론 그렇다면, 이 사건 심판청구는 심판청구요건을 갖추지 못한 부적법한 청구이므로 이를 각하하기로 하여 주문과 같이 재결한다. 참조 재결례를 입력합니다.