부동산실명법 위반 과징금부과처분 취소

1. 사건개요 피청구인은 □□세무서장으로부터 청구인들이 2006. 3. 7.부터 2011. 4. 27.까지 청구인 정○○의 장모이자 청구인 강○○의 모인 김○○(이하 ‘김○○’이라고만 한다)에게 서울 △△구 △△동 △△△ 지상 △△아파트 △동 △△△호(이하 ‘이 사건 아파트’라고만 한다) 소유 명의를 신탁한 혐의 사실을 통보받고, 2015. 1. 19. 부동산실권리자명의등기에 관한 법률(이하 ‘부동산실명법’이라고만 한다) 제3조 제1항 위반을 이유로, 청구인 정○○에 대하여 62,862,000원의, 청구인 강○○에 대하여 92,737,000원의, 각 과징금부과처분(이하 ‘이 사건 각 처분’이라고만 한다)을 하였다. 2. 청구인 주장 가. 청구인들의 명의신탁 사실이 부정되어야 하는 이유는 다음과 같다. 1) 청구 외 김○○은 부동산 투자의 목적으로 이 사건 아파트를 직접 매수한 것인데, 그 매수대금은 청구인들로부터 차용한 돈, 김○○이 망 강△△(김○○의 남편, 이하 ‘강△△’이라고만 한다)과 함께 모은 부부 공동 재산, 김○○과 강△△이 제3자에게 대여하여 준 대여금 채권, 강△△의 사망으로 인하여 발생한 상속재산, 사망 보험금, 부조금 등, 그리고 강△△이 청구인 강○○에게 대여한 전세금 등으로 이루어져 있다. 2) 김○○은 청구인들로부터 이 사건 아파트 매수대금 중 일부를 차용하여, 청구인들에게 위 차용금의 이자를 일부 지급하여 왔고, 나머지 이자 지급은 청구인들의 자녀들을 양육하여 주는 것으로 대신하였으며, 추후 위 차용금에 대한 대물변제 명목으로 청구인들에게 이 사건 아파트 소유권을 넘겨준 것이다. 3) 또한, 청구인들은 2006. 3. 7. 당시 주택을 전혀 소유하고 있지 않았고, 월급 생활자로서 다른 채무를 부담하고 있지도 않았으므로, 조세회피나 법령위반을 목적으로 명의신탁 할 가능성이나 이유가 없었다. 나. 국세청은 김○○의 소득세 납부 실적이 없음을 이유로 재산을 취득할 자력이 없다고 보아, 청구인들이 김○○에게 명의신탁을 한 것이라고 확정하였는데 이는 부적절하다. 다. 국세청 공무원은 청구인들에게 뇌물을 요구하고, 특정 세무법인을 지정하는 등 불법하게 업무를 처리하여 오다가, 피청구인에게 청구인들의 부동산실명법위반 사실을 통보한 것이고, 피청구인은 이를 근거로 청구인들에게 이 사건 각 처분을 하였으므로, 이러한 일련의 과정을 참작하여 보더라도 이 사건 처분은 위법·부당하다. 라. 또한, 피청구인이 청구인들에게 부과한 이 사건 각 과징금 부과 액수는 법에서 정한 범위를 넘어선 것이어서 위법하다. 3. 피청구인 주장 가. 청구인들은 자신들 소유의 주택도 없는 상황에서 김○○이 본인 명의의 부동산을 소유하고 싶어 한다는 이유만으로 5억 1,400만 원을 대여하여 주고, 이자를 지급받았다고 주장하나, 청구인들이 제출한 입출금거래내역상 입금액이나 입금일자 등이 고정적이지 않고, 그 명목도 이자인지 여부가 기재되어 있지 않으므로 위 주장을 인정할 근거로 삼을 수 없다. 나. 청구인들은 김○○에게 위와 같은 돈을 대여하여 주면서 차용증을 작성하였다고 하며 이를 증거자료로 제출하나, 위 차용증상 김○○의 인영과 이 사건 아파트에 관한 매매계약서, 전세계약서상 그것이 다른 것으로 보아 추후에 작성한 서류라는 의심이 든다. 다. 청구인들은 김○○이 취등록세 및 재산세를 납부하였다는 사실에 관한 증거로 예금해지 내역을 제시하고 있으나, 위 예금으로 취등록세 및 재산세 납부에 실제 사용하였다는 사실을 입증하기는 어렵다고 판단된다. 라. 부동산실명법 제8조상 ‘종중, 배우자 및 종교단체에 대한 특례’ 규정은 명의신탁 금지의 예외를 인정하고 있으나, 청구인들과 김○○은 예외 사유에 해당하는 관계에 있지 않다. 마. 서울특별시행정심판위원회는 2014. 6. 30. 청구인들의 이 사건 아파트에 관한 명의신탁 사실 자체는 인정되나 피청구인의 과징금 산정에 위법이 있다는 이유로 기각재결을 내렸는데, 피청구인은 위 재결을 참작하여 다시 과징금을 산정하여 이 사건 처분을 하였으므로 여기에는 위법·부당이 없다. 4. 관계법령 부동산실권리자명의등기에 관한 법률 제3조 제1항, 제5조 제1항 제1호, 제2항 제1호, 제3항, 제5항, 제6항 부동산실권리자명의등기에 관한 법률 시행령 제3조, 제3조의2 관련 [별표] 소득세법 제99조 제1항 제1호 라목 소득세법 시행령 제164조 제3항 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제17조 제1항 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 시행령 제39조 행정심판법 제47조 제2항 5. 인정사실 당사자 사이의 다툼이 없는 사실 및 당사자들이 제출한 부동산실명법 위반 과징금 부과고지, 각 과징금 부과고지서, 강○○ 명의 각 입출금거래내역조회, 정○○ 명의 입출금내역, 세무공무원 작성의 과세자료 검토조서, 공동주택가격알림, 아파트매매계약서, 부동산등기부등본, 서행심 2013-1010 재결서 사본 등 각 기재를 종합하면 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다. 가. 청구인들은 김○○과 공동으로 이 사건 아파트를 매수하기 위하여 계약금을 지급한 상태에서, 김○○이 청구인들과 다른 형제들 간의 불화 등을 우려하여, 청구인들에게 자신의 명의로 이 사건 아파트를 취득하게 해 줄 것을 요청하자, 청구인들은 이에 응하여 나머지 잔대금 중 570,000,000원은 대신하여 지급하되, 김○○으로 하여금 단독으로 이 사건 아파트에 관한 소유권이전등기를 하도록 허락하였다. 나. 이 사건 아파트 매매대금 등으로, 청구인 강○○ 명의의 계좌에서 합계 340,000,000원이 지급되었고, 청구인 정○○ 명의의 계좌에서 합계 230,000,000원이 지급되었으며, 김○○은 이 사건 아파트에 관한 제3자에 대한 전세의무(전세금 280,000,000원)를 승계하면서 2006. 3. 7. 단독으로 소유권이전등기를 마쳤다. 다. 김○○은 2011. 4. 8. 청구인 정○○, 강○○에게 이 사건 아파트 소유 명의를 넘겨주었다(청구인 정○○, 강○○에게 각 2분의 1 지분씩 이전하였다). 라. 이 사건 아파트의 2010. 1. 1. 기준, 2010. 4. 30. 공시된 공동주택가격은 778,000,000원인데, 2011. 1. 1. 기준, 2011. 4. 30. 공시된 공동주택가격은 748,000,000원이다. 마. 청구인들은 2013. 11. 12. 본 위원회에 피청구인의 이 사건 명의신탁과 관련한 과징금부과처분에 대하여 행정심판청구를 하였으나, 2014. 3. 10. 같은 위원회로부터 “부동산 명의신탁 사실은 인정되나, 과징금 산정에 위법이 있으므로 청구인들의 청구를 인용한다.”는 내용의 인용 재결을 받았다. 바. 피청구인은 2015. 1. 19. 서행심 2013-1010 재결 취지에 따라 과징금을 재산정하여 청구인들에게 이 사건 각 처분을 하였는데, 그 산출내역은 다음과 같다. 6. 판 단 가. 청구인들의 부동산실명법 제3조 제1항 위반 여부에 대하여 청구인들은 이 사건 명의신탁 사실이 없다고 주장하므로 이에 대하여 살핀다(비록 행정심판법 제51조는 “심판청구에 대한 재결이 있으면 그 재결 및 같은 처분 또는 부작위에 대하여 다시 행정심판을 청구할 수 없다.”고 규정하고 있으며, 인정사실에 의하면 이 사건 심판청구는 서행심 2013-1010 재결에서 판단된 사실인정을 재론하는 것이므로, 이 사건 명의신탁 인정 여부는 판단할 필요성이 없다고 볼 수도 있으나, 재결 주문과 달리 재결 이유에는 불가변력이 미친다고 할 수 없으므로, 제출된 자료에 따라 아래와 같이 판단하기로 한다). 부동산실명법 제3조 제1항은 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 의하여 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니 된다고 규정하고 있다. 그런데 청구인들은 김○○의 제의에 따라 이 사건 아파트를 매수하기로 하는 결정을 한 뒤, 청구인 강○○가 2005. 11. 9. 계약금 10,000,000원을 자신 명의로 직접 지급하면서 이 사건 아파트에 관한 매매계약을 이미 체결하였음에도, 2005. 12. 29.에야 비로소 계약서를 작성하면서 매수인 명의만 김○○ 단독으로 기재한 사실에 관하여 당사자 사이에 다툼이 없고, 청구인들이 제출한 청구인들 명의의 각 입출금거래내역서에 의하면, 청구인들이 이 사건 아파트 매수대금 중 합계 570,000,000원을 직접 지급하면서도 김○○의 요청에 따라 그 소유 명의를 김○○ 단독으로 한 사실이 인정되며, 여기에 인정사실 및 제출된 자료에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들 즉, ① 청구인들이 제출한 수신해지계좌 조회, 2005. 8. 30.자, 2003. 8. 22.자 및 2003. 8. 25.자, 2004. 2. 28.자 각 강○○ 입출금거래내역조회, 보증사실확인서, 각 대위변제확인서, 각 입금전표 사본 등만으로는 김○○이 본인의 재산으로 336,000,000원 이상의 매수대금을 지급하였다고 보기 어려운 점[[[FOOTNOTE]]]2[[[FOOTNOTE]]], ② 청구인들이 제출한 2006. 3. 9.자 차용증상 김○○ 명의 부분 작성자가 누구인지 불분명한 반면, 2005. 12. 29.자 아파트매매계약서 및 아파트전세계약서는 청구인 강○○가 김○○의 대리인으로서 주도적으로 작성한 것이고, 차용증에 나타난 김○○ 인영과 아파트매매계약서 및 아파트전세계약서에 나타난 김○○ 인영이 외관상 명백히 달라 제출된 차용증 진정 성립에 강한 의심이 드는 사정이 있는 등, 위 증거들만으로는 청구인들과 김○○ 사이의 이 사건 아파트 매수를 위한 금전소비대차 관계를 인정하기 어려운 점, ③ 청구인들이 제출한 예금주 김○○, 조회기간 2006. 3. 13.부터 2010. 12. 31.까지의 보통예탁금 거래명세표에 의하면 비정기적으로 각각의 금원이 인출된 사실은 있으나, 거래내용에는 단지 ‘현금’이라고 기재되어 있어, 김○○이 청구인들에게 위 각각의 금원들을 이자 명목으로 지급하였다는 청구인들의 주장사실을 뒷받침하기에 부족한 점, ④ 청구인들이 제출한 각 세목별 과세(납세) 증명서만으로는 김○○이 본인의 부담으로 재산세를 직접 납부하였다는 사실을 인정하기에 부족한 점, ⑤ 청구인들은, 세무 공무원이 이 사건과 관련하여 접대 요구, 뇌물수수, 강제로 특정 세무법인을 지정하는 등 부정행위를 하였으므로 ○○세무서장의 부동산실명법 위반 혐의자 통보 자체가 위법하고, 이로 말미암아 청구인들이 제대로 된 소명자료를 제출하지 못하여 이 사건 처분을 받게 된 것이라고 주장하지만, 청구인들이 제출한 ○○○ 식당 카드 사용 전표, 카드이용내역, 문자메세지 등에 의하더라도, 식당 및 주유소에서 일정한 금원이 결제된 사실, 세무사 의뢰비용과 관련한 문의 사실만 인정될 뿐이므로, 세무 공무원의 부정행위를 직접 인정할 근거로 사용할 수 없고, 설사 청구인들 주장이 사실이라 하더라도, 담당 세무 공무원이 뇌물 수수 등의 혐의로 형사처벌 및 징계를 받는 것은 별론으로 하고, 객관적 자료에 의하여 인정되는 청구인들의 명의신탁 사실에 영향을 미치는 것은 아니며, ⑥ 피청구인이 처분의 근거로 제시한 사유 중 “김○○의 소득액이 0원”이라는 사유는, 피청구인이 명의신탁 여부를 판단할 때에 명의수탁자의 소득액도 참작할 사유 중 하나에 포함된다는 의미에 불과하므로, 김○○의 당시 소득 유무는 이 사건 처분에 있어 절대적이고 유일한 근거가 된다고 보기 어려운 점, ⑦ 부동산실명법 제3조 제1항은 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 의하여 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니 된다고 규정하고 있어, 조세포탈이나 법령 회피의 목적이 있는지 여부는 같은 법 시행령 제3조의2 단서에 따라 감경사유가 될 뿐, 같은 법 제3조 제1항 위반 여부 판단에는 고려되지 않는 점 등을 보태어 보면, 청구인들의 명의신탁 자체는 인정할 수 있으므로 청구인들은 부동산실명법 제3조 제1항을 위반하였다고 할 것이고, 이는 김○○이 청구인들에게 먼저 투자를 제의하였고, 김○○이 청구인들과 동거를 하면서 자녀들을 양육하여 주었으며, 다른 형제들과 사이에 상속재산에 관한 다툼의 우려가 있어서 부득이 김○○ 단독명의로 하게 되었다는 사정이 있더라도 달리 볼 것은 아니다. 나. 과징금 산정 위법과 관련한 청구인들 주장에 대하여 청구인들은, 피청구인의 이 사건 각 과징금 산정은 부동산실명법 규정에 반하는 것이라고 주장하므로 이에 대하여 살핀다. 부동산실명법 제5조 제1항은 제3조 제1항의 규정을 위반한 명의신탁자에 대하여는 당해 부동산가액의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위 안에서 과징금을 부과하도록 규정하고, 부동산실명법 제5조 제7항 및 부동산실명법 시행령 제3조 제5항에 의하면 과징금의 부과 및 징수에 관하여 필요한 사항은 지방세입징수의 예에 의한다고 규정하고, 부동산실명법 제5조 제3항 및 부동산실명법 시행령 제3조의2에 의하면 과징금의 금액은 부동산평가액과 의무위반 경과기간의 과징금 부과율을 합한 과징금 부과율에 그 부동산평가액을 곱하여 산정한다고 하고, 부동산평가액이 5억 원 이하일 경우에는 과징금 부과율이 5%, 5억 원 초과 30억 원 이하일 경우에는 10%이며, 의무위반 경과기간이 2년 초과일 경우에는 15%라고 규정하고 있다. 또한, 부동산실명법 제5조 제2항 본문 제1호는, 제1항 부동산 가액은 과징금을 부과하는 날 현재의 소득세법 제99조에 따른 기준시가에 따른다고 하고, 부동산실명법 제5조 제2항 단서는, 부동산 가액은 명의신탁자가 과징금을 부과 받은 날 이미 명의신탁관계를 종료하였거나 실명등기를 하였을 때에는 명의신탁관계 종료시점 또는 실명등기 시점의 부동산 가액으로 한다고 규정한다. 그런데 소득세법 제99조 제1항 제1호 라목은 ‘주택’의 기준시가는 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격에 따른다고 하고, 소득세법 시행령 제164조 제3항은 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목부터 라목까지의 규정을 적용함에 있어서 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의하도록 한다. 그리고 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제17조 제1항은 국토교통부장관은 공동주택에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격(이하 “공동주택가격”이라 한다)을 조사·산정하여 제19조의 규정에 의한 중앙부동산평가위원회의 심의를 거쳐 공시하고, 이를 관계행정기관 등에 제공하여야 한다고 하고, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 시행령 제39조는 법 제17조 제1항 본문의 규정에 의한 공시기준일은 1월 1일로 한다고 하며, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 시행령 제42조 제1항은 국토교통부장관은 매년 4월 30일까지 공동주택가격을 산정·공시하여야 한다고 한다. 따라서 관련 법령에 비추어 이 사건에 과징금 산정의 위법 여부를 보건대, 이 사건 각 처분에는 아래에서 보는 바와 같이 첫째, 청구인들의 부동산실명법 위반 지분 비율을 출연 금원에 따라 산정한 위법과 둘째, 부동산 평가액 산정에 있어 기준시점을 잘못 적용한 위법이 있다고 할 것이다. 첫째, 인정사실에 의하면, 이 사건 부동산 매수대금으로 청구인 강○○ 명의의 계좌에서 합계 340,000,000원이 지급되었고 청구인 정○○ 명의의 계좌에서 합계 230,000,000원이 지급되었음은 알 수 있으나, 청구인들은 부부 사이인 점, 따라서 위 각 금원이 청구인 정○○, 강○○의 각 단독 소유인지는 불분명한 점, 본래 공동 실소유자가 부동산실명법을 위반한 명의신탁을 한 경우 부동산 지분에 따라 과징금을 부과하여야 하는 점, 실제로 청구인 정○○, 강○○는 김○○으로부터 각 2분의 1 지분씩의 소유권 이전을 받은 점 등을 종합하여 보면, 이 사건 부동산 평가액 산정에 있어 고려하여야 하는 부동산실명법 위반 지분 비율은 청구인별 각 50%로 봄이 상당하다. 따라서 피청구인이 부동산 평가액 산정에 있어 부동산실명법 위반 지분 비율을 청구인 정○○, 강○○의 출연 금원 비율에 따라 40.4%, 59.6%로 각 적용한 것은 위와 같은 법리를 오해한 것이므로 위법하다. 둘째, 인정사실 및 제출된 증거에 의하면, 피청구인은 앞서 본 부동산실명법 제5조 제2항 본문, 소득세법 제99조 제1항 라목에 따라 소득세법 시행령 제164조 제3항을 적용하여 부동산 평가액의 기준시점을 2010년도로 정한 것으로 보인다. 그러나 소득세법 시행령 제164조 제3항은 취득일 또는 양도일에 그 연도의 기준시가가 고시되지 않은 경우 부득이 그 직전 연도의 기준시가를 적용하도록 한 예외적 규정이므로 취득일로부터 5년이 되는 날에는 그 연도의 기준시가가 고시되지 않았더라도 사후에 그 연도의 기준시가를 알 수 있다면 위 규정을 유추·확대 적용할 것이 아니다(대법원 2013. 1. 31. 선고 2012두8588 판결 참조). 나아가, 부동산실명법 제5조 제2항의 본문과 단서는 구조가 다르므로 부동산실명법 위반이 계속하여 이루어진 경우와 이미 종료된 경우는 과징금 산정을 달리하여야 하며(헌법재판소 2006. 5. 25. 자 2005헌가17 결정 참조), 행정처분의 위법 판단 시기는 처분 당시를 기준으로 하여야 하는 점(대법원 1995. 11. 10. 선고 95누8461 판결 등 참조), 이 사건 명의신탁은 2011. 4. 27.에 종료되어 2010년 공동주택 가격(2010. 1. 1.기준, 2010. 4. 30.공시)보다 2011년 공동주택 가격(2011. 1. 1.기준, 2011. 4. 30.공시)을 적용하는 것이 부동산평가액 산정에 있어 더욱 정확한 점을 종합적으로 고려하여 보면, 피청구인은 이 사건 각 처분을 할 당시에 파악할 수 있는 객관적 자료에 의한 공동주택 공시가격인 748,000,000원(2011. 1. 1. 기준, 2011. 4. 30.공시)을 기준으로 과징금을 산정하여 각 부과하였어야 한다. 따라서 청구인 정○○, 강○○의 부동산실명법 위반 지분 비율 50%와 2011. 1. 1. 기준, 2011. 4. 30. 공동주택 공시가격 748,000,000원을 기초로 이 사건 각 과징금을 다시 산정하면 다음과 같다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=160663859"></img> 다. 소결론 결국 피청구인의 이 사건 각 처분에는 과징금 산정과 관련한 위법이 있다. 그러나 행정심판법 제47조 제2항에 의하면, 위원회는 심판청구의 대상이 되는 처분보다 청구인에게 불리한 재결을 하지 못한다고 하므로, 피청구인의 청구인 정○○에 대한 이 사건 처분은 취소하지 않기로 한다. 다만, 청구인 강○○의 청구는 일부 이유가 있으므로, 피청구인의 청구인 강○○에 대한 이 사건 처분은 취소하고, 위에서 적법하게 산정한 과징금을 부과하도록 변형재결을 하기로 한다. 7. 결 론 그렇다면 청구인 정○○의 청구는 받아들이지 아니하여 기각하고, 청구인 강○○의 청구는 일부 받아들여 인용하며, 따라서 주문과 같이 재결한다. 【각주】 2) 청구인들이 자인하는 바와 같이, 위 336,000,000원에는 다른 공동상속인들의 상속재산 등도 다액 포함되어 있어 위 금원이 모두 김○○ 소유의 금원이라고 보기도 어렵다.